Incarto n. 12.2012.176
Lugano 16 aprile 2013/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2012.208 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con petizione 30 maggio 2012 da
AO 1
contro
AP 1 AP 2
con cui l'attore ha chiesto la concessione di una protrazione della locazione per almeno due anni;
domanda avversata dalla controparte e che il Pretore aggiunto, statuendo con sentenza 31 agosto 2012, ha integralmente accolto;
appellanti i convenuti che con atto di appello 29 settembre 2012 chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la domanda di protrazione e di ordinare al conduttore la riconsegna dei locali;
mentre l’attore, con atto di risposta all’appello 12 novembre 2012, postula la reiezione del gravame e chiede una protrazione per una durata complessiva di tre anni;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto:
A. In data 13 giugno 2004 AO 1 ha sottoscritto quale conduttore un contratto di locazione con i proprietari AP 1 e AP 2 a far tempo dal 1° luglio 2004 e avente per oggetto un appartamento di due locali sito in via __________ a __________ (doc. E). Il canone di locazione inizialmente previsto ammontava a fr. 12'600.- annui, pagabili in rate mensili di fr. 1'050.-, spese accessorie incluse. Il contratto, concluso per una durata indeterminata, poteva essere disdetto con preavviso di tre mesi alla scadenza del 30 giugno (doc. UC).
B. Con modulo ufficiale 21 marzo 2012 i locatori hanno notificato al conduttore la disdetta del rapporto locativo per la scadenza del 1° luglio 2012 (correttamente: 30 giugno 2012) (doc. G1). I locatori hanno motivato la disdetta indicando di essere intenzionati ad usufruire privatamente dell’appartamento e di voler in un secondo tempo procedere alla vendita dello stesso libero da vincoli locativi (doc. G).
C. Con atto 14 aprile 2012 il conduttore ha inoltrato istanza di conciliazione davanti all’Ufficio competente chiedendo una protrazione della locazione di tre anni con la possibilità di lasciare l’appartamento con preavviso di un mese da parte sua (doc. D). I locatori non si sono presentati all’udienza di conciliazione dell’8 maggio 2012 e il conduttore ha in seguito inoltrato petizione davanti al Pretore chiedendo una protrazione della locazione di almeno due anni e la possibilità di recedere dal contratto con preavviso di un mese.
D. Statuendo con decisione del 31 agosto 2012 il Pretore aggiunto ha accolto integralmente la domanda e ha concesso al conduttore una prima protrazione del contratto di locazione fino al 30 giugno 2014 con facoltà di recedere dal contratto con preavviso di 30 giorni per la fine di un mese, condannando in solido i convenuti a pagare gli oneri di giudizio e a rifondere un’indennità alla controparte.
E. Con appello 29 settembre 2012 AP 1 e AP 2 hanno chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la domanda di protrazione di AO 1 e ordinare lo sgombero dei locali da lui occupati. Con risposta all’appello 12 novembre 2012 il conduttore si è opposto alla richiesta di controparte e ha chiesto che in questa sede gli venga concesso un prolungamento del contratto di complessivi tre anni, in luogo dei due anni concessi dal Pretore aggiunto. Con replica e duplica le parti hanno ribadito le rispettive antitetiche allegazioni e domande.
e considerato
in diritto:
1.Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale svizzero (CPC). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. Il giudizio pretorile è stato comunicato alle parti dopo il 1° gennaio 2011 e la procedura ricorsuale è pertanto retta dal CPC.
2.Il Pretore aggiunto, esposte ampie citazioni di dottrina e giurisprudenza in merito all'istituto della protrazione ai sensi dell'art. 272 CO, ha in sostanza ritenuto che non sarebbero state provate le asserite esigenze dei locatori di disporre dei locali per uso proprio, i convenuti non avendo fatto fronte all'onere della prova che incombeva loro (art. 8 CC). A mente del giudice di prime cure non sarebbe stata fornita la prova della pretesa esigenza dei locatori di usare personalmente l'ente locato durante i lavori di ristrutturazione della loro abitazione primaria, così come dell'intenzione di venderlo per finanziare, con il ricavato, i predetti lavori. Abbondanzialmente, il giudizio pretorile ha altresì rilevato come la vendita del bene locato non farebbe comunque venire meno il rapporto di locazione in essere (art. 261 CO). Il Pretore aggiunto ha pertanto ritenuto giustificata una prima protrazione della locazione di due anni, ovvero fino al 30 giugno 2014, riservata la facoltà del conduttore di recedere anticipatamente dal contratto con preavviso di trenta giorni per la fine di ogni mese.
3.Gli appellanti rilevano di aver "riscontrato numerose incomprensioni" e di trovarsi "del tutto in disaccordo con le decisioni deliberate da parte della Pretura di Lugano" (appello pag. 1). Essi producono unitamente all'atto di appello la documentazione ritenuta "necessaria ad intendere l'urgenza e la veridicità" delle loro richieste, "onde evitare nuove incomprensioni o stadi di asserzioni rimaste al puro parlato" (appello pag. 1). Pur nella difficoltà di comprendere il concetto esposto con una formulazione perlomeno enigmatica e inusuale, se ne deduce l'intenzione degli appellanti di supplire, con la produzione di nuovi documenti e l'esposizione di una serie di considerazioni puntuali, al rimprovero pretorile in merito alla lacuna probatoria loro imputata. Sennonché tale produzione di nuovi documenti con l'appello non è ammissibile, difettando i requisiti posti dall'art. 317 CPC. La documentazione prodotta non ha alcun carattere di novità, trattandosi in gran parte di documenti datati e per loro natura evidentemente già noti agli appellanti prima del giudizio pretorile. Sono essi stessi a sostanzialmente riconoscere di non aver prodotto dinanzi al primo giudice la documentazione in questione poiché convinti, erroneamente, che questa fosse superflua e ritenendo quindi che potesse bastare, a fondamento della loro richiesta, la validità della disdetta inoltrata e rimasta incontestata. Parimenti irricevibili sono le considerazioni esposte a commento dei fatti che si intendono dimostrare con la documentazione prodotta, poiché da un lato proposte per la prima volta, e quindi tardivamente, solo in questa sede e d'altro canto poiché formulate senza alcun riferimento alle tesi del giudizio pretorile impugnato con il quale neppure si confrontano, venendo così meno all'obbligo di motivazione ai sensi dell'art. 311 CPC.
4.Gli appellanti criticano quindi la decisione del Pretore aggiunto che ritengono ingiustificata e sproporzionata, contestando la fondatezza delle argomentazioni esposte dal conduttore a sostegno della richiesta di protrazione. La censura risulta irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 CPC) limitandosi ad affermare in termini apodittici la disponibilità di "appartamenti del comune di __________ della stessa metratura con pigioni in linea con quelle pagate dal Sig. AO 1" e a respingere le accuse che questi avrebbe rivolto loro in merito alle operazioni di messa in vendita del fondo.
5.Infine gli appellanti ritengono ingiusto che il Pretore aggiunto abbia tutelato interessi superficiali e capricciosi del conduttore, ovvero di una persona adulta che non avrebbe neppure potuto, o saputo, comprovare il reale bisogno di vivere nell'appartamento in questione, a fronte dell'urgenza loro e dei loro familiari a poterne disporre. Così come esposta la censura neppure sarebbe ricevibile poichè omette di confrontarsi compiutamente con la tesi pretorile. In ogni caso, essa non permetterebbe di sovvertire l'esito del giudizio impugnato. Il Pretore aggiunto non ha indicato espressamente i motivi per i quali il conduttore avrebbe bisogno di prolungare il contratto, considerando sostanzialmente implicito un simile interesse sulla base delle asserite e prevedibili difficoltà a reperire un oggetto sostitutivo confacente entro il periodo disponibile fino alla conclusione del contratto. A fronte della mancata dimostrazione delle esigenze della parte locatrice il Pretore aggiunto ha ritenuto di poter comunque operare una ponderazione dei contrapposti interessi, considerando preminente quello del conduttore. Con tale valutazione gli appellanti neppure si confrontano, omettendo quindi di censurare puntualmente la conclusione del Pretore aggiunto che gode di un ampio margine d'apprezzamento delle circostanze.
6.La richiesta del conduttore appellato di protrazione della locazione di tre anni non è a sua volta ricevibile poiché formulata, in modo irrito e senza adeguata motivazione, con la risposta di appello, con una domanda alla quale non può essere riconosciuta la qualità di appello incidentale ai sensi dell'art. 313 CPC. Oltretutto, avendo il Pretore aggiunto accolto integralmente la domanda di protrazione di almeno due anni formulata dall’attore, una simile estensione della domanda in appello sarebbe in ogni caso inammissibile.
7.In definitiva, nella misura in cui è ricevibile, l'appello va respinto. Le spese processuali sono poste a carico degli appellanti in solido. L'appellato non ha formulato richiesta alcuna di indennità. Il valore di causa determinante ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è fissato in fr. 25'200.-, pari all'ammontare complessivo dei canoni di locazione per la durata della protrazione richiesta, così come calcolato dal Pretore aggiunto.
Per i quali motivi,
richiamata la LTG,
decide:
1. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 29 settembre 2012 di AP 1 e AP 2 è respinto.
2. Le spese di procedura di complessivi fr. 200.- sono poste a carico degli appellanti in solido.
3. Notificazione:
- - -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).