Incarto n. 16.2008.81
Lugano 22 dicembre 2008/sc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Epiney-Colombo e Lardelli
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per statuire sul ricorso per cassazione 12 agosto 2008 presentato da
RI 1 con RI 3 (patrocinati dall' PA 1 )
contro la sentenza emessa il 4 agosto 2008 dal Pretore del Distretto di Bellinzona nella causa DI.2007.296 (locazione) promossa con istanza 25 ottobre 2007 nei confronti di
CO 1 ;
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Il 5 maggio 2003 RI 1 e RI 2 con RI 4 e RI 3 hanno sottoscritto con CO 1 un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 locali situato in uno stabile posto sulla particella n. 1231 RFD di __________, sottoposta al regime della proprietà per piani, di loro proprietà. Il contratto, valevole dal 1° ottobre 2003, prevedeva una pigione di fr. 1050.– mensili, oltre a fr. 200.– di acconto per le spese accessorie e poteva essere disdetto con un preavviso di 3 mesi, la prima volta il 30 settembre 2004. Il 27 dicembre 2006 CO 1 ha comunicato ai proprietari la disdetta del contratto di locazione per il 31 maggio 2007, proponendo un subentrante, che però non ha formalizzato il proprio interesse al subingresso, mentre a un altro interessato è stato comunicato che l'appartamento era stato già praticamente locato donde il suo disinteresse all'ente.
B. Adito da CO 1, con decisione del 26 settembre 2007 l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco ha accertato la conclusione del contratto di locazione per il 30 giugno 2007 con conseguente liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a parziale copertura della pigione relativa a quest'ultima mensilità.
C. Con istanza del 25 ottobre 2007 RI 1 e RI 2 con RI 4 e RI 3 si sono rivolti al Pretore del Distretto di Bellinzona chiedendo l'annullamento della decisione 26 settembre 2007 dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco e chiedendo che fosse accertata la validità della disdetta per il 30 settembre 2007, con conseguente liberazione a loro favore del deposito di garanzia di fr. 1000.– oltre interessi. All'udienza del 28 novembre 2007, indetta per la discussione, CO 1 ha proposto di respingere l'istanza. Statuendo il 17 aprile 2008 in luogo e vece del Pretore, il Segretario assessore ha respinto l'istanza. Adita dagli istanti, questa Camera con sentenza del 28 luglio 2008 ha annullato la sentenza impugnata e rinviato gli atti al Pretore per nuovo giudizio (inc. 16. 2008.44).
D. Statuendo nuovamente il 4 agosto 2008 il Pretore, accertato che il convenuto aveva fatto quanto possibile per adempiere agli obblighi impostigli dall'art. 264 CO, ha respinto l'istanza. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 100.–, sono state poste in solido a carico degli istanti, tenuti a rifondere al convenuto, sempre con vincolo di solidarietà, un'indennità di fr. 100.–.
E. RI 1 e RI 2 con RI 4 e RI 3 sono insorti contro il predetto giudizio con ricorso per cassazione del 12 agosto 2008. I ricorrenti, basandosi implicitamente sul titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC, rimproverano al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le prove ed erroneamente applicato il diritto sostanziale, ritenendo che il conduttore abbia fatto fronte ai suoi obblighi di cui all'art. 264 CO. CO 1 non ha presentato osservazioni.
Considerando
in diritto: 1. Giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 134 I 148 consid. 5.4).
2. Il Pretore ha, in sintesi, ritenuto che la mancata presentazione di un candidato idoneo a norma dell'art. 264 CO era imputabile ai locatori, nulla potendo essere rimproverato al precedente inquilino. Dato che l'interessamento del subentrante risaliva alla fine di maggio 2007 e tenuto conto di un ragionevole lasso di tempo per le consuete verifiche, per il primo giudice la decisione dell'Ufficio di conciliazione di liberare l'inquilino dagli obblighi contrattuali per il 30 giugno 2007 era giustificata e meritava conferma. I ricorrenti rimproverano al Pretore di avere liberato il conduttore dai propri obblighi contrattuali, in particolare quello del pagamento della pigione, già dal 1° luglio 2007 nonostante questi non abbia provato di avere proposto un subentrante solvibile e disposto a subentrare nel contratto alle sue stesse condizioni.
a) Secondo l'art. 264 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore solo se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni. Mentre è sufficiente che il conduttore proponga un solo candidato (Lachat, Le bail à loyer, 2008, pag. 612 segg.; Higi, Zürcher Kommentar, n. 28 ad art. 264 CO; SVIT Kommentar, 3ª edizione, n. 5 ad art. 264 CO), il locatore non è obbligato ad accettarlo, nel qual caso però il conduttore uscente è liberato dai suoi oneri contrattuali a partire dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il contratto (Higi, op. cit., n. 62 ad art. 264 CO; Lachat, op. cit., pag. 616; SVIT, op. cit., n. 8 e 11 ad art. 264 CO). Lo stesso vale anche nel caso in cui il locatore intende cercare lui stesso il subentrante (Lachat, op. cit., pag. 617; Higi, op. cit., n. 31 ad art. 264 CO).
b) La ricerca del subentrante rientra nelle incombenze del conduttore che deve poi sottoporre l'offerta al locatore (Higi, op. cit., n. 45 ad art. 264 CO), corredandola delle informazioni necessarie, quali il nominativo e l'indirizzo completo del subentrante (Higi, op. cit., n. 46 ad art. 264 CO). La proposta del subentrante deve essere formulata dal conduttore personalmente (Higi, op. cit., n. 29 ad art. 264 CO), ragione per la quale se egli decide di delegare al subentrante il compito di mettersi in contatto con il locatore, al quale compete invece la verifica dell'effettiva disponibilità del subentrante ad assumere il contratto (Higi, op. cit., n. 47 ad art. 264 CO), egli si assume il rischio del mancato contatto e quindi del mancato assolvimento degli obblighi impostigli dall'art. 264 CO (Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione 1999/2000 pag. 39).
c) Se il locatore non prende in considerazione la candidatura del subentrante, oppure offre l'appartamento a terzi, se ne deve dedurre, secondo il principio della buona fede, che egli vi ha di fatto rinunciato (Higi, op. cit., n. 57 e 59 ad art. 264 CO). Spetta comunque al conduttore provare di aver fatto fronte ai suoi obblighi (Lachat, op. cit., pag. 618; Higi, op. cit., n. 67 ad art. 264 CO; SVIT, op. cit., n. 11 ad art. 264 CO; JdT 1999 I pag. 68).
3. In concreto, dagli atti risulta che il convenuto, dopo che una prima subentrante non aveva concretizzato il suo interesse a subentrare nel suo contratto di locazione, ha fatto pubblicare diversi annunci già nel mese di febbraio 2007 (doc. 1). Egli ha poi indirizzato agli istanti L__________ F__________, che aveva manifestato un serio interesse a occupare l'appartamento. Ora, è vero che possono sussistere dubbi circa le modalità con cui questo subentrante è stato proposto agli istanti, la sua candidatura non essendo stata formalizzata dal convenuto, tuttavia la conclusione del primo giudice secondo la quale sarebbero stati gli istanti medesimi ad ostacolare il convenuto manifestando in pratica il loro disinteresse alla candidatura da questi proposta avendo di fatto optato per un subentrante di loro scelta, non può essere considerata arbitraria, ovvero insostenibile.
I ricorrenti, pur contestando in questa sede la validità della dichiarazione di L__________ F__________ (cfr. doc. C incarto Ufficio di conciliazione), non negano di essere stati contattati da potenziali nuovi conduttori ai quali avrebbero comunicato che “l'appartamento era riservato“ (cfr. verbale 28 agosto 2007 Ufficio di conciliazione). E ciò corrisponde a quanto dichiarato dallo stesso L__________ F__________ secondo cui l'amministratrice dello stabile, interpellata telefonicamente il 24 maggio 2007, gli ha comunicato “che l'appartamento era quasi già stato dato ad un'altra persona, praticamente al 90%”. Così stando le cose, avendo gli istanti chiaramente manifestato di aver optato per un conduttore di loro scelta, non si può ritenere arbitraria la conclusione del Pretore secondo cui al convenuto non poteva essere rimproverato di non aver fatto quanto necessario per proporre un subentrante solvibile e ragionevolmente accettabile così come gli imponeva l'art. 264 CO. Quanto al fatto che L__________ F__________ non potesse esser considerato un candidato idoneo poiché non aveva visionato l'appartamento e neppure prodotto la documentazione a comprova della sua solvibilità, l'argomentazione, oltre a non sostanziare una censura d'arbitrio, appare pretestuosa nella misura in cui se l'appartamento non era più disponibile non è dato di capire perché il convenuto avrebbe dovuto persistere nella ricerca di un subentrante e chiedere a quest'ultimo di produrre documentazione di primo acchito superflua. Ciò posto il ricorso, nel quale i ricorrenti si sono per lo più limitati a riproporre il loro personale punto di vista senza che ciò basti per dimostrare il carattere insostenibile della conclusione cui è giunto il primo giudice, deve essere respinto.
4. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si giustifica assegnare ripetibili al convenuto che ha rinunciato a formulare osservazioni al ricorso.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione è respinto.
2. Gli oneri del presente giudizio, per complessivi fr. 100.–, già anticipati dai ricorrenti, rimangono a loro carico in solido. Non si assegnano ripetibili.
3. Intimazione a:
– ; .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
Il presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.