Incarto n. 16.2019.36
Lugano 14 maggio 2020/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Stefani
vicecancelliera:
F. Bernasconi
sedente per statuire sul reclamo del 5 giugno 2019 presentato da
RE 1 e RE 2
contro la decisione emessa il 20 maggio 2019 dal Giudice di pace del circolo di Lugano Ovest nella causa 10B18CO (proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari) promossa con istanza del 4 aprile 2018 nei confronti del
CO 1
(rappresentata dalla RA 1 )
Ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 1526 RFD di Lugano, sezione __________, sorge una proprietà per piani (‟CO 1”) costituita di 62 unità suddivise in 5 blocchi. RE 2 è titolare della proprietà per piani n. 14493 (19/1000), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 53 situato al piano terreno del blocco 5. Il 21 febbraio 2018 ha avuto luogo un'assemblea dei comproprietari del blocco 5, con il seguente ordine del giorno:
1. ev. delibera lavoro porta autorimessa (vedi offerta già in vostro possesso)
2. situazione in merito alla liberazione parti comuni in solaio e eliminazione piante ecc., sopra le griglie di aerazione garage
3. riconferma incarico a signora D__________
L'assemblea si è tenuta alla presenza di 8 comproprietari, presenti o rappresentati per 112/1000 su 152/1000. RE 1, presentatosi alla riunione in rappresentanza della moglie RE 2, non ha potuto partecipare alle delibere poiché sprovvisto della procura rilasciata dalla proprietaria, così come deciso all'unanimità dagli altri comproprietari in apertura dell'assemblea.
B. In esito all'assemblea, i comproprietari hanno sospeso la discussione sull'oggetto n. 1 in attesa di ulteriori ragguagli sul costo dei lavori, hanno deciso all'unanimità di autorizzare il futuro rappresentante “di blocco” ad asportare qualsiasi oggetto depositato sulle parti comuni, previo avvertimento al proprietario, e hanno confermato all'unanimità l'incarico di custode a __________ D__________ con un'indennità di fr. 80.– mensili.
C. Il 4 aprile 2018 RE 1 e RE 2 hanno convenuto il CO 1 davanti al Giudice di pace del circolo di Lugano Ovest per ottenere l'annullamento delle delibere assembleari del 21 febbraio 2018. All'udienza di conciliazione del 16 maggio 2018, le parti non hanno raggiunto un'intesa. Statuendo in applicazione dell'art. 212 CPC con decisione del 20 maggio 2019 il Giudice di pace ha dichiarato l'istanza irricevibile. Le spese processuali di fr. 100.– sono state condonate.
D. Contro la decisione appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo del 5 giugno 2019 in cui chiedono di riformare il giudizio impugnato nel senso di accogliere “la loro richiesta di nullità del verbale” dell'assemblea condominiale. ll reclamo non è stato intimato per osservazioni.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate dal Giudice di pace come autorità di conciliazione in applicazione dell'art. 212 cpv. 1 CPC sono impugnabili con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC; Honegger in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [curatori], ZPO Kommentar, 3ª edizione, n. 10 ad art. 212). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta agli istanti non prima del 21 maggio 2019. Introdotto il 5 giugno 2019 il reclamo in esame è pertanto tempestivo.
2. RE 1 e RE 2 hanno promosso causa contro il CO 1, se non che, un “condominio” è un'entità sprovvista della personalità giuridica e della capacità di essere parte a un procedimento giudiziario (art. 59 cpv. 2 lett. c CPC; v. RtiD II 2018 pag. 802 consid. 2a). Il comproprietario che intende contestare la validità di deliberazioni assembleari di una proprietà per piani, comprese quelle di una “sotto-comunione” (Wermelinger, La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 227 ad art. 712m CC), deve convenire la comunione dei comproprietari (cfr. I CCA, sentenza inc. 11.2015.85 del 7 marzo 2017 consid. 3a con richiami). Premesso ciò, in concreto, non sussistono confusione o dubbi in merito alla parte convenuta, tant'è che l'amministratore della stessa è intervenuto nella lite. Ne segue che la denominazione della parte convenuta “nel rubrum” può essere corretta senza ulteriori formalità (cfr. DTF 142 III 787 consid. 3.2.1).
3. Nella decisione impugnata il Giudice di pace, accertata la tempestività della contestazione delle delibere assembleari del 21 febbraio 2018, ha dichiarato irricevibile l'istanza poiché le trattande discusse all'assemblea corrispondevano all'ordine del giorno e le decisioni risultavano essere state prese dall'unanimità dunque, “seppur opinabili, non possono essere annullate”.
4. Secondo gli art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza. Censurabili davanti al giudice sono solo risoluzioni contrarie alla legge (compresi principi giuridici come il divieto dell'abuso di diritto e il precetto della parità di trattamento) o a disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa, regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Risoluzioni inadeguate, insoddisfacenti, inopportune o finanche inique sfuggono all'annullamento, giacché non tocca al giudice sostituirsi in simili casi alla volontà dei comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii; I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti; più recentemente: I CCA, sentenza inc. 11.2016.104 del 21 febbraio 2018 consid. 3c con rinvii).
Premesso ciò, legittimati a impugnare la risoluzione di un'assemblea condominiale sono in particolare i comproprietari che non l'hanno approvata. I terzi, anche se parenti, non hanno di regola analoga facoltà (RtiD II-2010 pag. 646 n. 28c; v. anche Wermelinger in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 235 ad art. 712m CC; Piccinin, La propriété par étages en procès, Ginevra/Zurigo/Basilea 2015, pag. 228 n. 480). In concreto RE 1 non è un comproprietario di modo che non era legittimato a contestare le delibere assembleari in esame. Considerato che l'azione è stata promossa anche da RE 2, sulla questione non occorre dilungarsi.
5. RE 2 esprime anzitutto dubbi sull'ammissibilità e la validità di sotto assemblee separate per ogni blocco del condominio che sono “fonte di incomprensioni e di cattivi umori per l'intera comunità”. A suo dire, la suddivisione dell'assemblea in sotto-assemblee “dà adito a interpretazioni spesso discordanti e che il più delle volte porta danni per l'intera comunità”.
Ora, di principio ogni proprietà per piani comporta una comunione dei comproprietari, ma può accadere che ciò non sia sufficiente per rispondere ai bisogni dei comproprietari. In tali circostanze si può prevedere la costituzione di “sotto comunioni” di comproprietari (“Untergemeinschaft”, “sous-communauté”), ovvero di un organo che raggruppa taluni comproprietari con lo scopo di disciplinare questioni che li riguardano (Wermelinger, Zürcher Kommentar, op. cit., n. 153 ad art. 712l CC). Ciò posto, nella fattispecie, il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani prevede che l'assemblea dei comproprietari, organo supremo della stessa, “sarà suddivisa in sotto-assemblee di ogni blocco”, fermo restando che “in caso di decisioni contrastanti tra le assemblee dei singoli blocchi deciderà l'assemblea di tutti i condomini” (art. 14 del regolamento).
Ci si può chiedere se la norma riguardi le deliberazioni delle “sotto assemblee” su temi di competenza dell'assemblea generale di tutti i comproprietari o se riguarda “sotto assemblee” di “sotto comunioni” che deliberano su temi riferiti a un singolo blocco del condominio. Ad ogni modo, in concreto è in discussione solamente la validità degli oggetti discussi all'assemblea del 21 febbraio 2018 riguardante il blocco 5. Che in linea generale decisioni di una “sotto comunione” di un blocco possano dare adito a interpretazioni discordanti con decisioni di altre “sotto comunioni” è possibile, ma il regolamento disciplina la risoluzione di tali conflitti delegando il tutto all'assemblea di tutti i comproprietari.
6. La reclamante assevera che i millesimi (152/1000 ) riconducibili alle proprietà per piani del blocco 5 riguardano 12/13 comproprietari e non solo 9 come l'amministratore suole convocare alle assemblee. In effetti, essa soggiunge, oltre ai 9 appartamenti, vi sono tre autorimesse di 1/1000 ciascuna sicché anche i loro titolari vanno convocati alle assemblee. Tale vizio di forma, a suo giudizio, rende ‟tutto annullabile e/o nulloˮ.
Premesso che in linea di principio le carenze formali conducono all'annullabilità delle decisioni assembleari e non alla loro nullità, dai verbali delle assemblee del blocco 5 risulta che per l'amministrazione il valore della cosa è costituito da 152/1000 riferito a 9 comproprietari. In realtà, come evidenzia la reclamante, tale valore si riferisce ai nove appartamenti di quel blocco, per un totale di 149/1000 , cui però si aggiungono tre proprietà per piani del valore di 1/1000 che danno ciascuna diritto all'uso esclusivo su un garage di cui almeno due titolari non lo sono di unità di quel blocco. Ora, è indubbio che la questione di sapere se anche i titolari di queste tre proprietà per piani facciano parte della “sotto comunione” del blocco 5 andrebbe esaminata e finanche risolta. Sta di fatto che all'assemblea del 21 febbraio 2018, le cui delibere sono oggetto di contestazione, risultano essere stati presenti 8 comproprietari che rappresentavano 112/1000 pari ad almeno la metà del valore di tale blocco. Di per sé essa era legalmente costituita. Che possano essere stati violati i diritti dei comproprietari delle 3 proprietà per piani riconducibili al blocco 5 è possibile ma incombeva semmai a costoro lamentarsene. Sotto questo profilo non si scorgono lesioni dei diritti della reclamante.
7. La reclamante lamenta poi una disparità di trattamento nei suoi confronti poiché all'assemblea in esame a suo marito sprovvisto di procura non è stato consentito di rappresentarla, allorquando altri rappresentati si trovavano nella stessa situazione.
a) Che all'assemblea i comproprietari, oltre a intervenire di persona, possano farsi rappresentare è incontestato (art. 712p cpv. 1 CC). La rappresentanza di un comproprietario presuppone, tuttavia, l'esistenza dei poteri di rappresentanza in favore del rappresentante, ciò che il presidente dell'assemblea deve assicurarsi prima di permettere al rappresentante di partecipare all'assemblea. Tuttavia, salvo diversa disposizione regolamentare, una rappresentanza è ammessa anche senza una procura scritta (Wermelinger, op. cit., n. 41 segg. ad art. 712m CC; v. anche Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 1988, n. 79 ad art. 712m CC).
b) In concreto, premesso che il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani nulla prevede al proposito, è indubbio che al momento di presentarsi all'assemblea del 21 febbraio 2018 RE 1 non disponeva di una procura scritta rilasciatagli dalla moglie. Se non che, è incontestato che fino a quell'assemblea egli aveva sempre rappresentato la consorte senza suscitare reazioni da parte degli altri né necessitare di una procura. Non è dato di vedere perché in questa occasione il presidente della “sotto assemblea” non potesse dare per acquisito il potere di rappresentanza dell'interessato. Certo, in caso di incertezze sulla persona presente non è escluso che all'inizio dell'assemblea si esiga la prova della rappresentanza, ma nel caso in esame non sussisteva alcun dubbio sul fatto che RE 1 rappresentasse la moglie, come successo in precedenti assemblee. La decisione degli altri comproprietari, quantunque presa all'unanimità, non bastava per modificare il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani e imporre restrizioni al diritto di rappresentanza. Sotto questo profilo si può senz'altro ammettere una violazione del diritto di RE 2 di farsi rappresentare dal marito. Ciò tuttavia non comporta l'annullamento del giudizio impugnato né, tanto meno, delle risoluzioni adottate all'assembla del 21 febbraio 2018.
8. Come si è detto, in esito all'assemblea, i comproprietari hanno sospeso la discussione sull'oggetto n. 1 in attesa di ulteriori ragguagli sul costo dei lavori, hanno deciso all'unanimità di autorizzare il futuro rappresentante “di blocco” ad asportare qualsiasi oggetto depositato sulle parti comuni, previo avvertimento al proprietario e hanno confermato all'unanimità l'incarico di custode a __________ D__________ con un'indennità di fr. 80.– mensili.
a) Relativamente alla prima trattanda, RE 2, davanti al Giudice di pace, si è lamentata della sostituzione del motore della porta dell'autorimessa poiché ancora funzionante e senza apparenti problemi. Ora, per tacere del fatto che i comproprietari non hanno ancora deliberato il lavoro, nulla rende verosimile l'allegazione dell'interessata. Del resto appare poco credibile che tutti gli altri comproprietari siano disposti a sostituire il motore della porta, assumendosi costi, solo per un capriccio, fermo restando che non è compito del giudice sindacare su risoluzioni inadeguate, insoddisfacenti, inopportune o finanche inique sostituendosi alla volontà dei comproprietari (sopra consid. 4). Nemmeno riproposta in questa sede, la doglianza non merita ulteriore approfondimento.
b) In merito allo sgombero delle parti comuni, l'attrice sosteneva di avere “cessato la protesta togliendo quanto appoggiato temporaneamente sulla porta d'entrata del nostro solaio, ma altri analoghi abusi sono da noi denunciati … restano con il benestare dell'amministrazione”. Se non che, per tacere del fatto che nulla vieta all'interessata di sollecitare l'amministrazione a prendere adeguati provvedimenti in caso di abusi da parte di altri condomini, la delibera in questione prevede unicamente una modalità di esecuzione, da esercitarsi in futuro, in caso di ulteriori depositi di materiale sulle parti comuni. Perché tale decisione violerebbe la legge o il regolamento non è dato di vedere.
c) In merito alla custode, davanti al primo giudice, l'attrice ha addotto di non capire “l'attivismo del sig. __________ D__________ S__________, nell'ambito del palazzo… che sfocia in evidente ostilità nei nostri confronti e non solo”. Pur concordando sulla necessità di un custode per l'intero complesso, essa si è sempre opposta a tale incarico “in quanto non capiamo di che tipologia contrattuale si tratti”. Ora, per quel che riguarda quest'ultima argomentazione, nulla impedisce alla parte di chiedere e ottenere le debite spiegazioni. Per il resto, è pacifico che quale datore di lavoro, la comunione dei comproprietari, o l'amministratore se così disposto, deve provvedere alle necessarie coperture assicurative del custode. Spetta infine ai comproprietari dolersi davanti all'assemblea di eventuali comportamenti della custode o del di lei marito, contrari alle loro prerogative. Anche su questo punto non si intravvede una violazione di norme legali o regolamentari.
9. In definitiva, il reclamo, che non ha evidenziato manifesti errori nell'accertamento dei fatti o errori nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice, dev'essere respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per osservazioni.
Per questi motivi,
decide: 1. Il reclamo è respinto.
2. Le spese processuali di fr. 250.– sono poste a carico della reclamante.
3. Notificazione a:
– ; – .
Comunicazione alla Giudicatura di pace del circolo di Lugano Ovest.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.