Incarto n. 16.2003.40
Lugano 24 marzo 2004/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 18 aprile 2003 presentato da
__________
contro
la sentenza 8 aprile 2003 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di __________ nella procedura derivante da contratto di locazione (inc. n. DI.2003.58) promossa con istanza 24 febbraio 2003 nei confronti di
__________
con la quale l'istante ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento in solido di fr. 5'089.70 oltre interessi del 5% versati a titolo di spese accessorie, domanda respinta dal Segretario assessore,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1. Il 25 febbraio 1998 __________ ha concluso con i coniugi __________ un contratto di locazione avente per oggetto un locale situato in uno stabile di proprietà di quest'ultimi a __________o, per una pigione mensile di fr. 244.- oltre a fr. 35.- a titolo di acconto per le spese accessorie, con conguaglio al termine dell'esercizio (cfr. doc. A1, in particolare punto 5). Il 6 dicembre 1999 le parti hanno concluso un altro contratto di locazione avente per oggetto un appartamento posto nello medesimo immobile. La pigione mensile pattuita ammontava a fr. 1'200.- oltre a fr. 100.- a titolo di acconto per le spese accessorie, con conguaglio al termine dell'esercizio (cfr. doc. A, in particolare punto 5).
2. Con istanza 24 febbraio 2003 __________, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, ha convenuto davanti al Pretore del Distretto di __________ __________ per ottenere la restituzione di fr. 4'080.- versati a titolo di acconto per le spese accessorie per l'appartamento e lo studio per gli anni 2000 e 2001, oltre a fr. 1'009.70 pari ai conguagli per le spese accessorie pagati fino al 31 agosto 2000. A sostegno della sua pretesa l'istante ritiene di aver versato ai convenuti spese accessorie non dovute, l'unica spesa non contemplata nella pigione essendo quella relativa alla tassa di raccolta rifiuti, la sola che è stata evidenziata nei due contratti e che è stata dalla stessa personalmente pagata. I convenuti si sono opposti alla pretesa avversaria contestando l'interpretazione data dalla convenuta al punto 5 dei contratti di locazione, tutte le spese ivi menzionate dovendo essere considerate spese accessorie non comprese nella pigione. Per quanto attiene alla sottolineatura della spesa relativa alla tassa rifiuti, scopo di quest'evidenziazione era quello di segnalare alla conduttrice che anche questa spesa, di regola fatturata dal Comune direttamente all'inquilino, era nel caso concreto fatturata al locatore che ne richiedeva in seguito il pagamento all'inquilino.
3. Con sentenza 8 aprile 2003 il Segretario assessore, basandosi sul testo letterale dei contratti di locazione sottoscritti dalle parti, che al loro punto 5 elencano le spese accessorie non contemplate nella pigione senza stralciarne nessuna, ha ammesso la tesi dei convenuti secondo i quali la spesa relativa alla tassa raccolta rifiuti, ancorché l'unica ad essere sottolineata, non era la sola spesa accessoria pattuita tra le parti ma una delle spese dovute oltre la pigione. Egli ha quindi respinto l'istanza censurando inoltre l’atteggiamento della conduttrice la quale, dopo aver pagato per oltre tre anni gli importi richiesti dai locatori senza nulla eccepire, non poteva in buona fede ritenere che gli acconti versati per un importo annuo di fr. 1'200.fossero destinati unicamente a coprire la spesa relativa alla tassa raccolta rifiuti di fr. 130.- annui.
4. Con il presente tempestivo gravame __________ è insorta contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al segretario assessore di aver arbitrariamente valutato le prove, in particolare la clausola n. 5 dei contratti di locazione senza darne una plausibile spiegazione nel giudizio. Essa contesta inoltre l’applicazione del diritto sostanziale, e più precisamente del principio secondo il quale le spese accessorie devono essere espressamente pattuite tra le parti, caso contrario si presume che le stesse siano comprese nella pigione, come era il caso in concreto eccezion fatta per la spesa relativa alla spazzatura.
Con osservazioni 15 maggio 2003 la controparte postula la reiezione del ricorso.
5. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 126 I 170 consid. 3a).
6. Secondo l’art. 257a CO le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa locata quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d’esercizio (ad esempio le spese di illuminazione, d'ascensore, di portineria, di manutenzione del giardino, cfr. FF 1985 I p. 1294), come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa (Schweizerisches Mietrecht, Kommentar (SVIT), 2. ed., n. 11 e 21 ad art. 257-257b CO; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n. 5-7 ad art. 257a-257b CO; Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 222 segg.; FF 1985 ibidem e p. 1237). Non sono per contro spese accessorie quelle finalizzate alla manutenzione della cosa, quali le riparazioni o le sostituzioni delle parti deteriorate e, in generale, i costi che non sono in relazione con l’uso della cosa ma che il locatore deve sopportare nella sua qualità di proprietario della stessa, ad esempio le imposte sulla sostanza, i premi assicurativi e le tasse di allacciamento (art. 256b CO; FF 1985 I p. 1237; Higi, op. cit., n. 9-11 ad art. 257a-257b CO e n. 42 ad art. 256a-256b CO; SVIT, n. 13-14 ad art. 257-257b CO e n. 3 ad art. 256b CO).
7. Le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito (art. 257a cpv. 2 CO), caso contrario le stesse si presumono comprese nella pigione. Di regola il contratto deve indicare in modo preciso quali sono le spese che il conduttore deve assumere oltre alla pigione. Eccezionalmente il pagamento di determinate spese accessorie può risultare dalle circostanze o può essere pattuito tacitamente o per atti concludenti (FF 1985 I p. 1238; Higi, op. cit., n. 13 ad art. 257a-257b CO). In caso di dubbio o di carenze del contratto, si presume che le spese accessorie siano comprese nella pigione di modo che è il locatore che le deve sopportare (SVIT, n. 18 ad art. 257-257b CO; Lachat, op. cit., p. 222; DTF 121 III 460; Higi, op. cit., n. 14).
Nel caso di specie, i contratti di locazione sottoscritti dalle parti elencano diverse spese accessorie non comprese nella pigione e una sola di queste, ovvero quella relativa alla spazzatura, è stata sottolineata (cfr. punto 5 contratti doc. A e A1). Contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, la conclusione del Segretario assessore secondo cui dalla sottolineatura di questa spesa non si può dedurre che trattasi della sola spesa non contemplata nella pigione, non è arbitraria. A sostegno della conclusione del primo giudice vi è innanzitutto il testo medesimo del contratto, dal quale si evince che nell'elenco delle spese accessorie non comprese nella pigione non ne è stata cancellata nessuna, per cui tutte quelle elencate al punto 5 dei contratti di locazione sottoscritti dall'istante sono di principio dovute oltre la pigione. Inoltre, anche dall'importo mensile richiesto all'istante a titolo di acconto spese accessorie (fr. 35.- per la locazione dello studio e fr. 100.per la locazione di un appartamento di quattro locali e mezzo), questa non poteva in buona fede dedurre che l'acconto si riferisse unicamente alla spesa per la spazzatura, ciò a maggior ragione perché questa spesa, di fr. 130.annui per il 2000 e il 2001, le veniva direttamente e separatamente fatturata dai locatori (cfr. doc. D), per cui si ha da presumere che la stessa non fosse più contemplata nel conguaglio finale. La tesi dei locatori secondo i quali nei contratti sarebbe stata evidenziata solo la spesa relativa alla spazzatura allo scopo di segnalare alla conduttrice che anche questa spesa rientrava tra quelle accessorie, poiché non veniva fatturata dal Comune direttamente all’inquilino ma al locatore, che in seguito la computava all’inquilino, trova riscontro nel doc. D dal quale si evince che la tassa raccolta rifiuti veniva richiesta all’istante dai convenuti e non dall’ente pubblico. Anche dal contenuto dei conteggi e conguagli delle spese accessorie del 31 agosto 2000 (doc. F) e del 31 agosto 2001 (doc. G), l’istante doveva in buona fede dedurre che gli importi versati mensilmente a titolo di acconto spese accessorie non erano destinati a coprire unicamente la spesa relativa alla spazzatura ma anche le altre spese menzionate nel contratto. Come correttamente rilevato dal Segretario assessore, la pretesa dell’istante non merita protezione poiché, se ella avesse effettivamente ritenuto che l'unica spesa non compresa nella pigione fosse quella relativa alla tassa raccolta rifiuti, mal si comprende per quale motivo ella abbia continuato a pagare l'acconto per le spese accessorie dopo il 20 aprile 2000 (doc. D), data alla quale ha ricevuto la richiesta di pagamento della medesima dai locatori.
8. Alla luce di quanto sopra esposto e ritenuto l’ampio potere di apprezzamento delle prove di cui gode il primo giudice, questa Camera non ritiene arbitraria, ovvero insostenibile, l’interpretazione data dal segretario assessore ai contratti di locazione sottoscritti dalle parti, con particolare riferimento alle spese accessorie pattuite oltre alla pigione. Per il che il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione 18 aprile 2003 di __________ è respinto.
2. Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 100.-, già anticipate dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 300.- a titolo di ripetibili di questa sede.
3. Intimazione a:
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria