Incarto n. 16.2005.128
Lugano 28 luglio 2006/rgc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 7 novembre 2005 presentato da
RI 1 patr. dall' RA 1
contro
la sentenza 26 ottobre 2005 del Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna, nella procedura per le controversie in materia di locazione (inc. n. DI.2004.272) promossa con istanza 24 novembre 2004 nei confronti di
CO 1 patr. dall' RA 2
con la quale l'istante ha chiesto il pagamento di fr. 7'000.- oltre interessi e il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta dalla convenuta al PE n. __________ dell'UEF di Locarno, domande respinte dal giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1. Dal 1° ottobre 2002 la di __________ ha occupato, sulla base di un contratto di locazione verbale concluso a tempo indeterminato con la CO 1, dei locali adibiti a magazzino (in parte utilizzati anche dalla locatrice) e ufficio di proprietà di quest’ultima a __________, per una pigione mensile di fr. 900.--.
In seguito a problemi sorti tra le parti sia nella gestione dei loro rapporti commerciali che nell'utilizzo degli spazi locati con particolare riferimento all'estensione dei medesimi, la locatrice, con scritto 4 settembre 2003, ha invitato la conduttrice a utilizzare solo determinati spazi e a liberarne tutti gli altri, indicandole inoltre che l'utilizzo di un sollevatore le sarebbe stato fatturato e che a dipendenza della cessazione dei loro rapporti commerciali anche l'affitto sarebbe stato adeguato dal 1° ottobre 2003. Aggiornamento che, di fatto, la locatrice non ha operato lasciando immutata la pigione inizialmente pattuita fino al 31 dicembre 2003.
L'8 settembre 2003 la conduttrice ha comunicato alla locatrice l'intenzione di restituire l'ente locato per la fine di quel mese (data sino alla quale ha pagato la pigione). Essa ha addebito la decisione di rescindere anticipatamente il contratto alla locatrice, la quale le avrebbe reso impossibile la continuazione del rapporto di locazione limitando l'utilizzo degli spazi locati, precludendole l'accesso all'ufficio e negandole, contrariamente alle pattuizioni, l'utilizzo di un sollevatore, ciò che le pregiudicherebbe il normale svolgimento della propria attività. Essa ha lamentato inoltre l'aggressione subita il 23 settembre 2003 dal socio gerente X__________ V__________ ad opera del socio gerente della convenuta F__________ M__________. L'agire della locatrice l'avrebbe pertanto costretta a trovare una nuova sistemazione ciò che le ha cagionato una spesa complessiva di fr. 7'086.30 (fr. 800.- per l'occupazione di nuovi locali dal 5 al 30 settembre 2003, fr. 4'175.- per il trasporto della merce, fr. 1'375.80 per prestazioni effettuate per conto della locatrice e da questa mai solute, e fr. 735.50 per il danneggiamento del veicolo di un cliente).
2. Adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, con istanza del 24 novembre 2004 RI 1 ha convenuto RI 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere il pagamento di fr. 7'086.30.
La convenuta si è opposta all'istanza contestando tutte le pretese relative all'occupazione dei nuovi locali giacché il contratto di locazione concluso con l'istante era sempre in vigore, potendo essere disdetto al più presto per il 31 dicembre 2003. Per quanto attiene alle altre richieste, essa ha ammesso quella di fr. 911.60 per fatture scoperte e di fr. 735.50 per i danni cagionati al veicolo di un cliente, pretese che ritiene comunque estinte per compensazione con le pigioni dovute per i mesi da ottobre a dicembre 2003, per uno scoperto di complessivi fr. 2'700.-.
3. Statuendo il 26 ottobre 2005, il Pretore, ritenendo ingiustificata la rescissione con effetto immediato del contratto da parte della conduttrice, la quale non aveva provato l'esistenza di un difetto nella cosa locata e neppure l'esistenza di un motivo grave ai sensi dell'art. 266g CO tale da giustificare una disdetta straordinaria, ha concluso alla validità del contratto di locazione fino alla fine di dicembre 2003. Egli ha pertanto respinto l'istanza sia con riferimento alle pretese relative al trasferimento dell'attività dell'istante in altra sede, sia alle ulteriori pretese le quali, a prescindere dallo loro estraneità con il rapporto di locazione e quindi improponibilità nell'ambito di una vertenza in materia di locazione, erano comunque da ritenersi estinte per compensazione con il maggior credito per pigioni della convenuta.
4. Con il presente tempestivo gravameRI 1 è insorta contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto sostanziale, in particolare l'art. 259b CO che permette al conduttore di recedere senza preavviso dal contratto quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'ente locato all'uso cui è destinato, presupposti che la ricorrente sostiene di aver dimostrato contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice.
Con scritto 24 novembre 2005 la controparte postula la reiezione del ricorso.
5. Giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 217 consid. 2.1).
6. La ricorrente censura l'accertamento del Pretore secondo cui essa non avrebbe provato la presenza di difetti nell'ente locato tali da giustificare una rescissione con effetto immediato del rapporto di locazione.
Per quanto attiene alla vasca di fiori posata davanti alla porta dell'ufficio, non è dato di vedere, né la ricorrente spiega, per quale motivo l'apprezzamento del Pretore, secondo cui questo episodio non costituisce un difetto di una gravità tale da giustificare una disdetta immediata del rapporto di locazione sia arbitrario, tanto più che non è dato di sapere se il vaso sia stato posato durante il rapporto di locazione, la fotografia essendo stata scattata il 4 novembre 2003. Sia come sia, si volesse intravedere nella posa di questo vaso un impedimento all'utilizzo dell'ente locato, a prescindere dalla questione relativa alla gravità del difetto (v. Lachat, Le bail à loyer, 1997, pag. 175 n. 5.6), la conduttrice avrebbe dovuto notificare alla locatrice la presenza del difetto e assegnarle un termine entro il quale procedere alla sua rimozione (Higi, Zürcher Kommentar, n. 8 ad art. 259b CO; Lachat, op. cit., pag. 174 n. 5.3), ciò che l'istante non ha fatto.
Né è arbitraria la conclusione del primo giudice secondo cui l'istante non ha provato che la messa a disposizione gratuita del sollevatore era stata pattuita contrattualmente e che comunque la convenuta non gliene avrebbe permesso l'utilizzo. Essa trova puntuale riscontro nelle deposizioni testimoniali di F__________ B__________ (Per quel che ricordi io le chiavi del sollevatore sono sempre state lasciate nel mezzo anche quando l'ufficio della CO 1 era chiuso) e F__________ M__________ (Che sappia io V__________ ha sempre potuto utilizzarlo). Comunque sia, come si è detto, anche qualora si fosse avverata una simile violazione del contratto da parte della locatrice, spettava alla conduttrice prima di intraprendere una qualsiasi misura, in particolare prima di dipartirsi dal contratto di locazione, notificare alla controparte la presenza del difetto o della violazione contrattuale che dir si voglia, che è il presupposto necessario per un'eventuale rescissione straordinaria del contratto (Higi, op. cit., n. 19 ad art. 259b CO).
7. Sul mancato riconoscimento da parte del Pretore dell'esistenza di una limitazione nell'utilizzo dell'ente locato, la ricorrente richiama la deposizione di P__________ B__________. Sennonché il teste non si è espresso su fatti da lui personalmente percepiti ma si è limitato a riportare quanto raccontatogli dal socio gerente della società istante sulla necessità di lasciare l'ente locato prima della sua scadenza (Cocch/Trezzini, CPC-TI, ad art. 237, m. 1). E di questa necessità non vi è nessun riscontro oggettivo, la scelta di restituire l'ente locato per la fine del mese di settembre 2003 essendo da ricondurre alla sola conduttrice. Essa non può infatti neppure addebitare al litigio avvenuto tra i soci gerenti delle due società la decisione di rescissione anticipata del contratto, la discussione tra le parti, a prescindere dalla sua causalità sul rapporto di locazione, essendo intervenuta dopo che la conduttrice, con scritto 8 settembre 2003, aveva già comunicato alla locatrice di aver trasferito la propria ditta (cfr. doc. 3).
Altrettanto irrilevante ai fini della tesi ricorsuale è il fatto per la convenuta di non aver contestato davanti all'ufficio di conciliazione la conclusione del contratto per il 30 settembre 2003, il verbale attestando semplicemente la mancata conciliazione senza che da questo possa essere dedotto un qualsiasi riconoscimento da parte della convenuta.
8. Per quanto attiene alle pretese risarcitorie fatte valere dall'istante e in parte riconosciute dalla convenuta, è vero che, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, le stesse rientravano nell'ambito del contratto di locazione e dovevano giustamente essere fatte valere con questa procedura (il concetto di controversia in materia di locazione dovendo essere interpretato in modo molto ampio, cfr. Cocchi, Diritto della locazione, 1999, pag. 90), tuttavia il Pretore le ha giustamente respinte poiché estinte per compensazione con il credito per pigioni fatto valere dalla convenuta e di importo superiore. Ne discende che il ricorso, di natura prevalentemente appellattoria in quanto si limita a riproporre il personale punto di vista della parte istante, a lei certo più favorevole ma non sufficiente per dimostrare che la versione fatta propria dal Pretore sarebbe arbitraria, deve essere respinto.
9. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). La ricorrente verserà alla controparte, che ha formulato osservazioni tramite un legale, un'adeguata indennità per ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC e per le spese la tariffa giudiziaria
pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione 7 novembre 3005 di RI 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.b) spese fr. 50.fr. 150.già anticipati dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 300.- a titolo di ripetibili.
3. Intimazione:
-; -.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria