TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23 avril 2026
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; Mme Bénédicte Tornay Schaller et Mme Lorraine Wasem, assesseures; Mme Elodie Hogue, greffière.
Recourante
A.________, ********, représentée par Me Daniel GUIGNARD, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Chavannes-près-Renens.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Chavannes-près-Renens du 2 décembre 2025 refusant de délivrer le permis de construire pour la démolition du bâtiment ECA 433, l'abattage d'un arbre et la construction de 12 appartements sur les parcelles 29 et 44 (CAMAC n° 233075).
Vu les faits suivants:
A. B.________ et C.________ sont respectivement propriétaires des parcelles 29 et 44 de la commune de Chavannes-près-Renens. Celles-ci sont colloquées en zone urbaine au sens des art. 64 ss du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions (RPA) de 1988.
La parcelle voisine 45, jouxtant la parcelle 44 au nord, est également propriété de C.________.
A.________ (ci-après: la constructrice) est promettant-acquéreur des parcelles 29 et 44.
B. Préalablement au dépôt de la demande de permis de construire (exposée ci‑dessous), la constructrice a présenté un avant-projet à la Municipalité de Chavannes-près-Renens (ci-après: la municipalité ou l'autorité intimée). Au cours d'une séance du 13 décembre 2023, celle-ci a requis plusieurs modifications.
Par courriel du 15 décembre 2023, la constructrice a accepté les requêtes de l'autorité intimée, qui tendaient à la création de logements à loyer abordable, à la modification de la typologie des appartements ainsi qu'à la cession entière et totale du jardin à des fins publiques. En contrepartie, elle a demandé à la municipalité de lui "accorder officiellement l'octroi de la dérogation à la limite en vertu de l'art. 85 de la LATC".
Par courriel du 30 janvier 2024, la Responsable de la Police des constructions a indiqué que la municipalité avait pris connaissance du nouveau projet dans sa séance du jour et avait "décidé d'accepter, sur le principe, l'avant‑projet volumétrique présenté". Elle précisait que "sur le principe, la dérogation de la distance aux limites de 10 m imposée par le règlement communal est également validée, au vu des efforts qui sont faits pour l'intérêt public." La constructrice était dès lors invitée à déposer un dossier complet de mise à l'enquête publique.
Le 28 novembre 2024, la constructrice a formé, en sa qualité de promettant-acquéreur des parcelles 29 et 44, une demande de permis de construire portant sur le fractionnement desdites parcelles (le déplacement de la limite vers l'ouest), la démolition du bâtiment ECA 433, l'abattage d'un arbre, la construction d'un bâtiment Minergie de 12 appartements dont 2 logements d'utilité publique (logements à loyer abordable), l'aménagement de 2 places de parc extérieures, de 6 places deux roues, d'une place de jeux et de jardins communautaires. Le dossier comporte des plans d'architecte du 26 novembre 2024 et un plan de situation du 17 novembre 2024. La constructrice requérait également des dérogations, en particulier à la distance à la limite.
Par courriel du 5 mai 2025, l'assistante de la Police des constructions a confirmé à la constructrice que le concept d'aménagement de la place de jeux avait été accepté par la municipalité lors de sa séance du 30 avril 2025.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 16 mai au 16 juin 2025 et a suscité six oppositions, aux contenus identiques, émanant toutes des membres de la communauté héréditaire propriétaire de la parcelle 30. En particulier, ceux-ci s'opposaient à l'octroi de la dérogation à la distance à la limite demandée.
La synthèse CAMAC n° 233075 a été établie le 21 octobre 2025. Les autorités cantonales ont formulé des préavis positifs et délivré les autorisations spéciales requises, assorties de conditions impératives. Notamment, la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) a accordé la reconnaissance d'utilité publique au sens des art. 27 de la loi vaudoise du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15), 25 al. 3 et 26 du règlement d'application du 25 octobre 2017 de la LPPPL (RLPPPL; BLV 840.15.1) à deux des douze logements projetés.
C. Par décision du 2 décembre 2025 (prise en séance du 4 novembre 2025), la municipalité a décidé de refuser le permis de construire, faute de pouvoir accorder la dérogation à la distance à la limite.
D. Agissant le 19 décembre 2025 sous la plume de son mandataire, A.________ (ci-après: la recourante) a déféré devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) la décision municipale du 2 décembre 2025, concluant à son annulation et à la délivrance du permis de construire, subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. La recourante reproche à la municipalité de ne pas avoir accordé la dérogation à la distance à la limite.
La municipalité a déposé son dossier et sa réponse le 26 février 2026, concluant au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité.
Considérant en droit:
1. Déposé dans le délai de trente jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Par ailleurs, la recourante, en tant que promettant-acquéreur de la parcelle concernée et porteuse du projet objet de la décision attaquée, dispose de la qualité pour agir. Il y a dès lors lieu d'entrer en matière.
2. Le litige porte sur le refus d'octroi du permis de construire au motif que la dérogation à la distance à la limite qu'implique le projet ne peut être accordée.
a) Selon l'art. 68 RPA, la distance minimale entre les façades et la limite de propriété voisine ou du domaine public, s'il n'y a pas de plan fixant la limite des constructions, est de 10,00 m au minimum (al. 1). Entre les bâtiments sis sur une même propriété, cette distance est de 20 m (al. 2).
b) La réglementation sur les distances aux limites tend principalement à préserver un minimum de lumière, d’air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d’éviter notamment que les habitants des biens-fonds contigus n’aient l’impression que la construction voisine les écrase. Elle vise également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (CDAP AC.2025.0097 du 18 décembre 2025 consid. 3b/aa; AC.2023.0316 du 26 juillet 2024 consid. 5c/bb; AC.2018.0185 du 5 août 2019 consid. 3c).
Pour l'interprétation de ces notions, la municipalité bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (CDAP AC.2023.0316 du 26 juillet 2024 consid. 5c/aa; AC.2023.0077 du 13 octobre 2023 consid. 3b/cc; AC.2016.0299 du 6 décembre 2017 consid. 2a).
c) En l'espèce, la limite générale de 10 m est applicable. Or, les parties ne contestent pas que le projet se situe, à son point le plus proche, à 1,6 m de la parcelle 45 au nord et à 3,6 m de la parcelle 30 au nord également. Le projet nécessite par conséquent une dérogation.
3. Il convient d'examiner si c'est à juste titre que la municipalité a refusé cette dérogation.
a) Aux termes de l'art. 85 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), dans la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi des dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers (al. 1). Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de conditions et charges particulières (al. 2).
Selon la jurisprudence, les dispositions dérogatoires, telles que l'art. 85 LATC, ne doivent pas nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon les méthodes d'interprétation ordinaires. Une dérogation importante peut ainsi se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire. En tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci: l'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté au cas particulier. L'octroi d'une dérogation suppose une situation exceptionnelle et ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se substituerait au législateur cantonal ou communal par le biais de sa pratique dérogatoire. Il implique une pesée entre les intérêts publics et privés de tiers au respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire privé à l'octroi d'une dérogation, étant précisé que des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure solution architecturale, ou encore une utilisation optimale du terrain, ne suffisent pas à elles seules à justifier une dérogation (cf. ATF 112 Ib 51 consid. 5; TF 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 3.2; 1C_257/2019 du 24 avril 2020 consid. 4.1 et les références). La clause dérogatoire est une émanation du principe de la proportionnalité. Elle ne peut porter atteinte à des intérêts publics importants ou heurter des intérêts privés prépondérants; elle doit résulter d'une pesée globale des intérêts en présence, prenant en compte l'ensemble des circonstances. Confrontée à l'octroi ou au refus d'une dérogation, l’autorité de recours devra se limiter à sanctionner un abus ou un excès dans le pouvoir d'appréciation de la municipalité (cf. CDAP AC.2019.0401 du 6 juillet 2020 consid. 8a/bb; AC.2018.0379 du 5 juin 2020 consid. 13b/bb/bbb et les arrêts cités).
Le cadre fixé par l'art. 85 LATC est cependant subordonné à l'existence d'une règle communale définissant les cas dans lesquels une dérogation peut être accordée (CDAP AC.2024.0154 du 14 août 2025 consid. 6 et la référence citée).
b) A Chavannes-près-Renens, la question des dérogations est traitée à l'art. 97 RPA, dont la teneur est la suivante:
"Article 97 - Cas exceptionnels
La Municipalité peut accorder, dans des cas exceptionnels, des dérogations aux prescriptions réglementaires concernant l'affectation, la surface bâtie, la longueur, les hauteurs et les toitures des constructions, s'il s'agit d'édifices publiques ou de bâtiments privés dont la destination ou l'architecture réclament des dispositions spéciales."
c) Pour la recourante, l'implantation du projet à proximité de la limite de propriété résulterait des contraintes liées à la configuration du site et répondrait à la demande de l'autorité intimée de créer des jardins communautaires ainsi qu'une aire de jeux accessible au public, ce qui justifierait la dérogation requise. Le projet, portant sur la construction d'un bâtiment Minergie de douze appartements, dont deux logements d'utilité publique reconnus, viserait à satisfaire un intérêt public prépondérant, à savoir la création de logements correspondant aux besoins actuels de la population, plus particulièrement de logements à loyers abordables. Il s'inscrirait en outre pleinement dans les objectifs de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), qui prescrit la densification du milieu bâti existant. Enfin, la dérogation ne porterait atteinte à aucun intérêt privé prépondérant. Les parcelles 44 et 45 appartenant toutes deux à C.________, aucun tiers ne saurait se prévaloir d'une atteinte à ses intérêts privés du fait de la proximité de la construction à la limite. S'agissant de la parcelle 30, la façade nord du bâtiment projeté ne s'en approcherait à moins de 10 m que sur une portion très limitée, soit environ 6 m, correspondant à environ 10% de la longueur de la parcelle 30. Cette dérogation limitée ne compromettrait donc pas les objectifs poursuivis par la réglementation relative à la distance à la limite de propriété. Enfin, pour la recourante, l'art. 97 RPA ne contiendrait pas une liste exhaustive des prescriptions réglementaires susceptibles de faire l'objet d'une dérogation.
d) aa) Contrairement à ce que soutient la recourante, l'art. 85 LATC ne constitue pas une base légale directement applicable permettant d'accorder toute dérogation. En effet, l'art. 85 LATC indique expressément que les dérogations ne sont possibles que "dans la mesure où le règlement communal le prévoit". Comme exposé ci-dessus (cf. consid. 3a in fine), les dérogations découlant de l'art. 85 LATC doivent être prévues et définies par le règlement communal concerné. En l'espèce, si le législateur communal a concrétisé l'art. 85 LATC à l'art. 97 RPA, il en a toutefois sensiblement restreint la portée, en limitant les possibilités de dérogation. Celles-ci sont en effet circonscrites à certaines règles de police des constructions, énumérées de manière exhaustive (affectation, surface bâtie, longueur, hauteurs et toitures des constructions). A contrario, en particulier, aucune dérogation aux règles relatives à la distance à la limite n’a été prévue. L'art. 97 RPA ne s’applique, de surcroît, qu’aux édifices publics ou aux bâtiments privés "dont la destination ou l’architecture réclament des dispositions spéciales".
Autrement dit, déjà sur le principe, l'art. 97 RPE s'oppose à l'octroi une dérogation à la distance à la limite pour l'ouvrage prévu.
bb) Par ailleurs, l'autorité intimée n'a pas abusé de sa marge d'appréciation en considérant que les intérêts des voisins doivent l'emporter sur l'intérêt public à accorder la dérogation. Certes, la création d'un espace accessible au public et de logements à loyer abordable répond à un intérêt public, spécialement à la densification, dans un espace urbain confronté à une pénurie de logements. Toutefois, la réduction de la distance à la limite de propriété de 10 m à 1,6 m est très importante et porte une atteinte non négligeable aux intérêts des propriétaires voisins, respectivement à leur droit de bénéficier d'une distance à la limite propre à préserver un minimum de lumière, d’air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel. Ainsi, en particulier, les opposants au projet, propriétaires de la parcelle 30, ont relevé à juste titre dans leur opposition que cette proximité excessive, même sur une moindre portion de la limite parcellaire, serait de nature à compromettre leur intimité, à générer des nuisances et à altérer la jouissance de leur bien. Une dérogation aussi importante nécessite un motif d'intérêt public particulièrement fort, que la construction de deux logements d'utilité publique et d'une place de jeux accessible au public, voire de jardins communautaires, ne suffit pas à constituer.
Le fait que C.________ soit propriétaire de la parcelle voisine 45 est sans pertinence: la propriété de deux parcelles contiguës ne permet pas de déroger sans autre formalité aux règles relatives à la distance à la limite. Il en va de même lorsqu'un propriétaire voisin signe les plans d'enquête comportant une demande de dérogation. La jurisprudence précise en effet que l'accord des voisins est sans portée, dès lors que les travaux contraires à la réglementation en vigueur doivent rester prohibés pour des motifs évidents d'ordre public et de sécurité du droit (cf. CDAP AC.2025.0153 du 12 mars 2026 consid. 3f/bb; AC.2024.0123 du 8 novembre 2024 consid. 3c/cc et la référence citée). L'aménagement sain et rationnel d'un quartier, garanti en particulier par le respect de la distance à la limite, ne sert pas uniquement les intérêts du propriétaire voisin, mais plus généralement la protection du paysage. L'accord donné par les propriétaires ne saurait non plus prétériter les intérêts des habitants (locataires) ou ceux des futurs propriétaires, en cas de vente. En l'occurrence, seule une servitude d'empiétement pourrait, au mieux, consacrer une telle exception, à condition au demeurant que la distance de 20 m de l'art. 68 al. 2 RPA soit respectée entre les deux bâtiments concernés sur les parcelles 44 et 45.
Enfin, si tant est que la recourante se prévale du principe de la protection de la bonne foi en lien avec le courriel du 30 janvier 2024 de la Responsable de la Police des constructions, cet argument n'est pas déterminant. En effet, l'ampleur de la dérogation à la distance à la limite n'est pas précisée dans ce courriel. Au demeurant, aucune promesse ne pouvait être faite avant le résultat de l'enquête publique (cf. à ce sujet CDAP AC.2023.0133 du 15 mars 2024 consid. 4). La recourante a d'ailleurs été expressément invitée à déposer sa demande complète de permis de construire, ce qui sous-entend qu'aucune assurance concrète relative à l'octroi du permis de construire ne pouvait être valablement donnée ni par la Responsable précitée ni par la municipalité avant la mise à l'enquête publique et le traitement des oppositions.
4. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours, mal fondé, doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.
Vu le sort de la cause, les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante qui succombe (49 al. 1 LPA-VD). Il n'est pas alloué de dépens (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Municipalité de Chavannes-près-Renens du 2 décembre 2025 est confirmée.
III. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr. (deux mille francs), sont mis à la charge de A.________.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 23 avril 2026
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.