Incarto n. 12.2013.148
Lugano 17 dicembre 2013/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2013.716 (tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione da immobile) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 13 febbraio 2013 da
AO 1 rappr. da RA 1 e patrocinata dall’avv. RA 2
contro
AP 1
chiedente lo sfratto immediato della convenuta dalla superficie commerciale di 5 locali adibita ad uffici al quarto piano dello stabile sito in via __________, con protesta di tassa, spese e ripetibili;
domanda alla quale si è opposta la convenuta, in occasione dell’udienza del 22 aprile 2013 e che il Pretore ha accolto con decisione 11 settembre 2013;
appellante la convenuta, che con appello del 18 settembre 2013 chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di respingere l’istanza di sfratto, di concedere la protrazione della locazione e di annullare il PE nr. __________ di fr. 16'880.45, protestando parimenti tassa, spese e ripetibili;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Dal 1° gennaio 1990 la AO 1 ha concesso in locazione alla società AP 1 una superficie commerciale di 5 locali per complessivi 117 m2 adibita ad uffici al quarto piano nello stabile sito in via __________ (doc. A, inc. SO.2013.716). Con raccomandata 31 ottobre 2012 l’amministratrice dello stabile, RA 1, ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento per le pigioni relative al periodo aprile 2012 - dicembre 2012 per un importo di complessivi fr. 19'476,85 (fr. 4'280.30 saldo periodo precedente + fr. 13'400.10 per pigioni e fr. 1'796.45 per spese accessorie), da pagare entro 30 giorni, in difetto di che il contratto sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO e l’importo dovuto posto in esecuzione (doc. A UC inc. SE.2013.36 richiamato). Con istanza 27 novembre 2012 la conduttrice si è rivolta all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest contestando la diffida 31 ottobre 2012 e chiedendo di annullare il PE nr. __________ dell’UE di Lugano fatto spiccare nei suoi confronti per il conguaglio spese accessorie e il pagamento delle pigioni dal 1° agosto 2011 al 31 marzo 2012 (inc. 199/2012-OV, doc. 5, inc. SE.2013.36 richiamato). Il 7 dicembre 2012 RA 1 ha inviato alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione, mediante formulario ufficiale, con effetto dal 31 gennaio 2013 (doc. B). La conduttrice ha contestato la disdetta straordinaria con istanza 12 dicembre 2012 dinanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (inc. 212/2012-OV). All’udienza di conciliazione 8 gennaio 2013, dove sono state discusse congiuntamente le vertenze di cui agli incarti 199/2012-OV e 212/2012-OV, le parti non hanno raggiunto un accordo e alla conduttrice è quindi stata rilasciata l’autorizzazione ad agire prevista dall’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC.
2. Con petizione 25 gennaio 2013 AP 1 si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano chiedendo di annullare la diffida 31 ottobre 2012 (inc. 199/2012-OV), la disdetta 7 dicembre 2012 (inc. 212/2012-OV), di prolungare la durata della locazione e di annullare il PE nr. __________ dell’UE di Lugano, affermando di aver interamente pagato la pigione e le spese accessorie (inc. SE.2013.36). A sua volta, con istanza 13 febbraio 2013 RA 1 ha convenuto AP 1 davanti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendone le “sfratto immediato” dall’ufficio locato, che non aveva liberato nonostante la disdetta notificata per il 31 gennaio 2013 (inc. SO.2013.716). La richiesta di sfratto è stata trattata con la procedura sommaria di tutela giurisdizionale dei casi manifesti e in tale ambito il Pretore ha convocato le parti per l’udienza del 22 aprile 2013, nel corso della quale l’istante ha confermato la domanda di sfratto e ha richiamato la documentazione prodotta nell’incarto SE.2013.36 (contestazione della disdetta straordinaria in procedura semplificata), mentre la conduttrice si è opposta all’espulsione sulla base delle argomentazioni esposte nell’ambito della causa di contestazione della disdetta.
3. Nella causa di contestazione della disdetta (inc. SE. 2013.36) il Pretore ha accertato con decisione 11 settembre 2013 la validità della disdetta straordinaria 7 dicembre 2012 e ha respinto la domanda di protrazione della locazione presentata dalla conduttrice, rigettando in via definitiva l’opposizione interposta al PE nr. __________ dell’UE di Lugano limitatamente all’importo di fr. 3'000.- (sentenza 11 settembre 2013, inc. SE. 2013.36). Con decisione del medesimo giorno il Pretore, statuendo sulla causa in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti (inc. SO.2013.716), ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO per complessivi fr. 3'000.- e ha accolto la domanda di espulsione, disponendone l’esecuzione effettiva entro 10 giorni dalla notificazione della decisione e ponendo a carico della convenuta la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 200.-, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo di indennità.
4. Con appello del 18 settembre 2013 la convenuta è insorta contro la decisione pretorile nella procedura di tutela dei casi manifesti, chiedendo di respingere l’istanza di sfratto, di concedere la protrazione della locazione e di annullare il PE nr. __________ di fr. 16'880.45, con protesta di tassa, spese e ripetibili. Nella risposta 18 ottobre 2013 l’appellata ha proposto di respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile dell’11 settembre 2013 con la comminatoria dell’art. 292 CP, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda istanza. Con replica 5 novembre 2013, duplica 8 novembre 2013, triplica 18 novembre 2013 e lettera 6 dicembre 2013 le parti si sono confermate nelle loro antitetiche posizioni e hanno presentato nuovi documenti e nuovi sviluppi della vicenda. Su tali argomentazioni si dirà, per quanto necessario, in seguito. Anche la sentenza 11 settembre 2013 nella procedura semplificata SE.2013.36 è stata impugnata in questa sede dalla conduttrice (inc. 12.2013.163).
5. Contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di fr. 73'200.60 come accertato dal Pretore (sentenza, pag. 4), è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). La decisione impugnata è stata notificata all’appellante il 12 settembre 2013, sicché l’appello in esame, spedito il 19 settembre 2013, è tempestivo e da questo punto di vista, ammissibile.
6. Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260). Nella fattispecie, l’amministratrice dello stabile ha scelto di chiedere lo sfratto (correttamente: l’espulsione) della conduttrice con la procedura sommaria di tutela giurisdizionale dei casi manifesti, nonostante fosse già pendente davanti alla medesima Pretura la procedura semplificata relativa alla contestazione della disdetta da parte della conduttrice. Tale scelta procedurale ha diverse conseguenze. In primo luogo, il giudice di appello deve valutare i fatti sulla base delle prove già apprezzate dal Pretore ed è pertanto esclusa la produzione di documenti nuovi (sentenze del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129 e 4A_312/2013 del 17 ottobre 2013, in un caso ticinese). Le nuove argomentazioni esposte dalle parti nel nutrito scambio di memoriali non autorizzati e i nuovi documenti prodotti con i medesimi non possono dunque essere considerati per il giudizio, che si deve fondare solo sul contenuto dell’incarto SO.2013.716 (e del richiamato incarto SE.2013.36).
7. Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
In base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori essere considerate prive di rilevanza.
Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso (II CCA 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.190, 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.168).
8. Il Pretore chiamato a decidere su una domanda di espulsione da un immobile in seguito a disdetta straordinaria per mora deve accertare i fatti decisivi per tale domanda, vale a dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della diffida di pagamento con comminatoria di disdetta straordinaria, la notifica della disdetta straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata riconsegna dei locali alla scadenza del contratto.
8.1 Nel caso qui in esame, con la scarna istanza del 13 febbraio 2013 l’istante si è limitata a produrre copia del contratto, copia della disdetta 7 dicembre 2013 e un estratto conto al 13 febbraio 2013, senza addurre né provare le condizioni indispensabili per una disdetta straordinaria per mora ai sensi dell’art. 257d CO, vale a dire la diffida di pagamento con la comminatoria di disdetta e la prova della mora alla scadenza di tale termine. All’udienza del 22 aprile 2013, il Pretore ha richiamato l’incarto SE.2013.36 relativo alla contestazione della disdetta straordinaria promossa dalla conduttrice e le parti hanno rinviato alle argomentazioni sviluppate in quella sede. Dagli atti così richiamati (doc. A, inc. UC richiamato nell’incarto SE.2013.36), immediatamente esperibili e quindi ammissibili di principio in una tale procedura, è emerso che la locatrice ha diffidato il 31 ottobre 2012 la conduttrice per il pagamento di fr. 19'476.85 (fr. 4'280.-rimanenza pigione da aprile 2012 a giugno 2012, fr. 13'400.10 pigione da luglio 2012 a dicembre 2012 e fr. 1'796.45 per il saldo del conguaglio delle spese accessorie). Nel termine di pagamento, la conduttrice ha pagato un importo di complessivi fr. 11'166.75 (fr. 6'700.05 il 9 novembre 2012 e fr. 4'466.70 il 27 novembre 2012, doc. S e H UC richiamato nell’incarto SE.2013.36). Il Pretore, dopo aver negato l’esigibilità della pigione per il mese di dicembre e del conguaglio delle spese accessorie, è giunto alla conclusione che la conduttrice era ancora in mora per complessivi fr. 3'000.-.
8.2 L’appellante sostiene invece che l’importo dovuto al momento della diffida ammontava solo a fr. 11'166.75 e che “la RA 1 con richiesta del 31 ottobre 2012 fa richiesta di un importo di fr. 19'476.85, includendo fr. 3'000.-, non dovuti, in quanto pagati in precedenza (versamento del 6 febbraio 2012)” e che “in base alle prove inequivocabili, inoltrate dalla AP 1, l’importo dovuto al momento della diffida ammontava pertanto a complessivi fr. 11'166.75 (fr. 16'476.85 fr. 2'233.35 - fr. 3'076.75) e non fr. 14'166.75, come da decisione dell’11 settembre 2013” (appello, pag. 5). Nella propria risposta l’appellata condivide il calcolo operato dal Pretore nella sentenza SE.2013.36 dell’11 settembre 2013, in particolare nella dettagliata tabella figurante a pagina 4.
9. In questa sede occorre quindi chiarire se sulla base dei documenti agli atti la mora della conduttrice alla scadenza del termine di diffida era chiara e se la situazione giuridica che ne poteva essere dedotta era univoca. Il solo fatto che una disdetta straordinaria sia stata contestata davanti alle competenti autorità, come in concreto, non esclude che il giudice possa accordare la tutela giurisdizionale dei casi manifesti (sentenza del Tribunale federale 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 5). Nei casi di disdetta straordinaria per mora in base all’art. 257d CO, nondimeno, per evitare che la protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla locazione venga elusa dalla procedura sommaria prevista dall’art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale dei casi manifesti può essere accordata solo se non sussistono dubbi sulla completezza dell’esposizione dei fatti e la disdetta risulti chiaramente giustificata (sentenze del Tribunale federale 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 5 e 4A_7/2012 del 3 aprile 2012 consid. 2.5).
10. Non si può certo dire che nella fattispecie i fatti di cui si prevale l’istante per ottenere l’espulsione della conduttrice siano chiari. Per decidere sulla validità della disdetta straordinaria (nella procedura semplificata, inc. SE.2013.36) il Pretore, infatti, ha dovuto analizzare e verificare tutti i versamenti e i conteggi dal luglio 2011 al dicembre 2012 (sentenza 11 settembre 2013, pag. 4), esprimendosi sull’esigibilità di talune pretese (conteggio delle spese accessorie, pigione del dicembre 2012 oggetto della diffida 31 ottobre 2012). L’istanza 13 febbraio 2013 era, infatti, gravemente carente dal profilo delle allegazioni e delle prove addotte, tanto che nemmeno menzionava la diffida e la situazione di mora alla scadenza del termine assegnato il 31 ottobre 2012, limitandosi a menzionare l’importo dovuto dalla conduttrice al momento della presentazione dell’istanza. Né è stato sufficiente il richiamo dell’incarto SE.2013.36 per chiarire i fatti, in particolare la situazione contabile tra le parti il 4 dicembre 2012. La conduttrice ha contestato la validità della disdetta straordinaria (inc. SE.2013.36), chiedendone l’annullamento, non solo dal profilo dell’esistenza di una mora alla scadenza del 4 dicembre 2012, da essa negata, ma anche sotto quello dell’abusività della disdetta straordinaria. Alle particolareggiate contestazioni della conduttrice, corredate da numerosa documentazione contabile, l’istante si è limitata a produrre 2 conteggi in tedesco (inc. SE.2013.36, verbale del 22 aprile 2013, doc. 1 e 2). Da questi conteggi non risulta con chiarezza quale fosse la situazione alla scadenza del termine di pagamento assegnato con la diffida 31 ottobre 2012. Per giungere alla conclusione che la mora della conduttrice era di fr. 3'000.-, il Pretore ha dovuto vagliare tutti i documenti agli atti della causa a procedura semplificata SE.2013.36 e ha analizzato in modo approfondito la situazione di dare e avere tra le parti, tanto che vi ha dedicato quasi una pagina di calcoli (pag. 4, sentenza SE.2013.36). Si è poi chinato sul tema di sapere se la disdetta straordinaria, di cui aveva ammesso la validità, non fosse abusiva e in ultima analisi ha dedicato a questo tema almeno tre pagine fitte di citazioni, calcoli e analisi dei documenti di causa (pag. 4 a 6 della sentenza 11 settembre 2013 inc. 12.2013.36). Le contestazioni della conduttrice sul tema del pagamento di fr. 3'000.- e sull’asserita abusività della disdetta straordinaria non appaiono manifestamente infondate e saranno oggetto di approfondita analisi da parte di questa Camera nella vertenza relativa alla contestazione della disdetta straordinaria (incarto 12.2013.163). In queste circostanze non si può ritenere che siano dati i requisiti per pronunciare l’espulsione della conduttrice con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, in presenza di fatti contestati e non immediatamente comprovabili e di una situazione giuridica tutta da approfondire. A torto quindi il Pretore ha accolto l’istanza di espulsione della conduttrice, che avrebbe dovuto dichiarare irricevibile.
11. L’appello 18 settembre 2013 della conduttrice può essere accolto parzialmente, nella misura in cui chiede l’annullamento dello sfratto con protesta di spese e ripetibili. La questione della validità della disdetta straordinaria e della protrazione del contratto di locazione riguarda infatti la parallela procedura 12.2013.163 e sarà decisa in separata sede. La domanda di annullare il PE n. __________ non rientra manifestamente nelle competenze della Seconda Camera civile e al riguardo l’appello è irricevibile.
Il valore litigioso della procedura di appello, così come accertato dal Pretore, ammonta a fr. 73'200.60. Le spese processuali di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 106 CPC). La tassa di giustizia e le spese vanno fissate in conformità all’art. 9 cpv. 3 LTG che pone un tetto massimo di fr. 200.- nelle controversie in materia di locazione e di affitto di abitazioni e locali commerciali nelle procedure sommarie. All’appellante, che ha agito tramite la presidente del suo consiglio di amministrazione, va riconosciuta un’indennità di inconvenienza.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide:
I. Nella misura in cui è ricevibile l’appello 18 settembre 2013 di AP 1 è parzialmente accolto e di conseguenza la decisione 11 settembre 2013 (incarto SO.2013.716) del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:
1.1. L’istanza 13 febbraio 2013 di AO 1 è irricevibile.
1.2 La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 200.- sono poste a carico della parte istante, che rifonderà a AP 1 fr. 100.- a titolo di indennità.
II. Le spese processuali della procedura di appello di complessivi fr. 100.- sono poste a carico dell’appellata, la quale verserà all’appellante fr. 200.- per indennità di inconvenienza.
III. Notificazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non si ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall’art. 115 LTF.