Incarto n. 12.2007.243
Lugano 8 ottobre 2008/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2004.1253 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 14 ottobre 2004
AO 1 e AO 2 entrambi rappr. dall’RA 1
contro
AP 1 rappr. dall’ RA 2
con la quale gli istanti hanno chiesto la riduzione della pigione di fr. 58.45 mensili dal 1° ottobre 2004;
nonché sulla causa - inc. n. DI.2004.1272 della medesima Pretura - avviata con istanza 21 ottobre 2004 da
AP 1, rappr. dall’avv. RA 2,
contro
AO 1, e AO 2, entrambi rappr. dall’RA 1
con la quale AP 1 chiede l’aumento del canone di locazione del parcheggio interno a fr. 115.- mensili dal 1° ottobre 2004 ;
sulle quali il Pretore ha statuito il 30 ottobre 2007, accogliendo l’istanza del 14 ottobre 2004 e respingendo quella del 21 ottobre 2004;
appellante AP 1, che con atto di appello 12 novembre 2007 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza 14 ottobre 2004 e di accogliere quella 21 ottobre 2004, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
rimasta silente la parte appellata;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 21 luglio 1978 AP 1 ha concesso in locazione a AO 2 l’appartamento di quattro locali al pianterreno e il posteggio interno n. 21 dello stabile in via __________ __________ a __________. Il contratto di locazione prevedeva una pigione di fr. 5'160.- annuali (fr. 4'440.- per l’appartamento e fr. 720.- per il posteggio), pagabili anticipatamente in rate di fr. 430.- mensili, oltre alle spese accessorie; esso iniziava il 1° ottobre 1978 ed era disdicibile per la prima volta, con preavviso di tre mesi, il 29 settembre 1983, con rinnovo tacito di anno in anno in mancanza di disdetta, di aumento della pigione o di altre pretese notificate con il modulo ufficiale (inc. DI.2004.1253 e DI.2004.1272: doc. B). Nel corso degli anni la pigione mensile è stata più volte aumentata. Con modulo ufficiale 12 giugno 1998 la pigione dell’appartamento è stata portata, dal 1° ottobre 1998, a fr. 950.- mensili, oltre un acconto di fr. 120.- mensili per le spese accessorie (loc. cit.: doc. C). Quella del posteggio, invece, è stata aumentata, separatamente, a fr. 90.- mensili (DI.2004 1272: doc. D).
B. Con modulo ufficiale 2 giugno 2004 la locatrice ha comunicato all’inquilino un aumento della pigione relativa al posteggio a fr. 115.- mensili dal 1° ottobre 2004 con la motivazione di "parziale adeguamento ai canoni in vigore nella zona per posteggi analoghi". Nella lettera accompagnatoria la locatrice ha spiegato che "tale aumento non poteva essere ulteriormente differito e rientra nel programma di adeguamento di tutti i canoni. Sottolineiamo che il nuovo canone è inferiore a quelli praticati in zona" (inc. DI.2004.272: doc. D). Con istanza 18 giugno 2004 all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno i conduttori hanno contestato tale aumento, chiedendo a loro volta la riduzione della pigione a seguito della diminuzione del tasso ipotecario della __________ __________ __________. Con scritto 19 giugno 2004 i conduttori hanno chiesto alla locatrice la riduzione della pigione di fr. 78.50 mensili per adeguamento al tasso ipotecario (DI.2004.1272: doc. F). Il 24 giugno 2004 la locatrice ha risposto che la richiesta era stata superata dalla loro istanza all’Ufficio di conciliazione e che la domanda sarebbe stata trattata in tale sede (DI.2004.1272: doc. G). Con decisione 22 settembre 2004 l’Ufficio di conciliazione ha constatato la mancata conciliazione.
C. Con istanza 14 ottobre 2004 i conduttori si sono rivolti alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, postulando la riduzione della pigione relativa all’appartamento di fr. 58.45 mensili. Il 21 ottobre 2004 la locatrice ha adito a sua volta la Pretura, chiedendo di accertare la validità, dal 1° ottobre 2004, dell’aumento a fr. 115.- mensili citato sopra. In occasione dell’udienza di discussione 15 dicembre 2004 le cause sono state congiunte in un’unica istruttoria e giudizio. Le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti nei quali hanno confermato i loro rispettivi punti di vista. Con sentenza 30 ottobre 2007 la Pretora ha accolto l’istanza 14 ottobre 2004 di riduzione della pigione dell’appartamento e ha respinto quella 21 ottobre 2004 di aumento di quella relativa al posteggio.
D. Con appello 12 novembre 2007 la locatrice chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di respingere l’istanza dei conduttori e di accogliere la propria. La parte appellata non ha presentato osservazioni.
Considerato
in diritto: 1. Nella fattispecie, la locatrice ha interposto appello indicando che il valore di causa è "indeterminato e in ogni caso superiore a fr. 8'000.-", rinviando al consid. 9 della sentenza impugnata e agli art. 7 seg. CPC. In tale considerando la Pretora ha calcolato gli oneri processuali su un valore di fr. 12'480.-, corrispondente alla pigione mensile complessiva di fr. 1'040.- (fr. 950.- per l’appartamento e fr. 90.- per il posteggio), moltiplicata per dodici. Al riguardo, essa ha rinviato all’art. 414 cpv. 3 CPC. Va precisato che il valore ritenuto per il calcolo degli oneri processuali non dev’essere confuso con il valore di causa. Invero, l’art. 414 cpv. 3 CPC testé citato tratta delle spese e ripetibili nelle controversie in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto. Secondo tale norma, nelle controversie in materia di determinazione della pigione e di contestazione della disdetta la tassa di giustizia e le ripetibili vengono calcolate su un valore computabile massimo pari a dodici mesi di locazione o di affitto. Lo scopo è quello di evitare in tale ambito tasse sproporzionate ai reali interessi in gioco, tali da scoraggiare il ricorso all’autorità giudiziaria (cfr. rapporto di maggioranza 29 maggio 2002 della Commissione della legislazione sull’iniziativa popolare generica 9 febbraio 2001). Lo stesso rapporto appena menzionato ha tuttavia precisato "a scanso di equivoci (…) il valore computabile non corrisponde al valore litigioso determinabile ex art. 7 e 8 CPC" (pag. 4 in alto). Giusta l’art. 7 cpv. 3 CPC, se la durata delle prestazioni è incerta o perpetua, il valore si determina cumulando venti annualità. Nella fattispecie il valore di causa si ottiene, quindi, moltiplicando la riduzione e l’aumento mensile (cfr. rapporto menzionato, pag. 2 in fondo; sentenza del Tribunale federale 4C.59/2004 del 24 giugno 2004, consid. 2) richiesto per dodici mesi e poi per 20 anni (cfr. sentenza del Tribunale federale testé citata; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 1 ad art. 7). Di conseguenza, il valore di causa è di complessivi fr. 20'028.- (fr. 83.45 x 12 x 20). Da qui, l’appellabilità del querelato giudizio. Sul calcolo degli oneri processuali da parte della Pretora si ritornerà, invece, in seguito (consid. 5). Ciò posto, nulla osta alla trattazione del gravame.
2. La Pretora ha ritenuto che la motivazione addotta dalla locatrice sul modulo ufficiale 2 giugno 2004 non era sufficientemente precisa, poiché l’indicazione di "parziale adeguamento" poteva dare adito a diverse interpretazioni. Di conseguenza, ha respinto l’istanza di accertamento di validità dell’aumento della pigione. Sulla domanda di riduzione il primo giudice ha spiegato che la locatrice non aveva provato che i cinque appartamenti invocati dalla stessa a titolo comparativo fossero equiparabili all'ente locato dal profilo del luogo di situazione, dimensione, attrezzatura, stato dei locali e anno di costruzione. La Pretora ha poi accertato che il tasso ipotecario era diminuito dello 0.75% rispetto a quello relativo all’ultimo aumento di pigione 12 giugno 1998. Computando il rincaro, ella ha fissato la riduzione della pigione per l’appartamento a fr. 58.25 mensili.
3. L’appellante contesta la decisione della Pretora di respingere la sua domanda di aumento della pigione (appello, pag. 2-6).
3.1 Essa sostiene anzitutto che la motivazione da lei addotta nel modulo ufficiale di aumento della pigione era chiara. Trattasi a sua detta di un adeguamento non totale "proprio a fronte dell’istoriato del contratto che a suo tempo concerneva un alloggio al beneficio del sussidio" e "per canoni in vigore nella zona per posteggi analoghi", considerata la notorietà della zona di ubicazione e della qualità del posteggio (appello, pag. 3). Essa sostiene che l’interpretazione del primo giudice è insostenibile, segnatamente laddove disserta su una riserva di aumento futuro (appello, pag. 4). Inoltre, dall’analisi grammaticale della frase controversa emerge chiaramente che l’aggettivo "parziale" è riferito al sostantivo "adeguamento" (appello, pag. 6 in alto). Come illustrato (sopra, lett. B), nel modulo ufficiale la locatrice ha motivato l’aumento nel modo seguente: "parziale adeguamento ai canoni in vigore nella zona per posteggi analoghi". La Pretora ha spiegato, in sintesi, che la motivazione poteva essere interpretata sia come aumento notificato solo in parte, ovvero che la locatrice si riservava in futuro di aumentare ulteriormente la pigione, sia che l’adeguamento ai canoni in uso nella zona fosse solo una motivazione tra le altre (sentenza impugnata, pag. 4). Effettivamente, la motivazione indicata dalla locatrice nel modulo ufficiale può anche essere interpretata in maniera plausibile nella maniera addotta dalla locatrice, ovvero che con "parziale" era inteso l’adeguamento e non i motivi. Ciò non toglie, tuttavia, che dalla sua lettura non è chiaro se essa intendesse avvalersi in futuro di un ulteriore adeguamento. La locatrice sostiene che se così fosse stato, lo avrebbe indicato chiaramente nel modulo ufficiale (appello, pag. 4 in basso). Se non che, essa si limita a esternare una propria intenzione, del tutto ipotetica, che nulla muta al fatto che il conduttore non avrebbe potuto essere certo di tale circostanza. Come spiegato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 3), i motivi dell’aumento devono essere precisi per consentire al conduttore di comprendere la portata e la giustificazione dell’aumento e valutare in conoscenza di causa l’opportunità di contestarla. Infatti, con la motivazione il locatore deve permettere al conduttore di giudicare se in futuro dovrà aspettarsi degli ulteriori costi e per quale motivo (SVIT-Kommentar, 3ª ed., n. 39 ad art. 269d CO). Nella fattispecie, dalla lettura della motivazione sul formulario ufficiale non è dato di capire, per l’appunto, se la locatrice si fosse riservata un adeguamento futuro. La sua censura non può quindi essere seguita.
3.2 Secondo l’appellante, la motivazione era comunque chiara se letta unitamente allo scritto accompagnatorio (appello, pag. 5). Nello stesso è indicato che "tale aumento non poteva essere ulteriormente differito e rientra nel programma di adeguamento di tutti i canoni. Sottolineiamo che il nuovo canone è inferiore a quelli praticati in zona". A parte il fatto che nel modulo ufficiale non vi è alcun rimando a tale lettera (doc. D), sicché la motivazione ivi contenuta non potrebbe essere ritenuta ai fini della comprensione dei motivi addotti nel formulario stesso (art. 19 cpv. 1bis OLAL: RS 221.213.11; sentenza del Tribunale federale 4C.330/2002 del 31 gennaio 2003, consid. 3.2.1, pubblicata in: MP 2/03 S. 77ff.; Lachat, Le bail à loyer, 3ª ed., pag. 401), la stessa non è comunque di ausilio alla tesi della locatrice. Invero, essa non ha comunque indicato se con "parziale adeguamento" volesse riservarsi un’ulteriore aumento futuro o meno.
3.3 L’appellante ritiene che la motivazione da lei addotta era chiara, poiché non contestata dai conduttori invocando i motivi elencati dalla Pretora. Anzi, gli stessi avrebbero compreso la sua portata, tant’è che hanno potuto contestare la validità dell’aumento (appello, pag. 2). Anche questa censura non può essere seguita. Come indicato dalla Pretora, l’art. 269d cpv. 2 lett. b CO prevede che l’aumento è nullo se il locatore non lo motiva. All’assenza di motivazione è paragonabile una motivazione insufficiente (DTF 121 III 460 confermata dalla sentenza del Tribunale federale 4C.330/2002 del 31 gennaio 2003, consid. 3.1; cfr. anche SVIT-Kommentar, op. cit., n. 36 ad art. 269d CO). Dato che, come spiegato (sopra, consid. 3.1, 3.2) e come verrà illustrato in seguito (consid. 3.4-3.7), la motivazione non era sufficiente, essa è nulla, indipendentemente dai motivi invocati dai conduttori.
3.4 L’appellante sostiene, inoltre, che la nullità della notifica di aumento è applicabile unicamente qualora i conduttori abbiano subìto un danno, cosa che difetterebbe nella fattispecie, dato che essi hanno potuto adire l’Ufficio di conciliazione e far valere le loro ragioni anche dinanzi al primo giudice (appello, pag. 2). La censura non può essere condivisa. La condizione della nullità dell’aumento è un’insufficiente motivazione. La legge non fa dipendere tale conseguenza da un danno dei conduttori. Il fatto, poi, che gli stessi abbiano adito le autorità contestando proprio tale aumento non può in alcun modo comportare la validità dello stesso.
3.5 La locatrice ritiene altresì che i conduttori abbiano compreso le sue motivazioni al più tardi durante la procedura conciliativa, dove lei avrebbe comprovato le stesse sulla scorta di documentazione sulle pigioni in uso nella zona. Sulla base di tali prove i conduttori avrebbero invero accettato, seppur nell’ambito di una trattativa bonale, il principio dell’aumento del canone. Al riguardo, essa invoca l’applicazione per analogia dell’art. 20 OLAL, secondo il quale nel caso di una disdetta ordinaria o straordinaria i motivi della stessa devono essere indicati al più tardi all’udienza dinanzi all’autorità conciliativa (appello, pag. 2 seg. e 6). A parte il fatto che la norma testé citata tratta dell’obbligo di motivazione del locatore in caso di aumenti di pigione dovuti a incremento delle spese oppure a migliorie di valorizzazione da parte del locatore, stabilendo che il conduttore può esigere che la differenza richiesta venga giustificata numericamente, le censure testé citate non possono essere condivise. La motivazione deve, infatti, già figurare, giusta l’art. 269d cvp.1 CO, sul modulo ufficiale, pena la nullità dell’aumento (cfr. Lachat, op. cit., pag. 400, 402 e 406). Il fatto che la locatrice illustri la sua motivazione nella procedura conciliativa non sana tale nullità, men che meno eventuali dichiarazioni della parte in vista di un componimento bonale. Invero, quanto si svolge nelle discussioni in vista di una transazione, per principio, avviene senza pregiudizio delle rispettive ragioni nell’eventualità di una lite (da ultimo: II CCA, sentenza inc. 12.2007.178 del 14 agosto 2008, consid. 6). A maggior ragione quando la medesima appellante ha rifiutato la proposta conciliativa di cui ora vorrebbe prevalersi.
3.6 L’appellante critica la Pretora laddove ritiene che dovrebbero essere già esposte nel formulario le pigioni comparative (appello, pag. 5). La censura non può essere seguita già per il fatto che la giudice di prima istanza non ha affermato quanto addotto dall’appellante. Ella ha invece spiegato che la locatrice non aveva annesso al modulo ufficiale alcun documento atto a motivare o precisare ulteriormente il suo testo (sentenza impugnata, pag. 4 in alto e in basso). Ciò non sta ancora a significare che l’appellante avrebbe dovuto necessariamente esporre i canoni comparativi, bensì che la formulazione da lei usata, sprovvista di ulteriori documenti che precisassero la stessa, non era sufficiente. È invero dinanzi all’autorità di conciliazione e, poi, al giudice che la locatrice deve comprovare la validità dell’aumento, a dipendenza del caso producendo un numero sufficiente di esempi comparativi (Lachat, op. cit., pag. 409). Ciò nella misura in cui l’aumento sia stato sufficientemente motivato al momento della notifica al conduttore, cosa che, per l’appunto, difetta nella fattispecie.
3.7 La locatrice non comprende, infine, la severità del primo giudice, considerato che essa ha rinunciato ad adeguare totalmente la pigione ai canoni in uso nella zona. Essa ritiene, inoltre, che l’onere della prova a carico del locatore è penalizzante e tutela i conduttori in maniera eccessiva, motivo per cui il fatto di aver prodotto la documentazione citata sopra già in sede di procedura di conciliazione "non è scontato" (appello, pag. 4 in alto). Se non che, tali considerazioni non sono di ausilio alla sua tesi, esulando dall’aspetto giuridico del caso, solo decisivo ai fini del giudizio. Quanto, infine, alla censura secondo la quale la contestazione dell’aumento sarebbe stata usata dai conduttori come pretesto per chiedere la diminuzione della pigione (appello, pag. 6), la stessa si esaurisce in una dichiarazione, sprovvista di riscontro concreto. In definitiva, per quanto concerne l’aumento della pigione per il posteggio interno l’appello dev’essere respinto e la decisione del primo giudice confermata.
4. L’appellante critica inoltre la decisione della Pretora di ridurre la pigione dell’appartamento a fr. 891.75 mensili.
4.1 La locatrice sostiene anzitutto, in relazione al consid. 6 della sentenza impugnata, che "la conclusione è pericolosa perché parrebbe sottintendere che contro il locatore vale sempre la presunzione della mala fede" (appello, pag. 6). In tale considerando il primo giudice ha illustrato correttamente il diritto applicabile alla domanda di riduzione della pigione. Per contro, l'appellante non spiega perché lo stesso sia errato. La sua affermazione non è invero comprensibile. Al riguardo l’appello dev’essere pertanto dichiarato irricevibile già per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).
4.2 L’appellante, invocando l’art. 270a cpv. 2 CO, sostiene che la domanda di riduzione era intempestiva, poiché proposta dai conduttori la prima volta dinanzi all’Ufficio di conciliazione (appello, pag. 6 in fondo). Secondo la norma testé citata, il conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore, che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il conduttore può adire entro 30 giorni l’autorità di conciliazione. Se non che, come spiegato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 6 in basso), il cpv. 3 di tale disposto precisa che il cpv. 2 non è applicabile se il conduttore chiede la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento. Nella fattispecie, la parte appellata ha per l’appunto invocato la riduzione in sede di contestazione dell’aumento, sicché la censura dell’appellante non può essere condivisa.
4.3 La locatrice afferma altresì che l’istanza dei conduttori all’Ufficio di conciliazione è carente di motivazione e di chiarezza. Essa ritiene che o si trattava di un’istanza di contestazione dell’aumento della pigione del posteggio, con relativa richiesta di riduzione sempre in relazione al posteggio, oppure concerneva anche l’appartamento. In quest’ultima ipotesi, allora la domanda di riduzione era immotivata e intempestiva, poiché formulata direttamente solo dopo l’istanza di conciliazione. L’appellante critica quindi la Pretora che ha ritenuto l’esistenza di un unico contratto sia per l’alloggio sia per il posteggio (appello, pag. 6 in basso e 7 in alto). Il primo giudice ha spiegato che nella fattispecie il contratto era uno solo e la pigione annua pattuita all’inizio della locazione si riferiva sia all’appartamento sia al posteggio (sentenza impugnata, pag. 6 in fondo). Il contratto 21 luglio 1978 concerne sia l’appartamento, sia il posteggio. Certo, come illustrato sopra (lett. A), nel corso degli anni la pigione è stata aumentata separatamente per l’appartamento e per il posteggio. Ciò non toglie, tuttavia, che l’oggetto del contratto è rimasto uno solo, ovvero l’appartamento e il posteggio (doc. B). Di conseguenza, una domanda di aumento concernente il posteggio concerne la pigione dell’oggetto, che come tale comprende anche l’appartamento. Da qui, la legittimità della richiesta di riduzione da parte dei conduttori.
4.4 Secondo l’appellante la Pretora, evadendo per prima la riduzione della pigione secondo il metodo assoluto, ovvero comparando la stessa con i canoni di altri enti nella zona, ha ammesso l’applicabilità di tale metodo alla fattispecie. Essa critica pertanto la decisione del primo giudice che, ritenendo impossibile procedere con il metodo assoluto, ha applicato il metodo relativo, ossia l’esame dell’evoluzione dei tassi ipotecari. In altre parole, la locatrice ritiene che i conduttori avrebbero dovuto dimostrare che la pigione non era consona a quella in uso nella zona. In assenza di tale prova la Pretora avrebbe dovuto respingere la domanda di riduzione, anziché chinarsi sull’evoluzione dei tassi di interesse (appello, pag. 7 seg.). I conduttori hanno invocato già nell’istanza conciliativa la riduzione della pigione in virtù dei tassi ipotecari. Perché la Pretora non avrebbe dovuto esaminare tale aspetto non è quindi dato di capire. Inoltre, il primo giudice, seppur effettivamente invertendo i considerandi (7b e 8a), ha verificato se era data una modifica del tasso di interesse tale da giustificare una riduzione del canone di locazione e ha esaminato se l’"eccezione sollevata dalla parte locatrice" sulla conformità della pigione con quelle in uso nella zona era stata comprovata, rispondendo per la negativa. Tale modo di procedere è corretto. Invero, una domanda di riduzione si basa in principio sul metodo relativo, quale ad esempio la modifica dei tassi ipotecari. Per contro, il locatore può opporsi a tale domanda sulla scorta di un fattore relativo o assoluto, ad esempio, per l’appunto, il rendimento non abusivo dell’oggetto per rapporto alle pigioni in uso nella zona. Se l’evoluzione dei tassi ipotecari è fatto notorio e come tale non dev’essere provato, il locatore deve provare le sue affermazioni sulle pigioni in uso nella zona, producendo almeno cinque esempi comparativi (Lachat, op. cit., pag. 418 e 541-543). La censura non può quindi essere seguita.
4.5 La locatrice critica altresì l’apprezzamento della Pretora delle prove da lei offerte sugli oggetti comparativi, ritenendolo "assolutamente rigido, estremamente formale e restrittivo", cosicché "il metodo assoluto risulta praticamente essere inapplicabile" (appello, pag. 8). Il primo giudice ha ritenuto che non erano stati presentati almeno cinque oggetti paragonabili a quello locato che adempissero a tutti i criteri di comparazione. L’appellante non contesta tale circostanza, ma ritiene che "in sentenza si smontano senza troppe motivazioni i casi del locatore. Ricordiamo che la prova oltremodo gravosa a carico del locatore è già difficilmente sostenibile, che nel caso in esame sono stati prodotti più dei 5 casi necessari al confronto" (appello, pag. 7 seg.). Se non che, il primo giudice non ha fatto nient’altro che applicare la giurisprudenza e dottrina in materia, secondo la quale il criterio della pigione in uso si basa sul confronto del canone di locazione con oggetti simili, ritenuto che per il calcolo di tali pigioni sono determinanti le pigioni di locali d’abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Secondo la giurisprudenza elaborata dal Tribunale federale, per poter trarre delle conclusioni con una certa sicurezza, il paragone dev’essere fatto con almeno 5 oggetti siti nella medesima località o quartiere. Inoltre, in questo contesto è altresì da verificare se i canoni oggetto di paragone siano già stati adattati ai nuovi fattori di costo, segnatamente al tasso ipotecario e al rincaro, ritenuto che, se del caso, i canoni da comparare vanno adattati perlomeno teoricamente all’evoluzione dei menzionati fattori (sentenza impugnata, pag. 6). La censura della locatrice non può pertanto essere seguita. Siccome, per i motivi esposti sopra, dev’essere confermata la decisione della Pretora di ritenere non comprovati i citati elementi, cosa che competeva alla locatrice dimostrare, non è necessario chinarsi sulle critiche dell’appellante all’argomentazione del primo giudice secondo la quale non si possono ritenere oggetti che appartengono al mercato di un solo locatore e sull’applicazione dell’art. 11 cpv. 3 OLAL (appello, pag. 8). In definitiva, da quanto precede discende che la locatrice non ha dimostrato quale sia il canone di locazione in uso nella zona.
4.6 L’appellante conclude affermando che "il punto 8 è integralmente contestato e, come detto, la sentenza non doveva nemmeno entrare in materia nell’applicazione del metodo relativo. Il punto 9 della decisione avversata è pure contestato" (appello, pag. 8 in fondo). Al consid. 8 della sentenza impugnata la Pretora ha calcolato la riduzione della pigione in funzione del tasso ipotecario e al consid. 9 ha stabilito la data di decorrenza della riduzione. L’appellante non ha assolutamente spiegato in questa sede le ragioni per cui le conclusioni della Pretora, debitamente motivate, sarebbero errate e con ciò da riformare, sicché al riguardo l’appello si rivela irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Ne consegue che anche sulla questione della riduzione della pigione l’appello dev’essere respinto e la decisione della Pretora confermata.
5. L’appellante afferma infine che "il punto 9 della decisione avversata è pure contestato" (appello, pag. 8 in fondo). Anche tale censura, per nulla motivata, è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Sia come sia, giova osservare quanto segue. Come illustrato (sopra, consid. 1), la Pretora ha calcolato la tassa di giustizia e le ripetibili su un valore di fr. 12'480.-, corrispondente alla pigione mensile complessiva di fr. 1'040.moltiplicata per dodici. Tuttavia, il valore determinante è di soli fr. 1'001.40, ottenuti moltiplicando per dodici fr. 83.45, ovvero la domanda di aumento di fr. 25.- e quella di riduzione di fr. 58.45 (cfr. sentenza del Tribunale federale 4C.59/2004 del 24 giugno 2004, consid. 2; cfr. anche rapporto menzionato, pag. 2). Per giurisprudenza invalsa, nella fissazione della tassa di giustizia e delle ripetibili il giudice gode di un ampio potere d’apprezzamento, censurabile unicamente in caso di eccesso o di abuso, ciò che non avviene se gli importi attribuiti rientrano tra i minimi e i massimi della tariffa applicabile (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 51 ad art. 148 e n. 19 ad art. 150). La tassa di giustizia applicata dalla Pretora è di fr. 200.- e rientra quindi nei parametri dell’art. 19bis cpv. 2 TG. Ai conduttori, rappresentati dall’associazione di categoria, il primo giudice ha assegnato un’indennità di fr. 200.-, del tutto consona a un'equa indennità per l'incomodo che le è occorso (Rep. 1990 pag. 213 in alto; RtiD II – 2005 pag. 680).
6. Alla luce di quanto suesposto, l’appellante risulta interamente soccombente. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono commisurati sul valore litigioso di fr. 1'001.40. Ai conduttori, che non hanno presentato osservazioni all’appello, non vengono invece assegnate ripetibili (art. 148 CPC). Il valore di causa per un’eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è invece di fr. 20'028.- (art. 51 cpv. 4 LTF).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 12 novembre 2007 di AP 1 è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 100.- e le spese di fr. 50.- sono poste a carico dell’appellante. Non si assegnano ripetibili.
3. Intimazione:
-; -.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso di almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).