CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 18 octobre 2000
sur le recours interjeté par Maurice MARTIN et Jean-Pierre CROTTAZ, dont le conseil est l'avocat Laurent Trivelli, à Lausanne
contre
la décision rendue le 15 mai 2000 par la Municipalité de Rolle, concernant la création d'un atelier avec appartement sur la parcelle 433 appartenant à
Armando DI CRISTOFARO, dont le conseil est l'avocat Albert Graf, à Nyon.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; MM. Pierre-Paul Duchoud et Renato Morandi, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le plan général d'affectation de la commune de Rolle, adopté par le Conseil de d'Etat le 6 novembre 1992 au terme d'une procédure d'élaboration engagée par la municipalité en 1983, prévoit notamment une zone artisanale délimitée à l'est par la route qui relie le bourg à l'autoroute et au sud par la voie CFF Lausanne-Genève. Le parcellaire reproduit sur le plan général d'affectation montre que cette zone est divisée en rangées de parcelles allongées dans l'axe est-ouest sur un terrain dont l'inspection locale a montré qu'il est en légère pente en direction du sud. Seule la partie supérieure de ce périmètre est construite, la partie inférieure étant encore en état de verger.
La rangée de parcelles qui occupe la partie supérieure de ce périmètre comporte, dans sa partie ouest, plusieurs villas identiques de construction déjà ancienne, ainsi que, dans sa moitié est, des constructions comportant à la fois de l'habitation et des ateliers. L'un de ces derniers, sur la parcelle 586, est surmonté par une terrasse à laquelle on accède depuis l'habitation attenante. D'après les explications fournies en audience, ce propriétaire-là, carrossier, occupe toujours le logement attenant à son atelier, mais il a remis à un tiers l'exploitation de l'atelier situé au rez-de-chaussée.
Les recourants sont propriétaires des deux villas situées à l'extrémité ouest de la bande de parcelles décrite ci-dessus.
La bande de parcelles située immédiatement à l'aval est composée pour l'essentiel par la parcelle 433 du constructeur, de 3'403 m². Allongée dans cet axe, cette parcelle comporte d'est en ouest une maison d'habitation puis, en contiguïté en direction de l'ouest, plusieurs corps de bâtiments comportant des ateliers et des dépôts. Aux alentours de ces bâtiments, la parcelle est entièrement goudronnée. L'extrémité ouest de cette parcelle, immédiatement voisine des villas des recourants, est encore en nature de verger. Comme l'inspection locale l'a montré, divers éléments de ferronnerie ancienne y sont stockés à l'air libre. D'après les explications fournies en audience, le constructeur logeait précédemment dans la maison d'habitation, puis il a loué son logement pour aller habiter ailleurs, avant de revenir s'installer, sur la parcelle, dans un appartement qu'il a aménagé en 1994 (le nouveau règlement était déjà en vigueur) dans le volume de la toiture au-dessus de l'atelier principal et qui dispose d'une terrasse aménagée sur le toit du corps de bâtiment attenant.
L'atelier principal est utilisé par l'entreprise de constructions métalliques ACEM SA, précédemment exploitée par le recourant mais que celui-ci, âgé de 61 ans, a remise récemment. Le reste des locaux est loué à des tiers, notamment l'extrémité ouest de la construction utilisée comme dépôt par une entreprise faisant le commerce de vêtements sportifs.
A l'aval encore, la bande de parcelle suivante est occupée principalement par des habitations.
B. Du 19 novembre au 9 décembre 1999, le constructeur a mis à l'enquête le projet d'un bâtiment à construire dans la partie ouest de sa parcelle après démolition de deux petites constructions (dont l'une a déjà été détruite par un incendie).
Le bâtiment projeté aurait une surface de 180 m² (12 m sur 15 m), ce qui, d'après les indications figurant dans le demande de permis de construire, porterait la surface construite totale à 993 m².
D'après les plans d'enquête, le bâtiment, non excavé, comporterait une "surface commerciale" avec bureau et local technique au rez-de-chaussée, et un appartement au premier étage. Le toit plat, situé à 6 m du sol, formerait une terrasse entourée d'une barrière culminant à 6,90 m du sol, soutenue par la prolongation jusqu'à cette hauteur des piliers en béton formant la structure du bâtiment.
Le bâtiment serait implanté à 8 m du dépôt existant situé à l'est sur la même parcelle, à 4 mètres de la limite de la parcelle du côté nord, soit du côté des parcelles des recourants, et à 6,84 m de la limite de la parcelle au sud. À l'ouest du bâtiment, une partie du verger existant subsisterait sur une longueur d'environ 30 m.
Deux balcons, couverts et larges de 2 m, sont prévus au premier étage, respectivement du côté ouest et du côté sud. L'appartement du premier étage et la terrasse seraient accessibles du côté est par un escalier extérieur accolé à la façade et large de 2,10 m.
C. Les recourants, qui ont formé opposition durant l'enquête, ont été entendus par une délégation de la municipalité le 13 janvier 2000, puis le 4 mai 2000. À cette époque a été évoqué le projet d'installer le "Centre portugais" dans les locaux du rez-de-chaussée, mais d'après les indications fournies en audience par le constructeur, ce projet a été abandonné, ledit centre s'étant logé ailleurs dans l'intervalle.
D. Par décision du 16 mai 2000, la municipalité a rejeté les oppositions en précisant toutefois "que toute affectation future des locaux commerciaux devra, si celle-ci présente des nuisances importantes pour le voisinage, faire l'objet d'une enquête publique". Sur le permis de construire délivré le même jour, cette clause, précédée d'une référence à l'autorisation spéciale délivrée par le Service des eaux, sols et assainissement, est exprimée dans les termes suivants:
"tout affectation future des locaux devra faire l'objet d'une enquête: - administrative si l'affectation ne présente aucune gêne pour le voisinage, - publique, si au contraire l'affectation peut présenter des gênes pour le voisinage."
L'examen du document de synthèse élaboré par la Centrale des autorisations (CAMAC) montre que la "Division assainissement et gestion des déchets" du Service des eaux, sols et assainissement a déclaré délivrer l'autorisation spéciale requise à la condition impérative que tout affectation des locaux fasse l'objet d'une enquête publique, "dans le but notamment de déterminer les mesures liées à l'évacuation des eaux résiduaires artisanales ou industrielles, ainsi que de prescrire des conditions de remise des déchets spéciaux".
E. Les recourants ont contesté la décision municipale, en demandant son annulation, par recours du 6 juin 2000 pour lequel ils ont effectué une avance de frais de 2'500 francs.
La commune a conclu au rejet du recours par mémoire du 22 juin 2000, de même que le constructeur, dans des observations du 7 août 2000 où il demandait la levée de l'effet suspensif, mesure qui a cependant été refusée par décision du juge instructeur du 14 août 2000.
F. Le Tribunal administratif a tenu audience le 10 octobre 2000 en présence des recourants assistés de leur conseil. Ont également participé à l'audience le conseiller municipal Dürrenmatt, directeur des travaux, accompagné du technicien communal Jacques-André Cavin et de son adjoint Didier Christen, ainsi que le constructeur assisté de son conseil et accompagné de M. Wiesmann, dessinateur du bureau d'architecte auteur du projet, ainsi que de la compagne du constructeur durant une partie de l'audience.
Le recourant a expliqué qu'il a entrepris une activité indépendante de commerce et de restauration de ferronnerie ancienne (d'où la présence de ces marchandises dans l'actuel verger ainsi que le long des façades de l'atelier existant). Il a besoin du bâtiment projeté pour cette activité et il occupera l'appartement situé au premier étage de ce bâtiment.
Interpellés sur l'origine et l'interprétation de l'art. 28 du règlement communal (cité plus bas) régissant la zone artisanale, les représentants de la commune ont expliqué que l'affectation de la zone litigieuse a été longuement discutée, en particulier parce que les propriétaires des villas existantes ne souhaitaient pas se retrouver isolés dans une zone artisanale. L'un des recourants a précisé qu'il avait renoncé finalement à recourir contre l'adoption du règlement communal en raison de l'avance de frais exigée par l'autorité de recours. Le texte de l'art. 28 correspond à la proposition de la municipalité, adoptée sans amendement. L'allusion à une clinique vétérinaire à son alinéa 2 correspond à un projet concret (non réalisé depuis lors) d'un vétérinaire de la région.
Interpellés sur le lien exigé entre l'artisanat et le logement au sens de l'art. 28 du règlement, les représentants de la municipalité ont expliqué qu'on avait probablement en vue l'hypothèse d'un artisan qui viendrait habiter à l'emplacement de ses locaux professionnels. Tout en précisant que l'interprétation de cette disposition leur cause des difficultés, les représentants municipaux ont expliqué que ce texte réglementaire ne permet pas d'exiger d'un artisan qui cesse son activité qu'il quitte son logement et que finalement, rien n'interdit la présence d'un locataire pour l'appartement et d'un autre locataire, séparé, pour l'atelier.
Considérant en droit:
1. Le règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 6 novembre 1992, régit la zone artisanale à son chapitre VI, qui contient notamment les dispositions suivantes:
"Article 28 - Destination
La zone artisanale est destinée à l'artisanat compatible avec l'habitat. Dans les nouvelles constructions, l'habitat n'est autorisée que s'il est directement lié à l'activité artisanale. L'habitat ne doit, en tout état de cause, pas dépasser plus de la moitié de la surface de plancher.
Une clinique vétérinaire devrait y trouver son intégration.
Article 29 - Ordre des constructions
Dans la règle, l'ordre non contigu est obligatoire. La mitoyenneté peut cependant être autorisée. Dans ce cas, la longueur de la plus grande façade ne dépassera pas 35 m.
Article 30 - Distance aux limites
La distance aux limites de propriété est de 4 m au minimum. Cette distance est doublé entre bâtiments sis sur la même propriété.
Article 31 - Surface constructible
La surface constructible ne peut excéder la moitié de la surface de la parcelle.
(...)
Article 33 - Hauteur
La hauteur à la corniche ou à l'acrotère ne devrait pas dépasser 6 m.; la hauteur au faîte n'excédera pas 12 m.
Article 34 toiture
Les combles sont utilisables, les toits plats sont admis.
Quant à l'art. 125 du règlement communal, il attribue à la zone artisanale le degré III de sensibilité au bruit.
2. Les recourants relèvent tout d'abord l'incertitude relative à l'affectation future des locaux en se référant à l'avis paru dans la presse locale qui indique, sous la rubrique "destination": "construction artisanale ou industrielle, constructions à usage tertiaire". Ils font valoir que l'imprécision de l'affectation envisagée exclut de délivrer un permis respectant l'art. 28 du règlement communal.
La description incriminée est la transcription des catégories schématiques utilisées dans la formule de demande de permis de construire élaborée par l'administration cantonale. Elle transcrit simplement le fait que sur cette formule ont été cochées les rubriques 4 et 5, tandis que la description de l'ouvrage proprement dite, d'ailleurs publiée simultanément, indique plus clairement que la construction projetée est un bâtiment artisanal comportant un logement à l'étage.
Contrairement à ce que soutiennent les recourants, l'incertitude quant à l'affectation du bâtiment projeté n'est pas telle qu'elle doive exclure la délivrance du permis de construire. En effet, en présence d'une réglementation communale qui affecte la zone concernée "à l'artisanat compatible avec l'habitat", l'autorité municipale est libre de statuer sur la délivrance du permis de construire en se fondant sur la seule configuration du bâtiment, quitte à réserver pour une enquête ultérieure l'examen de la question de savoir si l'activité qui s'y exercera, lorsqu'elle sera connue, est compatible avec l'habitat. En l'espèce d'ailleurs, le Service des eaux, sols et assainissements, dont la décision n'a pas été contestée, a exigé que toute affectation des locaux fasse l'objet d'une enquête dans le but de déterminer les mesures liées à l'évacuation des eaux résiduaires artisanales ou industrielles, ainsi que de prescrire les conditions de remise des déchets spéciaux en application du droit fédéral. Cette enquête publique fournira donc à la municipalité l'occasion de statuer sur la conformité de l'activité prévue avec l'habitat. Il est vrai que dans la décision attaquée, la municipalité, qui a cependant assuré à l'audience qu'une enquête publique aura lieu, a réservé la possibilité d'une simple enquête administrative, institution dont on sait bien qu'elle est largement répandue dans la pratique mais néanmoins ignorée par la loi. Le tribunal peut cependant se dispenser, s'agissant d'une enquête future, d'examiner cette question plus avant en raison de la récente modification de l'art. 111 LATC, qui se réfère désormais au règlement cantonal d'application dont la nouvelle teneur n'a cependant pas encore été promulguée.
Pour le surplus, la configuration du bâtiment, telle qu'elle ressort des plans mis à l'enquête, ne laisse pas de doute sur le fait qu'il s'agit d'un bâtiment artisanal, ne serait-ce qu'en raison des vastes surfaces vitrées qui courent sur presque toute la longueur des façades et de l'importante étendue de la surface libre située au rez-de-chaussée.
3. Les recourants se prévalent en outre de la règle de l'art. 28 du règlement communal selon laquelle l'habitat n'est autorisé que s'il est directement lié à l'activité artisanale. D'après leur recours, on ne voit pas que l'une ou l'autre des activités envisagées par le constructeur justifie la construction d'un appartement de service. En audience, ils ont insisté sur le fait qu'en tant que disposition exceptionnelle et dérogatoire, l'art. 28 du règlement communal devrait être interprété restrictivement.
Le Tribunal administratif rappelle tout d'abord (comme le Tribunal fédéral l'a fait par exemple dans un arrêt 1P.181/1997 du 23 juin 1997, Commune de Vevey), qu'en matière d'aménagement du territoire et de police des constructions, la LATC définit l'étendue de l'autonomie communale quant au plan directeur communal (art. 35 à 38 LATC), au plan d'affectation (art. 43 ss et LATC), à la délivrance des permis de construire (art. 103 LATC), sous réserve des autorisations spéciales dépendant de diverses autorités cantonales mentionnés à l'art. 121 LATC. Dans tous ces domaines, qui ressortissent traditionnellement à la compétence des communes, les autorités municipales disposent d'une importante liberté de décision maintes fois reconnue par la jurisprudence (ATF 108 Ia 74 consid. 2b p. 76; 98 Ia 427 consid. 4 p. 434; 94 I 541 consid. 3c p. 546; RDAF 1987 p. 155 consid. 2a). Le Tribunal fédéral rappelle aussi régulièrement (v. par exemple l'ATF du 23 juin 1987 précité ou l'ATF 1P.411/1999 du 10 novembre 1999, P. c/ Rougemont) que les dispositions exceptionnelles ou dérogatoires ne doivent pas nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon les méthodes d'interprétation ordinaire (ATF 118 II 91).
En l'espèce, la municipalité a considéré qu'elle pouvait autoriser la construction du projet litigieux, qui comporte une surface professionnelle au rez-de-chaussée et un logement à l'étage. Elle expose dans sa réponse au recours que l'habitat est autorisé, si les locaux artisanaux sont occupés par un centre portugais, un menuisier, ou un vendeur d'appareils ménagers, ou une autre branche, rien ne pouvant s'opposer à l'occupation de l'habitation, soit par le responsable de l'entreprise ou le gérant ou le concierge, voire même par un employé. Interpellée en audience, elle a précisé, tout en admettant que l'interprétation de cet article lui cause des difficultés, qu'il ne lui permet pas d'exiger d'un artisan qui cesse son activité qu'il quitte son logement et que finalement, rien n'interdit la présence d'un locataire pour l'appartement et d'un autre locataire, séparé, pour l'atelier.
Il résulte finalement des explications de la municipalité que c'est en dernière analyse la configuration physique du bâtiment projeté qui est seule déterminante pour l'application de l'art. 28 du règlement communal. En revanche, cette disposition ne permet pas de subordonner l'admissibilité d'une construction à des conditions liées à la personne de son occupant ou à l'activité qu'il exerce. Le tribunal juge à cet égard qu'en adoptant cette interprétation, la municipalité se tient encore à l'intérieur de la marge d'interprétation qui lui revient dans l'application du droit communal. Il faut bien admettre en effet qu'une disposition aussi sommaire que l'art. 28 du règlement communal ne permet pas de mettre en place un régime aussi contraignant que celui qui régit par exemple les constructions dans la zone agricole, dont l'admissibilité est en général liée à la personne de l'exploitant (voir les art. 24 ss LAT, notamment l'art. 24b al. 2 LAT) et à la nature de son activité. Le logement aménagé en l'espèce au-dessus de l'atelier doit donc être admis, lorsqu'il est directement lié à l'activité artisanale qui s'exerce dans les locaux, sans qu'il soit nécessaire d'examiner, comme semblent le soutenir les recourants, si l'activité projetée nécessite une présence sur place ou si l'occupant du logement participe effectivement à l'activité artisanale.
Il suffit donc finalement de constater que dans le projet litigieux, la réunion dans le même volume de locaux professionnels et d'un logement (qui n'est d'ailleurs guère comparable, par sa situation et sa configuration, aux logements qu'on trouve ordinairement sur le marché) permet à la municipalité de considérer que l'habitat est directement lié à l'activité artisanale au sens de l'art. 28 du règlement communal.
4. Les recourants font encore valoir que le nombre de places de parc est insuffisant, quelle que soit l'activité projetée. Ils déclarent craindre le parcage sauvage dans le quartier.
L'art. 64 du règlement communal, qui règle la question des garages et places de stationnement, contient des dispositions pour diverses zones du règlement communal, mais il ne mentionne pas la zone artisanale. En audience, les parties ont invoqué les lettres b, d et e de cette disposition, qui ont la teneur suivante:
"La création de garages et places de stationnement privé est réglé par les dispositions suivantes auxquelles la municipalité peut déroger en acceptant des solutions d'ensemble, à défaut, par la norme suisse des professionnels de la route:
b) dans la zone de moyenne densité, des garages ou places de parc à l'air libre ou couvertes seront aménagés sur la parcelle, à raison d'une place au moins par 30 m² de surface nette de plancher de bureau ou d'artisanat, 30 m² de surface de vente ou de commerce et 80 m² de surface brute de plancher d'habitation, ou au minimum une place et demi par logement. Le nombre de garages ou de places couvertes sera au moins égal aux 40 % du nombre total des emplacements.
d) dans la zone industrielle, des garages ou places de parc à l'air libre seront aménagés en nombre suffisant pour les besoins de l'entreprise; ce nombre d'emplacements pourra être augmenté ordre de la municipalité si le développement de l'entreprise le justifie.
e) dans la zone de construction d'intérêt public et d'équipements collectifs, la municipalité fixe de cas en cas le nombre et la disposition des garages et des places de parc à aménager"
En l'espèce, le projet litigieux prévoit quatre places de parc qui seraient situées en limite sud de la parcelle, sur le vaste espace goudronné qui borde les entrepôts et ateliers existants. La municipalité considère qu'il lui revient de fixer le nombre de places nécessaires en application de la lettre e) de l'art. 64 cité ci-dessus. En audience, le constructeur a indiqué qu'il faudrait s'en référer à la lettre d) relative à la zone industrielle tandis que pour les recourants, il faudrait appliquer les règles de la zone de faible densité (lettre b), ce qui conduirait, pour la surface artisanale et la surface de logement, à une exigence de 9 places de parc.
Le tribunal constate que l'art. 64 du règlement communal, tout en fixant diverses exigences pour certaines zones, laisse à la municipalité la possibilité d'y déroger. On se trouve donc également ici en présence d'une disposition qui confère un pouvoir d'appréciation à la municipalité, y compris lorsque les besoins se modifient avec le temps, comme l'indique par exemple la lettre d de l'art. 64 concernant la zone industrielle. Dans ces conditions, la municipalité était libre, s'agissant de la zone artisanale pour laquelle aucune règle n'est fixée, de considérer que les quatre places de parc projetées sont suffisantes en l'état.
5. Les recourants, qui font valoir qu'en bonne logique l'habitat doit rester une exception, considèrent que la surface du logement ne devrait pas dépasser la moitié de la surface de plancher de l'artisanat, ce qui limiterait la surface de l'habitat à 90 m².
L'art. 28 du règlement communal, cité plus haut, ne saurait être interprété comme le font les recourants, qui se sont d'ailleurs montrés peu cat¿oriques sur ce point durant l'audience. C'est bien, comme le soutient la municipalité, la moitié de la surface de plancher totale de nouvelles constructions, mentionnées à la phrase précédente, qui constitue la limite maximale de la surface d'un logement dans la zone artisanale. Il n'y a pas lieu de s'écarter du texte clair de cette disposition si bien qu'un logement de 180 m² doit être admis.
6. Les recourants contestent la terrasse aménagée sur le toit en faisant valoir que l'art. 34 du règlement communal n'autorise pas l'utilisation des toits plats, qui doivent demeurer libres. Ils ont souligné en audience le fait que cette terrasse surplomberait leur jardin.
La municipalité, de son côté, considère que rien ne s'oppose à l'utilisation du toit plat (situé à une hauteur de 6 m), ceci d'autant plus que pour les toitures à deux pans, la hauteur au faîte pourrait atteindre 12 m.
Le tribunal considère à cet égard que l'interdiction d'utiliser les toits plats comme terrasse nécessiterait, pour que l'autorité puisse l'imposer, l'existence d'une disposition expresse dans ce sens. Comme le relève à juste titre la municipalité, on ne saurait en tout cas dégager cette interdiction par voie d'interprétation lorsque le règlement autorise expressément, ici à son art. 34 cité au début des considérants, une hauteur maximale du bâtiment supérieure de 6 m à la hauteur à la corniche.
7. Les recourants font encore valoir que le balcon prévu en façade est, en saillie de 2 m, dépasse la norme jurisprudentielle de 1,5 m. Dans sa réponse au recours, la municipalité déclare expressément qu'elle ne conteste pas ce point mais que la norme de 1,5 m n'est plus du tout en rapport avec l'utilisation normale d'un balcon puisqu'on ne peut pas mettre une table et six chaises sur un balcon de 1,5 m de largeur. En audience, la municipalité a précisé qu'elle autorise régulièrement des balcons de 2 m de large.
En audience, les recourants ont encore invoqué l'art. 72 du règlement communal, qui prévoit ce qui suit:
"L'anticipation maximale des balcons et oriels (bow-window) et limitée au 1/10 de la largeur de la voie publique ou de la distance entre limites des constructions, sans pouvoir dépasser 1,50 m. Pour les rues dont la largeur est inférieure à 9 m., la saillie maximale est de 90 centimètres."
Le tribunal constate tout d'abord que cet article 72 se trouve dans le chapitre XVIII du règlement communal consacré aux anticipations sur le domaine public. Il n'est donc pas applicable en l'espèce faute de domaine public à proximité du bâtiment projeté. La disposition déterminante du règlement communal est l'art. 62, qui prévoit ce qui suit:
"Art. 62 - Calcul des distances
La distance entre la construction projetée et la limite de propriété ou entre bâtiments est calculée dès les éléments les plus extérieurs du bâtiment, à l'exception des balcons et loggias. Lorsque, sur une même parcelle, des constructions sont soumises à des régimes différents, la distance au voisin de l'une s'ajoute à celle de l'autre."
La jurisprudence à laquelle les recourants se réfèrent est celle qui prévoit que les balcons ne doivent être comptés ni pour calculer la surface construite, ni pour déterminer la distance jusqu'à la limite de propriété; cette jurisprudence précise que seuls peuvent être qualifiés de balcon les ouvrages formant une saillie réduite sur une façade, sauf disposition contraire de 1,5 m en profondeur (Droit vaudois de la construction, édition 1994, glossaire à la rubrique "balcon", page 357 s.).
Le tribunal observe au passage que si la municipalité entend ne pas s'en tenir à la limite de 1,5 m pour les balcons qui anticipent sur la "distance réglementaire", il conviendrait que le règlement communal fixe expressément une largeur de balcons différente. Peu importe cependant, en l'espèce, car la distance entre la construction et la limite de propriété n'est pas en cause ici. Contrairement à ce que paraissent penser tant les recourants que la municipalité, la jurisprudence cantonale précitée n'a pas pour effet d'interdire la construction de balcons dont la largeur excéderait 1,5 m. Cette limite n'est applicable (abstraction faite de la question de la surface constructible) que pour les balcons qui anticipent sur la "distance réglementaire". Or en l'espèce, la distance réglementaire est fixée à 4 m par l'art. 30 du règlement communal concernant la zone artisanale, alors que le bâtiment projeté se trouve, du côté sud, à 6,84 m de la limite de la parcelle voisine. C'est dire qu'à cet endroit, il est possible, sans même empiéter sur la distance à la limite de 4 m, de construire un balcon dont la largeur atteindrait 2,84 m. Quant au balcon prévu du côté ouest (et non est comme l'indiquent les recourants), il est implanté sur la façade qui se trouvera à près de 30 m de la limite de parcelle correspondante, si bien que la distance réglementaire est également respectée.
Pour le surplus, on observe au passage que la surface construite (993 m² avec le bâtiment projeté) est largement inférieure au maximum que l'art. 31 du règlement communal fixe à la moitié de la surface de la parcelle (de 3'403 m²).
8. Dans un ultime moyen développé en audience seulement, les recourants font valoir qu'il manque au dossier d'enquête un plan des aménagements extérieurs et qu'en particulier, le projet ne comporte pas de place de jeux pour enfants malgré l'exigence, applicable dans toutes les zones, de l'art. 68 du règlement communal, qui a la teneur suivante:
"La municipalité fixe, en tenant compte de la situation , de l'importance et de la destination de la construction, la surface des espaces libres, aménagés ou non, réservés aux enfants.
Cette surface ne sera pas inférieure à 12 m² pour 65 m² de plancher habitable."
Le tribunal rappelle tout d'abord, comme il le fait régulièrement, que l'enquête publique n'est pas un but en soi et qu'une irrégularité de celle-ci ne pourrait imposer la nullité de la décision municipale que si le vice a pour conséquence de gêner l'administré dans l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice (RDAF 1992, p. 488 ss; 1978, p. 332 ss; voir notamment AC 97/212 du 30 juin 1998, AC 96/180 du 26 septembre 1996; AC 95/268 du 1er mars 1996; AC 93/292 du 22 février 1995; AC 93/034 du 29 décembre 1993, AC 92/191 du 5 mars 1993; AC 91/071 du 12 mai 1992). Les recourants ne soutiennent pas que tel serait le cas.
En l'espèce, le plan de situation mis à l'enquête est suffisant, compte tenu de la simplicité du projet et du fait que la parcelle est déjà aménagée (l'accès existant figure sur le plan de situation), pour qu'il soit possible de renoncer à la production d'un plan des aménagements extérieurs. Quant à la question de la place de jeux, la municipalité dispose d'un certain pouvoir d'appréciation qui lui est conféré par l'art. 68 du règlement communal, qui n'impose d'ailleurs pas nécessairement que les espaces libres destinés aux enfants soient spécialement aménagés. Renoncer à des prescriptions spéciales à ce sujet en présence d'une parcelle dont plusieurs centaines de mètres carrés (dans la partie ouest) subsisteront à l'état de verger n'est assurément pas constitutif d'un abus du pouvoir d'appréciation municipal.
9. Vu les motifs qui précèdent, le recours doit être rejeté aux frais des recourants, qui doivent des dépens au constructeur, assisté d'un mandataire rémunéré.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté
II. Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants Maurice Martin et Jean-Pierre Crottaz solidairement.
III. La somme de 1'200 (mille deux cents) francs est allouée au constructeur Armando di Cristofaro à titre de dépens à la charge des recourants Maurice Martin et Jean-Pierre Crottaz solidairement.
Lausanne, le 18 octobre 2000
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint