Incarto n. 12.2016.169
Lugano 30 novembre 2016
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2016.4135 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 1° settembre 2016 da
AO 1
contro
AP 1
con cui l’istante ha chiesto di far ordine alla convenuta, con la comminatoria dell’art. 292 CP, di mettere a libera disposizione entro 10 giorni dalla notificazione della decisione l’appartamento di 3 locali sito al secondo piano dello stabile in __________ a __________, domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con decisione 22 settembre 2016 ha accolto;
appellante la convenuta con scritto 14 ottobre 2016, con cui ha dichiarato di fare “ricorso alla sentenza” con preventiva domanda di concessione dell’effetto sospensivo;
mentre l’istante non è stata invitata a formulare osservazioni di risposta;
richiamato lo scritto 18 ottobre 2016, con cui il presidente di questa Camera ha comunicato alla convenuta che una decisione sull’effetto sospensivo non risultava necessaria dal momento che l’appello precludeva per legge l’efficacia e l’esecutività della decisione impugnata;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che con contratto non datato (doc. A) AO 1 ha concesso in locazione dal 1° aprile 2013 e a tempo indeterminato ad AP 1 l’appartamento di 3 locali sito al secondo piano dello stabile in __________ a __________;
che la locatrice, preso atto che la conduttrice non aveva provveduto a pagare le pigioni da settembre 2014 a giugno 2016 (fr. 24’200.-) nemmeno entro il termine ultimativo di pagamento di 30 giorni con comminatoria di disdetta assegnatole il 10 giugno 2016 (doc. B), il 18 luglio 2016 (doc. C) le ha significato, in applicazione dell’art. 257d CO, su formulario ufficiale, la disdetta del contratto con effetto dal 31 agosto 2016;
che con istanza 1° settembre 2016, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) ed avversata da AP 1 in occasione dell’udienza del 22 settembre 2016, AO 1 ha chiesto l’espulsione di quest’ultima dall’ente locato;
che con decisione 22 settembre 2016 il Pretore ha accolto l’istanza, ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.- a carico della convenuta, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo di indennità: egli, richiamati i principi che reggevano la tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC e quelli che disciplinavano la disdetta per mora del conduttore ex art. 257d CO, ha in sostanza rilevato che dagli atti non risultava che la convenuta, nel termine assegnato con la diffida (doc. B), avesse provveduto al pagamento delle pigioni scoperte, avesse provveduto a depositare le pigioni presso il competente Ufficio di conciliazione oppure avesse sollevato una valida eccezione di compensazione, dal che la validità della disdetta per mora a lei notificata (doc. C), aggiungendo poi a titolo abbondanziale che l’asserito credito di fr. 142'800.- vantato dalla convenuta non risultava né liquido né esigibile;
che con scritto 14 ottobre 2016 la convenuta ha dichiarato di fare “ricorso alla sentenza”, rilevando che “la motivazione sta nel fatto che non sono stati presi in considerazione i giustificativi da me esposti durante l’udienza” e che “a riscontro posso fornire tutte le giustificazioni che ammontano a fr. 142'800.- e che per questa somma la AO 1 (testimoni presenti) m’ha garantito la proprietà dell’appartamento in cambio del mio investimento”;
che l’appello della convenuta, manifestamente improponibile e manifestamente infondato, deve essere respinto già nell’ambito dell’esame preliminare dell’art. 312 cpv. 1 CPC senza necessità di notificarlo alla controparte per le eventuali osservazioni;
che, come si vedrà qui di seguito, la convenuta, pacificamente confrontata con una decisione pretorile fondata su due argomentazioni alternative e indipendenti, non ha in effetti dimostrato che entrambe fossero errate e con ciò da riformare (cfr. Reetz, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 3a ed., n. 43 ad art. 308-318; Hungerbühler, DIKE-ZPO, n. 38 seg. ad art. 311; TF 20 aprile 2012 4A_754/2011 consid. 4.3; II CCA 26 aprile 2013 inc. n. 12.2012.78, 7 novembre 2013 inc. n. 12.2012.79, 25 novembre 2013 inc. n. 12.2013.27, 6 dicembre 2013 inc. n. 12.2012.89, 15 luglio 2014 inc. n. 12.2012.173, 18 agosto 2014 inc. n. 12.2014.62, 18 maggio 2015 inc. n. 12.2013.146, 28 gennaio 2016 inc. n. 12.2014.175, secondo cui l’appellante deve, sotto pena di inammissibilità, confrontarsi criticamente con tutte le motivazioni addotte spiegando perché sarebbero errate e soprattutto che l’appello può essere accolto soltanto se le critiche volte contro tutte quelle motivazioni risultano essere fondate: difatti, se una sola di esse reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a semplici inammissibili critiche dei motivi della decisione dell’autorità inferiore);
che da una parte la convenuta, in violazione dell’obbligo di motivazione che le incombeva (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è per nulla confrontata, tanto meno criticamente, con la prima argomentazione alternativa e indipendente del Pretore, secondo cui dagli atti non risultava che costei, nel termine assegnato con la diffida (doc. B), avesse provveduto al pagamento delle pigioni scoperte, avesse provveduto a depositare le pigioni presso il competente Ufficio di conciliazione oppure avesse sollevato una valida eccezione di compensazione, ciò che comportava la validità della disdetta per mora a lei notificata (doc. C);
che dall’altra essa nemmeno è stata in grado di provare per quali ragioni l’altra argomentazione alternativa e indipendente, con cui il Pretore aveva ritenuto a titolo abbondanziale che l’asserito credito di fr. 142'800.- da lei vantato non risultava né liquido né esigibile, sarebbe stata errata e con ciò da riformare;
che, al proposito, si osserva che la motivazione d’appello, secondo cui “non sono stati presi in considerazione i giustificativi da me esposti durante l’udienza”, è priva di rilevanza, l’unico documento da lei versato agli atti nella sede pretorile, e meglio l’estratto 5 maggio 2014 di un conto bancario a lei intestato presso la __________ (doc. 1), non attestando in realtà alcun suo credito nei confronti dell’istante, ma solo alcuni prelievi per acquisto merci o altri prelievi privi di destinazione;
che, sempre a questo proposito, si osserva che nemmeno può migliorare la posizione della convenuta l’altra motivazione d’appello, secondo cui “a riscontro posso fornire tutte le giustificazioni che ammontano a fr. 142'800.- e che per questa somma la AO 1 (testimoni presenti) m’ha garantito la proprietà dell’appartamento in cambio del mio investimento”: in tal modo, per quanto è dato di comprendere, la convenuta ha in effetti preteso che il contratto di locazione sarebbe stato sostituito da una promessa di vendita dell’appartamento in cambio della rinuncia al suo investimento, sennonché, a parte il fatto che un tale accordo sarebbe stato senz’altro nullo siccome non allestito nella forma pubblica notarile (art. 216 cpv. 2 CO), quella circostanza neppure era stata allegata innanzi al Pretore ed è con ciò qui irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC); la convenuta si è poi limitata a sostenere che il buon fondamento del suo credito poteva essere provato da dei testimoni, sennonché questi ultimi, oltretutto non meglio precisati, non erano stati offerti nella prima sede e neppure lo sono stati ora, rispettivamente ad addurre di disporre dei giustificativi alla base dello stesso, anche in questo caso senza però aver ora specificato di quali documenti si trattasse e soprattutto averli qui offerti; nuova, e con ciò irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC), è infine la prova, costituita da una lettera 21 giugno 2016, che la convenuta ha allegato al suo gravame, senza per altro aver spiegato le circostanze che quello scritto avrebbe contribuito a dimostrare (tanto più che quel documento pareva semmai smentire la nuova versione dei fatti da lei ora proposta, parlando solo di importi mutuati);
che le spese processuali della procedura di appello, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 39’600.indicato dal Pretore, seguono la soccombenza (art. 106 CPC), ritenuto che non si attribuiscono indennità all’istante, che non è stata invitata a presentare osservazioni.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la LTG
decide:
1. L’appello 14 ottobre 2016 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
2. Le spese processuali di fr. 100.- sono a carico dell’appellante. Non si attribuiscono indennità.
3. Notificazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).