CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 15 mai 1996
sur le recours interjeté par SI Valmont J SA, représentée par De Rahm Finances SA, à Lausanne,
contre
la décision rendue le 3 février 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 7334 de la Commune de Lausanne.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. La SI Valmont J SA est propriétaire de la parcelle no 7334 de la Commune de Lausanne d'une surface de 7'573 m². Sur cette parcelle est érigé un immeuble locatif (ECA no 14306), d'une surface au sol de 2049 m². Elle est agrémentée d'une place-jardin de 5524 m².
Cet immeuble, construit en 1962, comporte 100 appartements et des garages au sous-sol sur deux niveaux. Le troisième niveau du sous-sol de 894 m² est utilisé comme dépôt.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale (ci-après: la Commission), par décision du 2 décembre 1993, a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 7334, datant de 1972, de 9'425'000 fr. à 14'226'000 fr. Cette estimation a été confirmée en date du 3 février 1994 suite au recours de la propriétaire.
C. La SI Valmont J SA a interjeté recours au Tribunal administratif (ci-après: le tribunal) en concluant à ce que l'estimation fiscale soit fixée à la valeur de rendement qui n'est pas contestée, ce qui équivaut à une valeur de 12'970'000 fr. (rendement locatif capitalisé à 8,5%), compte tenu de la vétusté de l'immeuble et des travaux de remise en état budgetés à près de 12'000'000 fr.
La société recourante s'est acquittée dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 3'500 fr.
Le 29 mars 1994, la commission a transmis le dossier de la cause au tribunal en concluant au rejet du recours. Elle explique que l'estimation fiscale retenue correspond à l'état locatif de 1'102'500 fr. (état locatif approximatif au 31.12.1990 calculé sur la base de l'état locatif produit au 1er janvier 1993, dont la commission a soustrait 15%, vu l'impossibilité pour la recourante de produire l'état locatif exact au 31.12.90 à cause d'un transfert de mandat difficile entre la gérance précédente et la gérance actuelle) capitalisé au taux moyen de 7,75%. Dans le cadre du recours de la propriétaire, la commission a procédé à un calcul de contrôle. Elle a fixé la valeur vénale à la valeur intrinsèque qu'elle a estimée à 16'972'000 fr. (valeur du terrain: 300 fr./m² et valeur du bâtiment: 14'760'000 fr. équivalant à 450 fr./m3, moins 30% de vétusté). Ce calcul ayant abouti à une estimation fiscale plus élevée, la commission a maintenu sa décision initiale.
E. Le tribunal a tenu audience le 2 avril 1996, en présence d'André Rohner de la gérance De Rahm Finances SA, et de Didier Hüni, responsable des travaux de rénovation pour la recourante et de M. Cruchaud, président de la Commission d'estimation fiscale. Le tribunal a procédé à la visite des caves, du local de la chaufferie remplacée en 1987, et du sous-sol construit sur trois niveaux. Deux niveaux sont affectés à des places de parc, dont une partie sont des garages fermés. Le troisième niveau est utilisé comme dépôt. Le tribunal a visité un appartement de 7,5 pièces au dernier étage avec accès sur le toit (terrasse), et a constaté que les tapisseries étaient en mauvais état (infiltrations d'eau), situation exceptionnelle selon les représentants de la recourante. Il a en outre visité des appartements de 2 pièces. Les cuisines sont petites et ne sont équipées que d'un évier et d'un frigo. L'immeuble participe en outre pour un tiers aux frais d'exploitation de la piscine exploitée en commun par les propriétaires des trois immeubles du quartier. Le tribunal a encore constaté que l'immeuble était en mauvais état d'entretien, aussi bien à l'intérieur (fissures, crépi qui éclate), qu'à l'extérieur (fissures, éléments de la façade qui tombent). M. Hüni a expliqué que des travaux d'assainissement intérieurs et extérieurs étaient prévus pour près de 12 millions de francs et a produit un rapport d'expertise contenant un descriptif des travaux. Selon ce rapport, ces travaux sont prévus en trois phases: 1. Travaux urgents qui comprennent l'entretien indispensable sans augmentation de valeur de l'immeuble pour 36%. 2. Travaux à moyen terme qui comprennent une meilleure isolation des façades, solde pour installation chauffage et ascenseur et travaux d'entretien intérieur pour 29%. 3. Travaux à long terme qui comprennent la rénovation du système sanitaire pour 35%. Sur la base de ce rapport, la recourante a conclu que la valeur à neuf du bâtiment retenue par la commission devait être diminuée du montant total des travaux d'assainissement. Pour le surplus, les parties ont confirmé leurs conclusions respectives.
Considérant en droit:
1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
2. a) S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
La valeur locative retenue par la commission de 1'102'500 fr. n'est pas contestée et doit être confirmée. Cette valeur équivaut à la valeur locative au 1er janvier 1993 diminuée de 15%. Cette déduction est destinée à ramener le rendement à ce qu'il aurait été au 31 décembre 1990. Elle a été effectuée par souci d'égalité de traitement avec les autres propriétaires d'immeubles locatifs pour lesquels la révision générale a été effectuée sur la base du rendement de l'immeuble à cette date. En effet, pour les raisons évoquées dans la partie faits, la recourante n'était plus en possession de l'état locatif au 31 décembre 1990 au moment de l'envoi du questionnaire concernant la révision générale des estimations le 11 août 1993.
La valeur de rendement doit ainsi être fixée à 1'102'500 fr. capitalisé à 8,5%, taux non contesté par la recourante, ce qui donne une valeur de 12'970'000 fr.
3. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.
a) Le tribunal a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement: 8 à 8,5% impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF 1993 p. 380). Dans un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans le pratique) consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = VI + 2VR/3, doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon cette méthode, la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment.
Dans le cas particulier, la commission a, en l'absence de transactions récentes effectuées dans le quartier, appliqué la méthode subsidiaire prévue à l'art. 8 al. 2 REFI en capitalisant le rendement annuel brut des immeubles au taux de 6,95% (la commission a en fait capitalisé la valeur de rendement au taux moyen de 7,75% pour obtenir la valeur fiscale). Durant la procédure de recours, elle a procédé à un calcul de contrôle en retenant la valeur intrinsèque comme valeur vénale. Ce calcul ayant abouti à une estimation fiscale plus élevée, elle a confirmé sa décision initiale.
b) Il convient d'examiner le calcul de la valeur vénale en appliquant la formule résultant de la jurisprudence (méthode Joye).
De l'avis du tribunal, qui se fonde sur les éléments constatés en inspection locale notamment (type de construction, état du bâtiment, installations sanitaires et de chauffage, isolation), il convient de partir d'une valeur à neuf du bâtiment de 350 fr. le mètre cube pour les 14'504 m3 de sous-sol comportant 2 niveaux de garages et un niveau de dépôt. Ce prix relativement élevé pour des locaux inhabitables s'explique par le fait qu'il s'agit d'un sous-sol à trois niveaux d'accès, renchérissant passablement la construction. Quant aux 32'354 m3 habitables, le tribunal estime la valeur à neuf à 450 francs/m3, valeur retenue par la commission dans son calcul de contrôle pour l'entier de l'immeuble. Compte tenu de l'âge et de l'état actuel du bâtiment, nécessitant d'importants travaux d'assainissement prévus pour une valeur totale de 12 millions, dont cependant 58% constituent des travaux de plus-value qui n'influent pas sur la vétusté de l'immeuble contrairement à ce que soutient la recourante, il convient de tenir compte du taux de vétusté maximum de 30% prévu par les directives du Département des finances du 20 novembre 1992 concernant les villas. Ces directives sont applicables par analogie au calcul de la valeur intrinsèque d'un bâtiment locatif. Il s'ensuit une valeur du bâtiment de la recourante de 13'745'000 fr. [(14'504 x 350 x 0,7) + (32'354 x 450 x 0,7)].
Dans son calcul de contrôle la commission a tenu compte d'une valeur du terrain de 300 fr. le mètre carré. Le tribunal estime qu'une telle valeur est trop basse, compte tenu de la situation de l'immeuble non loin du centre ville et jouissant d'un calme relatif entouré de verdure. Le président de la commission a d'ailleurs admis que la commission, lors de son calcul de contrôle, a tenu compte d'une valeur trop basse et que la valeur réelle du terrain dans ce quartier se situait entre 600 et 700 fr. le mètre carré. Le tribunal estime que, compte tenu de la situation immobilière actuelle qui apparaît représenter le marché immobilier pour les prochaines années, la valeur du terrain doit être fixée à 500 fr. le mètre carré. Il s'ensuit une valeur du terrain de 3'786'500 fr. (7'573 m² x 500). La valeur intrinsèque se monte ainsi à 17'531'500 fr. (13'745'000 + 3'786'500), ce qui, en application de la méthode énoncée ci-dessus, donne la valeur vénale suivante:
Valeur vénale: (17'531'500 + 2 x 12'970'000.-) / 3 = 14'490'500 fr.
4. Au vu d'une valeur de rendement de 12'970'000 fr. et d'une valeur vénale de 14'490'500 fr., on obtient une estimation fiscale arrondie de 13'730'000 fr. Compte tenu de la marge d'appréciation de la commission, fixée par la jurisprudence constante du tribunal de céans à 5% de l'estimation litigieuse, le tribunal constate que cette dernière n'a pas outrepassé son pouvoir d'appréciation en fixant l'estimation fiscale à 14'226'000 fr. Cette valeur doit par conséquent être confirmée et le recours rejeté aux frais de la recourante.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 3 février 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation fiscale de la parcelle 7334 de Lausanne est confirmée.
III. Un émolument de 2'500 fr. (deux mille cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 15 mai 1996
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint