Incarto n. 12.2011.42
Lugano 23 maggio 2011/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2011.24 (tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 2 febbraio 2011 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 rappr. da RA 2
chiedente lo sfratto immediato della convenuta dai locali commerciali occupati nell’Ospedale regionale di Lugano, sede Italiano;
domanda alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore ha dichiarato irricevibile il 22 febbraio 2011;
appellante la parte istante, che con appello 4 marzo 2011 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza e di pronunciare lo sfratto immediato della convenuta, sotto comminatoria dell’azione penale, con protesta di spese e ripetibili;
mentre la parte convenuta chiede la conferma del giudizio pretorile;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
considerato
in fatto e in diritto
1. Con contratto di locazione 23 maggio 2008 AP 1, ha dato in locazione a AO 1 una superficie di 62 m2 adibita a caffetteria, completamente arredata, un locale di 8m2 per il deposito delle merci e una terrazza di 60m2. Il contratto è stato stipulato per cinque anni, dal 1° marzo 2008 al 28 febbraio 2013, con disdetta possibile da tale data mediante preavviso di sei mesi e un rinnovo tacito di due anni in due anni, con un canone di locazione calcolato in base a un importo minimo annuo di fr. 20'400.- oltre al 5% della cifra d’affari annuale netta, pagabile in rate trimestrali anticipate di fr. 5'100.- e un conguaglio a fine anno (doc. A). Il 12 novembre 2010 il legale del locatore ha intimato alla conduttrice di pagare entro 30 giorni dalla ricezione l’importo di fr. 15'300.- pari alle tre rate trimestrali impagate del 2010, con l’avvertenza che in caso di mancato pagamento il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO (doc. B). Il termine è decorso infruttuoso e il locatore ha disdetto il contratto di locazione per il 31 gennaio 2011, mediante il modulo ufficiale (doc. C). Il 19 gennaio 2011 la conduttrice, tramite il proprio legale, si è rivolta all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-est, contestando cautelativamente la disdetta, a suo dire contraria agli art. 271 ss. CO (doc. E). In seguito il 3 febbraio 2011 il legale della conduttrice ha versato all’Ufficio di conciliazione l’importo di fr. 15'300.- (doc. 2) e il 16 febbraio 2011 l’importo di fr. 5'100.- (doc. 4, 1).
2. Il locatore si è rivolto il 2 febbraio 2011 al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo “lo sfratto immediato” della conduttrice dai locali da essa occupati mediante la procedura di tutela dei casi manifesti. Il Pretore, sentite le parti all’udienza del 16 febbraio 2011, non è entrato nel merito dell’istanza con decisione 22 febbraio 2011, ritenendo non chiara la situazione giuridica, vista la contestazione della disdetta straordinaria.
3. Con appello 4 marzo 2011 il locatore chiede che in riforma della decisione impugnata l’istanza sia accolta e sia deciso lo “sfratto immediato” della conduttrice dai locali da essa occupati, con la comminatoria dell’azione penale e l’intervento della forza pubblica, protestate spese e ripetibili. Nella risposta del 4 aprile 2011 la conduttrice propone la conferma del giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili. All’udienza del 18 aprile 2011 davanti alla presidente di questa Camera la conduttrice ha precisato di aver versato all’Ufficio di conciliazione anche la pigione del secondo trimestre 2011.
4. Nella fattispecie l’appello è ricevibile, visto che il valore litigioso ammonta a fr. 61'200.- (decisione impugnata, pag. 2).
5. Il Pretore non è entrato nel merito dell’istanza perché ha ritenuto che non era data in concreto la condizione della situazione giuridica chiara, la conduttrice avendo contestato la disdetta straordinaria notificatale dal locatore. L’appellante contesta tale conclusione e ritiene che la fattispecie è liquida, poiché la disdetta straordinaria era valida, la conduttrice non avendo pagato gli arretrati del canone di locazione nel termine impartito con la diffida 12 novembre 2010 e avendo contestato la disdetta con motivazioni “fantasiose” e “prive di fondamento” (appello pag. 6). Dal canto suo la conduttrice adduce nella sua risposta diversi problemi sorti nel corso della locazione, quali le difficoltà di comunicazione con il locatore, la politica dei prezzi stabiliti dalla direzione dell’ospedale e altri e sostiene che la situazione non è chiara, in particolare dopo la chiusura della terrazza, avvenuta il 7 marzo 2011.
6. Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260). Nella fattispecie il locatore ha motivato la disdetta straordinaria del contratto di locazione per il 31 gennaio 2011 (doc. C) con la mora della conduttrice, che non aveva pagato l’importo di fr. 15'300.-, pari a tre canoni trimestrali, nel termine fissatole il 12 novembre 2010, e ha chiesto l’espulsione della conduttrice dai locali di sua proprietà (impropriamente denominata istanza di sfratto) con la procedura sommaria a tutela dei casi manifesti. In questa procedura, retta dall’art. 257 CPC, il giudice statuisce con una decisione di merito nella quale esamina a titolo pregiudiziale la validità della disdetta (Hohl, op. cit., n. 1442, 1448). La tutela giurisdizionale dei casi manifesti è proponibile a condizione che i fatti siano incontestati o immediatamente comprovati e la situazione giuridica sia chiara (art. 257 cpv. 1 lit. a e b CPC). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).
7. In questa sede si tratta di stabilire se il Pretore poteva rifiutare di entrare nel merito dell’istanza ai sensi dell’art. 257 cpv. 3 CPC o se invece doveva deciderla. I fatti della vertenza sono chiari e documentati agli atti (doc. A, B, C, E, 4). Nessuna delle parti contesta che il termine di pagamento impartito con la diffida 12 novembre 2010 è scaduto infruttuoso e che la conduttrice ha versato i canoni di locazione arretrati all’Ufficio di conciliazione nel febbraio 2011. Risulta altresì dagli atti che la chiusura della terrazza, di cui si prevale la conduttrice per depositare il canone di locazione presso l’Ufficio di conciliazione, ha avuto luogo nel marzo 2011, vale a dire dopo la scadenza del termine per il pagamento degli arretrati e della disdetta (doc. 1, 2, 4). La prima condizione posta dall’art. 257 cpv. 1 lit. a CPC è pertanto adempiuta.
8. Il giudice di prima istanza chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione, esaminando se la contestazione sollevata dalla conduttrice sia verosimile o se essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724; Hohl, op. cit., n. 1446 pag. 262, n. 1452 ss. pag. 263). Nella fattispecie, contrariamente a quanto reputa il Pretore, anche la situazione giuridica è limpida e liquida. Il locatore ha notificato la disdetta ai sensi dell’art. 257d CO per mora della conduttrice. Agli atti esso ha prodotto la diffida di pagamento del 12 novembre 2010 (doc. B) e la disdetta del contratto su modulo ufficiale (doc. C). La conduttrice ha contestato “a titolo cautelativo” la validità della disdetta davanti al competente Ufficio di conciliazione, adducendo le seguenti motivazioni: “il locatore non è riuscito a coordinarsi per tenere conto delle esperienze fatte, ha negato di ridiscutere i prezzi applicati e in particolare quelli di favore per il personale, ha evitato di coinvolgere il conduttore in una modalità organizzativa atta a sviluppare la caffetteria quale elemento di aggrezione e incontro utile alla gestione sociale dell’Ospedale __________ e dei suoi fruitori” e chiedendo in via subordinata una proroga del contratto per sei anni (doc. E). Tali contestazioni, riprese anche nella risposta all’appello (pag. 2-3) sono palesemente del tutto estranee alla questione della disdetta per mora. Ancora in questa sede la conduttrice ha lamentato incomprensioni sulla politica dei prezzi e difetti sorti dopo la disdetta per mora (risposta pag. 2-3), sostenendo che la situazione organizzativa del locatore non è chiara. Se non che, a dover essere chiara è la situazione giuridica, sulla quale non vi sono dubbi. Il deposito dei canoni di locazione arretrati all’Ufficio di conciliazione è avvenuto nel febbraio 2011, dopo la disdetta (doc. 1, 2, 4), e la conduttrice non può prevalersene per contestare la propria mora, indubbia. Anche la chiusura della terrazza per un cantiere apertosi nel marzo 2011 è irrilevante, trattandosi di un fatto posteriore alla disdetta del contratto per mora. Non possono quindi esservi dubbi sulla validità della disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 31 gennaio 2011 in seguito alla mora della conduttrice, conforme alle condizioni poste dall’art. 257d CO. Né in simili circostanze può entrare in discussione una qualsiasi proroga del contratto di locazione, esclusa per legge in caso di mora del conduttore, ai sensi dell’art. 272a cpv. 1 lit. a CO. Si deve quindi concludere che la disdetta per il 31 gennaio 2011 è valida e che la conduttrice non ha riconsegnato i locali alla scadenza del contratto, ciò che giustifica l’accoglimento dell’istanza 2 febbraio 2011, in presenza di fatti chiari e di una situazione giuridica altrettanto chiara. L’appello è pertanto fondato e deve essere accolto, con l’adozione delle misure di esecuzione diretta chieste dall’appellante (art. 236 cpv. 3 CPC), in particolare della comminatoria penale e delle misure coercitive per lo sgombero del fondo, con l’aiuto dell’autorità competente (art. 343 cpv. 1 e 3 CPC).
9. Le spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) sono a carico della conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Oltre alle spese processuali, essa rifonderà all’appellante un’adeguata indennità per spese ripetibili (art. 95 CPC). Nella commisurazione della tassa di giustizia di appello si è tenuto conto del valore litigioso di fr. 61'200.- accertato dal Pretore e dei valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13).
decide:
I. L’appello 4 marzo 2011 di AP 1, è accolto.
La decisione 22 febbraio 2011 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, (SE.2011.24) è così riformata:
1. L’istanza 2 febbraio 2011 è accolta e di conseguenza è ordinata l’espulsione immediata di AO 1, __________, di suoi responsabili o persone a cui essa ha autorizzato o concesso l’uso, da tutti i locali (superficie per caffetteria, deposito merci, terrazza e ogni altro) da essa occupati presso O__________, sede I__________, in via __________ a __________.
2. L’ordine di sgombero dal fondo è impartito con la comminatoria dell’azione penale per disobbedienza a decisione dell’autorità ai sensi dell’art. 292 CP che recita “chiunque non ottempera a una decisione a lui intimata da un’autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa”.
3. È fatto ordine a ogni usciere o a ogni agente della forza pubblica di aiutare nell’esecuzione dello sgombero a richiesta del locatore.
4. La tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 50.-, anticipati dall’istante, sono poste a carico della convenuta, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere all’istante fr. 300.- per spese ripetibili.
II. Le spese processuali di appello in complessivi fr. 500.- (tassa di giustizia fr. 400.-, spese fr. 100.-), anticipate dall’appellante, sono poste a carico della conduttrice, che rifonderà all’appellante un’indennità di fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.
III. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF). Il ricorso non ha di regola effetto sospensivo (art. 103 cpv. 1 LTF).