Incarto n. 12.2018.106
Lugano 18 giugno 2019/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Stefani e Grisanti
vicecancelliera:
Bellotti
sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2016.68 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione 17 marzo 2016 da
AO 1 AO 2 entrambi patrocinati dallo e notarile PA 2
contro
AP 1 patrocinata dall’ PA 1
con cui gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 200'000.- oltre interessi al 5% dal 18 maggio 2015 e fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 26 ottobre 2015;
domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore ha parzialmente accolto con decisione 2 luglio 2018 condannando la convenuta a pagare agli attori fr. 205'509,10 oltre interessi al 5% dal 26 ottobre 2015;
appellante la convenuta che con appello 27 agosto 2018 ha chiesto la riforma del primo giudizio nel senso di respingere la petizione con spese a carico degli attori e la loro condanna a rifonderle fr. 15'000.- di ripetibili, protestate tasse, spese e ripetibili di appello;
mentre gli attori, con risposta 12 ottobre 2018, hanno postulato l’integrale reiezione del gravame con seguito della tassa di giustizia e delle ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Con rogito n. 590 del notaio __________ G__________, in data 15 dicembre 2014 __________ P__________, AO 1 e AO 2, comproprietari della part. N__________ RFD __________ (così descritta: A. edificio di mq 162, b. edificio di mq 35, NE superficie non edificata di mq 818), hanno concesso a AP 1, __________, rappresentata dall’amministratore unico V__________ P__________, un diritto di compera esercitabile fino al 31 marzo 2015 (v. doc. B e J). Il prezzo di vendita era stato fissato in fr. 4'000'000.-, di cui fr. 200'000.- già versati su un conto del notaio, con l’indicazione che sarebbero stati liberati a favore dei concedenti a intervenuto adempimento delle condizioni indicate alla clausola 2f, ossia l’ottenimento (i) della necessaria autorizzazione LAFE oppure la decisione di non assoggettamento e (ii) della licenza edilizia per il tramite della procedura di notifica relativa alla demolizione parziale e alla realizzazione di un ingresso veicolare e parcheggio esterno, così come da progetto allegato all’atto notarile quale inserto B. Le parti hanno altresì precisato che in caso di mancato adempimento della condizione sub (ii) l’atto notarile sarebbe decaduto e la beneficiaria avrebbe avuto diritto alla restituzione della caparra versata. L’atto pubblico prevedeva pure che il diritto di compera era prorogabile a semplice richiesta scritta di tutte le parti, in particolare qualora le condizioni di cui al punto 2f non fossero adempiute entro la scadenza del 31 marzo 2015, le parti impegnandosi a prorogare adeguatamente la durata qualora il temporaneo mancato realizzarsi di una delle condizioni non fosse stato imputabile al dolo o alla grave negligenza di una di esse (v. doc. J, in particolare pag. 7 e 8 all’inizio).
B. La notifica di costruzione 3 dicembre 2014 per “Adattamento e sistemazione del corpo accessorio __________ e perfezionamento dell’ingresso pedonale mediante l’arretramento del cancello di accesso” (v. doc. J: Inserto B, v. anche doc. L) ha incontrato le opposizioni della __________ e dei confinanti F__________ e P__________ A__________ (v. doc. M). Con lettera 13 febbraio 2015 AP 1 in qualità di istante, l’architetto progettista e AO 1 per i proprietari hanno chiesto al Municipio di __________ di sospendere temporaneamente la notifica di costruzione 3 dicembre 2015 (correttamente: 2014) (v. doc. Q). Sempre in data 13 febbraio 2015 le medesime parti hanno presentato una nuova notifica inerente a interventi sul corpo accessorio a uso box per due posteggi auto (sub. b part. __________ RFD __________)(v. doc. P). Dopo discussioni (v. doc. R, T, U, V, W e Z) il diritto di compera è stato prorogato con atto pubblico del 31 marzo 2015 fino al 30 aprile 2015 (v. doc. AA), quindi con atto pubblico del 29 aprile 2015 fino al 31 maggio 2015 (v. doc. FF). Con lettera 18 maggio 2015 l’amministratore unico di AP 1 ha comunicato ad AO 1, all’indirizzo anche degli altri proprietari, che la società non era in grado di esercitare il diritto di compera ritenendo non adempiuta la condizione prevista dall’art. 2f dell’atto costitutivo (v. doc. GG). AP 1 è stata sciolta e quindi posta in liquidazione con decisione 2 giugno 2015 dell’assemblea generale (v. doc. E1 e 3)
Con decisione del 1. luglio 2015 il Municipio di __________ ha respinto la notifica 3 dicembre 2014 (v. doc. HH e 2), mentre il successivo 24 luglio ha approvato quella del 13 febbraio 2015 (v. doc. II).
__________ P__________ ha venduto la sua quota di comproprietà della part__________ RFD __________ ad AO 1 e AO 2 in data 31 luglio 2015 (v. doc. C) e il medesimo giorno ella ha ceduto agli acquirenti la quota di credito vantata nei confronti di AP 1 a dipendenza della decadenza del predetto diritto di compera (v. doc. D). In data 27 ottobre 2015 il notaio rogante ha comunicato al legale dei proprietari che l’importo di fr. 200'000.- di cui al pt. 2c del suo rogito n. 590 era stato retrocesso alla beneficiaria del diritto di compera visto il mancato esercizio e ritenuto che non gli era stata trasmessa la licenza edilizia relativa a quanto previsto al pt. 2f (v. doc. KK).
C. Ottenuta l’autorizzazione ad agire (v. doc. JJ), con petizione 17 marzo 2016 AO 1 e AO 2 hanno convenuto AP 1 in liquidazione chiedendone la condanna al pagamento di fr. 200'000.- oltre interessi, nonché fr. 10'000.- oltre interessi, per violazione del contratto di costituzione del diritto di compera. Con risposta 3 giugno 2016 AP 1 in liquidazione (in seguito: AP 1) ha chiesto di respingere la petizione. Con la replica e la duplica le parti hanno confermato le rispettive tesi e domande. Esperita l’istruttoria esse hanno nuovamente confermato le loro domande in sede di conclusioni scritte.
D. Con decisione 2 luglio 2018 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e di conseguenza condannato AP 1 a pagare ad AO 1 e AO 2 l’importo di fr. 205'509,10 oltre interessi al 5% dal 26 ottobre 2015, con seguito di tassa, spese e ripetibili. Avverso il primo giudizio è insorta AP 1 con atto di appello 27 agosto 2018 chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente la petizione con tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi a carico degli attori. Con risposta 12 ottobre 2018 AO 1 e AO 2 hanno chiesto di respingere l’appello con seguito di tassa, spese e congrue ripetibili.
Considerato
in diritto:
1. L’appello 27 agosto 2018, a fronte di una decisione ricevuta il 3 luglio precedente, è tempestivo (v. art. 145 cpv. 1 let. b, 311 cpv. 1 CPC); parimenti tempestiva è la risposta 12 ottobre 2018 a fronte dell’assegno termine 10 settembre 2018, recapitato il 12 successivo (v. art. 312 cpv. 2 CPC).
2. Nel suo giudizio il Pretore, preso atto degli elementi agli atti e delle risultanze istruttorie, ripercorso l’iter procedurale e confrontate le due notifiche, esaminata la deposizione di M__________ __________ M__________, azionista unico della convenuta, ha rilevato che la decisione di quest’ultimo di non ritirare la prima notifica poggiava su motivazioni del tutto estranee al progetto di modifica del manufatto adibito a posteggio, ossia che lo scopo dichiarato in sede di interrogatorio non coincideva con quello perseguito dalle parti con la condizione sospensiva inserita nel contratto, scopo che entrambe le notifiche permettevano di raggiungere. Il primo giudice ha quindi richiamato l’impegno assunto di prorogare la durata del diritto di compera qualora il temporaneo mancato realizzarsi delle condizioni di cui alla clausola 2f del contratto non fosse imputabile al dolo o alla negligenza di una delle parti, rilevando che la convenuta oltre a non richiedere una (nuova) proroga aveva rescisso il contratto anzitempo perché la nota condizione non era adempiuta. Alla luce di tutto quanto precede il Pretore ne ha dedotto che la convenuta aveva in malafede impedito la realizzazione della condizione sospensiva, che doveva pertanto essere considerata realizzata in applicazione dell’art. 156 CO, con conseguente diritto per gli attori a ottenere il versamento della caparra di fr. 200'000.-.
3. Nella prima parte del suo appello AP 1 rimprovera al Pretore un arbitrario accertamento dei fatti, in particolare per aver considerato che le due notifiche – ossia quella del 3 dicembre 2014 (doc. L) e quella del 13 febbraio 2015 (doc. P) – erano sostanzialmente analoghe e perseguivano il medesimo scopo. Il primo giudice ha dato ragione della sua affermazione a pag. 4 i.f. e 5 all’inizio del suo giudizio descrivendo le differenze, effettivamente non rilevanti, tra i due progetti, rinviando inoltre alla documentazione agli atti e alle testimonianze. Nella misura in cui l’appellante omette di confrontarsi con il giudizio, limitandosi a generiche e soggettive considerazioni - secondo cui ad esempio due domande di costruzione distinte non perseguono mai il medesimo scopo, o secondo cui i due progetti non sarebbero analoghi poiché il primo non è stato approvato mentre il secondo si - l’appello risulta su questo punto irricevibile. D’altronde, per sincerarsi che i due progetti erano analoghi non è certamente necessario ricorrere a una valutazione specialistica, come sembra suggerire l’appellante, ma è già sufficiente leggere le premesse delle relazioni tecniche, che sono identiche salvo la frase “e perfezionando parallelamente l’ingresso/cancello a lato del corpo __________.” contenuta nella prima notifica (v. doc. L, foglio 2; doc. P, foglio 4), ciò che non consente certamente di intravvedere una modifica dello scopo, come a torto pretende invece l’appellante. Per completezza riguardo alla prima parte dell’appello va aggiunto che non è dato comprendere il rimprovero al Pretore di aver “trascurato di rilevare” che la seconda notifica non è stata pubblicata, ciò che la legislazione edilizia peraltro consente (v. art 12. cpv. 3 LE), come pure quello secondo cui egli “ha sorvolato” sul fatto che gli attori non hanno immediatamente reagito alla comunicazione del mancato esercizio del diritto di compera.
4. L’appellante rimprovera in seguito al Pretore un grave errore interpretativo e di applicazione del diritto nella valutazione della condizione di cui al punto 2f (ii) del contratto. Secondo AP 1, che richiama in particolare l’audizione testimoniale di M__________ __________ M__________ (v. verbale 8 febbraio 2018, atto XI), la condizione in esame non poteva limitarsi alla banale finalità di poter formare una qualsiasi apertura della facciata dell’autorimessa ma era anche strumentale alla volontà di comprendere quali fossero i margini di manovra per la ristrutturazione della villa sia al suo interno che all’esterno, siccome interessata da un vincolo di protezione quale bene culturale di interesse locale inserito nel piano regolatore, prima di procedere all’acquisto. Di conseguenza, la vera e concorde volontà delle parti sarebbe stata quella di far dipendere la validità del diritto di compera dall’ottenimento di una licenza edilizia volta a permettere almeno l’apertura del muro divisorio interno e la parziale demolizione di un muro perimetrale dell’autorimessa, come postulato dalla notifica annessa all’atto (v. appello, pag. 9, pt. 2.1.3). In via subordinata, secondo l’appellante deve comunque valere il principio dell’affidamento, in virtù del quale determinante risulta il testo del contratto che fa unicamente riferimento al progetto allegato quale inserto B (v. appello, pag. 9/10, pag. 9/10, pt. 2.1.4). Ci si potrebbe avantutto interrogare sulla ricevibilità dell’appello su questo punto, AP 1 non confrontandosi con la motivazione del primo giudice spiegando per quale ragione sarebbe errato quanto esposto in particolare alle pagine 5 e 6 del giudizio, ma limitandosi a costruire la sua tesi su quanto espresso in sede di audizione dal suo azionista unico che dovrebbe assurgere a vera e concorde volontà delle parti. Anche a un esame di merito la tesi dell’appellante risulta comunque priva di fondamento. M__________ __________ M__________, azionista unico della convenuta e pertanto interessato all’esito della causa, come da lui stesso dichiarato, ha sostenuto che “Il progetto edilizio menzionato al punto 2f.ii non si è concretizzato perché la condizione sospensiva che era stata posta e concordata con la controparte per la verifica di un eventuale vincolo relativo alla riqualificazione esterna e interna dell’immobile non si è realizzata.” (v. verbale 8 febbraio 2018, atto XI, pag. 1 i.f. e 2 all’inizio, anche pag. 3, terzo periodo e quinto periodo). Sennonché, e come già evidenziato nella decisione impugnata, dal rogito e dal suo Inserto B non emerge minimamente che la notifica 3 dicembre 2014, relativa come già detto ad “alcuni lavori al corpo accessorio che serve “AP 1”, in vero il corpo __________ adibito a box per due posteggi.” (v. doc. J, Inserto B, Premessa della Relazione tecnica), sarebbe servita per “esplorare i vincoli che la società AP 1 avrebbe incontrato nella riqualificazione del bene a scopi abitativi” (v. verbale citato, 8 febbraio 2018, pag. 3, terzo periodo). In altri termini, non vi è alcun elemento che permette di sorreggere la tesi secondo cui la condizione in esame sarebbe stata strumentale alla volontà della convenuta di comprendere quali fossero i margini di manovra per la ristrutturazione della villa (v. appello, pag. 9, punto 2.1.3). Ne deriva che quanto riferito dall’azionista unico di AP 1 corrisponde al suo pensiero ma non certo alla vera e concorde volontà delle parti al contratto. L’appellante sostiene poi, in via subordinata, che ai fini interpretativi è determinante solo il testo letterale della predetta condizione stabilita nel contratto e che quindi occorre fare riferimento solo al progetto allegato al medesimo quale inserto B. Tuttavia non è dato comprendere come ciò sia possibile alla luce della sospensione di quel progetto (v. doc. Q) nonché della presentazione di uno analogo (v. doc. P). In altri termini, proprio sulla base del principio dell’affidamento richiamato dall’appellante, quest’ultima omette di considerare l’insieme delle circostanze, dalle quali emerge che i proprietari potevano ragionevolmente desumere dal comportamento della beneficiaria del diritto di compera che il primo progetto era superato poiché sostituito secondo le modalità sopra descritte. Proprio in virtù del suddetto principio interpretativo, a AP 1 va attribuito il senso oggettivo del suo comportamento, anche qualora non corrisponda alla sua intima volontà, in casu quella dell’azionista unico.
5. L’appellante considera non sostenibile che la condizione iniziale sia stata in seguito modificata dall’inoltro della notifica 13 febbraio 2015 (v. appello, pag. 10 a 12). La sua argomentazione è tuttavia viziata dalla tesi già confutata al punto che precede secondo cui la notifica avrebbe avuto carattere esplorativo riguardo ai vincoli del piano regolatore gravanti il fondo, ossia nell’ottica della ristrutturazione sia interna che esterna della villa (v. appello, pag. 11, punto 2.2.2). L’appellante evita in tal modo di confrontarsi con quanto risulta dal primo giudizio, secondo il quale lo scopo perseguito dalle parti, e oggetto della condizione posta per la validità del contratto, era solo quello di ottenere l’autorizzazione di eseguire delle modifiche al corpo accessorio adibito a posteggio ed entrambe le notifiche permettevano di raggiungerlo (v. sentenza impugnata, pag. 6 in alto). Già si è detto che la bontà di questo assunto emerge con evidenza dal confronto delle premesse delle relazioni tecniche, del tutto identiche se si esclude la frase “e perfezionando parallelamente l’ingresso/cancello a lato del corpo __________.”, assente nella seconda notifica (v. doc. L, foglio 2 e doc. P, foglio 4). Ancora una volta l’appellante non spiega per quale ragione sarebbe errata la deduzione del Pretore secondo la quale entrambe le notifiche permettevano di raggiungere lo scopo previsto della modifica del posteggio. L’appellante sostiene poi che non emergerebbe da nessun documento che le parti abbiano inteso sostituire la domanda di costruzione del 3 dicembre 2014 con quella del 13 febbraio 2015 e in buona sostanza attribuisce quest’ultima a un’iniziativa di AO 1 volta a prendere tempo ed evitare che la prospettiva della vendita sfumasse, mentre la società convenuta non ha mai accettato di ritirare la prima domanda ribadendone così la validità. AP 1 dimentica però in tal modo di confrontarsi da un lato con la domanda di sospensione del primo progetto (doc. Q) e d’altro lato con la notifica 13 febbraio 2015 (doc. P), entrambe da essa stessa firmate. In altre parole, l’appellante avrebbe dovuto spiegare quale altro significato avrebbero questi due documenti oltre alla chiara intenzione di sbloccare la situazione e superare gli ostacoli sorti a seguito delle opposizioni al primo progetto. Ricondurre il tutto all’asserito tentativo di AO 1 di prendere tempo ha invero scarsa portata. Sul significato del mancato ritiro della prima domanda da parte di AP 1 si dirà invece in seguito.
6. L’appellante, nell’avversata ipotesi in cui si volesse sostenere che le parti abbiano a un certo punto concordato di non far dipendere la condizione sospensiva dal progetto del 3 dicembre 2014 bensì da quello del 15 febbraio 2015, invoca la nullità di una tale pattuizione per mancato rispetto dei requisiti formali, ossia della forma autentica, con la conseguenza che l’unica condizione pattuita rimarrebbe quella contenuta nell’istromento di cui al doc. J (v. appello, pag. 12 e 13, punto 2.2.4). Questo argomento, sollevato per la prima volta in questa sede, è irricevibile (v. art. 317 cpv. 1 CPC). In merito è nondimeno utile osservare quanto segue. L’esigenza di forma concerne i punti oggettivamente essenziali del contratto (cosiddetti essentialia negotii) mentre è controversa per quanto attiene ai punti soggettivamente essenziali (v. ad es. Xoudis, Commentaire romand, CO I, 2a ed., n 25 e 26 ad art. 11; Berner Kommentar – Müller Christoph, Art. 11 OR, N 167 ff).
AP 1 avrebbe così dovuto allegare in prima sede, e dimostrare, che le parti consideravano la condizione di cui al punto 2f ii) del contratto una clausola dal carattere soggettivamente essenziale che necessitava della forma autentica anche in caso di sua modifica. Pertanto, il fatto di non considerare la predetta condizione quale stipulazione complementare accessoria ai sensi dell’art. 12 CO, ancora non significa che una sua modifca necessita della forma autentica, come sembra a torto ritenere l’appellante. Giova comunque aggiungere che, anche volendo ammettere che per la modifica della citata condizione occorreva la forma autentica, AP 1 non potrebbe validamente prevalersene. È infatti palese che, dopo la firma della notifica di cui al doc. P, sostenerne la nullità ai fini di causa costituisce un comportamento contraddittorio, ossia un manifesto abuso di diritto ai sensi dell’art. 2 cpv. 2 CC.
7. Al punto 3 dell’appello AP 1 esprime una serie di considerazioni volte a escludere che il suo comportamento avrebbe interferito nella realizzazione della condizione sospensiva del contratto. Non è tuttavia possibile intravvedere in queste considerazioni delle specifiche censure del giudizio impugnato e pertanto su questo punto l’appello risulta irricevibile.
8. Al punto 4 dell’appello AP 1 sostiene l’inesistenza di un nesso di causalità tra il comportamento rimproveratole, ovvero il mancato ritiro della domanda di costruzione del 3 dicembre 2014, e la mancata realizzazione della nota condizione. L’appello si esaurisce in una serie di considerazioni prive di confronto con il giudizio impugnato. È peraltro ovvio che il rimprovero di non aver richiesto una proroga del diritto di compera va inserito nel contesto del ragionamento svolto dal Pretore (v. giudizio impugnato, pag. 6, in particolare secondo periodo) e non può essere considerato a sé stante, come sembra voler fare l’appellante. Non è poi dato comprendere come si possa affermare che “gli attori non hanno chiesto alla convenuta di stipulare un’ulteriore proroga del diritto di compera, alla scadenza del termine del 31 maggio 2015” (v. appello, pag. 15, punto 4.3), a fronte della chiara lettera di rescissione del contratto datata 18 maggio 2015 (v. doc. GG). Altrettanto incomprensibile, oltre che errata, la tesi secondo cui i proprietari avrebbero potuto autonomamente ritirare la prima domanda di costruzione. L’appellante omette di considerare che il titolare della licenza edilizia è l’istante (v. Lucchini, Compendio giuridico per l’edilizia, seconda edizione, 2014, pag. 23 i.f.) e pertanto non si vede come i proprietari avrebbero validamente potuto ritirare un progetto senza il consenso dell’istante, a maggior ragione allorquando quest’ultima si opponeva a un tale agire (v. doc. DD). La citazione dottrinale riportata all’inizio della pag. 16 del gravame non sorregge peraltro la tesi ivi sostenuta.
9. Anche al punto 5 del suo appello AP 1 vorrebbe sostituire la sua lettura dei fatti al giudizio del Pretore senza confrontarsi con le motivazioni ivi contenute. Il primo giudice ha in effetti considerato che l’impossibilità di ottenere prima del 31 maggio 2015 la licenza edilizia per la seconda notifica era dipesa dal mancato ritiro della prima. Egli ha altresì ricordato che nel contratto le parti si erano impegnate a prorogare adeguatamente la durata del diritto di compera qualora il temporaneo mancato realizzarsi di una delle condizioni di cui alla clausola 2f non fosse stato imputabile al dolo o alla negligenza di una delle parti e che la convenuta aveva pure dichiarato agli attori che i tempi sarebbero stati rispettati, mentre in seguito aveva rescisso anzitempo il contratto senza richiedere una (nuova) proroga. Il Pretore ne ha concluso che, con il suo comportamento, AP 1 aveva così impedito in mala fede il realizzarsi della nota condizione che, in applicazione di quanto previsto dall’art. 156 CO, doveva considerarsi realizzata (v. giudizio impugnato, pag. 6 e 7 all’inizio). Visto quanto precede l’appellante rimprovera pertanto a torto al Pretore una violazione dell’obbligo di motivazione. L’appellante tenta poi invano di inserire nuovamente la propria tesi sugli scopi differenti che attribuiva alle due notifiche alla quale già si è dato riscontro (v. sopra ai considerandi 3, 4 e 5). Infine, non si comprende per quale ragione l’appellante, in qualità di istante delle notifiche di costruzione, dovrebbe dolersi della facilitazione procedurale data dalla mancata pubblicazione del secondo progetto, possibilità peraltro prevista dalla LE (v. sopra al considerando 3 i.f.). In ogni modo, l’iter procedurale adottato dal Municipio di __________ nel caso in esame nulla ha a che vedere con i comportamenti di AP 1 che a ragione, per i suesposti motivi, il Pretore ha considerato costitutivi di mala fede.
10. Ne discende che l’appello dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.
Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 200'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I. L’appello 27 agosto 2018 di AP 1 in liquidazione è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali di fr. 9'000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà agli appellati complessivi fr. 9'000.- a titolo di ripetibili.
III. Notificazione:
- - e notarile
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).