Incarto n. 12.2008.246
Lugano 16 ottobre 2009/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Emanuela Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.1375 (sfratto) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 27 ottobre 2008 da
AP 1 rappr. da: RA 1
contro
AO 1
con cui l’istante ha chiesto lo sfratto immediato del convenuto, domanda alla quale quest’ultimo si è opposto che il Pretore con sentenza 17 novembre 2008 ha respinto;
appellante l’istante, la quale con appello 28 novembre 2008 chiede la riforma del querelato giudizio e l’accoglimento dell’istanza di sfratto immediato, protestando tasse, spese e ripetibili;
mentre l’appellato non ha presentato osservazioni.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. AO 1 conduce in locazione dal 1° dicembre 1997 un appartamento di 3 ½ locali al secondo piano dello stabile denominato __________ sito in via __________ a __________, nel quale abita con la moglie __________ (inc. n. DI.2008.1376 della medesima Pretura, cfr. inc. 12.2008.247 del 13 febbraio 2009). Il contratto prevede una pigione mensile di fr. 1'300.- e un acconto spese di fr. 80.- (doc. A). L’amministrazione dello stabile ha diffidato il 29 maggio 2008 il conduttore a versare i canoni di locazione impagati in fr. 5'720.- entro trenta giorni, con la comminatoria che trascorso infruttuoso tale termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. B). La diffida è stata inviata separatamente anche alla moglie del conduttore (inc. n. DI.2008.1376 della medesima Pretura, cfr. inc. 12.2008.247 del 13 febbraio 2009). Non avendo il conduttore versato quanto richiesto nel termine impartito, il locatore ha notificato il 28 luglio 2008 su modulo ufficiale la disdetta del contratto di locazione per il 30 settembre 2008 (doc. C). Anche la disdetta è stata notificata separatamente alla moglie del conduttore.
B. L’amministrazione dello stabile, agendo in rappresentanza del proprietario, ha inoltrato il 27 ottobre 2008 istanza di sfratto alla Pretura del Distretto di Lugano, non avendo il conduttore riconsegnato l’appartamento locato, convenendo in causa il conduttore (inc. DI.2008.1375) e la moglie (DI.2008.1376). Statuendo il 17 novembre 2008, il Pretore ha respinto l’istanza di sfratto per la mancanza di una valida diffida ai sensi dell’art. 257d CO.
C. La parte istante è insorta il 28 novembre 2008 contro il giudizio pretorile, chiedendone l’annullamento e il rinvio al Pretore per l’emanazione di un nuovo giudizio che accolga l’istanza di sfratto. L’appellato non ha presentato osservazioni all’appello.
e considerato
in diritto: 1. Il Pretore ha respinto l’istanza di sfratto poiché ha reputato che la disdetta 28 luglio 2008 non fosse stata preceduta da una valida diffida ai sensi dell’art. 257d CO. In particolare l’istante, diffidando genericamente il convenuto al pagamento dell’importo di fr. 5'720.-, non ha adempiuto alla condizione dell’art. 257d CO secondo cui una diffida deve essere precisa e dettagliata per consentire al conduttore di verificare compiutamente quanto richiesto. Secondo il Pretore la diffida avrebbe dovuto indicare esattamente quali erano le pigioni rimaste impagate, con i relativi mesi di riferimento e i rispettivi importi scaduti.
2. L’appellante rimprovera al Pretore di aver adottato un eccessivo e ingiustificato formalismo e sostiene che il senso di imporre al locatore di rendere chiaro e preciso il credito da lui vantato sia quello di permettere al conduttore di poter verificare l’esattezza dell’importo e della richiesta. Nella fattispecie, l’appellante adduce che il convenuto poteva verificare l’esattezza dell’importo scoperto comunicato con la diffida 29 maggio 2008. Infatti, questi era perfettamente a conoscenza dell’ammontare esatto del canone di locazione sia per l’appartamento (fr. 1'380.- mensili) che per il parcheggio (fr. 60.- mensili), ammontare che non è mai stato modificato dopo la stipulazione del contratto nel 1997, rispettivamente nel 2000. Inoltre, avendo dal luglio 2007 effettuato unicamente due versamenti forfettari, era facile risalire con precisione ai mesi in arretrato pur senza specificazione da parte del locatore.
3. Giusta l’art. 257d cpv. 1 CO se una volta consegnato l’oggetto il conduttore è in ritardo con il pagamento della pigione, il locatore può inviargli una diffida di pagamento scritta, in cui fissa un termine per il versamento di quanto dovuto. Questo termine deve essere di almeno trenta giorni nel caso di locali d’abitazione o commerciali. Nella comminatoria il locatore deve chiaramente menzionare sia l’invito a pagare gli arretrati, pena la disdetta straordinaria per mora del conduttore, sia la somma scoperta. Il Tribunale federale ha a questo proposito stabilito che l’importo non deve necessariamente essere indicato in franchi, ma è sufficiente che il conduttore possa inequivocabilmente definire quali canoni di locazione debbano venire pagati entro il termine assegnato (DTF del 14 giugno 2000 in MRA 2/2001, pag. 47 e ss., DTF del 7 aprile 1999 in MRA 1/2000, pag. 242 e ss.; Lachat D., Le bail à loyer, Lausanne, 2008, pag. 666; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3a. ed. 2008, n. 26 ad art. 257d CO; Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4a ed., 2009, n. 2393).
4. Nella fattispecie l’amministrazione dello stabile ha chiaramente indicato nella diffida l’importo rimasto scoperto (doc. B) in fr. 5'720.-. Si tratta quindi di stabilire, sulla base dei documenti agli atti, se il fatto di non avere indicato i mesi del calendario a cui si riferiva l’arretrato di fr. 5'720.impediva al conduttore di comprendere con precisione e chiarezza l’entità del suo debito nei confronti del locatore, come ammesso dal Pretore. Occorre rilevare che ai fini del giudizio sono decisivi solo i documenti prodotti davanti al Pretore (doc. A a D) mentre vanno stralciati dagli atti di appello i nuovi documenti prodotti in questa sede (doc. A a O). Infatti l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC, valido anche nelle procedure per le controversie in materia di locazione, vieta la produzione di nuovi documenti in appello. Allo stesso modo non possono essere considerate le allegazioni dell’appellante che sono nuove rispetto a quanto fatto valere davanti al Pretore. Nell’istanza di sfratto del 27 ottobre 2008 l’istante si è limitato a chiedere lo sfratto immediato, sulla scorta di quattro documenti (A a D, contratto, diffida, disdetta ed estratto del registro fondiario). Alla discussione del 14 novembre 2008, l’istante ha confermato la domanda di sfratto senza nulla aggiungere. Ne deriva che le spiegazioni diffusamente esposte nel ricorso (recte: appello) del 28 novembre 2008 in merito alle ripetute diffide di pagamento non possono essere considerate per questo giudizio. A ogni modo, la diffida doc. B indica l’ammontare degli arretrati in fr. 5'720.- e il convenuto, comparso all’udienza del 14 novembre 2008, non ha contestato tale cifra né il fatto che non l’aveva pagata. Non si vede quindi dove sarebbe la genericità ravvisata dal Pretore nella diffida di pagamento che indica in franchi e in centesimi gli arretrati dovuti dal conduttore e rispetta quindi i requisiti imposti dall’art. 257d CO. La disdetta pronunciata il 28 luglio 2008 è quindi stata preceduta da una valida diffida ed è quindi a sua volta valida.
5. Le censure dell’appellante sono quindi fondate. Dal profilo formale, tuttavia, l’istante ha chiesto nel suo gravame di annullare il decreto del Pretore e di rinviare a quest’ultimo l’incarto per nuovo giudizio ai sensi dei considerandi. Ora, la parte può chiedere l’annullamento della sentenza e il rinvio della causa al Pretore per un nuovo giudizio nel caso in cui, in suo pregiudizio, siano stati fatti degli atti nulli o le sia stata ingiustamente negata una restituzione in intero (art. 326 CPC). L’appellante non ha fatto valere nessuno dei suddetti motivi, né se ne ravvisano nella fattispecie. Ci si potrebbe quindi chiedere se la domanda dell’appellante non sia improponibile, visto che l’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC richiede di indicare le domande di giudizio. Dal tenore dell’appello, nondimeno, risulta che l’istante intende ottenere la pronuncia dello sfratto in accoglimento della sua istanza 27 ottobre 2008. Sarebbe dunque un formalismo eccessivo ritenere inammissibile l’appello solo sulla base delle domande di giudizio. Ne deriva che l’appello deve essere accolto e il decreto impugnato riformato.
6. Gli oneri del presente giudizio seguono la soccombenza e sono quindi a carico della parte appellata (art. 148 cpv. 1 CPC). Il valore di causa, trattandosi di uno sfratto, ammonta a fr. 8'280.-, pari al canone di locazione fino alla scadenza ordinaria del contratto di locazione (doc. A, marzo 2009).
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC, la LTG e il Regolamento sulla fissazione delle ripetibili,
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 28 novembre 2008 è accolto, e il decreto 17 novembre 2008 è riformato come segue:
1. L’istanza di sfratto è accolta.
2. La tassa di giustizia e le spese per complessivi Fr. 100.- sono a carico del convenuto, con l’obbligo di rifondere alla parte istante Fr. 50.- a titolo d’indennità.
II. Le spese della procedura d’appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.b) spese fr. 50.fr. 150.già anticipate dall’appellante, sono poste a carico della parte appellata, con l’obbligo di rifondere all’appellante fr. 400.- per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).