CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET du 9 octobre 1995
sur le recours interjeté par Philipp WALTERT, Casa Bianca, à 1822 Chernex,
contre
la décision rendue le 8 mai 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (estimation fiscale de la parcelle No 8257 de Montreux).
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Philipp Waltert est propriétaire, à Montreux, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous No 8257. Il s'agit d'une parcelle inclinée vers le lac de forme carrée, d'une surface totale de 1'257 m2, dont 337 en vigne, sise derrière le château du Châtelard et dominant l'autoroute N9 qui passe immédiatement en contrebas. La partie supérieure est occupée par une villa d'habitation comprenant, au rez-de-chaussée, trois chambres et deux salons, ainsi qu'une cuisine, un petit coin à manger et une salle de bains, et au sous-sol un garage, un atelier, deux chambres aménagées en bureaux et un carnotzet. Au bas de la parcelle, le long de la route, un couvert-garage à voiture a été construit. Selon la police d'assurance contre l'incendie, le bâtiment a un volume total de 951 m3 et il est assuré pour 494'615 francs (indice 108, 1993).
Selon le plan de zone communal (RPE du 15 décembre 1972), la parcelle du recourant se trouve en zone de faible densité.
B. Dans le cadre de la révision générale de l'estimation fiscale des immeubles, décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après : la commission) a porté l'estimation fiscale de l'immeuble du recourant de 115'000 francs (datant de 1982) à 450'000 francs, selon décision du 7 novembre 1994. Sur recours du propriétaire, elle a réduit cette estimation à 420'000 francs par décision du 8 mai 1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 16 mai 1995. La commission s'est déterminée en date du 30 juin 1995, concluant au rejet du recours.
Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 3 octobre 1995, en présence du recourant et de son conseil, et des représentants de la commission.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2. L'estimation fiscale retenue par la commission résulte d'une valeur vénale de 525'700 francs, constituée par l'attribution au terrain d'une valeur de 125'700 francs (1257 m2 à 100 francs le m2) et au bâtiment d'une valeur de 380'000 francs (950 m3 à 400 francs le m3), à quoi la commission a ajouté un montant de 20'000 francs pour le couvert-garage. La valeur de rendement a quant à elle été obtenue par la capitalisation à 7,5% d'un "loyer" estimé à 24'000 francs par an, soit 320'000 francs. Le total de la valeur vénale et de la valeur de rendement se monte ainsi à 845'700 francs, l'estimation fiscale équivalant à la moitié, arrondi à 420'000 francs.
Le recourant conteste pratiquement tous les éléments du calcul, à l'exception des 20'000 francs du couvert. Indépendamment de considérations relatives à sa propre situation économique, il fait valoir que sa maison est ancienne, que la propriété est toute proche de l'autoroute et en subit les nuisances de manière importante (bruit), qu'une partie de la surface est cadastrée en vigne et ne saurait être estimée au prix du terrain à bâtir, enfin que la valeur du terrain est diminuée par l'existence de servitudes le long de sa limite est.
3. En ce qui concerne la valeur de rendement, le Tribunal administratif fait sienne l'appréciation de la commission. La propriété du recourant est une jolie villa, superbement située avec une vue panoramique sur la riviera montreusienne et le lac Léman, tout en étant relativement proche du centre de la ville de Montreux (environ 1 km à vol d'oiseau) ainsi que des accès à l'autoroute (environ 2 km) ainsi que de la gare du MOB de Chernex (environ 500 m.). La villa elle-même offre des pièces nombreuses, même si l'aménagement intérieur est quelque peu étriqué (cuisine, coin à manger) et ancien (salle de bains). Si on ajoute que l'implantation de la villa sur le haut de la parcelle permet la jouissance d'un relativement grand jardin, on doit admettre qu'une valeur locative de 2'000 francs par mois n'a rien d'excessif, et tient compte équitablement de l'incontestable moins-value résultant de la proximité immédiate de l'autoroute, avec les nuisances qui en découlent, et notamment un bruit important.
Le taux utilisé par la commission, non contesté par le recourant et qui se situe au milieu de la fourchette indiquée par les instructions du 20 novembre 1992 du Département des finances (7 à 8%) est également correct, de sorte que la valeur de rendement de 320'000 francs doit être confirmée.
4. En ce qui concerne la valeur vénale et s'agissant du terrain, la commission n'a pas fait de distinction entre les différentes parties de la surface de la parcelle dont la jouissance pour le propriétaire est moindre (vigne à l'ouest, surface grevée d'une servitude à l'est) mais a attribué à l'ensemble de la surface un prix moyen de 100 francs le m2, largement inférieur à la taxe de base arrêtée pour l'ensemble de la zone (250 francs le m2). Même si la méthode elle-même n'est pas, au yeux du Tribunal administratif, la plus précise que l'on puisse adopter, il faut remarquer que le résultat auquel elle conduit est très favorable au recourant. Si on prenait en effet la surface directement utilisée à des fins d'habitation, c'est-à-dire sans la vigne (337 m2), que l'on y enlève une surface de 20 m2 pour tenir compte de la partie grevée de servitudes, et qu'on attribue aux 900 m2 directement utilisables une valeur de 170 francs le m2 (250 francs, prix de base, moins une réduction de 30% en raison du bruit), on arriverait à un montant de 153'000 francs, auquel il conviendrait d'ajouter la surface de vigne (337 m2 à 14 francs le m2 selon le chiffre donné par les instructions du Département des finances pour le vignoble Lavaux II), soit 4'718 francs, on arriverait à une valeur vénale du terrain de 157'718 francs, soit largement supérieure à celle admise par la commission, qui doit ainsi être confirmée.
En revanche, s'agissant du bâtiment, le tribunal considère que le prix du m3 retenu par la commission (400 francs, coefficient de vétusté de 20% déduit) est excessif, compte tenu du genre de construction, de l'âge de celle-ci et du confort qu'elle procure. Suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, il admet qu'un prix au m3 de 450 francs est déjà élevé, et qu'il faut en déduire le coefficient de vétusté maximum prévu par les instructions du département des finances, soit 30%. En multipliant le volume du bâtiment (951 m3) par un prix au m3 de 315 francs, on arrive à un montant de 299'565 francs, que l'on peut arrondir à 300'000 francs.
La valeur vénale de la propriété doit donc être estimée à 445'000 francs, en chiffres arrondis (125'700 francs + 300'000 francs + 20'000 francs).
5. Il résulte de ce qui précède que l'estimation fiscale correspond à la moyenne entre une valeur vénale de 445'000 francs et une valeur de rendement de 320'000 francs et qu'elle doit ainsi être fixée à 382'500 francs, que l'on peut arrondir à 380'000 francs. L'estimation retenue par la commission doit être corrigée dans cette mesure.
Le recours doit dès lors être partiellement admis, un émolument judiciaire réduit étant mis à la charge du recourant. Il n'y a pas lieu d'allouer à ce dernier une indemnité à titre de dépens, qui n'a été assisté d'un avocat que lors de la visite des lieux du 3 octobre 1995, tout en fin de procédure (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision du 8 mai 1995 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée, l'estimation fiscale de la parcelle No 8257 de la Commune de Montreux étant fixée à 380'000 (trois cent huitante mille) francs.
III. Un émolument judiciaire de 400 (quatre cent) francs est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 9 octobre 1995/gz
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint