CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 28 février 1995
sur le recours interjeté par BEAU-RIVAGE PALACE SA, représentée par l'avocat François Kaiser, rue de la Grotte 6, à 1003 Lausanne
contre
la décision rendue sur recours le 19 juillet 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 5395 de la Commune de Lausanne sise chemin de Beau-Rivage 21-21a-21b
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. La société anonyme Lausanne Palace SA possède sur le territoire de la Commune de Lausanne une parcelle immatriculée au registre foncier sous no 5395. Un gros bâtiment occupe une surface de 6'210 mètres carrés, à quoi s'ajoutent deux petites habitations (282 et 733 m2). Le solde de la parcelle (25'965 m2) est en nature de place-jardin, la surface totale de l'immeuble étant de 34'522 mètres carrés.
B. Le bâtiment principal est exploité comme hôtel de luxe. Il comprend en fait deux parties, soit à l'ouest le Palace, dont les locaux viennent d'être entièrement refaits, et à l'est la partie exploitée dès l'origine sous le nom d'Hôtel Beau-Rivage. Cette partie originale date de 1868, alors que l'aile est a été construite en 1908.
En bas du bâtiment, donnant sur le quai d'Ouchy, l'hôtel comprend des locaux loués à quatre commerçants.
Sont également exploités sous la responsabilité de la recourante l'hôtel voisin de la résidence et le restaurant, également voisin, du Musée olympique, dont les immeubles ne sont pas en cause dans la présente procédure.
C. De 1991 à 1993, la recourante a complétement transformé la partie ouest du bâtiment principal, procédant à de gros travaux de réfection comportant notamment la rénovation de toutes les chambres et suites ainsi que la partie sanitaire. Ces travaux, d'un montant total de l'ordre de 30 millions, ont considérablement augmenté la valeur comptable de l'immeuble, qui a passé de 36'964'664 (bilan au 31 décembre 1992) à 66'609'113.71 francs (bilan au 31 décembre 1993).
Ces travaux ont également provoqué une adaptation de la police d'assurance du bâtiment auprès de l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie, qui a été fixée à 109'143'340 francs, selon taxation du 11 février 1992.
D. Il résulte des comptes produits par la société recourante que le chiffre d'affaires réalisé par l'exploitation hôtelière proprement dite s'est élevé, pour les cinq années précédant l'estimation litigieuse, à 21'376'189 francs pour 1988, 28'098'129 francs pour 1989, 29'586'768 francs pour 1990, 30'077'656 francs pour 1991 et 27'941'505 francs pour 1992.
E. L'estimation fiscale de la parcelle 5395 a été fixée en 1974 à 21'243'000 francs. Elle a fait l'objet en 1981, à la suite de travaux d'agrandissement et de transformations, d'une mise à jour qui a abouti, après une procédure de recours, à une estimation fiscale de 26'368'000 francs (arrêt du 19 décembre 1983 de la Commission centrale des estimations fiscales).
F. Par décision du 28 octobre 1993, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a procédé, dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, à la révision de l'estimation fiscale de l'immeuble de la recourante. Elle a fixé cette nouvelle estimation à 49'312'000 francs. Sur recours du 15 novembre 1993, la commission a décidé de maintenir l'estimation au chiffre indiqué ci-dessus, sur la base du calcul suivant:
- 15% du chiffre d'affaires moyen (23'000'000): Fr. 3'450'000.--
- 8% du chiffre d'affaires du café (5'000'000): Fr. 400'000.--
- Location des magasins selon état locatif: Fr. 95'000.--
Total Fr. 3'945'000.--
Estimation fiscale (capitalisation à 8%): Fr. 49'312'000.--
Elle a communiqué sa décision en date du 19 juillet 1994 à la recourante, qui s'est pourvue auprès du Tribunal administratif en déposant une déclaration de recours le 29 juillet 1994, confirmée par un mémoire du 10 août 1994. En substance, la recourante conteste le chiffre d'affaires hôtelier retenu par la commission et conclut à ce que l'estimation fiscale de ces immeubles soit ramenée à 26'421'000 francs, chiffre correspondant à l'estimation de 1983.
La commission s'est déterminée en date du 15 septembre 1994, en concluant au rejet du recours.
Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 8 février 1995, en présence des parties. La recourante a produit à cette occasion une pièce ainsi que les comptes et bilans des années 1988 à 1993.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2. S'agissant des hôtels, des règles particulières ont été prévues (art. 27 du règlement d'application du 22 décembre 1936; REFI), qui concernent la prise en compte des machines et installations, ainsi que des prix probables de liquidation.
De son côté, le Département des finances, dans ses Instructions du 31 janvier 1991 à l'intention des commissions d'estimation, a prescrit ce qui suit:
"il convient d'établir la valeur de rendement en se fondant sur une proportion raisonnable entre le chiffre d'affaires et le loyer des locaux hôteliers. On admettra en règle générale comme loyer annuel normal le 15% de la moyenne annuelle du chiffre d'affaires (3-5 dernières années). Le taux de capitalisation généralement appliqué sera de 8%. A cette valeur s'ajoutera la valeur de rendement des locaux non-hôteliers sur la base d'un revenu locatif annuel moyen également capitalisé à 8%.
Quant à la valeur vénale, elle sera arrêtée au même chiffre que celui de la valeur de rendement."
Les Instructions justifient ce dernier point par le fait qu'"un calcul fondé sur l'addition de la valeur du terrain et de la valeur du bâtiment aurait un caractère théorique, l'une et l'autre étant intimement liées à l'exploitation de l'hôtel". Se référant à un arrêt rendu en 1973 par la Commission centrale des estimations fiscales à propos d'un recours du Lausanne Palace, les Instructions précisent en effet que "le prix qu'un acquéreur éventuel de la parcelle serait disposé à payer dépendrait uniquement de la valeur de rendement" (cf. Les Instructions du 31 janvier 1991, p. 5).
3. Appliquant le système décrit ci-dessus, la commission a fixé l'estimation fiscale litigieuse en prenant pour base la somme représentant les 15% de la moyenne du chiffre d'affaires des cinq dernières années, à laquelle elle a ajouté le revenu des locaux non-hôteliers, le total étant capitalisé à 8%.
La recourante ne conteste pas en eux-mêmes les chiffres retenus par la commission, ni le système appliqué par cette dernière (capitalisation à 15% du chiffre d'affaires). Sa contestation, qui ne concerne ni le chiffre d'affaires du café ni le revenu locatif tiré des magasins, porte exclusivement sur le chiffre d'affaires hôtelier. La recourante fait ainsi valoir que la prise en compte du chiffre d'affaires brut ne tient pas compte des conditions particulières propres à un établissement hôtelier de la catégorie du Beau-Rivage. Elle insiste en particulier sur les gros frais d'exploitation tenant soit aux habitudes de la clientèle - grosse consommation d'eau (400'000 fr.) et d'électricité (600'000 fr.) -, à la nécessité de diposer en permanence une équipe de techniciens spécialisés lui permettant d'effectuer des réparations urgentes (la recourante a indiqué à cet égard une masse salariale, pour ce poste uniquement, de l'ordre de 500'000 fr.), enfin à la disposition des locaux eux-mêmes, et des grandes distances à parcourir qui en résultent pour le personnel de service dont l'effectif doit être fixé en conséquence. La recourante invoque également les gros travaux d'entretien qu'elle ne cesse d'effectuer depuis vingt ans, ceux de 1991-1993 (concernant la partie ouest et la construction d'un garage souterrain), devant être suivi d'une nouvelle étape destinée à rénover l'aile est Beau-Rivage proprement dite. Enfin, la recourante insiste sur le fait que tous ces travaux d'entretien et de rénovation sont compliqués par le caractère du bâtiment lui-même, et la nécessité de sauvegarder son aspect historique, avec les inévitables coûts en résultant. Sans indiquer de manière précise quel montant devrait être déduit du chiffre d'affaires, la recourante conclut au maintien de l'estimation fiscale de 1983.
Cette conclusion se heurte à la réalité des faits et est en totale contradiction avec la propre appréciation faite par la recourante, dont l'immeuble figure au bilan 1993 pour plus de 66 millions (contre 27 millions en 1988). On ne voit du reste pas très bien comment des travaux de rénovation aussi importants que ceux que vient d'effectuer la recourante pourraient ne pas se traduire sur la valeur réelle de l'immeuble.
Pour le reste, en soutenant que différents frais devraient être déduits du chiffre d'affaires avant d'en déterminer le 15%, la recourante se fonde - sans le dire expressément - sur un calcul analogue à celui servant à déterminer la valeur de rendement déterminante en matière de soutien à l'hôtellerie (Loi fédérale sur l'encouragement du crédit à l'hôtellerie et aux stations de villégiature, du 1er juillet 1966, RS 935.12; Règlement d'exécution du 23 décembre 1966, RS 935 121, art. 6 à 8 notamment). Les règles fédérales précitées prévoient effectivement qu'il y a lieu de déduire des recettes d'exploitation les achats de marchandises et les salaires, ainsi que les impôts, taxes, frais d'administration et prélèvements normaux du chef d'entreprise, à l'exception des dépenses concernant l'entretien des immeubles, le maintien des installations techniques et du mobilier, et la rémunération du capital propre ou étranger. Mais il s'agit de dispositions dont le but est de permettre d'adapter une aide financière à la capacité réelle d'endettement d'une entreprise hôtelière, soit d'une démarche qui n'a rien à voir avec la procédure d'estimation fiscale, dont le but est de donner sa base à l'impôt foncier, c'est-à-dire de "préciser l'élément fiscal des biens-fonds" (v. notamment BGC Printemps 1935, p. 1190 ss, plus spéc. 1195). La technique préconisée à cet égard par les Instructions du Département des finances rappelées ci-dessus a pour but de tenir compte des aspects spécifiques de la branche hôtelière, dont les prestations tiennent pour la plus grande part à la fourniture de services, et pour une petite part seulement à la mise à disposition de locaux d'habitation. En fixant à 15% cette part, la pratique découlant des Instructions du département tient compte de manière équitable de ce fait, et le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de l'approuver (arrêt EF 94/018 du 30 juin 1994) parfois en admettant une diminution de quelques points de ce pourcentage, par exemple pour tenir compte d'un très mauvais état d'entretien (arrêt EF 93/013 du 13 mai 1993).
4. D'ailleurs, on n'aboutirait pas à un résultat différent en appliquant purement et simplement l'art. 2 LEFI par la loi (moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale), sur la base des chiffres résultant de la comptabilité.
Il résulte des comptes produits par la recourante que le rendement du Beau-Rivage Palace, pour les années 1988 à 1992, soit les cinq années précédant l'année de fixation de la nouvelle estimation fiscale, s'est élevé aux montants suivants (produit net de l'exploitation, non compris les produits financiers):
1988 Fr. 2'840'613,86 1989 Fr. 4'635'700,83 1990 Fr. 3'188'986,88 1991 Fr. 4'087'734,65 1992 Fr. 2'605'754.02 Total Fr. 17'358'790,24,
soit une moyenne sur cinq ans de 3'471'758 francs. Capitalisé à 11%, (taux très favorable mais correspondant à celui fixé par l'ordonnance du Département fédéral de l'économie publique du 8 septembre 1993 pour le calcul de la valeur de rendement en matière de crédit hôtelier suisse RS 935.121.1), ce montant donne une valeur de rendement de 31'561'436 francs.
Quant à la valeur vénale, censée représenter la valeur marchande de l'immeuble en tenant compte de l'offre et de la demande (art. 8 REFI), il est évidemment très difficile de la déterminer en fonction du marché, faute de transactions concernant des objets semblables dont il n'existe pas d'exemple dans la région lausannoise, à l'exception du Lausanne-Palace. Mais, même en se fondant sur la valeur comptable de l'immeuble, telle qu'elle résulte du bilan au 31 décembre 1993 (66'609'113,71 fr., le mobilier figurant dans ce montant pour 1 fr.), valeur représentant au maximum le prix d'acquisition ou le coût de revient sous déduction des amortissements (art. 665 CO), et en additionnant la valeur de rendement déterminée plus haut, on aboutit à un total de 98'170'000 francs, dont la moitié, représentant l'estimation fiscale, est un peu supérieure à 49 millions, et correspond ainsi assez exactement à l'estimation fiscale retenue par la commission. La valeur retenue par celle-ci ne saurait dès lors être contestée, quelle que soit la méthode appliquée.
5. Le recours doit dans ces conditions être rejeté, aux frais de son auteur débouté qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de 5'000 francs (cinq mille francs) est mis à la charge de la recourante.
mp/Lausanne, le 28 février 1995
Le président: