Incarto n. 12.2009.194
Lugano 19 luglio 2010/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2002.68 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord - promossa con petizione 10 giugno 2002 da
AP 1 rappr. da PA 2
contro
AO 1 rappr. da PA 1
con cui l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 564'000.oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Mendrisio;
domanda avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 30 settembre 2009 ha parzialmente accolto, condannando il convenuto al pagamento di fr. 5'000.- più interessi;
appellante l'attore con atto di appello 29 ottobre 2009, con cui, previa concessione dell’assistenza giudiziaria, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con osservazioni 23 novembre 2009, corredate di una domanda di prestazione di cauzione processuale, postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
rilevato che l’attore con osservazioni 4 dicembre 2009 si è opposto all’istanza di prestazione di cauzione, protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. Con contratto 25 febbraio 1994 (doc. 2) AO 1 ha dato in locazione a B__________ __________ 4 locali oltre a cucina e servizi, adibiti ad uso commerciale (bar), siti in __________ a __________, dietro il pagamento di una pigione mensile di fr. 3'000.-. Il 4 ottobre 1994 la conduttrice è stata autorizzata ad apportare cambiamenti e migliorie al bar, al fine di trasformarlo in un locale notturno (doc. 36 A inc. rich. V°).
Il contratto è quindi stato disdetto il 5 dicembre 2000, sia a seguito della mora della conduttrice, sia in quanto il fatto che l’esercizio pubblico era stato chiuso dalla Magistratura per reati legati alla prostituzione costituiva un motivo grave (doc. R).
2. Agli atti è stato versato un ulteriore contratto di locazione (doc. B), datato 23 marzo 1994, in base al quale AO 1 avrebbe dato in locazione ad AP 1, marito di B__________ __________, l’intero stabile di __________, dietro il pagamento di una pigione mensile di fr. 3'500.-. Questo secondo contratto prevedeva ai suoi punti 6 e 24, ritenuti falsi da AO 1 (al pari dell’estensione del contratto di locazione a tutto lo stabile e non invece solo alle camere e all’appartamento ai piani superiori), il versamento di un deposito di garanzia di fr. 121'000.- “per opzione”, rispettivamente che “il contratto avrà una durata di cinque anni. Affitto versato sarà di 3'500.- (tremilacinquecento franchi) per tutto stabile più parcheggi mensilmente. Inoltre verranno versati 3'000.- (tremila franchi) mensilmente per opzione dell’acquisto dello stabile. Alla scadenza dei cinque anni dovrà essere versato il totale della somma mancante (al prezzo di mercato che verrà stabilito alla scadenza). In caso di mancato pagamento (affitto o della opzione) per un periodo di tre mesi, il contratto verrà automaticamente annullato, e in questo caso tutti soldi versati per acquisto (opzione 121'000.- più totale versato mensilmente di tremila 3'000.-) verranno versati a AP 1 indietro. Il sig. AP 1 si impegna da modificare e ammobiliare stabile, a sue spese, ma se contratto si annulla primo di cinque anni gli sarà versata somma delle modifiche e mobilio del prezzo totale delle spese approvate per lo stabile”.
3. Con petizione 10 giugno 2002, avversata da AO 1, AP 1, che nel frattempo si era fatto cedere dalla moglie le eventuali pretese derivanti dal contratto di locazione del 25 febbraio 1994 (doc. P), lo ha convenuto innanzi alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord per ottenere la sua condanna al pagamento di fr. 564'000.- oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Mendrisio. Egli ha auspicato da una parte la restituzione dei fr. 364'000.- da lui nel frattempo versati quale acconto sul prezzo di vendita. Dall’altra ha preteso l’attribuzione di un’indennità di fr. 200'000.-, pari al valore attuale dei molteplici lavori di riparazione e di miglioria effettuati nell’ente locato.
4. Con sentenza 30 settembre 2009 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, condannando il convenuto al pagamento di fr. 5'000.- più interessi. Il giudice di prime cure ha innanzitutto ritenuto valido il contratto di locazione di cui al doc. B. Per quanto riguarda le pretese attoree, egli ha respinto quella relativa alla restituzione dell’acconto sul prezzo di vendita, ritenuta prescritta ai sensi dell’art. 67 CO (a seguito della sua nullità per vizio di forma), mentre ha accolto parzialmente, e meglio con riferimento alle sole spese autorizzate concernenti il ripristino della pista da ballo e per la posa dell’impianto acustico nel bar, quella relativa all’indennità ex art. 260a CO per i lavori di sistemazione e miglioria eseguiti nell’ente locato.
5. Con l’appello 29 ottobre 2009 che qui ci occupa l'attore, previa concessione dell’assistenza giudiziaria, chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione. Egli ritiene che la pretesa relativa alla restituzione dell’acconto sul prezzo di vendita, chiaramente di natura contrattuale, non sarebbe prescritta, soggiacendo al termine decennale di prescrizione degli art. 97 e 127 CO. Quanto a quella relativa all’indennità per i lavori di sistemazione e miglioria eseguiti nell’ente locato, la stessa doveva essere integralmente ammessa, dopo aver assunto le prove che il Pretore aveva ingiustificatamente rifiutato di esperire.
6. Con osservazioni 23 novembre 2009 il convenuto ha postulato la reiezione del gravame. Contestualmente a quell’allegato egli ha altresì chiesto che la controparte fosse tenuta a versare in questa sede una cauzione processuale di fr. 20'300.-, richiesta cui quest’ultima si è opposta con osservazioni 4 dicembre 2009.
7. La sentenza pretorile è stata intimata alle parti il 1° ottobre 2009. Secondo quanto dichiarato dallo stesso appellante (appello p. 2), egli ne sarebbe venuto in possesso il 9 ottobre seguente (in tal senso pure la busta di intimazione da lui versata agli atti), mentre il gravame è stato da lui pacificamente dato alla posta il 29 ottobre 2009. Alla luce di quanto precede, ritenuto che l’art. 411 cpv. 2 CPC prevede che in presenza di una controversia in materia di locazione di locali d’abitazione o commerciali - come si verifica nel caso di specie (cfr. II CCA 12 agosto 2005 inc. n. 12.2004.120, riguardante proprio questa vertenza) - il termine per la presentazione dei mezzi d’impugnazione (appello o ricorso per cassazione) è di 10 giorni, non sospesi dalle ferie (art. 412 cpv. 2 CPC), è evidente che il termine per l'inoltro dell'appello non è stato ossequiato, dal che la tardività del gravame.
L'appellante non potrebbe del resto prevalersi del fatto che avanti al Pretore le parti abbiano fatto capo alla procedura ordinaria piuttosto che applicare - come invece sarebbe stato il caso - la procedura speciale in materia di locazione di cui agli art. 404 e segg. CPC. La giurisprudenza ha in effetti già avuto modo di stabilire che l’eventuale irregolarità della procedura applicata in prima sede non comporta il protrarsi di tale irregolarità anche in sede di ricorso e che pertanto anche un appello presentato contro una decisione del Pretore in materia di locazione in una causa istruita - come nel caso concreto - con rito ordinario e non secondo la procedura speciale dev’essere proposto entro 10 giorni come all’art. 411 cpv. 2 CPC (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 10 seg. ad art. 308; II CCA 2 dicembre 1996 inc. n. 12.96.143, 7 marzo 2001 inc. n. 12.2000.196, 12 ottobre 2001 inc. n. 12.2001.3, 11 dicembre 2006 inc. n. 12.2005.193, 6 maggio 2008 inc. n. 12.2007.129).
8. L’appello deve di conseguenza essere dichiarato irricevibile siccome tardivo, senza che sia possibile vagliarne il merito.
Gli oneri processuali, calcolati sulla base di un valore litigioso di fr. 559'000.-, seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che non si assegnano ripetibili all’appellato, le cui osservazioni, inoltrate il 23 novembre 2009 a fronte della ricezione dell'appello da parte sua già il precedente 6 novembre (osservazioni p. 2), sono a loro volta tardive (art. 411 cpv. 2 CPC).
9. In assenza della probabilità di esito favorevole dell’appello - come detto - irricevibile siccome tardivo, la domanda dell’appellante volta all’ammissione del beneficio dell’assistenza giudiziaria in questa sede deve senz’altro essere respinta (art. 14 cpv. 1 lett. a Lag).
10. Quanto alla domanda dell’appellato di obbligare l’appellante a versare in questa sede una cauzione processuale, la stessa deve pure essere dichiarata irricevibile siccome tardiva, la legge imponendo che una tale richiesta possa al più tardi essere inoltrata con le osservazioni all’appello (art. 316 CPC), sempre che - beninteso - queste ultime siano state presentate tempestivamente. All’appellante, che ha per contro presentato tempestive osservazioni all’istanza di cauzione, da lui ricevuta il 2 dicembre 2009, va riconosciuta un’equa indennità per ripetibili con riferimento a tale istanza.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
decreta:
I. L’istanza di cauzione processuale 23 novembre 2009 di AO 1 è irricevibile.
II. Gli oneri processuali di complessivi fr. 250.- (tassa di giustizia di fr. 200.- e spese di fr. 50.-) sono a carico dell’istante, che rifonderà alla controparte fr. 200.- per ripetibili.
dichiara e pronuncia:
III. L’appello 29 ottobre 2009 di AP 1 è irricevibile.
IV. L’istanza di ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria per la procedura di appello presentata da AP 1 è respinta.
V. Gli oneri processuali di complessivi fr. 2’600.- (tassa di giustizia di fr. 2’500.- e spese di fr. 100.-) sono a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
VI. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre, o che pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).