Incarto n. 16.2019.20
Lugano 3 aprile 2020/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo del 19 marzo 2019 presentato dalla
RE 1
contro la decisione emessa il 25 febbraio 2019 dal Giudice di pace del circolo di Paradiso nella causa CD18-001 (disconoscimento del debito) promossa nei suoi confronti con petizione dell'11 settembre 2018 dalla
CO 1 ;
Ritenuto
in fatto: A. Il 23 settembre 2015 la CO 1, proprietaria di un immobile industriale a __________, ha sottoscritto con la RE 1, rappresentata da __________ D__________ e __________ R__________, un contratto di locazione per “diversi CA-210 MQ” per una pigione annua di fr. 25 200.–, pagabile in rate trimestrali di fr. 6300.–, oltre alle spese accessorie e di due posteggi esterni. Il contratto, con inizio previsto il 1° novembre 2015, contemplava altresì il deposito di una garanzia di fr. 15 000.–. Le condizioni generali allegate al contratto prevedevano che la garanzia doveva essere versata al più tardi alla firma del contratto (punto 3.2) e che la consegna dell'ente locato sarebbe avvenuta il giorno dell'inizio della locazione “a condizione che nel frattempo il pagamento della prima pigione, delle spese accessorie e la garanzia siano pervenuti al locatore” (punto 7.3). Il 25 ottobre 2016 la RE 1 ha comunicato alla locatrice la disdetta del contratto di locazione per il 30 giugno 2017, indicando che avrebbe lasciato i locali il 1° dicembre 2016. Nel marzo del 2017 la locatrice ha trasmesso alla locataria un conteggio dal quale risultava un credito in suo favore di fr. 2499.70 quale “residuo affitto pigione febbraio 2017”.
B. Visto il mancato pagamento la CO 1 ha fatto notificare alla RE 1 il precetto esecutivo n. __________2 dell'Ufficio di esecuzione di Lugano per l'incasso di fr. 2499.70 oltre interessi al 7% dal 1° febbraio 2017, al quale l'escussa ha interposto opposizione. Adito il 10 luglio 2018 dalla creditrice, con decisione del 27 agosto 2018 il Giudice di pace del circolo di Paradiso ha rigettato in via provvisoria l'opposizione interposta al citato precetto esecutivo e ha posto le spese processuali di fr. 180.– a carico della debitrice, tenuta a rifondere all'istante un'indennità di fr. 80.– (inc. S18-184).
C. Con petizione dell'11 settembre 2018 la RE 1 si è rivolta al medesimo Giudice di pace affinché disconoscesse il debito nei confronti della CO 1. All'udienza del 13 novembre 2018, indetta per il dibattimento, la convenuta ha proposto di rigettare la petizione. In memoriali del 7 dicembre 2018 e 8 gennaio 2019 le parti hanno mantenuto le loro posizioni.
D. Statuendo con decisione del 25 febbraio 2019 il Giudice di pace ha respinto la petizione e ha rigettato in via definitiva l'opposizione interposta al menzionato precetto esecutivo. Le spese processuali di fr. 250.– sono state poste a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta un'indennità di fr. 100.–.
E. Contro la decisione appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 19 marzo 2019 in cui chiede, di riformare la decisione impugnata nel senso di accogliere la petizione. Nelle sue osservazioni del 7 maggio 2019 la CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo a questa Camera entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la motivazione della decisione impugnata è pervenuta all'attrice al più presto il 26 febbraio 2019. Introdotto il 19 marzo 2019, il reclamo in esame è tempestivo.
2. L'azione di disconoscimento del debito introdotta dalla RE 1 davanti al Giudice di pace del circolo di Paradiso riguarda pacificamente un credito vantato dalla CO 1 in virtù del contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 23 settembre 2015. Il primo giudice ha invero accennato all'eventualità che in tal caso sarebbe stato “opportuno/auspicabile passare prima dall'ufficio di conciliazione in materia di locazione”. In realtà le cose stanno altrimenti.
a) Un'azione giudiziaria deve essere promossa davanti al tribunale competente per materia. Si tratta di un presupposto di ricevibilità che il giudice deve esaminare d'ufficio (art. 59 cpv. 2 lett. b e 60 CPC). Ove tale esame sia stato omesso, la decisione emanata da un giudice incompetente è viziata da grave difetto che, a seconda delle circostanze, può comportare la nullità della stessa (DTF 145 III 438 consid. 4 con rinvii). Le autorità di ricorso sono anch'esse tenute a esaminare d'ufficio i presupposti processuali delle procedure anteriori, quantunque le parti non li mettano in discussione. Dandosi incompetenza del giudice di primo grado, in caso di ricorso l'autorità di appello o di reclamo può e deve limitarsi ad annullare il giudizio impugnato dichiarando irricevibile l'azione (sentenza del Tribunale federale 4A_77/2028 del 7 maggio 2018 consid. 6).
b) In virtù dell'art. 83 cpv. 2 LEF, l'escusso può domandare, entro 20 giorni dal rigetto dell'opposizione, con la procedura ordinaria il disconoscimento del debito al giudice del luogo dell'esecuzione. Si tratta di un'azione di diritto materiale la cui sentenza acquisisce l'autorità di cosa giudicata (DTF 124 III 208, consid. 3a). Essa va promossa pertanto davanti al giudice ordinario (DTF 136 III 530 consid, 3.2; più recentemente: 5A_450/2019 del 24 febbraio 2020 consid. 3.1; v. anche CEF sentenza inc. 14.2019.161 del 9 gennaio 2020 consid. 2), il quale va determinato secondo il diritto cantonale (art. 4 cpv. 1 CPC). Ove tale ordinamento preveda tribunali particolari, l'azione va proposta pertanto davanti a tale autorità (D. Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG, 2ª edizione, n. 39 ad art. 83; Vock in: SchKG, Kurzkommentar, 2ª edizione, n. 8 ad art. 82). Nel Cantone Ticino l'art. 31 cpv. 2 LOG esclude dalla competenza del Giudice di pace le controversie in materia di locazione. L'azione di disconoscimento di un debito in esame andava pertanto promossa davanti al Pretore (art. 37 cpv. 1 LOG), fermo restando che una conciliazione previa non era necessaria (art. 198 lett. e n. 1 CPC; cfr. D. Staehelin, op. cit., n. 41ad art. 83).
c) In circostanze del genere, di conseguenza, il Giudice di pace non avrebbe neppure dovuto entrare nel merito dell'istanza dovendo preliminarmente dichiarare la propria incompetenza per materia (nel medesimo senso: CCC, sentenza inc. 11.1999.101 dell'11 novembre 1999). Ne segue che il reclamo va respinto ma la decisione del primo giudice va nondimeno rettificata nel senso che la petizione è dichiarata irricevibile. Si aggiunga che nel caso specifico foss'anche stata ricevibile, il reclamo sarebbe ad ogni modo risultato infondato, come si vedrà in appresso.
3. Nella decisione impugnata, il Giudice di pace ha accertato che l'entrata in possesso dell'ente locato da parte dell'attrice è avvenuta con la consegna delle chiavi del 4 novembre 2015 così come risultava dalla e-mail del giorno precedente. A suo parere, l'attrice non aveva dimostrato che tale consegna costituiva “un atto di forza” così come non erano di rilevanza le “affermazioni riguardanti le e-mail e le considerazioni sul destinatario degli stessi, indirizzo di posta elettronica”.
4. La reclamante asseverava che, contrariamente all'accertamento del Giudice di pace, le chiavi dell'ente locato le sono state consegnate solo il 18 dicembre 2015, come risulta dal relativo verbale di consegna. Essa rilevava poi che la proprietaria aveva modificato senza alcun preavviso alcuni punti indicati nella “riservazione”, tra cui l'ammontare della cauzione e aveva quindi “ritardato l'avviamento della neo costituita società”. A suo avviso, dal documento su cui il primo giudice si è fondato, risultava unicamente che la consegna sarebbe stata stabilita successivamente.
a) Per l'art. 256 cpv. 1 CO il locatore deve, in particolare, consegnare la cosa nel momento pattuito, il quale avviene, di regola, con l'inizio della locazione. L'obbligo di consegna che il locatore si assume consiste nel tenere l'ente locato a disposizione del locatario alla data pattuita in modo che quest'ultimo ne possa prendere il possesso. In linea di principio tale obbligo è rispettato con la messa a disposizione delle chiavi. Sempre di regola, al momento della consegna dei locali, le parti compilano il verbale di presa in consegna (Lachat, Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 232 n. 1.3; Giger in: Berner Kommentar, 2015, n. 27 segg. ad art. 256 CO; Blumer in: Schweizerisches Privatrecht, vol. VII/3, Basilea 2012, pag. 153 n. 501 segg.). Se il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito, il conduttore può avvalersi degli art. 107-109 CO relativi all'inadempimento del contratto (art. 258 cpv.1 CO) e quindi il locatore si troverà in mora.
Le parti possono però differire contrattualmente la consegna, prevedendo l'adempimento preventivo di determinati presupposti da parte del conduttore quali la prova del pagamento della cauzione o della prima pigione. Se il locatario è responsabile per il ritardo nella consegna della cosa nel momento pattuito, egli non può invocare un inadempimento da parte del locatore e avvalersi degli art. 107-109 CO (Aubert in: Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme - Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 10 ad art. 258 CO; Tschudi, Das Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 6 ad art. 258 CO).
b) Nella fattispecie, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 23 settembre 2015, indicava, quale data d'inizio il 1° novembre 2015. Esso prevedeva inoltre il pagamento di una pigione trimestrale di fr. 6300.–, oltre alle spese accessorie e di due posteggi esterni, così come il deposito di una garanzia di fr. 15 000.– (doc. C). Le condizioni generali allegate al contratto prevedevano che la garanzia doveva essere versata al più tardi alla firma del contratto (art. 3.2) e che la consegna dell'ente locato sarebbe avvenuta il giorno dell'inizio della locazione “a condizione che nel frattempo il pagamento della prima pigione, delle spese accessorie e la garanzia siano pervenuti al locatore” (art. 7.3).
c) Con la reclamante si sarebbe potuto convenire che la e-mail del 3 novembre 2015 inviata da __________ SA, rappresentante della locataria, a __________ D__________, rappresentante della locatrice, non attestava la consegna dell'ente locato, la mittente avendo specificato che “per la consegna delle chiavi e locali, la prego di contattarmi quando avete versato la cauzione e i relativi documenti” (doc. E nell'inc. S18-184 richiamato). Premesso ciò, che la consegna delle chiavi possa essere avvenuta il 18 dicembre 2015 era verosimile. Non tanto sulla base dell'aggiunta manoscritta indicante tale data sul verbale di consegna (doc. E), ma dal tenore delle e-mail del 19 novembre, 14 e 17 dicembre 2015 (doc. 2-5).
Da tale corrispondenza emergeva che dopo avere corrisposto due canoni di locazione il 16 ottobre 2015 (doc. 3 nell'inc. S18-184 richiamato), l'attrice avrebbe ancora dovuto versare il deposito di fr. 15 000.–. Se non che, nella e-mail del 19 novembre 2015 essa aveva comunicato alla locatrice di avere versato fr. 10 000.–, preannunciandole il pagamento del saldo “entro venerdì prossimo [27 novembre]” (doc. 3). Alla richiesta della medesima di “poter procedere alla consegna delle chiavi”, la locatrice aveva però comunicato che “la cauzione doveva essere interamente alla firma del contratto” e che con l'avvenuto versamento “provvederemo alla consegna ufficiale” (doc. 2). Nelle e-mail del 14 dicembre 2015, infine, __________ D__________ si scusava per il ritardo nel pagamento del saldo della cauzione e avvisava __________ dell'imminente versamento, mentre il 17 dicembre successivo egli aveva chiesto ad __________ K__________, della C__________ SA, di poter accedere ai locali l'indomani per potervi depositare del materiale (doc. 4 e 5). Sotto questo profilo l'accertamento del Giudice di pace, secondo cui già dal 4 novembre 2015 l'attrice aveva a propria disposizione l'ente locato, era manifestamente errato.
d) Resta il fatto che la mora nella consegna dell'ente locato era attribuibile all'attrice, la quale prima di poter prendere possesso dell'ente locato avrebbe dovuto versare interamente la cauzione, come era stato pattuito contrattualmente. Essa non poteva quindi prevalersi di un'inadempienza da parte della locataria, la quale quanto meno dal 1° novembre 2015, teneva l'ente locato a disposizione dell'attrice affinché quest'ultima potesse prenderne possesso. Poco importava quindi che la reclamante abbia ricevuto le chiavi solo il 18 dicembre 2015 e abbia potuto quel giorno accedere all'ente locato. Non si sarebbe disconosciuto che sul formulario di riservazione del 15 settembre 2015 la cauzione richiesta ammontava a soli fr. 5000.– (cfr. doc. F nell'inc. S18-184 richiamato). Non constava tuttavia, né era stato preteso, che la questione fosse stata oggetto di contestazione o di discussione, tant'è che il contratto poi sottoscritto menzionava per finire un deposito di fr. 15 000.–. In definitiva, nel risultato la decisione impugnata avrebbe resistito alla critica.
6. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Quanto alle ripetibili chieste dalla convenuta, non se ne giustifica l'attribuzione già per il fatto che essa si è difesa da sé, senza far capo a un patrocinatore (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC). Che in concreto ricorrano gli estremi per un'indennità d'inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC) non è preteso nemmeno dall'interessata.
Per questi motivi,
decide: 1. Il reclamo è respinto.
2. Il dispositivo n. 1 della decisione impugnata è rettificato nel senso che l'istanza della RE 1 è dichiarata irricevibile.
3. Le spese processuali di fr. 200.– sono poste a carico della reclamante.
4. Notificazione a:
– ; – .
Comunicazione alla Giudicatura di pace del circolo di Paradiso.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.