Incarto n. 12.2008.11
Lugano 6 agosto 2008/kc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2005.709 e DI.2005.710 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanze 1° giugno 2005 da
AP 1 AP 2 (tutti rappr. da RA 2 )
contro
AO 1 (rappr. dall’avv RA 1 )
con cui gli istanti hanno chiesto la riduzione di fr. 2'655.60 annui del canone di locazione relativo all’appartamento di sei locali al terzo piano dello stabile sito in via __________ __________ a __________ e l’accertamento della nullità della disdetta notificata il 7 luglio 2003 per la scadenza del 31 dicembre 2003, subordinatamente la protrazione del contratto per la durata di 4 anni;
domande alle quali si è opposta la parte convenuta e che il Pretore ha parzialmente accolto con sentenza 18 dicembre 2007, accertando la validità della disdetta, concedendo un protrazione della locazione della durata di 4 anni fino al 31 dicembre 2007, e infine riducendo il canone di locazione di fr. 1'756.45 annui;
appellante la parte istante con atto d’appello 4 gennaio 2008, mediante il quale chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accertare in via principale la nullità della disdetta 7 luglio 2003 e di riformare il dispositivo 3 riguardante la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili;
mentre con osservazioni 11 febbraio 2008 la parte convenuta postula la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: A. Mediante contratto 7/14 gennaio 1963 la AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 un appartamento di 6 locali più cucina, sala da bagno, doccia con WC, mansarda e cantina, sito al terzo piano dello stabile di via __________ __________, __________ (doc. B). Un nuovo contratto è stato concluso il 20 agosto 1997 tra la proprietaria e il conduttore e il canone di locazione annuo (doc. D) è stato fissato in fr. 20'400.– oltre acconto per le spese accessorie, con la possibilità di disdire il contratto per scadenze trimestrali, la prima volta il 30 giugno 2002 (doc. D). Il 9 ottobre 2002 la locatrice ha notificato la disdetta del contratto di locazione per il 30 giugno 2003 mediante modulo ufficiale inviato in un solo plico ai coniugi (doc. F inc. DI.2005.710). Il 31 ottobre 2002 la locatrice ha motivato la disdetta sostenendo che era sua intenzione ristrutturare lo stabile di via __________ __________, __________ (doc. L, inc. DI.2005.710). Il conduttore e la moglie hanno contestato la disdetta presso l’Ufficio di Conciliazione di Lugano-Castagnola il 6 novembre 2002, rilevando l’assenza di notifica separata ad entrambi i coniugi (cfr. inc. richiamato UC). L’8 novembre 2002 il conduttore e la moglie si sono rivolti al medesimo Ufficio di conciliazione per chiedere la riduzione del canone di locazione (inc. 220/02 UC). Nel corso dell’udienza di conciliazione del 16 dicembre 2002, indetta per la discussione di entrambe le istanze, le parti hanno concordato la sospensione delle procedure in vista di un accordo. La locatrice ha notificato ai coniugi AP 1 e AP 2 una nuova disdetta del contratto di locazione il 7 luglio 2003 per la scadenza del 31 dicembre 2003, mediante modulo ufficiale inviato separatamente a ogni coniuge (doc. H1 inc. DI.2005.710). Gli istanti hanno contestato la validità della nuova disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione. All’udienza del 15 settembre 2003 l’Ufficio di conciliazione ha riunito le tre procedure e ha constatato l’assenza di accordo delle parti. La locatrice ha esplicitamente ammesso la nullità della disdetta del 9 ottobre 2002, che ha ritirato (doc. H). Statuendo il 22 aprile 2005 l’Ufficio di conciliazione ha accertato la validità delle disdette 7 luglio 2003, ha concesso una proroga del contratto di locazione fino al 30 giugno 2005, ha stralciato dai ruoli la procedura di contestazione della prima disdetta, e infine ha rilevato che l’istanza di riduzione della pigione 8 novembre 2002 non era stata conciliata.
B. Con due separate istanze 1° giugno 2005 AP 1 e AP 2 si sono rivolti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo di ridurre il canone di locazione (DI.2005.709) e di accertare la nullità della disdetta 7 luglio 2003, subordinatamente di concedere una protrazione del contratto di locazione per la durata massima prevista dalla legge (DI.2005.710). All’udienza del 12 settembre 2005 la locatrice si è opposta alle domande. Al termine dell’istruttoria, le parti hanno confermato le rispettive prese di posizione al dibattimento finale del 31 maggio 2007, rimettendosi al contenuto delle loro conclusioni. Statuendo il 18 dicembre 2007, il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza di riduzione del canone di locazione, fissando in fr. 1'756.45 annui l’importo della riduzione, ha accertato la validità delle disdette 7 luglio 2003 e ha accordato una proroga della locazione per la durata massima di 4 anni, vale a dire fino al 31 dicembre 2007.
C. AP 1 e AP 2 sono insorti contro la sentenza di prima sede con un appello 4 gennaio 2008, con il quale chiedono, previa concessione dell’effetto sospensivo al gravame, la riforma del giudizio impugnato nel senso di annullare la disdetta 7 luglio 2003 e di porre tassa di giustizia e spese a carico della convenuta, tenuta a rifondere fr. 700.– agli istanti, subordinatamente di annullare il dispositivo n. 1 del giudizio impugnato e di ordinare l’assunzione di svariati testimoni. Con decreto 8 gennaio 2008 la presidente della Camera ha concesso all’appello effetto sospensivo. Nelle proprie osservazioni 11 febbraio 2008 l’appellata propone la reiezione del gravame e la conferma del giudizio pretorile.
Gli appellanti hanno chiesto il 14 maggio 2008 l’assunzione di nuove prove. L’appellata si è opposta alla domanda il 29 maggio 2008.
e considerato
in diritto: 1. Gli appellanti chiedono l’assunzione in appello delle audizioni testimoniali rifiutate dal Pretore, ai sensi dell’art. 322 lit. b CPC. Essi sostengono che la prova sarebbe essenziale al fine di meglio comprendere le vere intenzioni della proprietaria, che ha dato loro una disdetta a meri fini esplorativi senza avere concrete intenzioni di ristrutturazione. Se non che, come si vedrà in seguito, la prova richiesta è inutile ai fini del giudizio.
2. Con istanza del 14 maggio 2008, inoltre, gli appellanti postulano l’assunzione di nuove prove in appello, ai sensi dell’art. 322 lett. a e 88 lett. a CPC, segnatamente l’ispezione dei locali in via __________ __________ per constatare quali sono i lavori in corso, la locatrice avendo affisso in un locale a pianterreno i piani dei lavori da eseguire. In via subordinata chiedono l’esecuzione del sopralluogo, a suo tempo rifiutata dal Pretore. Se non che, le prove di cui è chiesta l’assunzione con l’istanza del 14 maggio 2008 si riferiscono a fatti nuovi, vale a dire l’avvio dei lavori di ristrutturazione nello stabile e l’affissione dei relativi piani sul posto, risalente al 5 maggio 2008 (istanza, pag. 5, punto 14). Ora, in sede di appello è fatto divieto di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni; fatta eccezione l’art. 88 CPC. La procedura d’appello, infatti, quale accertamento critico del giudizio del primo giudice non permette che le emergenze processuali sulle quali la sentenza appellata si fonda possono essere mutate (Cocchi/Trezzini, CPC–TI, Lugano 2000, m. 1 ad art. 321). Tale consolidato principio vale anche nelle procedure rette dalla massima inquisitoria sociale, come quella in materia di locazione. L’istanza 14 maggio 2008 deve dunque essere respinta, così come l’analoga istanza 23 luglio 2008 dell’appellata.
3. In questa sede non è più litigiosa la riduzione della pigione, né la protrazione della locazione, di cui gli appellanti hanno di fatto beneficiato nelle more della causa per la durata massima di quattro anni consentita dalla legge. Controversa rimane invece la validità della disdetta 7 luglio 2003. Al riguardo, il Pretore ha anzitutto accertato che la disdetta notificata il 7 luglio 2003 a ognuno dei coniugi istanti era la ripetizione della disdetta 9 ottobre 2002, nulla in quanto lesiva dell’art. 266n CO, che impone la notifica separata a ogni coniuge. La sanatoria del vizio di forma, secondo il primo giudice, era quindi da ritenere valida nonostante l’avvio della procedura di conciliazione. Il Pretore ha poi ritenuto comprovata la motivazione della locatrice di aver notificato la disdetta per rinnovare i locali. Ella ha spiegato che, in assenza di prove sulla non fattibilità dei lavori prospettati dal profilo amministrativo, risulta irrilevante che al momento della notifica della disdetta non fosse stato ancora incaricato un architetto (cosa che è avvenuta in seguito) e che non fosse stata depositata la domanda di licenza edilizia. Ella ha inoltre precisato che anche qualora la locatrice volesse aumentare il canone di locazione all’entrata del nuovo conduttore, ciò non sarebbe contrario alla buona fede, dato che nella zona le pigioni sono notoriamente più alte rispetto a quella corrisposta dagli istanti. Ciò posto, il primo giudice ha accertato la validità della disdetta 7 luglio 2003. Gli appellanti rilevano per contro che si tratta di una disdetta abusiva ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 lett. d CO, poiché notificata in pendenza di un procedimento davanti alle autorità di conciliazione.
4. Giusta l’art. 271a cpv. 1 lett. d CO la disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l’abbia intrapresa in maniera abusiva. La giurisprudenza ammette nondimeno la validità di una disdetta notificata come ripetizione di una precedente disdetta affetta da un vizio di forma (Lachat, Le droit du bail, Losanna 2008, pag. 748). A norma dell’art. 266n CO la disdetta data dal locatore deve essere notificata separatamente al conduttore e al suo coniuge, pena la sua nullità secondo l’art. 266o CO. La notifica della disdetta deve avvenire mediante plico raccomandato separato per ogni coniuge prima dell’inizio del termine di preavviso, ritenuto che se una delle notifiche è tardiva, la disdetta avrà in ogni modo effetto per la scadenza successiva del contratto (Lachat, op. cit. 4.4 pag. 633). La notifica separata della disdetta ha lo scopo di consentire anche al coniuge del conduttore di esercitare i diritti garantiti dall’art. 273a CO (SVIT, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 3a ed., 2008, n. 23 ad art. 266l–266o, pag. 475).
Nella fattispecie è pacifico che la disdetta 9 ottobre 2002, notificata con un unico plico raccomandato ai coniugi appellanti, era nulla ai sensi degli art. 266n e 266o CO, come ammesso dalla locatrice davanti all’Ufficio di conciliazione. In simili circostanze, la disdetta 7 luglio 2003, che costituiva la semplice ripetizione di una disdetta nulla per vizio di forma, è da ritenere valida (Lachat, op. cit., pag. 748). Non è infatti contestato che la seconda disdetta sia stata notificata separatamente a ogni coniuge, nel rispetto delle prescrizioni di forma sancite dall’art. 266n CO. Al riguardo l’appello si rivela infondato.
5. Secondo gli appellanti la disdetta 7 luglio 2003 dovrebbe essere annullata in quanto in urto con la buona fede, poiché le intenzioni della locatrice sulla ristrutturazione sarebbero contraddittorie. Lamentano la mancata assunzione dei conduttori dello stabile ai quali non è stata notificata la disdetta, che avrebbero permesso di capire quali lavori intendeva eseguire la locatrice. Se non che, il Pretore ha diffusamente spiegato nella sua sentenza per quale motivo e in base a quali accertamenti ha ritenuto dimostrata l’intenzione della locatrice di eseguire importanti lavori di ristrutturazione nel suo stabile (sentenza, pag. 5–6). Gli appellanti non si confrontano con queste argomentazioni e con la minuziosa analisi dell’istruttoria operata dal primo giudice e si limitano a ribadire che al momento in cui è stata notificata loro la disdetta non vi erano ancora piani di dettaglio né era stato incaricato un architetto, e che si ignorava se i conduttori non toccati dalle disdette fossero stati compitamente informati sulle intenzioni della locatrice. A prescindere dalla mancanza di documenti sulla ristrutturazione, e dalla dubbia ricevibilità dell’appello su questo punto, l’istruttoria di causa ha permesso di accertare che la locatrice aveva in previsione importanti lavori di trasformazione dell’edificio, quali modifiche delle dimensioni degli appartamenti, ammodernamento dell’impianto di riscaldamento e dell’ascensore, istallazioni elettriche e sanitarie, spostamento della centrale di riscaldamento(deposizione rogatoriale __________ verbale 3 marzo 2006; deposizione rogatoriale __________ verbale 3 marzo 2006). Le audizioni testimoniali dei conduttori non toccati dalla disdetta,dunque, nulla potrebbero portare di nuovo o diverso, atteso che l’istruttoria già contiene gli elementi che hanno permesso al Pretore di ritenere verosimile la volontà della locatrice di ristrutturare l’edificio. Per gli stessi motivi è inutile un’ispezione o un sopralluogo. Se ne deve di conseguenza concludere che la disdetta 7 luglio 2003 non era abusiva, in quanto dettata da effettiva volontà di intraprendere una riattazione in profondità dell’immobile, anche se a quel momento la locatrice non aveva – ancora – definito i dettagli degli interventi necessari.
6. L’appello deve di conseguenza essere respinto. Considerato che in questa sede non è più controversa la questione della protrazione del contratto di locazione, bensì solo quella della validità della disdetta, la tassa di giustizia e le spese sono calcolate su un valore computabile massimo pari a dodici mesi di locazione (art. 414 cpv. 3 CPC), tenendo conto anche della limitazione dell’art. 19bis LTG, e seguono la soccombenza degli appellanti (art. 148 CPC), vale a dire su un valore di fr. 18'643.60. Il valore litigioso determinante per l’impugnabilità al Tribunale federale deve invece essere quantificato in fr. 55'930.80, pari al periodo di protezione di tre anni fissato dall’art. 271a cpv. 1 lett. e CO (Cocchi/Trezzini, CPC–TI, App. 2000/2004, n. 8 ad art. 8 con rinvii).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 4 gennaio 2008 di AP 1 e AP 2 è respinto.
2. Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.–
b) spese fr. 50.–
fr. 150.–
già anticipati dagli appellanti, restano a loro carico in solido. AP 1 e AP 2 verseranno alla controparte fr. 1'200.– per ripetibili di appello.
3. Intimazione:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.– è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).