Incarto n. 12.2007.28
Lugano 6 agosto 2007/rgc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.180 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con petizione (recte: istanza) 14 giugno 2004 da
AP 1 AP 2 tutti rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 2
con cui gli istanti hanno chiesto di accertare l’inesistenza della pretesa della controparte di fr. 61'884.40 oltre interessi e accessori di cui ai P.E n. __________ dell'UE di Bellinzona, domanda avversata dal convenuto e che il Segretario assessore ha respinto con sentenza del 19 gennaio 2007;
appellanti gli istanti con atto di appello del 1° febbraio 2007, nel quale chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere integralmente la loro domanda;
mentre il convenuto con osservazioni del 12 marzo 2007 propone di respingere l’appello, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: A. AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 e AP 2 lo stabile denominato “Ristorante V__________” a P__________, composto di un ristorante con alloggio arredato al mappale n. 141 e n. 189. Il contratto del 31 agosto 2000 prevedeva l’inizio della locazione il 16 ottobre 2000 con durata indeterminata e un termine di preavviso per la disdetta di sei mesi, la prima volta per il 30 giugno 2006. Il canone di locazione di iniziali fr. 48'000.- annui, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 4'000.- oltre spese accessorie (doc. A), è stato ridotto dal 1° novembre 2002 a fr. 3'500.- mensili (doc. B). AO 1 ha fatto spiccare nei confronti dei conduttori due distinti precetti esecutivi n. __________ dell'UE di Bellinzona per fr. 61'884.40 a titolo di pigioni arretrate dal 2001 al 2002 oltre accessori al 5% e per fr. 3'719.50 a titolo di spese accessorie 2001 (doc. C, D). L’opposizione interposta dai conduttori è stata respinta in via provvisoria dal Segretario assessore della Pretura del Distretto di Bellinzona con sentenza del 6 ottobre 2003. Su appello dei conduttori la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello ha confermato il rigetto provvisorio dell’opposizione per l’importo di fr. 61'884.40 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2003 sull’importo di fr. 59'000.- (doc. E).
B. L'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona ha accertato il 13 maggio 2004 la mancata conciliazione sull'istanza 2 marzo 2004 dei conduttori, intesa a ottenere il disconoscimento del debito vantato dal locatore. Il 14 giugno 2004 i conduttori hanno promosso nei confronti di AO 1 un’azione di disconoscimento del debito ai sensi dell’art. 83 LEF davanti alla Pretura del Distretto di Bellinzona, adducendo di aver ricevuto l’ente locato in uno stato pietoso e di aver dovuto assumersi ingenti spese di pulizia, riparazione e sostituzione di apparecchiature difettose, che dichiarano di compensare con il credito del locatore nei loro confronti. All'udienza del 17 settembre 2004 gli istanti hanno confermato le domande, alle quali si è opposto il convenuto. Eseguita l'istruttoria, il 23 ottobre 2006 si è tenuto il dibattimento finale, al quale hanno partecipato solo gli istanti, mentre il convenuto si è rimesso al contenuto del memoriale conclusivo datato 20 ottobre 2006.
C. Il Segretario assessore ha statuito il 19 gennaio 2007 e ha respinto l’istanza, condannando gli istanti al pagamento della tassa di giustizia di fr. 1'200.- e delle spese e alla rifusione al convenuto di un’indennità di fr. 4'000.- per ripetibili.
D. AP 1 e AP 2 sono insorti contro il citato giudizio di prima sede con appello del 1° febbraio 2007, con il quale chiedono in riforma della sentenza impugnata l’accoglimento dell’istanza e il disconoscimento del debito di fr. 61'884.40 vantato dal convenuto, con protesta di spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 12 marzo 2007 AO 1 propone di respingere il gravame e di confermare il giudizio di prima sede.
e considerato
in diritto: 1. L'art. 83 cpv. 2 LEF stabilisce che l'escusso, entro venti giorni dal rigetto dell'opposizione, può domandare con la procedura ordinaria il disconoscimento del debito al giudice del luogo dell'esecuzione. L'azione in disconoscimento di debito è una procedura ordinaria come l'azione in riconoscimento di debito, dalla quale si distingue per il fatto che il debitore è attore e il creditore convenuto, senza che l'onere della prova sia modificato da questo cambiamento di ruoli. Ne deriva che il creditore ha l'onere di provare il proprio credito (Stoffel, Voies d'exécution, Berne 2002, n. 144, pag. 117).
2. Nella fattispecie il Segretario assessore ha respinto l'azione di disconoscimento di debito ritenendo che gli istanti non avevano provato lo stato “disastroso” in cui essi avevano ricevuto l’ente locato, né avevano segnalato al locatore eventuali difetti nelle forme prescritte dal contratto e neppure avevano informato il locatore o il suo rappresentante prima di eseguire lavori e interventi nell’ente locato. Inoltre, prosegue il Segretario assessore, il fascicolo processuale non consente di determinare l’entità dei lavori eseguiti dai conduttori. In conclusione, quindi, il primo giudice ha respinto l’istanza, non ritenendo provato un qualsiasi credito degli istanti da porre in compensazione con il credito per canoni di locazione impagati vantato dal convenuto nei loro confronti.
3. Gli appellanti ribadiscono che il credito vantato nei loro confronti dal convenuto è stato estinto per compensazione con il loro credito per le spese affrontate per rimediare ai difetti dell’ente locato, consegnato loro in uno stato non idoneo all’uso previsto dal contratto. Gli istanti rimproverano al Segretario assessore di non aver considerato per il giudizio le deposizioni testimoniali dalle quali emerge che essi hanno segnalato i difetti al rappresentante del locatore e lo hanno avvertito, ottenendone il consenso, prima di eseguire gli interventi e i lavori i cui costi pongono in compensazione. Tutte le spese di ripristino e di pulizia, di conseguenza, devono essere sopportate dal convenuto, come previsto dall’art. 259b CO.
4. L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto incombe al conduttore (Higi, Zürcher Kommentar, N. 20 ad art. 259d CO; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2a ed., N. 26 ad art. 259d CO). Spettava dunque agli appellanti dimostrare, in primo luogo, l’esistenza dei difetti asseritamente riscontrati nell’ente locato. Invano si cercherebbe nel fascicolo processuale il benché minimo accenno allo stato effettivo in cui erano stati consegnati i locali nell’ottobre 2000. Agli atti figurano un verbale di constatazione del perito comunale allestito il 24 maggio 2004 (doc. H) e un rapporto tecnico redatto il 5 marzo 2004 dal tecnico G__________ (doc. L), ma questi documenti attestano la situazione dell’immobile nel 2004 e sono quindi inidonei a dimostrare quale fosse lo stato dell’immobile nell’ottobre 2000. Nella propria deposizione del 18 gennaio 2005, A__________ segretaria della C__________ SA che rappresentava il locatore, ha riferito che l’ente locato era stato consegnato normalmente agli istanti anche se “forse non era proprio pulito”, e che costoro erano “polemici riguardo anche allo stato dell’ente locato, ricordo che si lamentavano che si era sgretolato il soffitto di un balconcino esterno…. Mi ricordo che quando già vi erano i signori … vi era stata una disinfestazione a seguito di scarafaggi o pesciolini d’argento presenti: non ricordo quando.” A proposito dei lavori eseguiti dai conduttori, la testimone ricorda che essi avevano chiesto il permesso, accordato loro, di posare un forno elettrico per la pizza. Essa ha riferito di non ricordare se i locali erano stati tinteggiati prima della consegna. Dall’istruttoria non emergono dunque prove sullo “stato pietoso” in cui sarebbe stato consegnato l’ente locato, contrariamente a quanto sostengono gli appellanti. Il locatore ha anzi dimostrato di aver fatto eseguire e pagato numerosi lavori prima della consegna dell’ente locato: sostituzione di telai di finestre (doc. 2-13), sistemazione della cucina (doc. 2) e pulizia (doc. 3).
5. Per quel che concerne la spesa per l’istallazione di un forno elettrico per la pizza, il contratto prevedeva come destinazione dell’ente locato “ristorante con alloggio” (doc. A, punto 2), senza alcun riferimento all’esercizio di una pizzeria. La mancanza di un forno per la pizza in cucina non costituisce dunque un difetto dell’ente locato e la decisione dei conduttori di dotarsi di un simile apparecchio non può essere fatta sopportare al locatore.
6. Gli appellanti non hanno fatto fronte al loro onere della prova neppure per quel che concerne l’esistenza di altri difetti che non sarebbero stati eliminati dal proprietario dopo regolare notifica. A sostegno delle proprie argomentazioni essi hanno versato agli atti un plico composto di una distinta allestita il 27 ottobre 2003 sugli interventi da loro svolti personalmente e tramite artigiani, di un plico di 40 fatture e bollettini e di una busta (doc. F) contenente alla rinfusa scontrini di cassa di vari negozi (acquisti di quaderni, tende, lame, pitture, ghirlande per illuminazione, materiale edile vario, lampade, colla, pinze, ferramenta, asciugamani, accessori da cucina, mobili, materassi, lenzuola, fiori, ecc.), di cui diversi risalenti al 1998, al 1999 e finanche al 1991 (!), quando ancora gli istanti non avevano preso in locazione l’esercizio pubblico. Se non che, nulla dal plico e dalle fatture consente di far risalire tali interventi a difetti esistenti dell’ente locato, debitamente segnalati al proprietario con l’invito a provvedere alla riparazione, come prescrive l’art. 259g CO, piuttosto che ai piccoli lavori di pulitura e di riparazione a carico del conduttore giusta l’art. 259 CO o alle spese accessorie non comprese nella pigione (doc. A, cfr. punto 5). I difetti di cui ha riferito la testimone A__________, ossia il balcone sgretolato e la disinfestazione dalle blatte, sono infatti stati eseguiti a spese del proprietario (doc. 7, 22), sicché nulla più possono pretendere i conduttori a tale titolo. Né è di rilievo la deposizione di F__________, che si era occupato per conto dei conduttori della loro contabilità. Il testimone, infatti, non ha constatato personalmente la situazione dell’ente locato e si è limitato a riferire quanto gli era stato raccontato dai conduttori. In particolare il testimone non ha saputo dire se i lavori eseguiti dai conduttori fossero stati approvati dal proprietario, né se costui avesse ricevuto i preventivi e nemmeno se vi fosse un accordo di compensare i canoni di locazione impagati con i lavori eseguiti o fatti eseguire dai conduttori (verbale del 10 novembre 1984, pag. 7). Altri difetti non sono emersi dall’istruttoria, né gli appellanti ne evocano in questa sede. Infondato, l’appello deve dunque essere respinto.
7. Gli oneri del presente giudizio seguono l’integrale soccombenza degli appellanti, che rifonderanno al convenuto un’equa indennità per ripetibili di appello (art. 148 CPC). Il valore di causa ammonta a fr. 61'884.40.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la LTG,
pronuncia:
1. L'appello 1° febbraio 2007 di AP 1 e AP 2 è respinto.
2. Le spese dell'appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 600.b) spese fr. 50.fr. 650.da anticiparsi dagli appellanti, restano in solido a loro carico. Essi rifonderanno al convenuto, con vincolo di solidarietà, l’importo di fr. 2'000.per ripetibili di appello.
3. Intimazione:
- ; - .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.—è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile poporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).