Incarto n. 16.2000.00039
Lugano 17 luglio 2000/kc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 7 aprile 2000 presentato da
__________ __________ __________ (patr. dallo Studio legale __________)
contro
la sentenza 29 marzo 2000 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 10 dicembre 1999 nei confronti di
__________
con la quale gli istanti hanno chiesto l'annullamento del dispositivo n. 1.1 della decisione 11 novembre 1999 dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio sulla base del quale sono stati condannati a riversare al convenuto la garanzia di fr. 1'900.- oltre interessi;
domanda respinta dal pretore;
esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1. Il 22 aprile 1988 __________ ha sottoscritto con l'avv. __________ e i fratelli __________ (rappresentati da __________) un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento situato in uno stabile di loro proprietà a __________. Il contratto prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1'800.-, importo regolarmente pagato dal conduttore, ma dai locatori non depositato su un conto bancario distinto come impone l'art. 257e cpv. 1 CO. In seguito, lo stabile è stato venduto ad __________ che ha concluso con __________ un nuovo contratto di locazione 15 gennaio 1990 che per quanto attiene al deposito della garanzia rinviava al versamento sopra menzionato in favore di __________, amministratrice dello stabile. Nell'ambito del fallimento di __________, il __________ lo stabile è stato acquistato all'asta dall'avv. __________, da __________ e dall'avv. __________; quest'ultimo ha poi venduto la sua quota di comproprietà a __________. La locazione si è conclusa il 31 dicembre 1998.
2. Con istanza 3 giugno 1999 il conduttore ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio contestando il conteggio spese accessorie 1998 e chiedendo la liberazione della garanzia, indicata in fr. 1'900.-, domande alle quali i locatori si sono opposti confermando la richiesta di pagamento del conguaglio spese accessorie per fr. 582.05 e negando la restituzione della garanzia. Con decisione 11 novembre 1999 l’Ufficio di conciliazione ha accolto la domanda di restituzione della garanzia, ponendo a carico del conduttore il pagamento delle spese accessorie.
Contro questa decisione i comproprietari dell'immobile sono insorti dinanzi al pretore con istanza 10 dicembre 1999, chiedendone il parziale annullamento, specie per quanto riguarda la restituzione della garanzia, sostenendo che il convenuto avrebbe dovuto far valere la sua pretesa nell'ambito del fallimento di __________. Il convenuto si è opposto all’istanza ribadendo la sua richiesta.
3. Con il querelato giudizio il pretore ha respinto l'istanza confermando l'obbligo degli istanti di restituire la garanzia. Pur considerando la dottrina e giurisprudenza richiamate dagli istanti a sostegno della loro tesi secondo la quale il conduttore avrebbe dovuto far valere la sua pretesa nei confronti del precedente proprietario, il primo giudice, basandosi sull'art. 261 CO in virtù del quale in caso di alienazione della cosa locata diritti e oneri passano al nuovo acquirente, ha posto a carico degli istanti l'obbligo di rendere al conduttore la garanzia a suo tempo prestata, considerata come accessorio che segue le sorti del credito principale.
4. Con il presente tempestivo gravame i ricorrenti sono insorti contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. Rimproverano al primo giudice di aver erroneamente applicato il diritto materiale, in particolare per non essersi attenuto alle disposizioni di legge (art. 257e CO e 267 LEF), alla dottrina e alla giurisprudenza che regolano la fattispecie e che indicano come il conduttore avrebbe dovuto far valere il suo credito nei confronti del precedente proprietario, ossia -in concreto- nell'ambito del fallimento di quest'ultimo.
Al ricorso, regolarmente notificato alla controparte per via rogatoriale, non sono state presentate osservazioni.
5. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 125 I 168 consid. 2a).
6. Secondo l'art. 261 cpv.1 CO se dopo la conclusione del contratto di locazione la cosa locata è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento esecutivo -ciò che si è verificato in concretola locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa (cfr. anche art. 50 RFF). La questione come tale non è controversa, mentre nessun disposto di legge prevede quale sia la sorte di una garanzia versata dal conduttore e non depositata presso una banca da parte del precedente locatore, così come in generale non indica quale sia il destino dei diritti e delle obbligazioni venute in essere prima del cambiamento di proprietario (cfr. anche Droit du bail 1999, p.11).
È pacifico -e il pretore ne ha reso atto- che il quesito in esame è stato risolto in un caso particolare nel 1998 dal Tribunale d'appello di Basilea-Città e che quell'autorità ha deciso che il diritto del conduttore a ottenere la restituzione di una garanzia non depositata presso una banca si estingue se non è insinuato nel fallimento del proprietario al quale questa era stata effettivamente versata (cfr. Schweizerisches Mietrecht, Commentario SVIT, ed. 2, art. 257e CO, N. 27; Droit du bail cit.; Ziegler in MRA 1998, 135 con riferimento alla sentenza 6 febbraio 1998 di Basilea-Città). In particolare i giudici basilesi hanno rilevato che, dovendo risolvere la controversia in via d'interpretazione, deve valere anche per la restituzione della garanzia ciò che vale per ogni altro rapporto creditorio fra conduttore e locatore, ovvero che sussiste come obbligazione fra le parti che ne hanno determinato la costituzione poiché l'entrata del nuovo proprietario nella locazione preesistente non produce effetto retroattivo. Se questa decisione salvaguarda la sicurezza del diritto nei confronti del nuovo proprietario del bene immobile (Droit du bail cit., p. 11-12), la sentenza pretorile impugnata preferisce la tutela degli interessi del conduttore (peraltro in conformità con il nuovo diritto della locazione) laddove afferma che il deposito di una garanzia deve cautelare il locatore anche per il pagamento delle pigioni, di quelle sorte prima del trapasso di proprietà, ma anche di quelle future e rappresenta così un accessorio del credito principale, tanto da dover pensare che ne segua il destino in virtù dell'art. 170 cpv. 1 CO. Né -sostiene il primo giudice- può essere penalizzato il conduttore che non ha esatto dal precedente locatore il deposito della somma su un conto bancario; né il nuovo proprietario dell'immobile locato può lamentarsi per dover restituire una somma mai incamerata personalmente, non avendo fatto uso del suo diritto di pretendere dal proprietario precedente il versamento (ossia la cessione) della garanzia in quanto accessorio della locazione trasferitagli (cfr. sentenza, consid. 3).
Orbene, oltre al fatto che la decisione impugnata si pone nel solco del principio generale dell'art. 261 cpv. 1 CO secondo il quale con il passaggio della locazione vengono trasferiti al nuovo proprietario anche tutti i diritti e doveri che derivano dal rapporto di locazione (cfr. Weber/Zihlmann, in Commentario di Basilea, ed. 2, art. 261 CO, N. 4; Higi, in Commentario di Zurigo, n. 22 ad art. 261-261a CO), a fronte di una decisione cantonale che non può ancora costituire ciò che s'intende per giurisprudenza consolidata, la divergente opinione del pretore non può rappresentare arbitrio. E ciò sia perché frutto di un sillogismo chiaro e sostenibile, sia perché -nel meritocomunque in consonanza anche con le norme sulla garanzia previste dal diritto cantonale: infatti, così come, in caso di alienazione dell'ente locato, spetta al nuovo locatore di richiedere al depositario della garanzia la modifica della rispettiva ricevuta (art. 36 cpv. 2 Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto), v'è da attendersi dalla stessa parte che provveda autonomamente a regolarizzare il rapporto di locazione nel quale è subentrata, anche per quanto riguarda il deposito della garanzia; ciò che può essere inteso come un obbligo in favore del conduttore, considerato parte più debole del contratto.
Né appare determinante nella fattispecie -contrariamente all'assunto dei ricorrenti- il richiamo all'art. 257e cpv. 1 CO poiché questa norma stabilisce unicamente l'obbligo al deposito della garanzia, ma non prevede le conseguenze dell'eventuale mancato deposito da parte del locatore; e nemmeno può essere considerato il richiamo all'art. 267 LEF che regola in modo generico il destino dei crediti non insinuati nel fallimento senza alcun riferimento specifico alla locazione.
7. Ne consegue che la decisione impugnata non viola in modo manifesto una norma di diritto sostanziale, né un principio giuridico chiaro e indiscusso. Al proposito va anzi ricordato che per attuare simile fattispecie la giurisprudenza cantonale e federale esigono che il giudice abbia frainteso in modo clamoroso il significato di una norma di legge o di una massima del diritto, andando oltre le intenzioni del legislatore e i limiti stabiliti in modo chiaro dalla dottrina e dalla giurisprudenza (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 327, m. 13); in particolare, non basta per configurare arbitrio l'adesione a una tesi dottrinale piuttosto di un'altra (Cocchi/Trezzini, op. cit, ibidem, m. 16).
Il ricorso per cassazione dev'essere pertanto respinto. Tasse e spese di giustizia seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Alla controparte che non ha formulato osservazioni al ricorso non vengono assegnate ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione 7 aprile 2000 di __________, __________ e __________ è respinto.
2. Le spese e la tassa di giustizia per complessivi fr. 120.-, già anticipate dai ricorrenti, rimangono in solido a loro carico.
3. Intimazione a:
– __________
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria