Incarto n. 12.2008.211
Lugano 26 maggio 2009/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.303 (sfratto) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 15 ottobre 2008 da
AP 1 AP 2 entrambi rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1
volta a ottenere lo sfratto della convenuta dall’appartamento al piano terreno da lei occupato in __________, via __________, fondo n. __________ RD __________, di loro proprietà, domanda alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore, con decreto 21 novembre 2008, ha respinto;
appellanti gli istanti con appello 3 dicembre 2008, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta non ha presentato osservazioni;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: A. AP 1 e la moglie AP 2 sono comproprietari in ragione di ½ ciascuno del fondo n. __________ RFD __________, su cui sorge una casa d’abitazione composta di tre appartamenti. AO 1, zia di AP 1, vive nell’appartamento al piano terreno, __________, madre di __________, vive in quello al primo piano e i comproprietari nell’appartamento al terzo piano. __________ è titolare di un diritto di abitazione vita natural durante a carico del fondo n. __________ RFD __________ (doc. A, estratto del Registro fondiario). AO 1 era titolare di un diritto di abitazione su 4 locali, di cui 2 al piano terreno e due al primo piano, nella casa situata al fondo n. __________ RFP __________ (doc. 2). AP 1 e AP 2, per il tramite della __________ __________, hanno assegnato a AO 1 un termine scadente il 30 settembre 2008 per liberare l’appartamento da lei occupato. Di fronte alla mancata riconsegna dei locali, essi hanno promosso il 15 ottobre 2008 istanza di sfratto alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
B. Gli istanti hanno fondato la richiesta di sfratto sul cessato contratto di comodato in forza del quale la zia di AP 1 occupava a titolo gratuito i locali. All’udienza del 5 novembre 2008 gli istanti hanno confermato la loro domanda di sfratto, precisando che la convenuta occupava i locali grazie a un contratto di comodato e che il fondo non era gravato da alcun diritto di abitazione oltre a quello in favore di __________. La convenuta, dal canto suo, ha sostenuto di abitare nell’appartamento da 36 anni e ha prodotto una convenzione del 1961 mediante la quale il fratello __________ le accordava un diritto di abitazione su 4 locali nello stabile sito sul fondo n. __________ RFP __________ (doc. 2). Le proposte transattive formulate dal Pretore in udienza non sono state accettate dalle parti istanti. Statuendo il 21 novembre 2008, il Pretore ha respinto l’istanza e ha posto la tassa di giustizia di fr. 100.- a carico degli istanti.
C. AP 1 e AP 2 sono insorti contro il giudizio pretorile con un appello del 3 dicembre 2008, nel quale chiedono che in riforma del decreto impugnato l’istanza di sfratto sia accolta, con protesta di spese e ripetibili. La convenuta non ha presentato osservazioni all’appello.
e considerato
in diritto: 1. Giusta l’art. 506 CPC nei casi di cessata locazione o affitto, per qualsiasi motivo, o di comodato, non avvenendo la riconsegna della cosa locata, affittata o data in comodato, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al Pretore con istanza motivata.
2. Nella fattispecie il Pretore ha accertato che la convenuta occupava l’appartamento al piano terreno in virtù di un diritto di abitazione contrattuale sorto in modo tacito e non di un comodato tacito e ha di conseguenza respinto l’istanza di sfratto, in mancanza di una delle condizioni essenziali poste dall’art. 506 CPC. Secondo il primo giudice gli istanti conoscevano la situazione della zia e quando hanno acquistato nel 1996 la proprietà del fondo hanno concluso con lei un diritto di abitazione contrattuale in forma tacita, per il solo fatto di accettare la sua occupazione dell’appartamento al piano terreno. Da qui la reiezione dell’istanza di sfratto.
3. Gli appellanti rimproverano al Pretore di aver erroneamente qualificato il rapporto giuridico esistente con la convenuta. Essi rilevano che il diritto di abitazione su un fondo necessita la forma autentica e che la sua iscrizione a registro fondiario ha effetto costitutivo. In assenza di una qualsivoglia iscrizione a registro fondiario, l’asserito diritto di abitazione non esiste, mentre invece è dato un contratto di comodato, sorto per atti concludenti con la tacita accettazione da parte dei proprietari dell’occupazione dell’appartamento al piano terreno. Il contratto di comodato è stato disdetto per il 30 settembre 2008, sicché il Pretore doveva pronunciare lo sfratto, senza esaminare se i progetti di riattazione dello stabile fossero imminenti.
4. Nella fattispecie a carico del fondo n. __________ RFD __________, comproprietà degli appellanti, è iscritto solo un diritto di abitazione vita natural durante in favore di __________ (doc. A), madre di uno di loro. È altresì pacifico che la convenuta occupa da 36 anni l’appartamento al piano terreno dello stabile, dove si era trasferita quando ne era ancora proprietario il di lei fratello. Costui ha donato nel 1996 l’immobile al proprio figlio __________, riservando per sé e per la moglie un diritto di abitazione vita natural durante sull’appartamento al primo piano composto di cucina, sala, doccia, bagno, tre camere, con la possibilità di ospitare la sorella nei locali gravati dal diritto di abitazione (doc. D, clausole 5.1 e 5.2). A sua volta il figlio ha donato ½ del fondo alla moglie __________ (doc. D). I nuovi proprietari hanno tollerato la permanenza nell’appartamento al piano terreno della convenuta fino al 2008. Si tratta quindi di accertare a quale titolo la convenuta abbia occupato i locali, per i quali non ha mai versato un corrispettivo.
5. A Registro fondiario non è iscritto alcun diritto di abitazione in favore della convenuta a carico del fondo n. __________ RFD__________ (doc. A). Il Pretore ha escluso il trasferimento del diritto di abitazione concordato in favore della convenuta a carico della particella n. __________ RFP __________ sul fondo n. __________ RFD, stante la buona fede dei nuovi proprietari. Ha invece ammesso l’esistenza di un diritto di abitazione contrattuale per atti concludenti sorto fra questi ultimi e la convenuta. A torto. Il diritto di abitazione richiede per la sua costituzione l’iscrizione nel registro fondiario (art. 776 cpv. 3 e 746 cpv. 2 CC). Il titolo d’acquisto per l’iscrizione può essere un contratto, che richiede la forma autentica, riservato il caso del contratto di divisione ereditaria (Mooser, Basler Kommentar ZGB-II, 3a ed., n. 21 ad art. 776) o una disposizione per causa di morte (Steinauer, Les droits réels, Tome II, 2a ed., n. 2504 pag. 53). La costituzione di un diritto di abitazione per contratto non può dunque prescindere dall’esigenza della forma autentica o dell’esistenza di un contratto di divisione, ciò che non avviene nella fattispecie. La convenuta non può pertanto prevalersi di un simile diritto. Un diritto di abitazione non può del resto essere sorto “per il silenzio dei proprietari e … per la loro esitante impostazione giuridica”, come ritiene il Pretore.
6. La convenuta vive nell’appartamento al piano terreno da 36 anni e non ha mai versato alcun corrispettivo per l’occupazione dell’appartamento. Esclusa quindi l’esistenza di un contratto di locazione, rimane da esaminare se tra le parti sia sorto, per atti concludenti e in forma tacita, un contratto di comodato. Il Pretore lo ha escluso per il motivo che non vi è mai stato accordo tra le parti, nemmeno tacito, per mancanza di un’offerta accettata dalla convenuta. Se non che, il contratto per atti concludenti si caratterizza proprio per l’assenza di offerta e accettazione esplicite. Gli istanti sono diventati proprietari dell’immobile nel 1996 e hanno tollerato la permanenza della convenuta nell’appartamento al piano terreno, senza chiederle un corrispettivo per tale uso. In tal modo essi hanno manifestato la loro intenzione di lasciarle la disponibilità a titolo gratuito dell’appartamento litigioso. La convenuta ha accettato tale disponibilità per atti concludenti, rimanendo nell’appartamento anche dopo il passaggio di proprietà. Si può quindi ritenere che vi sia stata la conclusione di un contratto per atti concludenti, i proprietari avendo lasciato gratuitamente l’uso dell’appartamento alla convenuta, che lo ha occupato. Tale contratto può essere qualificato solo come comodato. Ora, se l’uso per il quale la cosa fu concessa non è determinato, il comodante può chiederne la restituzione a suo gradimento, giusta l’art. 310 CO. Non è quindi necessario, contrariamente a quanto sembra ritenere il Pretore, che il comodante giustifichi il proprio bisogno per chiedere la restituzione della cosa. Al comodato di abitazioni, infatti, non sono applicabili per analogia le norme sul contratto di locazione (Schärer/ Maurenbrecher, Basler Kommentar, OR-I, 3a ed. n. 2 ad art. 310). Nel caso concreto, i comodanti hanno chiesto la restituzione dell’appartamento nell’aprile 2008, fissando un termine al 30 settembre 2008 per la riconsegna (doc. B, C). Nulla dall’incarto lascia supporre che tale termine non fosse adeguato, e nelle more della procedura d’appello la convenuta ha beneficiato di un ulteriore termine di 8 mesi. Sono di conseguenza adempiuti nella fattispecie i requisiti fondamentali di una domanda di sfratto, vale a dire l’esistenza di una valida disdetta del contratto di comodato e la mancata riconsegna del bene locato alla scadenza del contratto (art. 506 CPC).
7. L’appello si rivela di conseguenza fondato e deve essere accolto. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Gli appellanti hanno protestato spese e ripetibili di prima e di seconda istanza. Non hanno tuttavia indicato quale somma rivendicano a titolo di ripetibili di prima sede. Al riguardo la domanda, non cifrata, deve essere dichiarata irricevibile (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, m. 10-11 ad art. 309 CPC). Né le parti né il Pretore hanno stabilito quale sia il valore della vertenza. È a ogni modo in discussione l’uso di un appartamento di 4 locali, motivo per cui si può ritenere, equitativamente, che il valore sia di almeno fr. 10'000.-.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 3 dicembre 2008 è parzialmente accolto e di conseguenza il decreto 21 novembre 2008 è così riformato:
1. L’istanza 15 ottobre 2008 è accolta. È ordinato lo sfratto di AO 1 dall’appartamento da lei occupato in __________ in via __________ entro 10 giorni dall’emanazione del decreto di sfratto con la comminatoria dell’art. 292 CPC in caso di mancato rispetto.
2. Gli oneri processuali di complessivi fr. 100.- sono a carico della convenuta.
II. Le spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.b) spese fr. 50.-
Totale fr. 150.già anticipate dagli appellanti, sono poste a carico di __________.
III. Intimazione:
- -
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale. Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).