Incarto n. 12.2017.134
Lugano 19 ottobre 2018/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Grisanti
vicecancelliera:
Federspiel Peer
sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2015.232 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 13 ottobre 2015 da
AO 1 rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1 AP 2 rappr. dall’ RA 1
con cui l’attrice postula l’annullamento del contratto di compravendita dei mapp. __________ e la reiscrizione dei convenuti quali proprietari di detti mappali nonché la condanna dei medesimi alla rifusione del prezzo di compravendita di fr. 1'320'000.-, oltre interessi, come pure al pagamento di un risarcimento di fr. 5'271.35,
richieste avversate dai convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione e che il Pretore ha accolto con sentenza del 21 luglio 2017,
appellanti i convenuti con atto di appello dell’8 settembre 2017 con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili,
mentre l’attrice con risposta del 30 ottobre 2017 postula la reiezione del gravame pure con protesta di tasse, spese e ripetibili,
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: A. Con rogito n. 907 di data 20 ottobre 2014 del notaio __________, AP 2 e AP 1, in qualità di venditori, e AO 1, in qualità di acquirente, hanno concluso un contratto di compravendita immobiliare relativo ai mapp. __________ sui quali era sita una casa plurifamiliare con appartamenti a reddito, al prezzo complessivo di fr. 1'320'000.- (doc. B, C e D). Il trapasso di proprietà è stato iscritto a Registro fondiario il 17 dicembre 2014 (doc. Q), il prezzo di vendita è stato sbloccato a favore dei venditori il 16 gennaio 2015.
B. Al punto III del rogito figura la seguente clausola: “(…) La parte venditrice conferma per il resto che non sussistono pretese da parte di terzi e/o autorità relative al bene immobile compravenduto o ai contratti riferiti al medesimo. La parte venditrice assumerà integralmente a proprio carico ogni e qualsiasi procedura e conseguenza riferite ad eventuali vertenze giudiziarie pendenti o future dipendenti da fatti antecedenti il trapasso di proprietà a Registro fondiario, le quali dovranno essere notificate dalla parte acquirente per iscritto alla parte venditrice entro 30 (trenta) giorni dalla loro conoscenza. In particolare la parte venditrice dichiara che è attualmente pendente presso la Pretura di Lugano una causa civile avente per oggetto il muro a confine, alcuni fori sul muro e un muretto sul terrazzino al secondo piano; causa civile che oppone la parte venditrice ai vicini confinanti, signori L__________ e U__________ __________. La parte venditrice dichiara inoltre che l’istruttoria di questa causa civile è terminata, che si è in attesa della decisione pretorile e che tutti i costi passati, presenti e futuri di detta causa (costi legali, di giustizia, ecc) sono e saranno assunti dalla parte venditrice medesima, la quale si impegna a trasmettere copia dell’intero dossier alla parte acquirente” (doc. D, pag. 3 seg.)
C. A fine gennaio 2015 AO 1 ha ricevuto per il tramite dei venditori uno scritto raccomandato con cui gli inquilini elencavano le loro pretese riguardo agli appartamenti locati ubicati nello stabile da essa acquistato. L’acquirente ha pertanto deciso di far allestire da G__________ SA una perizia tecnica dell’immobile nell’ambito della quale è stato rilevato, tra le altre cose, un problema d’inabitabilità parziale dovuta alla mancanza di un parapetto nel cortile. Hanno fatto seguito dei contatti con l’Ufficio tecnico di Lugano (doc. L), nel corso dei quali AO 1 ha, inoltre, appreso che si era da poco conclusa una causa riguardante alcuni interventi effettuati da AP 1 e AP 2 senza la necessaria licenza edilizia; più precisamente la stessa ha saputo che con decisione dell’11 novembre 2014 il Tribunale amministrativo cantonale aveva confermato il diniego di una licenza edilizia in sanatoria per gli abusi edilizi commessi dagli allora proprietari sull’immobile (doc. M), circostanza che questi hanno omesso di comunicare all’acquirente e questo malgrado la decisione sia stata loro notificata prima del perfezionamento della compravendita.
D. Con scritto del 13 aprile 2015 AO 1, ritenendo di essere stata indotta dolosamente dai venditori alla sottoscrizione di un contratto per un oggetto che non corrispondeva a quanto pattuito, ha comunicato alle controparti di non sentirsi vincolata dall’accordo concluso il 20 ottobre 2014 e ne ha chiesto l’annullamento (doc. N).
La perizia tecnica commissionata a G__________ SA da AO 1 ha, inoltre, rilevato diverse problematiche relative alla costruzione/ ristrutturazione non a regola d’arte dello stabile (doc. O).
Sulla base della precitata decisione dell’11 novembre 2014 del TRAM, il 30 settembre 2015 il Municipio di Lugano ha ordinato a AO 1 di procedere alla demolizione e alla rettifica delle opere abusive (doc. R).
E. Previo tentativo di conciliazione, in data 13 ottobre 2015 AO 1 ha inoltrato una petizione avverso AP 2 e AP 1 alla Pretura di Lugano chiedendo l’annullamento del contratto di compravendita dei mapp. __________ e la reiscrizione dei convenuti quali proprietari di detti mappali e la condanna dei medesimi alla rifusione del prezzo di compravendita di fr. 1'320'000.-, oltre interessi, nonché al pagamento di un risarcimento di fr. 5'271.35. In breve, essa ha argomentato di essere stata indotta da errore e dolosamente alla sottoscrizione di un contratto di compravendita relativo ad un immobile che non rispondeva a quando pattuito tra le parti. I venditori avrebbero dissimulato all’acquirente la reale situazione dello stabile e l’esistenza di cause pendenti benché ciò fosse stato loro esplicitamente chiesto.
I convenuti si sono opposti alla petizione contestando integralmente le pretese attoree e sostenendo di aver avvisato la controparte di tutte le problematiche legate allo stabile. Essi hanno, inoltre, negato che l’acquirente attribuisse grande importanza all’assenza di cause pendenti e hanno minimizzato la portata dei problemi rilevati dall’attrice. In sintesi, i venditori hanno contestato sia il dolo che l’esistenza di un errore essenziale.
In sede di replica e duplica le parti hanno ribadito le reciproche posizioni, approfondendone alcuni aspetti.
Esperita l’istruttoria, i contendenti hanno rinunciato al dibattimento finale, versando agli atti i propri memoriali conclusivi, con i quali si sono sostanzialmente confermati nelle rispettive antitetiche domande e allegazioni. In questa sede, l’attrice ha, inoltre, quantificato la sua richiesta di risarcimento per i costi legati alla procedura ricorsuale al Consiglio di Stato avverso la decisione del Municipio di Lugano in fr. 1'150.-.
F. Con decisione del 21 luglio 2017 il Pretore ha integralmente accolto la petizione.
G. Con atto di appello dell’8 settembre 2017 AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili, mentre l’attrice con risposta del 30 ottobre 2017 postula la reiezione del gravame pure con protesta di tasse, spese e ripetibili.
E considerato
in diritto:
1. Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni. Il medesimo termine vale per l’inoltro della risposta (art. 311 CPC). L’appello, presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima istanza, è tempestivo, così come lo è la risposta, inoltrata nel termine di 30 giorni impartito da questa Camera. Ciò posto, nulla osta alla trattazione del gravame.
2. Il Pretore, dopo aver ricordato le argomentazioni delle parti e ripercorso i fatti, si è chinato sulla questione giuridica giungendo alla conclusione che vi era stato effettivamente dolo da parte nei venditori. Secondo il primo giudice, i coniugi AP 1 avrebbero volutamente e in malafede sottaciuto a AO 1 l’esistenza di fatti a loro noti e pure oggettivamente e soggettivamente rilevanti per la conclusione di una compravendita immobiliare e da cui dipendeva il valore del bene venduto. In particolare, col loro comportamento i venditori hanno fatto credere all’acquirente che non vi fossero ulteriori cause pendenti né altri problemi legati ai lavori di riattazione, inducendo così AO 1 in un errore essenziale. In ragione di ciò, il Pretore ha pertanto dichiarato la caducità del contratto immobiliare ex tunc con obbligo di restituzione del prezzo pagato all’acquirente e ha, inoltre, riconosciuto il diritto della stessa al risarcimento delle spese di patrocinio pre-processuale e dei costi processuali.
3. Con l’appello AP 1 e AP 2 contestano, in sostanza, che” AO 1 abbia concluso il contratto di compravendita immobiliare per dolo” come “pure l’esistenza di un errore essenziale” (cfr. appello, pag. 5 e 9).
4. Per sua natura l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare (v. Verda Chiocchetti in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 2, n. 21 seg. ad art. 311; Reetz/Theiler in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 3a ed., n. 36 ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel, Kunz, n. 92 ad art. 311; sentenza TF del 7 dicembre 2011, inc. n. 4A_659/2011, consid. 4). L’appello qui in esame in vari punti non contiene una critica puntuale al giudizio di prima istanza ma si limita a fornire una propria tesi e una propria lettura dei fatti. Problematica che concerne, in particolare, la questione delle informazioni non comunicate alla controparte e la rilevanza degli abusi edilizi accertati giudizialmente. L’appello in esame viene quindi esaminato nella misura in cui rispetta i principi sopraindicati ed espone critiche circostanziate al giudizio pretorile, mentre non verranno analizzati e sono irricevibili quei passaggi che non contengono alcuna critica al giudizio impugnato.
5. Come accennato poc’anzi, gli appellanti contestano nuovamente che vi sia stato dolo e sostengono la tesi secondo cui l’acquirente era informata dell’esistenza di procedure pendenti in quanto nella bozza di rogito figurava una clausola in base alla quale i venditori si sarebbero fatti carico di qualsiasi procedura e conseguenza legata ad eventuali vertenze giudiziarie pendenti e future dipendenti da fatti antecedenti il trapasso di proprietà. A questo proposito essi pongono, inoltre, l’accento sul fatto di non disporre di conoscenze giuridiche ragion per cui la distinzione tra una procedura civile e una amministrativa non sarebbe stata per loro semplice. A detta degli stessi “il fatto che la vertenza di natura “amministrativa” non sia stata esplicitata o riportata nel rogito non può far supporre direttamente a un comportamento doloso o in malafede” da parte loro (cfr. appello, pag. 7), anzi la presenza nel rogito di predetta clausola proverebbe la loro buona fede.
5.1. Vi è dolo ai sensi dell’art. 28 CO quando uno dei contraenti fa credere alla controparte fatti falsi o dissimula fatti veri, allorquando questi sono determinanti per la decisione della controparte ai fini della conclusione del contratto. Questa non è obbligata nemmeno quando l’errore non era essenziale. Il silenzio è doloso solo se esiste un dovere d’informazione che può derivare dalla legge, dal contratto o dalle regole della buona fede. Il giudice decide in funzione delle particolarità del caso concreto. Da quanto precede risulta pure che il dolo deve essere la causa della conclusione del contratto, il cocontraente deve aver influenzato la vittima; spetta pertanto a quest’ultima provare il carattere causale dell’inganno (art. 8 CC). Il dolo dev’essere intenzionale, un comportamento negligente non adempie pertanto le condizioni dell’art. 28 CO.
5.2. In primis, non si può non notare come le argomentazioni degli appellanti abbiano subito una sensibile modifica rispetto a quanto sostenuto innanzi al Pretore. Per la prima volta in questa sede, infatti, i coniugi AP 1 ammettono di aver informato l’acquirente dell’esistenza di una causa pendente, quella innanzi alla Pretura di Lugano, solo presso il notaio, e riconoscono di non aver menzionato la causa di natura amministrativa. Nel contempo, essi sembrano però rimproverare a AO 1 di non aver trasmesso “nessuna richiesta di informazioni supplementari” dopo la ricezione della bozza di rogito che conteneva la clausola secondo cui i venditori avrebbero dovuto assumersi le conseguenze relative a “eventuali vertenze giudiziarie pendenti e future dipendenti da fatti antecedenti il trapasso di proprietà”.
Come si vedrà compiutamente qui di seguito tali argomentazioni si rivelano manifestamente pretestuose. Risulta, infatti, in maniera inequivocabile dall’istruttoria che, in occasione dell’incontro per la firma del rogito AO 1 ha chiesto ulteriori spiegazioni sulla procedura civile menzionata per la prima volta in quella sede dai coniugi AP 1 come pure di ricevere i documenti ad essa connessi, a dimostrazione dell’importanza basilare che la tematica rivestiva per la conclusione dell’accordo. Proprio in ragione di ciò, la specificazione della procedura è stata inserita nel rogito e le parti hanno concordato che il saldo del prezzo sarebbe stato versato solo dopo consegna dei documenti relativi alla pratica giudiziaria (cfr. doc. D, pag. 4 e audizione testimoniale del 2 settembre 2016 di G__________, pag. 2). Solo dopo vari solleciti da parte del notaio rogante i venditori hanno, infine, trasmesso, nel corso del mese di gennaio 2015, all’acquirente questa documentazione (doc. E).
Né in quel frangente né in seguito essi hanno però segnalato alla controparte che vi era pendente un’altra procedura (di natura amministrativa) e, fatto ancora più sconcertante, neppure hanno ritenuto di informare la controparte della decisione di data 11 novembre 2014 del TRAM, pervenuta loro proprio in quei giorni, che negava la concessione della licenza edilizia a posteriori. Omissione questa che stride in maniera crassa con la loro professione di buona fede e che gli appellanti si guardano bene dal menzionare in questa sede. A questo vada aggiunto che nello scritto di data 25 marzo 2015 inviato alla controparte essi hanno ulteriormente sostenuto che “non esistono pendenze non comunicate”, ciò che palesemente non corrispondeva alla verità (doc. N). Alla luce di queste circostanze non si possono avere dubbi sulla malafede degli appellanti e sulla loro volontà di sottacere all’acquirente la presenza di altri contenziosi giudiziari legati allo stabile, così come correttamente accertato dal Pretore.
Le affermazioni dei venditori secondo cui essi non disporrebbero di “conoscenze giuridiche specifiche” e non sarebbero stati in grado di distinguere tra una causa amministrativa e una civile è inconsistente, oltre che smentita da quanto emerso in fase istruttoria. Risulta, infatti, dagli atti che innanzi al notaio essi sono stati in grado di descrivere in maniera chiara le problematiche di natura civilistica oggetto della procedura giudiziaria (cfr. audizione testimoniale cit. pag. 3). È pertanto lecito ritenere che - se essi avessero voluto informare compiutamente controparte, ciò che con ogni evidenza non era però il caso - allo stesso modo essi avrebbero potuto illustrare, per lo meno sommariamente, l’esistenza anche di una causa per ottenere la licenza edilizia per opere relative all’immobile, licenza fino ad allora negata.
Contrariamente a quanto cercano di sostenere gli appellanti la natura della procedura non può essere considerata irrilevante ritenuto che, come si avvera nel presente caso, di regola, una questione di vicinato ha un impatto ben minore sulla proprietà immobiliare di quanto possa avere un ordine di demolizione derivante dalla mancata concessione di una licenza edilizia in sanatoria.
Per quanto attiene alla clausola citata - vanamente - dagli appellanti a sostegno della loro buona fede è utile osservare che la stessa segue la loro affermazione perentoria quali venditori secondo cui “non sussistono pretese da parte di terzi e/o autorità relative al bene immobile compravenduto”, ciò che non ogni evidenza con corrispondeva a verità (doc. D, pag. 3 seg.). Ad ogni buon conto, anche in assenza di predetta clausola i venditori sarebbero stati legalmente tenuti a rispondere per eventuali difetti - anche di natura giuridica - da loro dolosamente dissimulati, cosi come previsto dall’art. 199 CO.
Al limite del temerario si rivelano, inoltre, i rimproveri mossi dagli appellanti all’acquirente di non aver effettuato ulteriori accertamenti e di essersi “accontentata delle spiegazioni dei venditori” (cfr. anche appello, pag. 10). Essi paiono dimenticare che AO 1 non era ancora parte in alcuna procedura e non poteva pertanto accedere direttamente agli atti. L’acquirente ha, pertanto, dovuto fidarsi di quanto comunicatole dalla controparte, confidando nel fatto che questa le fornisse informazioni veritiere e complete sui fatti rilevanti in relazione all’immobile, ciò che - come qui accertato - non è però avvenuto. Per sua parte AO 1 ha agito correttamente chiedendo di avere i documenti inerenti alla causa menzionata dai venditori e ottenendo la posticipazione del pagamento del saldo a dopo il chiarimento della questione.
Sulla base di quanto precede risulta pertanto accertato che AP 1 e AP 2, malgrado fossero stati interpellati in merito all’esistenza di controversie relative al bene immobile, hanno volutamente sottaciuto all’acquirente l’esistenza di fatti a loro noti e pure oggettivamente e soggettivamente rilevanti per la conclusione di una compravendita immobiliare, in quanto atti ad influire sulla determinazione del prezzo. Con il loro agire i venditori hanno fatto credere all’acquirente che non vi fossero ulteriori vertenze o problematiche legate allo stabile e ai lavori di ristrutturazione - lavori che, oltretutto, essi si erano impegnati a terminare (cfr. doc D. pag. 6, punto VII) - inducendo pertanto la stessa in errore.
Contrariamente a quanto cercano di sostenere gli appellanti è innegabile che l’acquirente ha concluso il contratto, o per lo meno lo ha concluso alle condizioni pattuite, perché indotta dolosamente in errore dalla controparte sull’assenza di (altre) controversie legate all’immobile, ritenuto che questo aspetto era senz’altro atto ad incidere sul valore dell’oggetto compravenduto, ciò che traspare anche dalla decisione dell’acquirente di attendere la ricezione degli atti della causa civile per sbloccare il pagamento del prezzo pattuito.
Gli appellanti su questo tema si limitano a generiche contestazioni, da un lato riproponendo la loro fuorviante lettura del contratto - non essendo affatto vero che l’attrice si era assunta il rischio di cause pendenti che le erano state sottaciute- d’altro lato minimizzando la portata dell’abuso edilizio per sostenere, senza però alcun elemento concreto a supporto della sua affermazione, che la variazione del valore dell’immobile a dipendenza dell’esito della causa amministrativa non sarebbe rilevante.
Ne discende pertanto che AO 1 aveva il diritto di contestare la validità del contratto per dolo e chiedere la restituzione del prezzo pagato, anche su questo punto la decisione pretorile merita pertanto conferma.
6. Alla luce di quanto precede, essendo stato accertato il dolo da parte dei venditori e la sua causalità per la conclusione del contratto, si può prescindere dall’entrare nel merito delle altre contestazioni sollevate dagli appellanti in merito al mancato adempimento delle premesse dell’errore essenziale.
7. In definitiva, l’appello deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello seguono la soccombenza degli appellanti, i quali rifonderanno alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili. Nella determinazione delle stesse si terrà conto del fatto che la risposta si compone di sole 5 pagine scritte e non affronta questioni giuridiche particolarmente complesse.
per questi motivi,
richiamati gli art. 96 e 106 CPC e la LTG,
decide:
1. L’appello 8 settembre 2017 di AP 1 e AP 2 è respinto.
2. Le spese d’appello di complessivi fr. 40’000.-, già anticipate dagli appellanti, restano a loro carico, in solido, con obbligo di versare alla controparte fr. 11'000.-, in solido, per ripetibili di appello.
3. Notificazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).