Incarto n. 12.2013.32
Lugano 8 marzo 2013/mc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2013.14 (tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione da immobile) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 3 gennaio 2013 da
AO 1 rappr. da RA 1
contro
AP 1 AP 2
chiedente lo “sfratto immediato” dei convenuti dall’appartamento di 4 locali al primo piano nell’immobile di via __________ a __________, domanda alla quale si è opposta la convenuta e che il Pretore ha accolto con decisione 4 febbraio 2013;
appellanti i convenuti, che con atto datato 20 febbraio 2013 chiedono l’annullamento della decisione impugnata e in subordine la proroga del termine di riconsegna dei locali al 31 marzo 2013;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che AO 1, rappresentato dall’amministrazione RA 1, ha concesso in locazione a AP 2 e al figlio di lei AP 1 un appartamento di quattro locali nello stabile denominato “Casa S__________”, con contratto 17 dicembre 2010;
che il contratto prevedeva un canone di locazione di fr. 1'500.- mensili oltre fr. 180.- mensili come acconto spese accessorie, per una durata indeterminata dal 1° gennaio 2011, disdicibile con preavviso di tre mesi la prima volta per il 29 marzo 2013 (doc. A);
che il 20 agosto 2012 l’amministrazione ha inviato ai conduttori, separatamente, una diffida di pagamento, rilevando l’esistenza di uno scoperto di fr. 1'709,60, da pagare entro 30 giorni, in difetto di che il contratto sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO e l’importo dovuto posto in esecuzione (doc. B e C);
che l’amministratrice ha inviato il 27 settembre 2012 ai conduttori, separatamente, la disdetta del contratto di locazione, mediante formulario ufficiale, per la scadenza del 31 ottobre 2012 (doc. D, E);
che i conduttori non hanno contestato la disdetta né hanno riconsegnato i locali alla scadenza del contratto, e hanno chiesto all’amministrazione di “sospendere la disdetta”, ciò che il locatore ha rifiutato;
che con istanza 3 gennaio 2013 l’amministratrice del locatore ha convenuto i conduttori davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne l’immediato sfratto dai locali ancora occupati;
che il Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 30 gennaio 2013, nel corso della quale l’istante ha confermato la domanda di sfratto con esecuzione effettiva, mentre la sola convenuta comparsa si è opposta alla domanda, rilevando di avere problemi finanziari, di occupare l’appartamento con i due figli, di cui uno undicenne e proponendo di pagare a rate lo scoperto;
che con decisione 4 febbraio 2013, emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti, il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO, e ha accolto la domanda di espulsione, disponendone l’esecuzione effettiva per il 28 febbraio 2013 e ponendo a carico dei convenuti la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.-, con l’obbligo di rifondere alla parte istante fr. 100.- a titolo di indennità;
che con appello del 20 febbraio 2013 i convenuti chiedono l’annullamento della decisione impugnata, in subordine la proroga dell’ordine di riconsegna dei locali al 31 marzo 2013;
che l’atto non è stato notificato alla controparte;
che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 54'000.- come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);
che l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);
che dopo aver riepilogato la vicenda, i convenuti si chiedono dapprima se la domanda di espulsione non dovesse essere sottoposta all’ufficio di conciliazione, poiché con lettere 28 novembre 2012 e 20 dicembre 2012 essi si erano rivolti all’amministrazione per chiedere di rateare i pagamenti e di sospendere la disdetta e tali scritti erano a loro dire da equiparare a una contestazione della disdetta;
che tale argomentazione è del tutto infondata, sia perché la procedura sommaria di tutela giurisdizionale dei casi manifesti non richiede la conciliazione preventiva (art. 198 lett. a CPC), sia perché la disdetta è da ritenere valida, non avendola i conduttori contestata all’ufficio di conciliazione nel termine di 30 giorni dal ricevimento della disdetta straordinaria (art. 273 cpv. 1 CO), notificata con due plichi raccomandati separati il 27 settembre 2012;
che anche se si potesse equiparare a una contestazione della disdetta la lettera del 28 novembre 2012 (doc. F), con la quale una conduttrice supplicava l’amministrazione di “sospendere la disdetta e concedermi un’altra possibilità di prolungare l’affitto”, la stessa sarebbe stata in ogni caso tardiva e quindi inefficace;
che pertanto la disdetta straordinaria per mora dei conduttori ha preso effetto il 31 ottobre 2012, data alla quale i locali non sono stati riconsegnati;
che nel caso concreto i fatti sono pacifici (mora dei conduttori, disdetta straordinaria e mancata riconsegna alla scadenza) e la situazione giuridica è chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO;
che a ragione il Pretore ha riconosciuto l’esistenza di un caso manifesto ai sensi dell’art. 257 CPC e ha accolto la domanda di espulsione disponendone l’esecuzione diretta solo dal 28 febbraio 2013 per tener conto della situazione familiare (madre, figlio maggiorenne e figlio undicenne);
che gli appellanti si lamentano del termine ristretto di riconsegna dei locali, rilevando che in sole due settimane non è facile trovare una sistemazione alternativa per una famiglia composta di due adulti e un bambino;
che gli appellanti non possono prevalersi di circostanze tali da impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3 CPC);
che la scadenza fissata dal Pretore può apparire breve agli appellanti, ma è già a loro favorevole, visto che la protrazione del contratto di locazione è esclusa se la disdetta è stata data per mora del conduttore (art. 272a cpv. 1 CO);
che visto quanto sopra l’appello è manifestamente infondato e può essere deciso senza che sia necessario notificarlo alla controparte, con la procedura prevista dall’art. 312 cpv. 1 CPC;
che le spese processuali dell’appello vanno a carico degli appellanti, perdenti in questa procedura, e possono essere contenute nei minimi tariffali, viste le asserite circostanze economiche precarie in cui essi si troverebbero, per altro nemmeno documentate;
che non si attribuiscono ripetibili alla parte istante, alla quale l’appello non è stato notificato;
Per questi motivi,
richiamata la LTG,
decide:
1. L’appello 20 febbraio 2013 di AP 2 e AP 1 è respinto e la decisione 4 febbraio 2013 (incarto SO.2013.14) del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è confermata.
2. Le spese processuali in complessivi fr. 200.- sono a carico in solido degli appellanti. Non si attribuiscono ripetibili.
3. Notificazione:
- - -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).