Incarto n. 12.2015.182
Lugano 20 novembre 2015/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna
vicecancelliera:
Verda Chiocchetti
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2015.3803 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 1° settembre 2015 da
AO 1 AO 2 AO 3 rappr. dall' RA 1
contro
AP 1 AP 2
chiedente l’espulsione dei convenuti dalla casa a schiera di 4.5 locali sita in via __________ a __________, con protesta di tassa, spese e ripetibili, domanda alla quale AP 1 si è opposto e che la Pretora ha accolto con decisione 30 settembre 2015;
appellante AP 1 che, con appello del 12 ottobre 2015, chiede l'annullamento del querelato giudizio e la reiezione dell’istanza o, in subordine, di differire l'espulsione al 30 novembre 2015;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che dal 1° luglio 2008 AP 1, convenuto, è conduttore della casa a schiera di 4.5 locali sita in via __________ a __________, di proprietà di AO 1 e sulla quale AO 2 e AO 3 beneficiano di un diritto di usufrutto (cfr. doc. A, E); nell'abitazione vivono inoltre la coniuge del conduttore, AP 2, convenuta, e due figli (cfr. verbale udienza 28 settembre 2015, atto IV);
che la pigione mensile ammonta a fr. 2'000.-, oltre a fr. 100.- quale acconto sulle spese accessorie (cfr. doc. A);
che, con raccomandate spedite individualmente ai convenuti di data 5 maggio 2015, il patrocinatore dei locatori li ha diffidati a versare entro 30 giorni le pigioni scadute, comprendenti gli acconti per le spese accessorie, riferite ai mesi di aprile e maggio 2015, pari a fr. 4'200.-, oltre a fr. 40.- per precedenti richiami rimasti impagati; la diffida conteneva la comminatoria della disdetta del contratto nel caso in cui il termine fissato fosse scaduto infruttuosamente a tenore dell’art. 257d CO (doc. B);
che, in assenza del pagamento di quanto richiesto, con raccomandate indirizzate separatamente a ciascun convenuto dell'8 giugno 2015, spedite l'indomani e ritirate da entrambi i convenuti l'11 giugno successivo, i locatori hanno notificato agli stessi la disdetta straordinaria del contratto per il 31 luglio 2015 sull'apposito modulo ufficiale (doc. C);
che, difettando la riconsegna dell'ente locato, con istanza del 1° settembre 2015 i locatori hanno chiesto alla Pretura l’espulsione dei convenuti;
che l'istanza è stata trattata secondo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 248 lett. a, 252-256 e 257 del codice di diritto processuale civile svizzero [CPC; RS 272]);
che, all'udienza del 28 settembre 2015, AP 1 si è opposto all'istanza, rilevando che il pagamento arretrato rimanente concernesse un solo mese di locazione; in quell'occasione egli ha inoltre ribadito la richiesta di rimborso a suo favore di fr. 1'590.- (recte: fr. 1'630.-), per aver sostituito la cappa della cucina, due prese elettriche, una tapparella e il cilindro della porta principale: richiesta che aveva preventivamente formulato con scritto del 14 settembre precedente alla Pretura, mediante il quale aveva anche domandato che i locatori eseguissero una serie di lavori illustrati in una serie di fotografie; all'udienza il convenuto ha in più preteso il rimborso di fr. 80.- per la sostituzione dell'aspiratore elettrico del bagno;
che, con decisione 30 settembre 2015, la giudice di prime cure ha accolto l'istanza; assodate la mora nel pagamento della pigione e la validità della diffida, nel termine fissato mediante quest'ultima non era inoltre risultato che i convenuti avessero provveduto al versamento delle pigioni arretrate o sollevato un'eccezione di compensazione; la domanda di risarcimento formulata dal conduttore AP 1 con lettera del 15 settembre 2015, ribadita all'udienza, non era minimamente comprovata, difettando dei necessari documenti giustificativi, per cui doveva essere dichiarata irricevibile; del pari irricevibile appariva la domanda di eseguire dei lavori presso l'ente locato, in quanto presupponeva l'avvio di una procedura ex art. 259a segg. CO;
che, pertanto, la Pretora ha ordinato l’espulsione dei convenuti, con le comminatorie di rito, entro 10 giorni dalla notificazione della sua decisione; le domande del convenuto AP 1 sono invece state dichiarate irricevibili;
che, con appello 12 ottobre 2015, AP 1 chiede di annullare il giudizio pretorile - e con ciò lo sfratto - o in subordine di differirlo sino al 30 novembre p.v.; egli sostiene di essere in ritardo nel pagamento della pigione di soli 12 giorni e di avere due figli minorenni, per cui non è facile trovare in tempi ristretti una nuova sistemazione; domanda anche del tempo per poter trasmettere le ricevute dei lavori dallo stesso eseguiti presso l'ente locato;
che l'appello non è stato notificato ai locatori per la presentazione della risposta, in quanto manifestamente infondato (art. 312 cpv. 1 in fine CPC);
che l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, può avere luogo seguendo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC; cfr. DTF 139 III 38; RtiD I-2015 n. 35c; II-2014 n. 42c), che non richiede la previa conciliazione (art. 198 lett. a CPC); giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo nei casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3);
che, com'è già stato spiegato, la giudice di prime cure ha diligentemente verificato se, nel caso di specie, sussistevano i requisiti per poter accedere alla domanda dei locatori secondo la procedura sommaria testé menzionata; la verifica, in concreto agevole, ha dato esito positivo;
che l'appellante, che non censura minimamente le deduzioni della Pretora, sostiene di essere in ritardo nel pagamento della pigione di soli 12 giorni (al momento dell'inoltro del gravame, 12 ottobre 2015); ora, tuttavia, questa allegazione non può influire in alcun modo sulla legittimità della decisione di espulsione, ma nemmeno potrebbe interferire su quella della disdetta per mora che ne sta alla base (e che - sia soggiunto per completezza - l'appellante non ha censurato dinanzi all'ufficio di conciliazione entro 30 giorni dalla sua ricezione): in effetti per decidere sulla validità di quest'ultima è determinante il ritardo nel pagamento della pigione alla scadenza del termine fissato mediante diffida ai sensi dell'art. 257d CO, non quello ad altre date successive;
che l'insorgente domanda inoltre di avere più tempo per poter trasmettere le ricevute dei lavori dallo stesso eseguiti presso l'ente locato; nella procedura d'appello, nuovi mezzi di prova possono essere considerati solo se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC); la domanda di proroga va pertanto respinta, a prescindere dagli effetti che le prove annunciate dall'insorgente avrebbero potuto spiegare sull'esito della contestazione;
che l'insorgente sostiene anche di avere due figli minorenni, per cui non è facile trovare in tempi ristretti una nuova sistemazione e postula, in via subordinata, di differire l'espulsione alla fine del corrente mese di novembre; giacché l'appello ha effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC), questa domanda è in buona sostanza divenuta priva di oggetto in larga misura; per quanto ancora d'attualità, essa dovrebbe in ogni caso essere respinta, poiché la scadenza del termine di 10 giorni per la riconsegna dell'ente locato fissato dalla Pretora nel giudizio 30 settembre 2015 è avvenuta a quattro mesi dal giorno in cui era stata notificata ai convenuti la disdetta del contratto (11 giugno 2015), periodo in principio sufficiente per trovare una nuova sistemazione;
che, in conclusione, in quanto non è divenuto privo di oggetto, l’appello, manifestamente infondato, va respinto e la sentenza impugnata confermata;
che le spese processuali, fissate in conformità all’art. 9 cpv. 3 della legge sulla tariffa giudiziaria del 30 novembre 2010 (LTG; RL 3.1.1.5), seguono la soccombenza (art. 106 CPC); il valore litigioso, determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale, è stato fissato dalla Pretora ad almeno fr. 72'000.- ed è rimasto incontestato in questa sede.
Per questi motivi,
decide: 1. L'appello 12 ottobre 2015 di AP 1 è respinto nella misura in cui non è diventato privo di oggetto.
2. Le spese processuali di complessivi fr. 100.-, già anticipate dall'appellante, sono poste a carico dello stesso. Non si assegnano ripetibili.
3. Notificazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).