TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 17 août 2026
Composition
M. Alain Thévenaz, président; Mme Danièle Revey, juge; M. Etienne Poltier, juge suppléant; M. Quentin Ambrosini, greffier.
Recourante
A.________, au ********, représentée par Me Benoît BOVAY, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Direction générale du territoire et du logement (DGTL), à Lausanne,
Autorité concernée
Municipalité du Mont-sur-Lausanne, au Mont-sur-Lausanne.
Objet
Divers
Recours A.________ c/ décision de la Direction générale du territoire et du logement du 1er juillet 2025 (décision de taxation et de perception de la taxe sur la plus-value, parcelles nos 173, 401, 406, 1340 et 3479 de la commune du Mont-sur-Lausanne)
Vu les faits suivants:
A. A.________ est une société dont le siège est au ******** et qui a notamment pour but l'acquisition, la vente et la gestion de biens immobiliers. Elle est administrée par B.________ (également président), C.________ et D.________. Au moment de l'entrée en vigueur du plan de quartier (PQ) "La Clochatte", dont il sera question dans le présent arrêt (cf. notamment infra B), A.________ était propriétaire des parcelles nos 173, 401, 406, 1340 et 3479 de la commune du Mont-sur-Lausanne. Ces parcelles, qui ont fait l'objet de plusieurs mutations foncières en 2021, forment un compartiment de territoire délimité à l'ouest par la route de la Clochatte, au sud-est par la route de la Clochatte et par les bâtiments de la Fondation E.________, à l'est par un secteur boisé traversé par le ruisseau de la Valleyre (affluent du Flon) et au nord par un quartier de villas. Dans sa partie supérieure, ce périmètre est traversé par un chemin correspondant au domaine public (DP) no 145 (chemin du Bois-Murat), reliant le fond du vallon à la route de la Clochatte. Le site était auparavant occupé par les bâtiments et installations de l'ancienne scierie F.________.
B. Les parcelles nos 173, 401, 406, 1340 et 3479, dans leur état en 2019, sont comprises dans le périmètre du plan de quartier (PQ) "La Clochatte", adopté par le Conseil communal du Mont-sur-Lausanne dans sa séance du 19 novembre 2018, approuvé et mis en vigueur par le Département du territoire et de l'environnement (DTE; désormais le Département des finances, du territoire et du sport [DFTS]) le 30 octobre 2019. Ce plan affecte l'essentiel du secteur en zone mixte d'habitation de moyenne densité, ainsi qu'à des activités tertiaires (commerciales, bureaux, etc.) moyennement gênantes. Il prévoit plusieurs aires d'évolution des constructions au sud (A1, A2, A3, B et C) et au nord (D, E et F), destinées à la réalisation de logements, ainsi que de locaux pour des activités tertiaires. Le plan définit également, le long du DP no 145, une aire paysagère libre de construction d'une largeur comprise entre 20 et 40 mètres. Le vallon du ruisseau de la Valleyre (DP no 147) est quant à lui dans l'aire forestière.
Avant l'adoption du PQ "La Clochatte", les parcelles concernées étaient colloquées en zone industrielle et d'activités tertiaires d'après le plan général d'affectation (PGA) de la commune, adopté par le Conseil communal les 26 novembre 1990 et 30 septembre 1991, approuvé par le Conseil d'Etat le 6 août 1993.
C. Le PQ "La Clochatte" est en cours de concrétisation depuis 2021 par la réalisation d'importants travaux sur le site. Plusieurs bâtiments ont d'ores et déjà été édifiés. Des modifications de l'état parcellaire sont en outre intervenues: les anciennes parcelles nos 173, 401, 406, 1340 et 3479 – ainsi que d'autres biens-fonds – correspondent désormais aux nouvelles parcelles nos 173, 401, 406, 3473, 3479, 3480, 3610, 3611, 3612, 3613, 3614, 3618, 3619 et 3634. Il sera cependant référé, ci-après, aux anciennes parcelles.
D. Le 21 septembre 2022, la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) a adressé à la société A.________ un projet de décision relatif à la taxe sur la plus-value. La société était invitée à faire valoir auprès de l'administration cantonale ses observations et à communiquer les éventuelles déductions admissibles, notamment au titre des frais d'étude, d'équipements technique ou communautaire, ainsi que d'autres coûts déterminants. Selon ce projet, le montant total de la taxe sur la plus-value mise à la charge de A.________ pour les parcelles nos 173, 401, 406, 1340 et 3479 s'élevait à 10'524'800 francs. Cette évaluation se fondait sur un rapport d'expertise immobilière du 24 novembre 2021 établi par G.________.
Le 31 janvier 2023, A.________ s'est déterminée sur le projet de décision, en faisant valoir l'existence de données erronées, ainsi que de lacunes méthodologiques affectant l'expertise du 24 novembre 2021. Elle a en outre requis la tenue d'une séance afin d'exercer son droit d'être entendue. Par lettre du 25 août 2023, la DGTL a indiqué à A.________ qu'elle n'organiserait pas de séance de conciliation et que d'éventuelles observations ou pièces complémentaires devaient lui être adressées par courrier. Puis, le 30 juin 2023, A.________ a transmis à la DGTL un rapport préliminaire d'analyse de l'expertise du 24 novembre 2021, établi le 26 juin 2023 par H.________, sous la signature de son administrateur B.________, également président du conseil d'administration de A.________, accompagné de tableaux de calcul. Cette analyse relevait, en substance, que le mandataire de la DGTL avait commis plusieurs erreurs de calcul, notamment dans l’estimation du volume du projet, qu’il avait sous-évalué de plus de 60'000 m3, entraînant une estimation erronée des coûts de construction. Elle indiquait que, bien que la surface brute de plancher fût identique, cette erreur faussait l’ensemble de l’analyse. Elle soulignait également que l’expert avait retenu un coût au mètre cube supérieur au coût réel, ce qui ne reflétait pas la réalité du projet. En corrigeant ces éléments, cette analyse prétendait établir des valeurs résiduelles du terrain plus fiables et a estimé la plus-value à 10,6 millions de francs, en tenant compte d'un ratio différent entre vente et location. Le rapport préliminaire considérait en outre que l’expert n’avait pas pris en compte la valeur des bâtiments existants destinés à être démolis, estimée à environ 25 millions de francs, ce qui constituait une omission importante.
Une séance de conciliation s'est tenue le 14 novembre 2023, en présence d'administrateurs de A.________, de ses mandataires, des experts immobiliers chargés de l'estimation (G.________ et H.________) et de représentants de la DGTL. On extrait ce qui suit du procès-verbal (dans sa version révisée à la suite des remarques de A.________):
"1 Ouverture de la séance
[…]
2 Erreur de calcul
En préambule, M. I.________, représentant du bureau G.________, apporte des précisions sur le rapport d'expertise du 24 novembre 2021 et relève une erreur de calcul à la ligne B du tableau "Valeur du terrain en scénario location" de la page 24 du rapport d'expertise (cf. point 6.4.1). Après correction, l'expert retient une plus-value de 44'350'000.-.
Le bureau d'expertise va procéder à la correction de cette erreur et un nouveau rapport sera transmis aux parties. Me J.________ [DGTL] rappelle que le calcul de la taxe sur la plus-value s'effectue selon la méthode à rebours, soit celle qui ressort du rapport du Professeur Thalmann.
3 Coûts CFC (tableau 2)
3.1 Surface constructible
MM. K.________ et L.________ relèvent une différence de plus de 60'000 m3 de surface constructible par rapport à l'expertise du 24 novembre 2021.
MM. K.________ et L.________ se réfèrent aux surfaces effectives de leur projet de construction.
3.2 Cubage
MM. K.________ et L.________ relèvent une différence de cubage entre leur expertise et celle réalisée par la société G.________.
M. I.________ interroge MM. K.________ et L.________ sur la norme SIA utilisée pour les calculs. M. I.________ demande si la contre-expertise reprend la norme SIA 416 ou la norme SIA 116.
M. L.________ défend que le cubage final du projet a été déterminé en considérant le maximum au plancher et suit parfaitement les normes et ce que permettait le plan de quartier. Il est précisé que la contre-expertise reprend la norme SIA 416.
3.3 Valeur résiduelle
Pour rappel, la valeur résiduelle se calcule en déduisant de la valeur d'un projet utilisant le maximum des droits à bâtir, le coût des travaux et le coût de la marge et des risques. Le calcul tient compte des valeurs locatives et du prix de vente des PPE. […]
Me J.________ réitère que selon l'application de la méthode à rebours, les projets ne sont pas pris en compte lors des calculs, mais uniquement le projet fictif basé sur le maximum d'IUS que permet le plan d'affectation. Le projet concret, de même que la valeur fiscale ne sont pas considérés.
3.4 Méthode à rebours, selon des calculs théoriques et la réalité du projet
Me Bovay requiert que l'expertise s'appuie sur les chiffres effectifs (cubage et prix) du projet de construction des propriétaires. Il relève que l'application de la méthode à rebours, incluant la valeur réelle des projets réalisés, serait plus pertinente.
M. K.________ stipule que le prix de revient est induit par le plan de quartier, qui, en l'espèce, aurait des prescriptions plus poussées que d'autres plans. M. K.________ relève que G.________ n'a pas pris les prescriptions spécifiques de ce plan de quartier en considération. Au contraire, l'expertise de G.________ se limite à une analyse selon des paramètres généraux des plans d'affectation.
M. L.________ précise avoir effectué ses calculs en prenant les coûts réels et non les coûts théoriques.
Me M.________ [DGTL] soulève la difficulté de l'Administration de considérer le caractère général et abstrait de la plus-value d'un bâti. Pour respecter le principe d'égalité de traitement, la taxation doit être basée sur les possibilités de bâtir données par le plan d'affectation, indépendamment des projets concrets des propriétaires.
Me Bovay réitère son point de vue et énonce qu'il serait préférable que les calculs de la taxation sur la plus-value soient sur des paramètres réels et non théoriques. Les montants utilisés pour les divers calculs représentent bien les coûts réels de la construction. Néanmoins, il confirme que ce sont bien les possibilités de bâtir maximales prévues par le plan d'affectation qui ont été utilisés [sic] pour les projets.
4 Coûts de démolition et valeur du bâtiment préexistant
Me J.________ précise que les coûts de démolition ne sont pas pris en compte selon le rapport du Professeur Thalmann et, par conséquent, pas intégrés dans l'expertise du 24 novembre 2021.
M. L.________ confirme que la contre-expertise s'est basée sur les mêmes paramètres et qu'elle prend en compte les frais de démolition sur la base de la demande de permis de construire.
M. K.________ avance que la valeur de la perte, due à la démolition du bâti, devrait être intégrée au calcul de la plus-value. […]
5 Le ratio des propriétés par étage (PPE)
Me J.________ remarque que le propriétaire avance un ratio différent de celui proposé par les experts (40%-60% en opposition à 60%-40%). Elle demande quels sont les critères retenus pour la détermination des proportions. […]
M. K.________ souligne que la proportion de logements locatifs et des PPE découle d'une décision du propriétaire. Ce dernier souhaite protéger le patrimoine familial. Cette proportion découle également de la situation économique actuelle.
Me J.________ remarque que cette explication renvoie à la question précédente. Il s'agit de se demander si on prend en considération le projet concret ou le projet théorique lors de la détermination de la plus-value.
Me Bovay confirme que le ratio 60%-40% proposé par les promoteurs est basé sur le projet réel et en cours d'exécution. […]
6 Divers
[…]
7 Clôture de la séance
[…]"
Le 1er mars 2024, la société A.________ s'est déterminée sur le procès-verbal de la séance de conciliation. Elle a en outre produit une version rectifiée des tableaux joints au rapport préliminaire du 26 juin 2023.
Le 27 mai 2024, la DGTL a informé A.________ qu’elle avait admis la demande de déduction relative à la taxe d’équipement communautaire, d’un montant de 1'802'095 francs. Elle a précisé que l’instruction n’était pas encore terminée et qu’elle attendait la production des justificatifs permettant de déterminer l’ensemble des factures déductibles. La DGTL a par ailleurs communiqué des versions révisées du procès-verbal de la séance du 14 novembre 2023, ainsi que de l’expertise immobilière du 24 novembre 2021. Les justificatifs requis ont été fournis par A.________ le 10 juin 2024.
E. Le 2 décembre 2024, la DGTL a informé A.________ qu’une expertise complémentaire avait été requise auprès du mandataire externe, G.________, afin de prendre en compte certains éléments relevés lors de la séance du 14 novembre 2023. Le rapport d'expertise révisé, daté du 17 décembre 2024, a été communiqué à A.________ le 4 février 2025.
Il ressort de ce rapport que l'expert a procédé à un réexamen des principaux griefs soulevés par A.________ à l'encontre de l'évaluation initiale, en particulier ceux relatifs aux erreurs de calcul, aux volumes de construction, aux coûts de construction, aux hypothèses de valorisation du projet et à la prise en compte des constructions existantes.
S'agissant des corrections arithmétiques et des données quantitatives contestées, l'expert a indiqué avoir procédé aux ajustements nécessaires lorsque ceux-ci étaient justifiés. Concernant les volumes de construction, et plus particulièrement les volumes des sous-sols et des parkings, il a examiné les données communiquées par A.________ en juin 2023, ainsi que dans un complément transmis ultérieurement. Il a relevé que les volumes en sous-sol annoncés par A.________ demeuraient inférieurs aux volumes retenus dans sa propre analyse et a considéré que les paramètres figurant sur ce point dans son expertise initiale devaient être maintenus.
L'expert n'a pas retenu les critiques relatives à l'utilisation de valeurs résiduelles différentes fondées sur les données propres au projet, estimant que ce point n'avait pas été suffisamment développé lors de la séance de conciliation et que les éléments contestés n'étaient pas clairement identifiés. Il a également maintenu ses hypothèses relatives aux coûts de construction. Selon lui, ceux-ci devaient être déterminés sur la base de ratios usuels du marché applicables à des projets comparables, et non sur la base des particularités ou choix constructifs propres au propriétaire. Il a toutefois relevé que les coûts retenus demeuraient cohérents avec certains devis produits par A.________ concernant les secteurs A, B et C du plan de quartier.
Concernant la répartition entre surfaces destinées à la location et surfaces destinées à la propriété par étages (PPE), l'expert n'a pas retenu le ratio proposé par A.________, soit 60% de surfaces en location et 40% en PPE. Il a confirmé l'application d'une proportion de 50% en location et 50 % en PPE, conformément à la pratique adoptée par la DGTL dans des dossiers similaires, indépendamment des caractéristiques particulières du projet concerné.
L'expertise a également examiné la question de la valeur des bâtiments existants situés sur les parcelles concernées. En réponse à l'argument de A.________ selon lequel ces constructions, destinées à être démolies, représentaient une valeur d'environ 25 millions de francs, l'expert a considéré que la méthode applicable à l'évaluation de la plus-value imposait de comparer la valeur du terrain avant et après la mesure d'aménagement. Dès lors, les constructions existantes ne devaient pas être intégrées dans l'évaluation du terrain avant l'entrée en vigueur du plan de quartier, sauf hypothèse particulière liée à une protection patrimoniale. L'expert a néanmoins relevé que le bâtiment existant sur la parcelle no 3479 (maison paysanne construite au XIXe siècle), inscrit au recensement architectural avec la note 4, devait être transformé et non démoli dans le cadre de la réalisation du PQ "La Clochatte".
Sur le plan méthodologique, l'expertise a confirmé l'application de la méthode consistant à déterminer la valeur du bien après réalisation du projet, puis à déduire l'ensemble des coûts nécessaires à sa réalisation, notamment les travaux préparatoires (y compris les démolitions), les coûts de construction, les aménagements extérieurs, les travaux spéciaux, les frais secondaires, la marge de promotion, ainsi que les honoraires de courtage.
Pour la situation avant l'entrée en vigueur du PQ "La Clochatte", l'expert a évalué le potentiel constructible des parcelles sur la base de la réglementation communale applicable à la zone industrielle et d'activités tertiaires. Il a retenu un potentiel comprenant principalement des surfaces administratives et industrielles. La valeur de l'ensemble des terrains compris dans le périmètre de l'actuel PQ "La Clochatte", y compris les parcelles nos 380, 3473, 3474 et 3480 appartenant à des tiers, avant la mesure d'aménagement, a ainsi été arrêtée à environ 13,75 millions de francs, correspondant à une valeur de 456 fr. par m2 de terrain constructible.
Pour la situation après l'entrée en vigueur du PQ "La Clochatte", l'expert a analysé deux hypothèses de développement: un scénario en location et un scénario en PPE. Dans le scénario en location, le projet a été évalué sur la base des surfaces prévues par le plan de quartier, comprenant principalement des logements, ainsi que des surfaces commerciales et administratives. La valeur après travaux a été déterminée par la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF, "Discount Cash Flows"), en tenant compte notamment des revenus locatifs, des charges d'exploitation, des frais d'entretien, du risque de vacance locative, de l'inflation et des taux d'actualisation. Après déduction des coûts nécessaires à la réalisation du projet, la valeur globale de l'ensemble des terrains a été estimée à environ 39,7 millions de francs, soit à 1'316 fr. par m2 de terrain constructible.
Dans le scénario en PPE, l'expert a évalué le projet sur la base d'une commercialisation en PPE des logements, ainsi que des surfaces administratives et commerciales. Les prix de vente ont été déterminés sur la base de valeurs comparatives observées pour des objets similaires dans la commune. Après prise en compte des travaux préparatoires, des coûts de construction, des aménagements extérieurs, des travaux spéciaux, des frais secondaires, d'une marge de promotion et des honoraires de courtage, la valeur foncière en résultant a été estimée à environ 54,64 millions de francs pour l'ensemble du périmètre, soit à 1'812 fr. par m2 de terrain constructible.
Compte tenu de la pratique appliquée par la DGTL, consistant à retenir une pondération de 50% pour le scénario en location et pour le scénario en PPE, l'expert a fixé la valeur globale des terrains après l'entrée en vigueur du PQ à environ 47,2 millions de francs, soit 1'565 fr. par m2 de terrain constructible. La différence entre la valeur foncière avant et après l'entrée en vigueur du plan de quartier a ainsi conduit à une plus-value immobilière totale estimée à environ 33,45 millions de francs. Cette plus-value correspond à une augmentation de valeur de l'ordre de 1'109 fr. par m2 de terrain constructible.
Enfin, l'expert a procédé à une répartition de cette plus-value entre les différentes parcelles concernées, en distinguant l'état parcellaire existant avant l'entrée en vigueur du PQ et l'état parcellaire projeté. La répartition a été effectuée proportionnellement aux surfaces constructibles attribuées à chaque parcelle.
F. A.________ s'est déterminée sur cette nouvelle expertise le 2 avril 2025. Elle a relevé que les experts avaient retenu un volume total de 108'878 m3 pour le projet, sans tenir compte des contraintes qualitatives du plan de quartier, telles que les découpes verticales et horizontales des bâtiments, le dimensionnement des dalles hors bâtiment devant supporter des charges (accessibles aux véhicules et/ou végétalisées) et les surfaces faisant partie du volume construit hors terre (locaux pour les vélos, buanderies, etc.). La propriétaire estimait que le volume réel applicable était de 133'859 m3, et que les calculs des experts auraient dû se baser sur ce volume réel plutôt que sur une estimation schématique ne reflétant pas la réalité du plan de quartier.
Cette détermination a été communiquée par la DGTL à G.________, qui a pris position le 30 avril 2025. Le bureau d'experts a indiqué que la propriétaire reprenait des arguments déjà présentés, mais ne fournissait aucun élément chiffré permettant de comparer les volumes. G.________ soulignait que le plan de quartier n'exigeait pas des mesures particulières par rapport à un projet standard et qu'aucune disposition concrète du règlement n'était citée. Il concluait que ses calculs étaient conformes aux standards de construction et que le volume retenu restait donc valide.
À la suite de cet avis, qui n'a, à ce moment-là, pas été communiqué à A.________, une décision formelle de taxation et de perception a été rendue par la DGTL le 1er juillet 2025. Son dispositif (ch. III) est le suivant:
"I. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par A.________ pour la parcelle no 173 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 1'769'200.-;
II. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par A.________ pour la parcelle no 401 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 932'800.-;
III. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par A.________ pour la parcelle no 406 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 1'954'400.-;
IV. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par A.________ pour la parcelle no 1340 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 966'200.-;
V. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par A.________ pour la parcelle no 3479 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 442'200.-;
VI. Le montant des déductions admises quant au montant de la plus-value au sens de l'art. 66 al. 1 let. a LATC est fixé à CHF 473'139.-;
VII. Le montant des déductions admises quant au montant de la plus-value au sens de l'art. 66 al. 1 let. d LATC est fixé à CHF 1'802'095.-;
VIII. Le montant total de la taxe sur la plus-value, après déductions admises quant au montant de la plus-value, dû par A.________ pour les parcelles nos 173, 401, 406, 1340 et 3479 de la commune du Mont-sur-Lausanne, est par conséquent fixé à CHF 5'609'753.20 (cinq millions six cent neuf mille sept cent cinquante-trois francs et vingt centimes);
IX. Le montant mentionné au chiffre VIII est exigible et doit être payé dans les 30 jours.
À défaut de paiement, il est requis du Registre foncier d'inscrire, dès l'entrée en force de la présente décision, une hypothèque légale."
G. Agissant le 2 septembre 2025 par la voie du recours de droit administratif, A.________ demande principalement à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal de réformer la décision de la DGTL de la manière suivante:
"I. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par A.________ pour la parcelle no 173 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 837'798.00.
II. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par A.________ pour la parcelle no 401 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 441'958.00.
III. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par A.________ pour la parcelle no 406 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 925'517.00.
IV. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par A.________ pour la parcelle no 1340 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 457'611.00.
V. Le montant de la taxe sur la plus-value dû par A.________ pour la parcelle no 3479 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 209'370.00.
VI. Le montant des déductions admises quant au montant de la plus-value au sens de l'art. 66 al. 1 let. a LATC est fixé à CHF 473'139.00.
VII. Le montant des déductions admises quant au montant de la plus-value au sens de l'art. 66 al. 1 let. d LATC est fixé à CHF 1'802'095.00.
VIII. Le montant total de la taxe sur la plus-value, après déductions admises quant au montant de la plus-value, dû par A.________ pour les parcelles nos 173, 401, 406, 1340 et 3479 de la commune du Mont-sur-Lausanne est fixé à CHF 2'417'208.00 (deux millions quatre cent dix-sept mille deux cent huit francs).
IX. Le montant mentionné au chiffre VIII est exigible et doit être payé dans les 30 jours. A défaut de paiement, il est requis du Registre foncier d'inscrire, dès l'entrée en force de la présente décision, une hypothèque légale."
Subsidiairement, la recourante conclut à l'annulation de la décision rendue le 1er juillet 2025 et au renvoi de la cause à la DGTL, pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Au niveau formel, la recourante invoque une violation de son droit d'être entendue. Au fond, elle se plaint d'une modélisation erronée du projet, l'expert ayant retenu un volume schématique basé sur un seul bâtiment exploitant l'ensemble des droits à bâtir, alors que le PQ impose la réalisation de plusieurs bâtiments distincts. Cette fragmentation augmente le linéaire des façades et, partant, les coûts et le volume de construction, éléments ignorés dans l'expertise. L'expert n'a en outre pas intégré, dans le modèle de calcul, les contraintes du PQ: la recourante relève à cet égard que les exigences qualitatives du plan (notamment les césures paysagères et volumétriques) impliquent une organisation du bâti plus complexe, générant des volumes et coûts supplémentaires. De plus, l'expert s'est fondé sur la surface de plancher déterminante (SPd) sans inclure certains volumes construits hors sol (comme les locaux pour les vélos ou les buanderies) pourtant autorisés et effectivement réalisés, éléments qui engendrent des coûts réels qui auraient dû être pris en compte. La recourante souligne également que les dalles hors bâtiments (circulation, accès, surfaces végétalisées) nécessaires au projet n'ont pas été intégrées dans le calcul, de sorte que les coûts liés aux aménagements extérieurs ont été sous-estimés. Enfin et de manière générale, la recourante estime que la méthode utilisée dans le cadre de l'expertise est inappropriée. Elle reproche à l'expert d'avoir utilisé un projet fictif plutôt que de se fonder sur les constructions effectivement réalisées, qui épuisent les droits à bâtir. Selon elle, seule une approche basée sur les volumes réels permettrait d'aboutir à une valeur vénale conforme au marché.
Le 29 septembre 2025, la Municipalité du Mont-sur-Lausanne a renoncé à se déterminer sur le recours.
Dans sa réponse du 27 octobre 2025, la DGTL conclut au rejet du recours et à la confirmation de sa décision.
Le 26 novembre 2025, la recourante a répliqué, en confirmant ses conclusions.
Considérant en droit:
1. Déposé dans le délai de trente jours fixé par l'art. 95 de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière, la loi ne prévoyant pas d'autre autorité que la CDAP pour connaître du recours déposé par A.________ à l'encontre de la décision rendue le 1er juillet 2025 par a DGTL (cf. art. 92 LPA-VD).
2. La recourante reproche d'abord à la DGTL d’avoir violé son droit d’être entendue en ne lui ayant pas communiqué la prise de position de l’expert, du 30 avril 2025, sur son écriture du 2 avril 2025, l’empêchant ainsi de se déterminer avant le prononcé de la décision. Elle soutient également que la décision est insuffisamment motivée, dès lors qu’elle reprend les conclusions de l’expertise sans expliquer pourquoi le volume de construction calculé par ses mandataires a été écarté.
Ce grief est manifestement mal fondé.
a) La détermination de l'expert du 30 avril 2025 ne comportait aucun élément nouveau. Elle consistait uniquement à confirmer l'appréciation déjà exposée dans l'expertise du 17 décembre 2024, à savoir que le volume de construction retenu correspondait à une réalisation conforme aux standards usuels et que les contraintes invoquées par la recourante ne justifiaient pas une adaptation du modèle théorique. La question du volume de construction avait au demeurant déjà été abondamment discutée au cours de la procédure. Dans ses observations du 30 juin 2023, puis dans son courrier du 2 avril 2025, la recourante avait exposé en détail les raisons pour lesquelles elle estimait que le volume devait être porté à 133'859 m3. Elle avait également pu faire valoir son point de vue lors de la séance de conciliation du 14 novembre 2023, à laquelle participaient notamment les représentants des experts et au cours de laquelle la question de la différence de cubage avait été examinée. Il n'y a manifestement aucune violation du droit d'être entendu.
b) Concernant la question de la motivation de la décision, il y a lieu de relever que la recourante connaissait parfaitement la position de l'autorité intimée selon laquelle l'évaluation de la plus-value devait être fondée sur les possibilités théoriques de construction offertes par le plan de quartier, indépendamment du projet effectivement réalisé. Cette question avait été expressément discutée au cours de la procédure et la décision attaquée expose que l'expertise avait retenu un modèle théorique conforme aux standards usuels. Les arguments invoqués par la recourante ne justifient pas une adaptation du volume retenu, la réglementation du plan de quartier n'impliquant pas de prendre des mesures particulières par rapport à un projet standard. La recourante confond en réalité défaut de motivation et contestation de l'appréciation portée par l'autorité intimée aux éléments probatoires figurant au dossier. La question de savoir si cette appréciation est correcte relève du fond et non du droit d'être entendu (cf. TF 1C_400/2022 du 29 juillet 2024 consid. 5.4.3; CDAP AC.2024.0359 du 23 juin 2025 consid. 2). Au demeurant, la motivation de la décision attaquée a permis à la recourante de comprendre les raisons pour lesquelles ses arguments ont été écartés et de les contester de manière circonstanciée, comme en témoigne son recours et sa réplique détaillés.
3. La recourante invoque une violation de l’art. 65 al. 2 LATC, en soutenant que l’estimation de la plus-value repose sur un calcul erroné des coûts de construction. Elle reproche à l’expert d’avoir retenu un modèle théorique fondé sur un volume unique, alors que le PQ "La Clochatte" impose la réalisation de plusieurs bâtiments, ce qui augmente notamment le linéaire de façades et les coûts. Elle fait valoir que les contraintes qualitatives du plan de quartier, telles que les césures paysagères et volumétriques, n’ont pas été prises en compte, alors qu’elles influencent significativement le volume construit. La recourante critique également l’omission de certains volumes, pourtant réalisés, ainsi que l’absence de prise en compte des coûts liés aux aménagements extérieurs, notamment les dalles. Elle soutient que l’expert aurait dû se fonder sur les constructions effectivement réalisées plutôt que sur un projet fictif. Selon elle, cette approche schématique conduit à une estimation de la valeur vénale non conforme à la réalité du marché. En reprenant cette expertise sans correction, l’autorité intimée aurait ainsi surestimé la plus-value en violation du droit.
a) aa) L'art. 64 LATC, figurant dans le chapitre de la loi intitulé "Compensation de la plus-value", a la teneur suivante:
"1 Les avantages majeurs résultant des mesures d'aménagement du territoire font l'objet d'une compensation sous la forme de perception d'une taxe sur la plus-value.
2 Est considéré comme avantage majeur constituant une plus-value l'augmentation sensible de valeur d'un bien-fonds qui résulte:
a. du classement de celui-ci en zone à bâtir ou en zone spéciale;
b. du changement d'affectation de la zone ou de la modification des autres prescriptions de zone engendrant une augmentation des possibilités de bâtir à l'intérieur de la zone à bâtir.
3 Le classement temporaire d'un bien-fonds en zone à bâtir, en vue par exemple de l'exploitation d'une gravière ou d'une carrière, est exempté de la taxe."
Cet article, ainsi que les autres dispositions du chapitre "Compensation de la plus-value", ont été introduits dans la loi par une novelle du 17 avril 2018, entrée en vigueur le 1er septembre 2018. Cette réglementation vise à mettre en œuvre, dans la législation cantonale, le principe énoncé à l'art. 5 al. 1bis LAT, dans sa teneur entrée en vigueur le 1er mai 2014, qui prévoyait ce qui suit:
"Les avantages résultant de mesures d’aménagement sont compensés par une taxe d’au moins 20%. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir."
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, ce mandat législatif imposait aux cantons de prévoir un régime de compensation non seulement en cas de nouveau classement en zone à bâtir, mais également lorsqu'une modification de la réglementation de la zone à bâtir confère un avantage au propriétaire qui dispose de possibilités d'utilisation plus étendues ("Um- oder Aufzonungen" – ATF 147 I 225; cf. également TF 1C_233/2021 du 5 avril 2022). Le droit cantonal vaudois est conforme à ces exigences dans la mesure où il prévoit que constitue un avantage pouvant donner lieu à compensation non seulement le classement en zone à bâtir (art. 64 al. 2 let. a LATC), mais également un changement du régime d'affectation d'un terrain déjà classé en zone à bâtir (art. 64 al. 2 let. b LATC).
L'art. 5 al. 1 et 1bis LAT a été modifié par une loi fédérale du 29 septembre 2023, en vigueur sur ce point le 1er janvier 2026. Désormais, le droit fédéral n'impose aux cantons la perception d'une taxe de plus-value qu'en présence d'un classement durable en zone à bâtir. L'art. 64 LATC-VD n'a toutefois à ce jour pas été modifié par rapport à sa teneur en vigueur depuis le 1er septembre 2018.
bb) L'art. 5 al. 1bis LAT, dans sa teneur en vigueur au moment de l'entrée en vigueur du PQ "La Clochatte", exige une "compensation" pour les "avantages de mesures d'aménagement", mais ne précise pas comment la plus-value doit être évaluée. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'avantage majeur doit être de nature économique et doit s'apprécier selon l'ensemble des circonstances. Il s'agit là d'une notion juridique indéterminée, de sorte qu'il faut laisser à la juridiction cantonale une certaine latitude de jugement (ATF 132 II 401 consid. 2.1). Selon l'art. 65 al. 2 LATC, la plus-value correspond, dans les cas prévus à l'art. 64 al. 2, à la différence entre la valeur vénale d'un bien-fonds avant et après l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement du territoire. Mais le droit cantonal ne précise pas comment, concrètement, la valeur vénale doit être déterminée. L'art. 34 du règlement sur l'aménagement du territoire (RLAT; BLV 700.11.2) dispose que l'estimation de la plus-value est faite sur la base d'une expertise effectuée par un mandataire externe, financée par le Fonds pour l'aménagement du territoire (al. 1). Le mandataire externe est désigné par le service. Les propriétaires peuvent demander une contre-expertise à leurs frais (al. 2). En règle générale, un mandataire unique est désigné pour traiter l'ensemble des cas de plus-value induits par une mesure d'aménagement (al. 3).
La législation applicable ne fixe pas le procédé d'estimation de la valeur vénale des terrains avant et après l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement du territoire. La DGTL a mandaté Philippe Thalmann, professeur associé à l'EPFL, pour définir une méthode. Le professeur Thalmann a rendu un rapport à ce sujet le 1er septembre 2019. Il préconise le recours à l'une des méthodes proposées par la norme d'estimation immobilière de référence des principales associations et hautes écoles suisses (Swiss Valuation Standard), soit l'approche par compte à rebours (ou méthode dite "à rebours"). Elle consiste à déterminer la valeur du projet qui pourrait être réalisé selon les droits à bâtir maximums octroyés par la mesure d'aménagement du territoire, puis d'y soustraire le coût de construction probable et les risques/bénéfices. Le résultat correspond à la valeur du marché. Le même processus peut être appliqué pour déterminer la valeur du terrain avant et après l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement du territoire en cause, lorsque la parcelle était déjà constructible, mais que les possibilités de bâtir ont été sensiblement augmentées. La différence représente alors la plus-value (CDAP AC.2022.0112 du 3 juillet 2023 consid. 4; Pfeiffer/Tagliani, La taxe sur la plus-value, Questions choisies, in Journées suisses du droit de la construction, Fribourg 2025, p. 154).
b) La recourante ne conteste pas que ses biens-fonds ont fait l'objet d'une mesure d'aménagement – le PQ "La Clochatte" – ayant sensiblement augmenté leur valeur. Le principe de la taxe sur la plus-value n'est pas contesté, pas davantage que, dans son principe, la méthode "à rebours" appliquée par l'autorité intimée et préconisée par le professeur Thalmann. La question déterminante dans la présente cause est celle de savoir si, pour fixer la plus-value résultant de l'entrée en vigueur du PQ "La Clochatte", l'autorité devait se fonder sur la valeur théorique du terrain après la mesure d'aménagement, en tenant compte du coût hypothétique de constructions standards auquel un promoteur "moyen" aurait consenti, ou si elle devait tenir compte du projet concret effectivement réalisé par la recourante, avec ses caractéristiques architecturales propres, ses volumes réels et ses coûts de construction effectifs.
La recourante ne conteste pas que le plan de quartier permet la réalisation d'une surface de plancher déterminante (SPd) maximale de 25'900 m2. Elle reproche toutefois à l'expert d'avoir modélisé un projet théorique ne correspondant pas aux constructions réalisées, en retenant notamment un volume de construction schématique de 108'878 m3, alors que le volume réel du projet s'élèverait, selon elle, à 133'859 m3. Elle soutient que les exigences qualitatives du plan de quartier – notamment la réalisation de plusieurs bâtiments distincts, les césures paysagères et volumétriques, les dalles hors bâtiments ainsi que certains locaux hors sol – constitueraient des contraintes objectives imposant des volumes et des coûts supplémentaires qui auraient dû être intégrés dans l'évaluation.
c) Cette argumentation ne saurait être suivie. La taxe sur la plus-value a pour objet l'avantage économique objectif résultant d'une modification des possibilités d'utilisation du sol. Elle ne vise pas à établir la rentabilité d'une opération immobilière déterminée en fonction des coûts réels dépendant de choix du propriétaire concerné. L'estimation repose sur une hypothèse théorique permettant d'apprécier la valeur du terrain après la mesure d'aménagement sur la base d'une utilisation optimale et raisonnable des droits à bâtir accordés, en tenant compte de coûts de construction standards. Une telle approche est opportune sous l'angle de l'égalité de traitement. Si les coûts et volumes d'un projet effectivement réalisé devaient être pris en compte, le montant de la taxe pourrait varier sensiblement entre propriétaires disposant de droits à bâtir comparables, selon les choix architecturaux, constructifs ou techniques opérés lors de la réalisation. La taxe dépendrait alors davantage des modalités de mise en œuvre du projet que de l'avantage conféré objectivement par la planification, ce qui ne constituerait pas une mise en oeuvre adéquate des art. 64 ss LATC-VD.
d) Il convient certes que l'évaluation tienne compte des contraintes résultant directement du plan de quartier lorsqu'elles sont de nature à modifier objectivement les conditions d'utilisation du potentiel constructible (p. ex. contraintes patrimoniales liées à un monument historique). Encore faut-il que ces contraintes présentent un caractère particulier et qu'elles ne soient pas déjà inhérentes à la réalisation usuelle d'un projet immobilier conforme à la réglementation en vigueur. Or, les éléments invoqués par la recourante ne démontrent pas que le modèle retenu par l'expert serait incompatible avec les prescriptions du plan de quartier ou qu'il reposerait sur une exploitation irréaliste des droits à bâtir. Le fait qu'un plan de quartier impose une certaine organisation du bâti, des principes qualitatifs d'intégration paysagère ou une articulation particulière entre les volumes construits et les espaces extérieurs ne constitue pas, en soi, une circonstance exceptionnelle. De tels éléments font aujourd'hui partie du cadre normal dans lequel s'inscrivent les projets immobiliers d'une certaine importance et ne sauraient, à eux seuls, conduire à substituer au modèle théorique un calcul fondé sur l'ouvrage effectivement réalisé. Afin de garantir une certaine égalité de traitement, la méthode proposée par le professeur Thalmann fait abstraction du prix effectif des constructions, en le remplaçant par celui de constructions hypothétiques et standards, utilisant de manière optimale les droits à bâtir disponibles, par un promoteur "moyen", avisé, sans être particulièrement habile ou dur en affaires.
La recourante ne démontre pas que l'art. 13 RPQ, relatif à la répartition des constructions dans les différentes aires d'évolution, imposerait une configuration tellement spécifique qu'elle rendrait irréaliste le modèle retenu par l'expert. Celui-ci a pris en compte la SPd maximale autorisée, les affectations prévues ainsi que les volumes nécessaires à une réalisation conforme au plan de quartier selon des standards usuels. Le seul fait que la réalisation concrète comporte plusieurs bâtiments distincts, présentant un linéaire de façades plus important ne suffit pas à établir une erreur dans l'estimation théorique, dès lors que cette configuration n'a rien d'extraordinaire, s'agissant d'un projet immobilier aussi important. Au vu des droits à bâtir conférés, il est normal que ceux-ci se concrétisent par plusieurs bâtiments distincts, dont la surface au sol est d'ailleurs déjà considérable. Il en va de même des césures paysagères et volumétriques prévues par l'art. 17 RPQ. Ces exigences participent aux principes qualitatifs du plan de quartier, mais elles ne constituent pas des contraintes étrangères au processus normal de conception d'un projet immobilier. La recourante n'établit pas qu'elles auraient imposé des mesures constructives exceptionnelles qui n'auraient pas été prises en compte dans l'approche retenue par l'expert. Celui-ci a considéré que le projet pouvait être réalisé sans mesures particulières par rapport à un projet traditionnel, appréciation que l'on ne saurait remettre en cause par des considérations générales relatives à l'augmentation du nombre de façades ou à la complexité architecturale. La recourante ne conteste d'ailleurs pas le coût de construction par mètre cube retenu par l'expert, soit 696 fr./m3 en PPE et 676 fr./m3 en location (cf. recours, p. 11); elle a même expressément signalé que le coût réel au mètre cube serait inférieur à celui retenu par l'expert (cf. courrier établi le 26 juin 2023 par H.________, annexé à la lettre adressée par le conseil de la recourante à l'autorité intimée le 30 juin 2023). En revanche, elle se plaint du nombre de mètres cubes retenus, soit 108'879 m3 au lieu de 133'859 m3 qui, selon les calculs de son architecte, auraient été réalisés.
e) La recourante reproche à l'expert de ne pas avoir intégré certains volumes hors sol, notamment des locaux pour les vélos ou des buanderies, ainsi que certaines dalles et surfaces extérieures. Toutefois, l'expertise indique avoir tenu compte de volumes hors sol et en sous-sol (locaux techniques, caves, parking), ainsi que des coûts d'aménagement nécessaires à une réalisation conforme au plan de quartier (aménagements extérieurs comprenant les voies d'accès). La recourante n'apporte aucun élément concret permettant d'établir que certains postes objectivement indispensables auraient été omis. Le fait que certains volumes ou aménagements aient effectivement été réalisés dans le cadre du projet concret différemment que selon le modèle théorique et aient engendré des coûts plus élevés pour la recourante n'est pas déterminant dès lors que l'évaluation ne porte pas sur les coûts réels de construction, mais sur les coûts théoriques nécessaires à une exploitation raisonnable du potentiel constructible. Les mêmes remarques peuvent être faites par rapport aux dalles hors bâtiments invoquées par la recourante. Il est fréquent que certains accès ou aménagements extérieurs soient imposés par la réglementation d'une planification. En l'espèce, la recourante ne démontre pas que ces éléments seraient si particuliers qu'une correction du modèle théorique retenu par l'expert, au-delà des coûts usuels déjà pris en compte, serait justifiée. En particulier, la nécessité d'aménager des accès à des parkings souterrains est usuelle pour des constructions aussi importantes que celles réalisées par la recourante. Tout projet immobilier implique des infrastructures d'accès, des aménagements extérieurs et des contraintes techniques liées à son intégration dans le site et à son équipement. Ces éléments ne sauraient être assimilés, sauf circonstances exceptionnelles non réalisées en l'espèce, à des facteurs particuliers augmentant les coûts de construction au point de modifier la valeur objective du terrain après la mesure d'aménagement.
Dans ces conditions, il n'apparaît pas que la DGTL ait excédé ou abusé de son pouvoir d'appréciation en se fondant sur l'expertise litigieuse. La méthode retenue est conforme au but de la taxe sur la plus-value et à la jurisprudence (CDAP AC.2022.0112 précité consid. 4). Les critiques formulées par la recourante tendent essentiellement à substituer au modèle théorique d'évaluation les caractéristiques du projet effectivement réalisé et ses coûts propres, sans démontrer que l'expertise reposerait sur des hypothèses irréalistes ou incompatibles avec les prescriptions du plan de quartier. Un calcul théorique, qui a pour mérite d'assurer l'égalité de traitement et de ne pas être influencé par les choix des propriétaires, implique nécessairement un certain schématisme. Une évaluation basée sur les coûts réels ne serait en outre guère possible avant la réalisation concrète des constructions, ce qui ne serait pas conforme au mécanisme prévu par le législateur, l'art. 68 al. 1 LATC-VD prévoyant qu'une décision de taxation motivée doit être rendue lorsque la mesure d'aménagement du territoire est mise en vigueur, indépendamment du fait que les nouveaux droits à bâtir soient ou non déjà réalisés.
Le grief doit dès lors être rejeté.
4. a) Selon l'art. 65 al. 2 LATC-VD, la plus-value correspond à la différence de valeur vénale d'un bien-fonds avant et après l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement du territoire concernée. Le projet de modification de la LATC-VD présenté à ce sujet par le Conseil d'Etat au Grand Conseil comprenait un alinéa 3 à l'art. 65 LATC-VD (devenu l'actuel art. 66 LATC-VD) qui disposait que lorsque plusieurs biens-fonds bénéficiant de la mesure d'aménagement du territoire appartiennent à un propriétaire, la plus-value est calculée sur l'ensemble de ceux-ci; le commentaire de cette disposition indiquait toutefois que la taxation devait avoir lieu parcelle par parcelle (BGC, Législature 2017-2022, Tome 3, Conseil d'Etat, pp. 100 et 139). Cette contradiction a été évoquée lors des travaux parlementaires et le Grand Conseil a finalement abandonné cet alinéa (BGC, Législature 2017-2022, Tome 3, Grand Conseil, pp. 581 s.). Comme la CDAP l'a déjà exposé en détail dans l'arrêt AC.2021.0111 du 3 octobre 2022 consid. 3b, le législateur vaudois a ainsi expressément voulu une approche de taxation parcelle par parcelle et a exclu de prendre en considération un ensemble de biens-fonds, même s'ils sont détenus par un même propriétaire, pour fixer la plus-value.
b) En l'espèce, la décision rendue le 1er juillet 2025 fixe séparément le montant de la taxe due par la recourante pour chacune des cinq parcelles concernées, ce qui est conforme à l'art. 65 al. 2 LATC-VD. En revanche, la plus-value n'a pas été estimée parcelle par parcelle, mais globalement pour l'ensemble du périmètre compris dans le PQ "La Clochatte", soit 44'350'000 francs. Cette somme a ensuite été répartie entre les neuf parcelles concernées, dont les cinq appartenant à la recourante, après avoir soustrait les aires forestières, en proportion de leur surface de terrain déterminante (STd; 30'160 m2 STd au total). La recourante s'est ainsi vu attribuer globalement 90,7% de la plus-value globale, les parcelles dont elle était propriétaire en 2019 correspondant à 27'341 m2 STd. Cette manière de faire n'est toutefois pas conforme à l'art. 65 al. 2 LATC-VD, puisqu'elle n'attribue pas à chaque parcelle la plus-value qui résulte pour elle de la nouvelle planification, mais une fraction de la plus-value globale du périmètre concerné, indépendamment des droits à bâtir attribués à chacune des parcelles. Pour que l'art. 65 al. 2 LATC-VD soit respecté, il ne suffit pas que la taxation intervienne séparément pour chaque bien-fonds, mais il faut que la plus-value soit estimée séparément pour chacune des parcelles, à défaut de quoi un propriétaire pourrait faire l'objet d'une taxation pour une plus-value dont bénéficie un tiers à qui appartient d'autres biens-fonds compris dans le périmètre. La méthode de répartition de la plus-value retenue par l'expert et suivie par l'autorité intimée n'est donc pas conforme à la législation applicable.
Une nouvelle expertise de la plus-value parcelle par parcelle n'est toutefois en l'espèce pas nécessaire, l'erreur commise ayant profité à la recourante. Un examen sommaire de la situation permet déjà d'établir qu'une répartition de la plus-value en fonction des droits à bâtir attribués à chacune des parcelles aboutirait à une taxation plus lourde pour la recourante que celle qui résulte de la décision du 1er juillet 2025. En effet, abstraction faite de la parcelle no 380 de la commune de Lausanne, dont la surface n'est que de 36 m2 et donc sans incidence importante, les parcelles nos 3473, 3474 et 3480 appartenant à des tiers correspondent aux aires d'évolution des constructions A1 et F et représentent des surfaces de plancher déterminantes (SPd) de 600 m2 et de 800 m2, soit ensemble de 1'400 m2 SPd. Globalement, le PQ "La Clochatte" permet de réaliser 25'900 m2 SPd, dont 24'500 m2 SPd, soit 94,6%, sont attribués à des aires d'évolution des constructions se trouvant sur les parcelles de la recourante (voir art. 18 du règlement du PQ "La Clochatte" et rapport 47 OAT, p. 28). Une analyse sommaire permet donc de montrer que la plus-value effective devant être attribuée aux parcelles de la recourante, en tenant compte des droits à bâtir rattachés à chaque bien-fonds, serait donc supérieure aux 90,7% qui lui ont été attribués au prorata des surfaces de terrain déterminantes (soit de l'ordre de 42 mois fr. au lieu de 40,2 mois fr.). L'erreur commise profitant à la recourante, qui n'a pas développé de grief à ce sujet, il n'y a pas lieu d'annuler la décision litigieuse, la cour de céans renonçant à envisager une reformatio in pejus.
5. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, mal fondé. Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire, tenant compte notamment de la valeur litigieuse, est mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Vu l'issue de la cause, il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 55 LPA-VD).
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 1er juillet 2025 par la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) est confirmée.
III. Un émolument judiciaire de 8'000 (huit mille) francs est mis à la charge de A.________.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 17 août 2026
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.