Incarto n. 12.2013.175
Lugano 2 gennaio 2014/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La presidente della seconda Camera civile del Tribunale d'appello
quale giudice unica (art. 48b lett. a LOG)
sedente per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione di conduttore in mora) inc. n. SO.2013.3754 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 11 settembre 2013 da
AO 1 rappr. da RA 1
contro
AP 1 IC 1 IC 2
chiedente l’espulsione delle persone convenute dopo disdetta straordinaria per mora dal locale commerciale edibito ad esercizio pubblico di 374 m2 al piano terreno nello stabile denominato __________ in via __________, domanda che il Pretore ha accolto con decisione 9 ottobre 2013 facendo ordine ai convenuti di mettere a libera disposizione dell’istante la superficie commerciale adibita a ristorante al piano terreno e i 12 posteggi scoperti nello stabile denominato __________ entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, e disponendone l’esecuzione effettiva;
appellante il solo convenuto AP 1, che con atto del 21 ottobre 2013 chiede di riformare la decisione del Pretore nel senso di respingere l’istanza di espulsione;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che la società AO 1, rappresentata da RA 1, ha concesso in locazione a AP 1, IC 2 e IC 1 (in seguito: conduttori) una superficie commerciale adibita a ristorante, di 374 m2 e 12 posteggi scoperti, nell’immobile denominato __________ in via __________, per un canone di locazione annuo di fr. 58'800.-, pagabile in rate trimestrali anticipate, oltre alle spese accessorie (doc. A);
che il 4 giugno 2013 l’amministratrice dello stabile ha inviato a ognuno dei tre conduttori una diffida di pagamento per le pigioni di marzo, aprile, maggio e giugno 2013, con la comminatoria che alla scadenza infruttuosa del termine il contratto sarebbe stato disdetto come previsto dall’art. 257d CO (doc. B);
che non avendo ricevuto il pagamento di quanto richiesto, l’amministratrice dello stabile ha inviato il 15 luglio 2013 a ognuno dei conduttori la disdetta straordinaria del contratto di locazione, mediante formulario ufficiale, per la scadenza del 31 agosto 2013 (doc. C);
che con istanza 11 settembre 2013 l’amministratrice dello stabile ha convenuto i tre conduttori davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne l’immediata espulsione dai locali ancora occupati;
che il Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 9 ottobre 2013, nel corso della quale l’istante ha confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione effettiva, i convenuti hanno ammesso la situazione di mora, IC 2 e IC 1 non opponendosi all’espulsione, mentre AP 1 vi si è opposto, impegnandosi a pagare tutti gli arretrati entro la fine di ottobre 2013;
che con decisione 9 ottobre 2013 il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO e ha accolto la domanda di espulsione nei loro confronti, disponendone l’esecuzione effettiva e ponendo a loro carico in solido la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.- e un’indennità ripetibile di fr. 100.- in favore della parte istante;
che con atto del 21 ottobre 2013 il solo convenuto AP 1 si è opposto all’espulsione, rimproverando al Pretore un errato accertamento dei fatti per quel che concerne la situazione di mora e un’errata applicazione del diritto, per aver ritenuto valida la disdetta straordinaria e affermando di aver sempre pagato la pigione “magari con qualche ritardo ogni tanto”, rilevando che l’espulsione comporterebbe un pregiudizio irreparabile, tenendo conto del personale occupato nel ristorante, dei contratti con i fornitori e della perdita della sua unica fonte di reddito;
che la parte appellata non ha presentato una risposta all’appello;
che contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 176’400.- come accertato dal Pretore, è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC);
che il giudice chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione, esaminando se la contestazione sollevata dal conduttore sia verosimile o se essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724, Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1442, 1448);
che l’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (DTF 137 III 317, Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56);
che il Pretore ha accertato che alla scadenza della comminatoria di pagamento di 30 giorni fissata il 4 giugno 2013 (doc. B) i conduttori non avevano versato le pigioni scoperte oggetto del richiamo e che la disdetta straordinaria notificata il 15 luglio 2013 per la scadenza del 31 agosto 2013 era pertanto valida;
che l’appellante contesta tali accertamenti, affermando che la diffida e la disdetta straordinaria non avevano ragione di essere, le pigioni essendo state pagate integralmente fino all’ottobre 2013, come documentato dai nuovi documenti che allega all’appello;
che a detta dell’appellante, infatti, la disdetta era nulla e l’istanza di espulsione priva di fondamento, in quanto le pigioni erano integralmente pagate fino alla fine di ottobre 2013, tenendo conto del deposito di cauzione di fr. 20'000.-, degli importi di fr. 5'600.- versati il 25 maggio e il 28 giugno 2013 e degli importi di fr. 5'799.85 pagato l’8 ottobre 2013 e di fr. 5'802.50 pagato il 9 ottobre 2013;
che le nuove argomentazioni sviluppate in questa sede dall’appellante (inesistenza di una situazione di mora) e i nuovi documenti prodotti in questa sede non possono essere ammessi, i giudici d’appello dovendo decidere solo sulla base delle argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, pubb. in SJ 2013 I 129, II CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30);
che la locatrice ha dimostrato con i documenti agli atti di aver diffidato ai sensi di legge i conduttori in mora nel pagamento della pigione con plico raccomandato del 4 giugno 2013 (doc. B), di aver notificato il 15 luglio 2013 con il formulario ufficiale la disdetta straordinaria del contratto per il 31 agosto 2013 (doc. C) e di non aver ottenuto la riconsegna dei locali alla fine del contratto;
che dagli atti della causa SO.2013.3754 i fatti sono pertanto chiari (mora dei conduttori, disdetta straordinaria e mancata riconsegna alla scadenza) e la situazione giuridica è chiara, poiché dall’incarto risulta la fondatezza della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO, i conduttori avendo del resto ammesso all’udienza del 9 ottobre 2013 l’esistenza di pigioni arretrate;
che il deposito di garanzia non può essere compensato con la pigione dovuta (sentenza del Tribunale federale 4C.59/2007 del 25 aprile 2007);
che in un contratto di locazione comune, come in concreto (cfr. doc. A), i conduttori devono far valere insieme i diritti derivanti dal contratto, sicché è anche dubbio che il conduttore AP 1 possa opporsi da solo all’espulsione dall’esercizio pubblico, alla quale non si sono opposti gli altri due coconduttori;
che a ragione pertanto il Pretore ha deciso l’espulsione dei conduttori dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC);
che la disdetta straordinaria per mora dei conduttori (art. 257d CO) esclude per legge ogni possibilità di proroga del contratto di locazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO);
che una decisione di espulsione non può essere ritardata, un’eventuale proroga del termine di riconsegna potendo tuttavia essere accordata dall’istante;
che il rischio aziendale di cui si prevale l’appellante non rientra nelle circostanze che possono impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione (art. 341 cpv. 3 CPC), né egli può prevalersi di altre circostanze tali da impedire l’esecuzione dell’ordine di espulsione;
che l’appello del convenuto è manifestamente irricevibile e non può essere esaminato nel merito, di modo che la Camera può deciderlo nella composizione a giudice unico prevista dall’art. 48b lett. a n. 2 LOG;
che le spese processuali dell’appello vanno a carico dell’appellante, mentre non si attribuiscono ripetibili alla parte istante, che non ha presentato una risposta all’appello;
che il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 176'400.- come accertato dal Pretore;
che nella commisurazione delle spese processuali si è tenuto conto di tale valore e dei parametri previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG);
Per questi motivi,
decide:
1. L’appello 21 ottobre 2013 di AP 1 è inammissibile.
2. Le spese processuali in complessivi fr. 100.- sono a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
3. Notificazione:
- - - -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente
Giudice Epiney-Colombo
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).