Incarto n. 12.2006.145
Lugano 11 ottobre 2006/rgc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.187 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza di sfratto 28 giugno 2006 da
AO 1 rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1 rappr. dall’ RA 1
chiedente lo sfratto dei convenuti dall'appartamento di proprietà dell'istante, sito in __________ a __________;
domanda alla quale i conduttori si sono opposti e che il Pretore ha accolto con decisione 16 agosto 2006;
appellanti i convenuti che con appello 22 agosto 2006 – con domanda di effetto sospensivo – postulano la riforma del giudizio impugnato nel senso di annullare il decreto di sfratto, con protesta di spese e ripetibili;
appellato l'istante che con osservazioni del 12 settembre 2006 postula la reiezione dell'appello, pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 24 agosto 2006 con cui l'allora Presidente di questa Camera ha conferito al gravame effetto sospensivo;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
Considerato
in fatto e in diritto: che con contratto 25/26 agosto 1981 AO 1 ha concesso in locazione per tempo indeterminato a AP 1 un appartamento sito in __________ a __________, con effetto a partire dal 1°settembre 1981 e con una pigione di attuali fr. 700.– mensili, pagabili anticipatamente entro il primo di ogni mese (doc. S);
che, essendo rimasti impagati i canoni di locazione dei mesi di febbraio e marzo 2006, AO 1, in data 6 marzo 2006 ha inviato ai conduttori una diffida di pagamento, assegnando ai medesimi un termine di 30 giorni per provvedere a versare il dovuto, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento avrebbe provveduto a disdire per mora il rapporto di locazione (doc. C);
che la diffida, spedita per raccomandata il 6 marzo 2006 ad ognuno dei conduttori, è tornata con l'indicazione “non ritirata” (doc. N e O);
che, l'importo essendo rimasto impagato, il locatore ha notificato ai conduttori, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione in data 18 aprile 2006;
che la disdetta, spedita per raccomandata il 18 aprile 2006 ad ognuno dei conduttori, è tornata con l'indicazione “non ritirata” (doc. P e Q);
che un tentativo di conciliazione avviato dal locatore il 1°giugno 2006 presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, per la mancata riconsegna dell'appartamento locato, è risultato infruttuoso non avendo i conduttori presenziato all'udienza del 27 giugno 2006 (doc. G);
che il 28 giugno 2006 il locatore ha inviato un'istanza di sfratto alla Pretura;
che all'udienza di discussione del 16 agosto 2006 i conduttori si sono opposti all'istanza, dolendosi di non essere stati a conoscenza dei passi intrapresi dal locatore, in quanto quest'ultimo avrebbe notificato loro la diffida e la disdetta “con lettere ritornate al mittente perché i coniugi AP 1 sono all'estero” e senza inviare le medesime al loro rappresentante __________; essi hanno inoltre sostenuto di aver eseguito – entro trenta giorni dalla conoscenza della disdetta – il versamento dell'“importo dell'affitto fino a settembre 2006”, pagamento da loro ritenuto tempestivo e, in assenza di eccezioni sollevate dal locatore, indice di “rinuncia alla disdetta” da parte di quest'ultimo “per atteggiamento concludente”;
che con il giudizio qui impugnato il Pretore, rilevando che erano dati tutti i presupposti per una valida disdetta, ha decretato lo sfratto immediato dei convenuti dai locali occupati, mettendo a loro carico la tassa di giustizia di fr. 100.–, le spese di fr. 50.-, come pure le ripetibili di fr. 400.-;
che con l’appello, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, i convenuti chiedono di annullare il decreto impugnato;
che gli appellanti in sostanza chiedono l'annullamento della sentenza per l'abuso di diritto da parte del locatore, in quanto quest'ultimo non aveva in realtà “l'intenzione prioritaria di farsi pagare”, ma avrebbe escogitato “manovre scorrette e sleali” – invio della diffida e della disdetta senza “convocare il rappresentante __________”, nel seguito restituite dalla Posta in quanto non ritirate senza che vi sia “menzione di un avviso di ritiro nelle bucalettere” – al fine di “ottenere lo sfratto” per poi “aumentare la pigione con un nuovo contratto”; il versamento di due rate future “per i mesi di agosto e settembre”, accettate dal locatore senza nessuna obiezione, indicherebbe inoltre per atti concludenti la rinuncia alla disdetta e il fatto che il Pretore nulla abbia detto in merito a tale argomento dei convenuti costitruirebbe motivo di nullità per violazione dell'obbligo di motivare;
che l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC esclude la facoltà di addurre fatti nuovi, prove ed eccezioni e quindi di avvalersi di contestazioni non sollevate in prima istanza e non rilevabili d'ufficio dal giudice, applicandosi il divieto dei nova in appello anche nelle procedure di locazione (Cocchi/Trezzini, CPC–TI, ad art. 321 m. 6);
che, ciò premesso, la censura secondo la quale il locatore sarebbe incorso in un abuso di diritto, per aver messo in atto manovre scorrette e sleali al fine di impedire ai conduttori di venire a conoscenza della disdetta e di ottenere lo sfratto dei conduttori per poi aumentare la pigione con un nuovo contratto, formulata per la prima volta in questa sede dall'appellante e non rilevabile d'ufficio, è manifestamente irricevibile;
che pure irricevibili, per il medesimo motivo, sono le contestazioni alle quali i conduttori accennano per la prima volta solo in appello che gli invii raccomandati con la diffida e la disdetta non sarebbero stati oggetto, da parte della Posta, di un avviso di ritiro nelle bucalettere e che i predetti atti sarebbero pertanto nulli;
che ad ogni modo le menzionate censure non erano state sollevate neppure davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione presso il quale i conduttori erano stati convenuti dal locatore;
che per altro a giusta ragione il Pretore ha ritenuto che non spetta certo al locatore scoperto nell'incasso delle pigioni intraprendere ricerche di inquilini che, pur domiciliati in Ticino (doc. H e I), sono assenti per lungo tempo all'estero in località ignote;
che, in tali circostanze, incombe ai conduttori indicare al locatore un recapito o un rappresentante cui rivolgere le proprie giustificate pretese, ciò in particolare qualora in ragione dei ritardi nei pagamenti, possono attendersi con una certa verosimiglianza la notifica di atti concernenti il rapporto di locazione (Bohnet, Les termes et délais en droit du bail à loyer, 13ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2004, I.C n. 2 pag. 6);
che, per quanto qui concerne, non risulta che i conduttori abbiano comunicato al locatore – né tantomeno lo sostengono – che __________ li rappresentava per tutte le questioni inerenti il rapporto di locazione, non essendo sufficiente che il medesimo li abbia rappresentati in precedenti contestazioni;
che pertanto il locatore non era tenuto a notificare al signor __________ la diffida e la disdetta concernenti il suo rapporto di locazione con i conduttori;
che la mancata notifica della diffida e della disdetta al signor __________ non può dunque in ogni caso essere qualificata quale “trucco” o “manovra scorretta e sleale” messa in atto dal locatore per impedire che i conduttori ne venissero a conoscenza e quale “abuso di diritto”;
che la diffida inviata per posta raccomandata si reputa giunta al suo destinatario quando quest’ultimo la ritira o la rifiuta oppure, in caso di mancato ritiro, alla scadenza del termine di giacenza di sette giorni (Bohnet, op. cit., I.C n. 3 pag. 8);
che la disdetta inviata per posta raccomandata si reputa invece giunta al suo destinatario il giorno del deposito dell'avviso di ritiro, per i titolari di una casella postale, mentre per il titolare di una semplice buca delle lettere, il giorno del deposito oppure il successivo se non è possibile ritenere che l'invio possa essere ritirato già il medesimo giorno (Bohnet, op. cit., I.C n. 2 pag. 5) e non ad una data che i conduttori pretendono diversa, senza per altro neppure indicarla;
che la disdetta risulta essere stata inviata il 18 aprile 2006 per raccomandata ad ognuno dei conduttori e allorquando questi ultimi, il 17 luglio 2006 (doc. 4b), hanno saldato l'affitto arretrato non solo il termine della diffida, ma anche il predetto termine di giacenza della disdetta era abbondantemente scaduto e gli invii postali rispediti al mittente;
che la volontà di persistere nella disdetta è stata chiaramente ribadita dal locatore con l'istanza di sfratto avviata alla Pretura il 28 giugno 2006;
che la mancata reazione del locatore al pagamento anticipato del 17 luglio 2006 delle rate di agosto e settembre 2006 non può di certo essere interpretato quale rinuncia alla disdetta; con il loro versamento sono invero i conduttori ad aver manifestato di voler persistere nell'occupazione abusiva dei locali anche nei mesi successivi;
che appare dunque legittimo che il locatore abbia trattenuto preventivamente detti versamenti per tutelarsi almeno in parte nelle more della procedura; prova ne è che l'illecita presenza sussiste tuttora;
che per quanto riguarda l'ulteriore censura rivolta al primo giudice, di non aver esaminato il predetto argomento -segnatamente il versamento anticipato dell'affitto futuro e la rinuncia alla disdetta per atti concludenti del locatore- da loro addotto, si rileva che il Pretore ha comunque esaminato le censure determinanti, esponendo in modo succinto -ma comunque sufficiente- i motivi per i quali ha respinto la domanda di annullamento (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 285 m. 2), rilevando che erano dati tutti i presupposti per una valida disdetta del contratto di locazione e non essendo avvenuta la riconsegna dell'appartamento, l'istanza di sfratto meritava accoglimento;
che di conseguenza il Pretore ha giustamente concluso per la legittimità dell’istanza di sfratto, per cui l’appello, del tutto infondato, deve essere respinto;
che gli oneri processuali del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono quindi a carico degli appellanti, che rifonderanno alla controparte un’equa indennità per ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
1. L’appello 22 agosto 2006 di AP 1 è respinto.
2. Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.– sono posti in solido a carico degli appellanti, i quali rifonderanno in solido fr. 400.– alla controparte per le ripetibili d'appello.
3. Intimazione:
- ; - .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario