CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 14 juillet 2003
sur les recours formés par
1. Harald et Annamaria SCHEDEL, domiciliés au Sentier du Lycée 10 à 1009 Pully, Michel et Christiane AGUET, domiciliés au Sentier du Lycée 14 à 1009 Pully, Jenö PUSZTASZERI, domicilié au Sentier du Lycée 10 à 1009 Pully, Eugène et Mariana ROY, domiciliés au Sentier du Lycée 12 à 1009 Pully, Christiane et Jean-Jacques GOLAY, domiciliés au Sentier du Lycée 12 à 1009 Pully, et par la Communauté des copropriétaires de la propriété par étages "Sentier du Lycée 10" à Pully, tous représentés par Me Christophe Piguet, avocat à Lausanne,
ainsi que par
2. SI RÉSIDENCE DES OSCHES A, SI RÉSIDENCE DES OSCHES B et PPE CHEMIN DES OSCHES 19, tous représentés par Me Robert Lei Ravello, avocat à Lausanne,
contre
la décision du 16 avril 2002 de la Municipalité de Pully, représentée par Me Philippe-Edouard Journot, avocat à Lausanne, levant leur opposition et délivrant à André Guigoz, représenté par Me Jean-Pierre Gross, avocat à Lausanne, l'autorisation de construire deux bâtiments d'habitation avec garage souterrain au Sentier du Lycée.
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Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Jean-Daniel Rickli, et M. Alain Matthey, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. André Guigoz est propriétaire de la parcelle 852 du cadastre de la Commune de Pully. D'une superficie de 1'286 m², ce terrain est compris dans le périmètre du plan partiel d'affectation "Sentier du Lycée" adopté par le conseil communal depuis le 27 février 1991 et approuvé par le Conseil d'Etat le 22 mai 1992. Ce plan a pour but de définir les possibilités de construire les parcelles longeant l'embranchement ouest du sentier du Lycée et de limiter la densité d'occupation du terrain de ce secteur en fonction de la faible capacité de la dévestiture routière disponible.
La Municipalité de Pully (ci-après : la municipalité) a mis parallèlement à l'enquête publique un projet de route du 11 décembre 1990 au 21 janvier 1991 destiné à l'élargissement d'un tronçon du sentier du Lycée. Le projet de route comportait un agrandissement du sentier du Lycée jusqu'à une largeur de 3,50 m sur les terrains situés au nord du domaine public existant, avec une place de rebroussement prévue sur les parcelles 852 et 853. La municipalité a adressé ensuite un préavis au conseil communal le 12 février 1991 proposant de rejeter les oppositions des SI Résidence des Osches A et B SA contre le projet routier et demandant l'octroi d'un crédit de 795'000 fr. destiné à la réalisation des travaux d'élargissement. Le préavis précise que l'emprise sur les terrains concernés avait été négociée par la commission d'achat des immeubles. Il en résultait que les propriétaires des parcelles 852, 853 et 855 cédaient les emprises sous forme de servitude réciproque de passage. Les autres propriétaires cédaient le terrain au prix de 500 fr. par m2. La commune a en outre prélevé par voie conventionnelle des contributions de plus-value. Département des travaux publics de l'aménagement et des transports (actuellement Département des infrastructures, ci-après : le département) a approuvé le projet communal en levant les oppositions. Le recours formé par les opposantes contre la décision du département a été déclaré irrecevable par décision du Conseil d'Etat du 10 juillet 1991.
B. Jacques Marchand, qui était propriétaire de la parcelle 853, a obtenu le 29 janvier 1993 un permis de construire un bâtiment d'habitation collective avec un parking collectif. Le recours formé par les SI Résidence des Osches A et B SA contre cette décision a été rejeté par le Tribunal administratif par arrêt du 28 juillet 1993. Les considérants de l'arrêt précisent que les travaux d'élargissement du sentier du Lycée étaient en cours, que Jacques Marchand avait signé une promesse de constitution de servitude destinée à permettre aux propriétaires des fonds desservis par le tronçon du sentier du Lycée en cause d'accéder à leurs parcelles et d'utiliser la place de rebroussement prévue à cet effet sur les parcelles 852, 853. La servitude était aussi destinée à permettre aux différents services de la commune d'accomplir les tâches d'utilité publique comme la prise en charge des ordures ménagères et le déblaiement de la neige. Le tribunal a en outre constaté que l'accès projeté par l'agrandissement du sentier du Lycée était suffisant. Si la largeur de 3,50 m ne permettait pas le croisement de véhicules encombrants, la place de rebroussement n'était distante que de 80 m d'un élargissement de la voie porté à 4,50 m. et permettait les manoeuvres nécessaires. Le sentier du Lycée formait ainsi un accès suffisant.
C. André Guigoz est propriétaire de la parcelle 852 contiguë à l'est de la parcelle 853. La municipalité lui a délivré le 26 septembre 1994 un permis de construire deux bâtiments d'habitation collective avec un garage commun. Le recours formé par les SI Résidence des Osches A et B SA notamment contre la décision communale a été partiellement admis par arrêt du Tribunal administratif du 7 avril 1995. Le tribunal a considéré en substance que la fraction de la parcelle 852 qui a permis l'élargissement du sentier du Lycée et qui faisait l'objet d'une promesse de constitution de servitude avait reçu une nouvelle affectation par l'adoption du projet d'élargissement du sentier du Lycée. Ainsi, même si la partie du terrain était grevée par des servitudes de nature privée, l'entier de la nouvelle route aurait dû être transféré au domaine public. Cette situation a amené le tribunal à constater que la surface bâtie du projet de construction dépassait de 2,19 m2 les possibilités réglementaires.
D. André Guigoz a déposé une nouvelle demande de permis de construire pour un projet comparable comprenant deux bâtiments d'habitation collective et un parking souterrain; la demande a été mise à l'enquête publique du 26 mai au 15 juin 1998. L'enquête a soulevé notamment l'opposition des SI Résidence des Osches A et B SA qui se plaignaient du fait que la place de rebroussement prévue pour l'équipement du secteur n'avait jamais été réalisée. Par décision du 6 septembre 1999, la municipalité a refusé le permis de construire pour le motif que la servitude de passage réciproque et en faveur de la commune, destinée à assurer le passage sur les terrains qui ont permis l'élargissement du sentier du Lycée, n'avait pas encore été inscrite au Registre foncier.
E. André Guigoz a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 4 octobre 1999. Par arrêt du 28 février 2002, le Tribunal administratif a admis le recours et a annulé la décision de la municipalité en considérant que les caractéristiques de l'embranchement ouest du sentier du Lycée ne nécessitaient pas l'aménagement d'une place de rebroussement compte tenu des normes de l'Union suisse des professionnels de la route (norme VSSN 640'045).
F. Dans l'intervalle, le Tribunal d'arrondissement de Lausanne a rejeté le 17 juillet 2001 une demande des époux Schedel qui tendait à l'inscription d'une servitude en leur faveur sur la partie de la parcelle 852 d'André Guigoz qui avait permis l'élargissement du sentier du Lycée. De leur côté, les conclusions reconventionnelles d'André Guigoz visant à obtenir la signature de la servitude réciproque de passage par les époux Schedel sur l'entier du tracé du sentier du Lycée, y compris la place de rebroussement ont également été rejetées. Le Tribunal fédéral a confirmé par arrêt du 20 novembre 2002 l'arrêt de la chambre des recours du Tribunal cantonal maintenant le jugement de première instance. Le Tribunal fédéral a relevé en substance qu'il n'y avait pas lieu d'accorder un passage nécessaire au sens du droit civil tant qu'un accès approprié pouvait être atteint par des moyens relevant du droit public. Il a constaté que le problème de l'accès aux parcelles concernées avait été entamé dans le cadre d'une convention signée entre la Commune de Pully et le propriétaire concerné de sorte que cette voie de droit public devait être poursuivie pour permettre l'aboutissement des démarches et engagements déjà pris par les parties. Le Tribunal fédéral relevait encore que les moyens du droit public relatifs au remembrement ou à la rectification de limites ne devaient être utilisés que si les droits de passage indispensables à l'équipement ne pouvaient être constitués sur une base contractuelle.
G. A la suite de la notification de l'arrêt du Tribunal administratif du 28 février 2002, la municipalité a délivré le 16 avril 2002 le permis de construire à André Guigoz et elle a levé les oppositions qui ont été formées lors de l'enquête publique. Elle a considéré en substance que les conditions d'accès à la construction étaient remplies à la suite de l'arrêt du Tribunal administratif du 28 février 2002 et que rien ne s'opposait à l'octroi du permis de construire.
Harald et Annamaria Schedel, Michel et Christiane Aguet, Jenö Pusztaszeri, Eugène et Mariana Roy, Christiane et Jean-Jacques Golay, ainsi que la Communauté des copropriétaires de la propriété par étages Sentier du Lycée 10 ont contesté la décision communale par le dépôt d'un recours au Tribunal administratif; ils concluent à l'annulation de la décision municipale levant leur opposition et accordant le permis de construire les deux bâtiments en cause. Les SI Résidences des Osches A et B, ainsi que la PPE Chemin des Osches 19 ont également contesté la décision communale par le dépôt d'un recours au Tribunal administratif en concluant également à son annulation. La municipalité ainsi que le constructeur se sont déterminés sur les recours en concluant à leur rejet. Un second échange d'écritures a été ordonné.
Considérant en droit:
1. Les recourants soutiennent que la parcelle ne disposerait pas d'un accès suffisant et adapté aux besoins des constructions projetées. Ils relèvent que les utilisateurs du bâtiment projeté devraient passer sur les fractions des parcelles 855 et 856 pour atteindre le terrain du constructeur et qu'à défaut de la signature du projet de servitude, la parcelle ne disposait pas d'un accès suffisant.
a) L'art. 104 al. 3 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC) prévoit que la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction, ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction, et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. En l'espèce, l'agrandissement du sentier du Lycée a empiété sur les fractions des parcelles 855 et 856 sur lesquelles le constructeur ne dispose d'aucun droit de passage. Il est vrai que le Tribunal administratif a jugé dans l'arrêt du 7 avril 1995 (AC 1994/0217) que le plan d'élargissement adopté par le conseil communal pour réaliser les travaux de construction a conféré une affectation de voie publique à l'ensemble du sentier du Lycée en écartant la destination antérieure de la bande de terrain concernée. Cette affectation était seule décisive au regard du droit public pour déterminer les possibilités de construire sur les parcelles desservies par ce chemin. Le tribunal a constaté que les terrains avaient fait l'objet d'un projet de servitudes réciproques de nature privée et qu'ainsi, les titres juridiques nécessaires à l'aménagement d'une voie publique sur les emprises correspondantes étaient insuffisants. Selon le tribunal le problème devait donc être résolu en modifiant le statut de cette voie de manière à ce que le sentier du Lycée, sur toute son assiette, puisse être une voie ouverte au public comme le conseil communal l'avait décidé en approuvant le projet d'élargissement du sentier du Lycée (v. AC 1994/0217 du 7 avril 1995, consid. 4b, p. 18).
b) Depuis la notification de l'arrêt AC 1994/0217, La municipalité n'a toutefois pas modifié ce statut des terrains privés sur l'emprise de l'agrandissement du sentier du Lycée. En effet en l'état, aucune servitude de passage public ou tout autre moyen de droit public ne confère au chemin le statut d'une voie publique au sens de la loi sur les routes. La voie conventionnelle recherchée par la municipalité pour obtenir la signature et l'inscription des servitudes réciproques de passage sur les fractions de terrains privés qui font l'objet de l'agrandissement du sentier du Lycée a échoué. La commune doit engager une procédure de rectification de limites au sens de l'art. 93a al. 1 de la loi vaudoise sur les améliorations foncières du 29 novembre 1961 (LAF). Cette procédure permet à la municipalité d'obtenir par l'intermédiaire d'une commission de classification mise en oeuvre par le département un plan de correction de limites avec un règlement financier soumis aux propriétaires concernés; pouvant se limiter à l'inscription des servitudes de passage nécessaires pour assurer l'équipement du secteur (v. arrêt AC 1998/0097 publié à la RDAF 1999 ch. I p. 219 ss). En l'état, le statut juridique de la fraction des parcelles 852, 853, 855 et 856 qui ont servi à l'agrandissement du sentier du Lycée, ne bénéficie d'aucun titre juridique permettant le passage nécessaire à l'accès au bâtiment desservi par le sentier du Lycée.
c) Il est vrai que le tribunal, dans l'arrêt AC 1999/0162 du 28 février 2002, a jugé que l'aménagement de la place de rebroussement prévue sur la parcelle 853 n'était pas nécessaire, compte tenu des caractéristiques propres à l'embranchement ouest du sentier du Lycée et des exigences spécifiques posées pour ce type d'accès par la norme VSS SN 640045. Le tribunal avait en outre considéré que le seul obstacle à la signature de la servitude de passage réciproque était ainsi levé et que plus rien ne faisait obstacle à l'inscription du titre juridique nécessaire pour satisfaire à la condition de l'art. 103 al. 4 LATC; si tel n'était pas le cas, le tribunal a précisé que la municipalité gardait la faculté de faire appel à la procédure de rectification de limite prévue par l'art. 93 LAR. Toutefois, force est de constater que la servitude de passage n'est ni signée ni inscrite au registre foncier et que la municipalité n'a toujours pas engagé une telle procédure; le tribunal doit donc considérer que l'accès est insuffisant tant que cette procédure n'a pas abouti, compte tenu notamment de la position respective des propriétaires des parcelles 852 et 853 concernant la signature de la convention de servitude réciproque. Les parcelles en cause ne disposent donc pas d'un titre juridique permettant l'utilisation des fractions de parcelles qui ont permis l'agrandissement du sentier du Lycée et que la condition particulière de l'art 104 al. 3 LATC n'est pas remplie.
2. Les recourants contestent également l'empiétement des balcons sur la limite des constructions.
Le projet litigieux comprend deux bâtiments à édifier le long de la limite des constructions fixée par le plan d'extension du 22 mai 1992, avec des balcons qui empiètent sur cette limite pour un mètre environ en ce qui concerne le bâtiment A et pour deux mètres en ce qui concerne le bâtiment B. L'arrêt du Tribunal administratif du 7 avril 1995 (AC 1994/0217) avait admis l'empiétement des balcons sur la limite des constructions en application de l'art. 12 de l'ancien règlement communal du 19 octobre 1983 sur l'aménagement du territoire et les constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 9 décembre 1983 (aRCATC). Cette disposition précisait expressément que les anticipations sur les limites des constructions pouvaient être autorisées par la municipalité quant il s'agissait d'avant-corps tels que des balcons ou des balcons-loggia ne présentant pas d'inconvénients pour la visibilité, de la circulation ou l'élargissement futur de la chaussée. L'art. 12 aRCATC a toutefois été abrogé par l'approbation du nouveau règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions de la Commune de Pully, approuvé par le Département des infrastructures le 12 mars 2001 (RCATC). La nouvelle réglementation communale ne comporte cependant plus aucune disposition permettant l'anticipation de corps de bâtiment (balcon, avant-corps, etc.) sur les limites des constructions. Seul le chapitre 11 de la nouvelle réglementation traite des dérogations à l'art. 34 nRCATC dans les termes suivants :
"La Municipalité peut accorder des dérogations aux dispositions réglementaires communales dans les limites des articles 85 et 85a LATC."
Il convient donc de déterminer si la nouvelle disposition communale permet d'autoriser une anticipation des balcons sur la limite des constructions.
a) L'art. 6 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC) prévoit que les restrictions au droit de bâtir résultant de la loi, des règlements et des plans constituent des limitations de droit de propriété de caractère de droit public et que les particuliers ne peuvent y déroger conventionnellement (al. 1). L'Etat et les communes ne peuvent accorder des dérogations à des particuliers que dans les limites autorisées par la loi, les règlements et les plans (al. 2). L'ancien art. 85 LATC prévoyait que la municipalité pouvait accorder des dérogations de minime importance lorsque la topographie, la forme des parcelles, les accès, l'intégration et la conception des constructions imposaient des solutions particulières et s'il ne résultait pas d'inconvénient majeur et pour autant que le règlement communal le prévoit (al. 1); lorsque ces dérogations portaient sur les règles concernant les distances entre un bâtiment et la limite de propriété ou sur le coefficient d'occupation d'utilisation du sol elle devait dans la même zone être respectée sur un ensemble formé par la parcelle en cause et une ou des parcelles voisines; ces dérogations devaient faire l'objet d'une mention au Registre foncier sur les parcelles en cause (al. 2). Il est douteux que la réglementation communale puisse prévoir d'autres dérogations en vertu de l'art. 6 al. 2 LATC que celles prévues par la loi cantonale même si les conditions posées à leur octroi étaient suffisamment précises (voir cependant : Raymond Didisheim, modification de limites et dérogation en droit vaudois de la construction : quelques réflexions à propos des art. 83 et 85 LATC, in RDAF 1991 p. 415-416).
b) L'art. 85 LATC a été modifié le 14 novembre 1995. Le but de la modification consistait à supprimer la notion de minime importance; en outre les conditions supplémentaires posées au 2ème alinéa de l'ancien art. 85 LATC ont été supprimées au motif que l'inscription au registre foncier des mentions grevant plusieurs bien-fonds contigus ne permettaient plus de parler de dérogation aux règles sur les distances ou sur le coefficient d'occupation du sol. Le nouvel art. 85 LATC a ainsi la teneur suivante :
"Dans la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de conditions et charges particulières."
Cette nouvelle disposition permet d'accorder des dérogations aux règles fixant la distance entre bâtiments et limites de propriété sans exiger de compensation sur les fonds voisins par la voie de mention. Mais l'autorité qui statue sur une demande de dérogation doit encore respecter certains principes : tout d'abord, elle n'est pas tenue d'accorder la dérogation et elle dispose d'un pouvoir d'appréciation (ATF 99 Ia 471 consid. 3a; André Grisel, Traité de droit administratif, vol. I p. 413). Ensuite, l'octroi de la dérogation doit respecter les buts recherchés par la loi et il sert avant tout à éviter des solutions trop rigoureuses en présence d'une situation spéciale (ATF 107 Ia 212 ss; DFJP OFAT Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, ad art. 23 No 6 et 7 p. 278); aussi, la dérogation ne peut porter atteinte à des intérêts publics importants ou heurter des intérêts privés prépondérants; elle doit résulter d'une pesée globale d'intérêts, prenant en compte l'ensemble des circonstances (Augustin Macheret, La dérogation en droit de la construction, règles et exceptions, séminaire du droit de la construction, Fribourg 1983).
c) La réglementation communale rend applicable les conditions de la dérogation prévue par l'art. 85 LATC, la dérogation ne peut donc être accordée que si des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives la justifient. Il n'est pas contesté que l'anticipation d'un balcon d'un bâtiment d'habitation collective sur une limite des constructions ne répond pas à un motif d'intérêt public; seuls les intérêts privés du constructeur étant en cause. Il convient donc de déterminer s'il existe des circonstances objectives justifiant l'empiétement de la limite des constructions par les balcons. La notion de circonstance objective est comparable à celle de juste motif. Elle exclut les seules considérations de convenance personnelle ou l'intérêt strictement financier du propriétaire visant à obtenir un rendement le plus élevé possible de son bien-fonds (concernant l'intérêt financier du propriétaire à une exploitation du bien-fonds le plus rentable possible, voir notamment les ATF 120 Ia 284-285 consid. 6c; 118 Ia 394 consid. 5e; 114 Ia 369 consid. 4; 109 Ia 263 consid. 5b; 105 Ia 236 consid. 3d; 104 Ia 128 consid. 3; 103 Ia 253-254 consid. 2c et 102 Ia 433-434 consid. 4b).
En l'espèce, l'empiétement des balcons projetés sur la limite des constructions résulte de la seule volonté du constructeur de mettre en valeur les logements par des espaces extérieurs habitables d'une profondeur de 2 m 50 permettant une utilisation et un rendement le plus élevé possible du bien-fonds. L'empiétement des balcons sur la limite des constructions est d'ailleurs relativement important; il atteint environ 1 mètre de profondeur pour le bâtiment A et presque une moyenne de 2 mètres pour le bâtiment B. Il n'y a donc pas de circonstances objectives qui justifient ces empiétements à l'exception de la volonté propre du constructeur de construire les plus grandes surfaces de plancher habitables possibles par logement. Cette seule situation ne correspond pas à une circonstance objective justifiant la dérogation qui n'est d'ailleurs pas non plus imposée par un intérêt public, seul l'intérêt financier du constructeur étant en cause. Il est vrai que la forme particulière de la parcelle 852 limite la profondeur maximale des bâtiments à construire sur ce bien-fonds entre 10 et 12 mètres. Mais les contraintes liées à la forme des parcelles sont caractéristiques de chaque projet de construction et ne justifient pas en elles-mêmes la dérogation prévue par l'art. 85 LATC. En tous les cas, la section du tribunal estime qu'il est possible de construire des bâtiments avec des logements de qualité et des balcons d'une profondeur raisonnable, sans qu'il soit nécessaire d'empiéter sur la limite des constructions. Les conditions d'octroi d'une dérogation au sens de l'art. 85 LATC ne sont donc pas réunies et le permis de construire doit donc aussi être annulé pour ce motif sans qu'il soit nécessaire d'examiner si l'art. 47 al. 3 LATC pose des exigences supplémentaires quant à l'octroi de dérogations.
3. Il résulte des explications qui précèdent que les recours doivent être admis et la décision de la municipalité du 16 avril 2002 levant les oppositions et délivrant au constructeur l'autorisation de construire les deux bâtiments d'habitation avec garage souterrain au Sentier du Lycée annulée. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre les frais de justice, arrêtés à 1'000 fr., à charge du constructeur. Par ailleurs, les recourants, qui obtiennent gain de cause avec l'aide d'un homme de loi, ont droit aux dépens qu'ils ont requis, arrêtés à 1'000 fr. chacun.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Les recours formés par Harald Schedel et consorts d'une part et par les SI Résidence des Osches A et B et consort d'autre part sont admis.
II. Les décisions de la Municipalité de Pully du 16 avril 2002 levant l'opposition des recourants et délivrant le permis de construire sont annulées.
III. Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge du constructeur André Guigoz.
IV. André Guigoz est débiteur de la SI Résidence des Osches A et B et de la PPE chemin des Osches 19, solidairement entre elles, d'une somme de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.
V. André Guigoz est débiteur des recourants Harald Schedel et consorts, solidairement entre eux, d'une indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.
jc/ft/np/Lausanne, le 14 juillet 2003.
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)