CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 8 décembre 1995
sur le recours interjeté par Guy Ernest Rilliet, Marianne Julia Gauthier, Michel William Terry, Alain Frédy Jean-Pierre Richard, Nicole Richard et Luc Richard, dont le conseil est l'avocat Olivier Bourgeois, Montbenon 2, case postale 2293, 1002 Lausanne
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 23 novembre 1994 (estimation de la parcelle 305 de St-George).
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Otto Liechti et M. Rolf Ernst, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Renée Rilliet, décédée le 8 décembre 1990, était notamment propriétaire de la parcelle 305 de St-George dont l'estimation fiscale avait été fixée à 209'000 fr. en 1983. Cette parcelle, située en zone village, d'une surface totale de 4'263 m², porte une habitation de 122 m², construite en 1900, ainsi que deux annexes (garage et réduit). Le bâtiment principal était autrefois une auberge et a été acquis par M. Rilliet (père) comme pavillon de chasse. Il comprend un salon, une salle à manger, une cuisine, 10 chambres à coucher, une salle de bains et 2 WC séparés, très vétustes malgré une dernière intervention due à des fuites d'eau, dont l'un est actuellement hors d'usage. Il est difficilement concevable de diviser cet immeuble en plusieurs appartements sans faire de transformations lourdes.
L'inventaire de la succession a été clos le 28 mai 1993. Par lettre du 28 juillet 1993, la Commission d'impôt du district de Nyon a demandé la révision de l'estimation fiscale conformément à l'art. 23 LMSD.
B. Par décision du 20 avril 1994, la commission intimée a fixé la nouvelle estimation fiscale à 777'000 francs. Ce montant est calculé de la manière suivante:
Valeur de rendement
Loyer mensuel estimé à fr. 1'200.--
Taux de capitalisation 7,5%
Valeur de rendement fr. 192'000.--
Valeur vénale
Bâtiment 1211 m³ à 500 fr. le m³ fr. 605'500.--
Pondération en raison de la vétusté - 30%
fr. 423'850.--
Terrain 1263 m² à 150 fr. le m² fr. 189'450.--
3000 m² à 230 fr. le m² fr. 690'000.--
Valeur vénale fr. 1'303'300.--
Estimation fiscale: valeur de rendement: fr. 192'000.-valeur vénale: + fr. 1'303'300.-moyenne: : 2 = fr. 747'000.--
Garage fr. 30'000.--
Total fr. 777'000.--
Contre cette décision, le conseil des recourants a déposé un recours invoquant un rapport d'expertise du 19 septembre 1991 qui sera évoqué plus loin et concluant à la fixation d'une estimation fiscale à 487'130 fr., équivalent à une valeur du terrain de 70 fr. le m², l'estimation du bâtiment et de la valeur de rendement n'étant pas contesté.
C. Par décision du 23 novembre 1994 rendue "ensuite de recours", la commission intimée a maintenu l'estimation litigieuse.
Par déclaration du 2, étayée d'un mémoire du 14 décembre 1994, les recourants contestent cette décision en reprenant leurs précédentes conclusions.
Suite à la réponse de l'autorité intimée du 4 janvier 1995, les recourants ont encore déposé un mémoire complémentaire du 13 février 1995. Le tribunal a encore fait verser au dossier un solde de pièces émanant de l'autorité intimée ainsi que des pièces relatives à la dévolution de la succession.
D. L'examen des pièces du dossier, qui a été communiqué au conseil des recourants, montre que la parcelle litigieuse se trouve en zone de village du plan de zone de la Commune de St-George au bord de la route reliant Longirod à St-George, à l'entrée de cette localité. D'après la copie du plan cadastral figurant au dossier, la parcelle affecte grossièrement la forme d'un rectangle. L'une des annexes se trouve en bordure de la route cantonale et un chemin relie cette dernière au bâtiment principal, qui se trouve pratiquement au centre de la parcelle.
Les recourants se prévalent principalement d'un rapport d'expertise du 19 septembre 1991 établi par le Bureau d'architecture Guyot et Poncet SA ainsi que par Gérald Morand, administrateur de Rytz & Cie SA. Les auteurs du rapport, après avoir rappelé sans plus ample précision que la parcelle se trouve en zone de village et procédé à un examen plus détaillé de la construction existante, estiment la parcelle de la manière suivante:
"TERRAIN
Au vu du marché actuel, les soussignés estiment que le terrain a une valeur de fr. 100.- le m2, avec l'immeuble dessus,
fr. 406'000.-
CONSTRUCTIONS
Bâtiment principal 1200 m3 à fr. 350.- 420'000.garage 30'000.- Réduit-bûcher 2'000.-
TOTAL 858'600.-
Arrondi à fr. 850'000.-
On pourrait admettre une autre forme de calcul qui consisterait à dire que l'on démolirait la maison, et que le terrain vierge retrouverait son caractère de zone village, avec application du règlement de construction actuellement en vigueur. Vu la conjoncture actuelle, ainsi que le marché de l'immobilier dans la région de St-George, les soussignés estiment la valeur du terrain vide de construction à fr. 800'000.--"
On observe que selon les experts, la parcelle aurait une surface de 4'066 mètres carrés, qui correspond en réalité à la surface de "place-jardin" révélée par le registre foncier avant l'introduction de la mensuration numérique. Celle-ci a fait passer la surface totale de la parcelle de 4'245 m² à 4'263 m².
E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place en date du 28 novembre 1995 en présence du conseil des recourants, accompagné d'une employée de l'administrateur d'office de la succession, et de deux représentants de la commission intimée, à savoir la conservatrice du registre foncier et le syndic de St-George pour la commission d'estimation. Le conseil des recourants a produit un projet d'acte de vente conditionnelle de l'immeuble dont le prix a été fixé à 560'000 francs. Le tribunal a procédé à la visite de l'immeuble en présence des parties et constaté que l'immeuble, très vétuste et occupé uniquement comme maison de vacances en été, est construit pratiquement au milieu de la parcelle, rendant difficile son fractionnement en l'état actuel. Les parties ont confirmé leurs conclusions respectives.
Considérant en droit:
1. L'autorité intimée a procédé à une nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse après en avoir été requise par la commission d'impôt conformément à l'art. 23 LMSD, tout en appliquant les principes de la révision générale par économie de procédure. La CEFI a estimé l'immeuble des recourants en considérant celui-ci comme une villa de 10 pièces et non comme un immeuble locatif, ni comme une auberge, vu son caractère vétuste, désaffecté et insuffisamment équipé.
2. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'une villa, l'art. 22 al. 1 REFI précise que la valeur de rendement est obtenue en capitalisant le revenu normal au taux fixé conformément aux prescriptions de l'art. 21 qui prévoit à son alinéa 3 que lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue.
La valeur de rendement fixée par la commission à 192'000 fr. n'est pas attaquée par les recourants, qui ne contestent ni le revenu locatif estimé à 1'200 fr. par mois capitalisé à un taux de 7,5%. Cette valeur doit dès lors être confirmée.
3. Seul est en cause le calcul de la valeur vénale. Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble. L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI)
Plus précisément, les recourants s'en prennent à la valeur retenue pour le terrain. Invoquant le prix du terrain estimé à 100 fr. le m² par le rapport d'expertise ci-dessus, ils font valoir qu'en raison de l'évolution du marché immobilier, la valeur du terrain ne devrait pas excéder 70 fr. le m² pour la totalité de la surface. L'autorité intimée, de son côté, expose dans ses déterminations du 4 janvier 1995 que le prix du terrain constructible dans le cadre de la révision générale a été fixé en 1991 à 250 fr. le m² pour la Commune de St-George, valeur ramenée à 230 fr. le m² au cours de la deuxième étape de la révision générale, valeur qu'elle a retenue pour les 3'000 m² de terrain encore constructibles. Elle expose en outre qu'elle a porté à 150 fr. le m² les terrains (1'263 m² en l'espèce) n'offrant qu'une possibilité d'agrandissement d'un bâtiment existant ou la construction d'une annexe tel qu'un garage. Elle rapporte que les ventes récentes du terrain à bâtir dans le haut du district excèdent dans tous les cas 200 fr. le mètre carré (à Apples, St-Oyens, Saubraz) et s'élèvent même au-dessus de 300 fr. le mètre carré, sauf à St-George où une seule vente a eu lieu, pour le prix non représentatif selon elle de 113 fr. 40 le m². Le syndic a en outre déclaré à l'audience avoir payé 350 fr. le m² en 1989, voire même 800 fr. le m² en 1990 en zone village pour arrondir une de ses parcelles.
Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de mise en valeur économiquement et juridiquement possibles, en relevant que cette valeur devait se juger en fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité, et non pas en se fondant sur les intentions subjectives du propriétaire du moment (arrêts EF 92/036 du 30 mars 1993; EF 93/015 du 16 juin 1993; EF 93/016 du 16 juillet 1993 et EF 93/057 du 3 décembre 1993).
On peut tout d'abord se demander si l'autorité intimée pouvait réellement retenir un montant forfaitaire de 230 fr. le m² pour l'estimation de l'essentiel de la parcelle. Le Tribunal administratif a déjà jugé qu'il était contraire au principe de l'égalité de traitement de retenir une valeur au mètre carré identique pour toutes les parcelles situées en zone de village dans une localité, sans tenir compte du fait que certaines d'entre elles sont en réalité inconstructibles (TA, arrêt EF 91/012 du 29 août 1992).
En l'espèce, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, le prix retenu pour le terrain est trop élevé. En outre, on ne peut guère faire de distinction entre le terrain de dégagement et le terrain éventuellement détachable pour recevoir d'autres constructions. En effet même s'il est théoriquement possible de détacher 3000 m² de terrain pour y ériger d'autres constructions (le règlement communal ne prévoit pas de coefficient d'occupation du sol en zone village, l'unique contrainte est une distance à la limite de la propriété voisine de 4 m et du double entre bâtiments situés sur la même parcelle; la surface au sol minimum des bâtiments non contigus est de 150 m²), cela poserait un problème d'intégration et d'aménagement non négligeable au vu de l'emplacement, de l'architecture et de l'état vétuste du bâtiment existant, qui de plus perdrait notablement de sa valeur une fois privé de l'espace vert et des arbres qui l'entourent. Il faut dès lors fixer la valeur de l'entier du terrain à 150 fr. le m² en rappelant que la parcelle doit être estimée en l'état avec le bâtiment, sans tenir compte de la valeur éventuelle du terrain sans la construction, situation qui donnerait lieu à une mise à jour de l'estimation de la parcelle. Quant à la valeur du bâtiment, qui est d'une construction légère et n'est pas isolé, elle doit être fixée à 200 fr. le m³, vu son état de vétusté marqué et son défaut d'entretien. Compte tenu du volume de 1'211 m³, la valeur du bâtiment est fixée à 240'000 francs. La valeur vénale de la parcelle est ainsi estimée à 242'200 fr. + 150 x 4'263 = 881'650 francs. Compte tenu d'une valeur de rendement de 192'000 fr., on obtient une moyenne de 536'825 fr., à laquelle il faut ajouter la valeur du garage estimé à 30'000 fr., valeur non contestée. L'estimation ainsi obtenue diffère de plus de 5% de l'estimation fiscale de 777'000 fr. fixée par la commission, par conséquent le tribunal juge que la décision attaquée doit être réformée en ce sens que l'estimation fiscale est fixée à 566'000 francs.
4. Vu ce qui précède, le recours doit être partiellement admis, les recourants ayant conclu à une estimation fiscale maximale de 487'130 francs. Un émolument de 400 fr. est mis à la charge du recourant, qui a droit à des dépens réduits.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 23 novembre 1994 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 305 de la Commune de St-George est fixée à 566'000 francs.
III. Un émolument de 400 fr. (quatre cents francs) est mis à la charge des recourants solidairement entre eux.
IV. L'Etat de Vaud versera aux recourants, solidairement entre eux, la somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre de dépens.
mp/Lausanne, le 8 décembre 1995
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est notifié aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.