Incarto n. 12.2004.4
Lugano 1 aprile 2004/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione e in particolare nella causa -inc. n. DI.2003.102 della Pretura della giurisdizione di __________ - promossa con istanza 25 agosto 2003 da
contro
__________ __________ entrambe rappr. da __________
volta ad ottenere l'annullamento della disdetta 19 maggio 2003 e in subordine la protrazione del contratto di locazione fino al 30 settembre 2006;
nonché nella causa -inc. n. DI.2003.105 della Pretura della giurisdizione di __________ - promossa con istanza 28 agosto 2003 da
__________ __________ entrambe rappr. dallo studio legale __________
contro
__________ rappr. dall'avv. __________
chiedente che la protrazione sia concessa solo fino al 31 marzo 2004 e subordinatamente, nel caso la proroga fosse confermata fino al 30 settembre 2004 come statuito dall'Ufficio di conciliazione di __________, che la stessa sia però unica e definitiva;
sulle quali il Segretario assessore, ordinata la congiunzione, si è pronunciato, con sentenza 19 dicembre 2003, con cui ha respinto entrambe le istanze;
appellanti entrambe le parti, __________ con appello 29 dicembre 2003, __________ e __________ con appello 31 dicembre 2003, con cui vengono ribadite le richieste formulate in prima sede, protestando spese e ripetibili;
lette le osservazioni 5 e 11 febbraio 2004, con cui le parti postulano la reiezione del gravame di parte avversa, pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 7 gennaio 2004 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello di __________ l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. __________ conduce in locazione dal 1° ottobre 1997 un appartamento di 2 locali sito in una palazzina a __________, di proprietà di __________ e __________. Il contratto, di durata indeterminata, prevedeva una pigione di fr. 450.- mensili.
Il 19 maggio 2003 __________ ha disdetto in via ordinaria il contratto di locazione per il successivo 30 settembre. Richiesta di indicare i motivi della disdetta, essa ha specificato che l'appartamento serviva alla comproprietaria __________ per uso personale.
2. Con decisione 28 luglio 2003 l'Ufficio di conciliazione di __________, tempestivamente adito dal conduttore, ha confermato la validità della disdetta ed ha concesso una protrazione del contratto di locazione fino al 30 settembre 2004.
3. Non soddisfatte di quella decisione, entrambe le parti si sono rivolte al Segretario assessore, il quale, con il querelato giudizio, ha tuttavia concluso per l'infondatezza delle loro domande.
In questa sede esse ribadiscono pertanto le richieste formulate in prima istanza: il conduttore, previo annullamento della decisione dell'Ufficio di conciliazione, postula che la disdetta sia annullata siccome abusiva e in subordine che il contratto sia prorogato fino al 30 settembre 2006; le locatrici auspicano per contro che la protrazione sia concessa solo fino al 31 marzo 2004 e subordinatamente, nel caso la proroga fosse confermata fino al 30 settembre 2004 come statuito dall'Ufficio di conciliazione, che la stessa sia però unica e definitiva.
4. La legge non esige che la disdetta, per essere valida, debba essere motivata (Lachat, Le bail à loyer (citato in seguito: Bail), p. 468; Lachat, Commentaire Romand (citato in seguito: CR), N. 10 ad art. 271 CO; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, p. 436; Higi, Zürcher Kommentar, N. 113 ad art. 271 CO). Se richiesta, la parte che dà la disdetta è tuttavia tenuta a motivarla (art. 271 cpv. 2 CO). Scopo della disposizione è di permettere alla parte che riceve la disdetta di valutare con cognizione di causa l'opportunità o meno di contestarla oppure di chiedere un'eventuale protrazione (Lachat, Bail, ibidem; Lachat, CR, ibidem; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 111 ad art. 271 CO). La motivazione della disdetta dev'essere data nel rispetto delle regole della buona fede (Lachat, op. cit., p. 469): in particolare i motivi addotti, che sono di principio vincolanti (Lachat, Bail, ibidem; Lachat, CR, N. 12 ad art. 271 CO; Permann/Schaner, op. cit., p. 437; Higi, op. cit., N. 120 ad art. 271 CO; è tuttavia possibile la loro completazione o precisazione), devono essere veritieri (Lachat, Bail, ibidem; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 114 segg. ad art. 271 CO; mp 1993 p. 30; Broglin, Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in 7e Séminaire sur le droit du bail, p. 5), ritenuto che se gli stessi dovessero risultare non comprovati (Lachat, Bail, p. 470; Weber, Basler Kommentar, 3. ed., N. 30 ad art. 271/271a CO) o pretestuosi (Lachat, Bail, p. 469; Lachat, CR, N. 11 ad art. 271 CO; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 115 ad art. 271 CO; Weber, op. cit., N. 32 seg. ad art. 271/271a CO), la disdetta potrà di regola essere considerata abusiva ex art. 271 cpv. 1 CO.
5. È soltanto in questa sede e dunque irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) che le locatrici hanno preteso che la disdetta in parola fosse dovuta anche al comportamento "indolente" tenuto dal conduttore nei confronti degli altri inquilini (osservazioni p. 4 segg.). Esse in precedenza avevano per contro sostenuto che la stessa fosse dovuta unicamente al bisogno personale fatto valere dalla famiglia __________, che attualmente occupa un appartamento di 4 1/2 locali al secondo piano della palazzina, per cui si tratta ora di esaminare se questa motivazione fosse veritiera e dunque degna di protezione. La questione, come vedremo, dev'essere risolta negativamente.
Le locatrici hanno innanzitutto addotto che la datrice di lavoro della signora __________ le avrebbe comunicato che, se essa non avesse potuto disporre di maggior spazio al suo domicilio, avrebbe forzatamente dovuto por termine al rapporto di collaborazione (doc. _ inc. n. DI.2003.105). La circostanza è in realtà stata smentita dall'istruttoria di causa: sentita in sede testimoniale, l'autrice del doc. _ __________, dopo aver dichiarato di ricorrere abbastanza regolarmente all'aiuto della signora __________, ha in effetti precisato che la necessità di disporre di maggior spazio non era assolutamente una condizione per proseguire la loro collaborazione, ma solo per l'esecuzione di un importante lavoro per un albergo.
Secondo le locatrici, i due figli di 9 e 11 anni della signora __________ si troverebbero inoltre in una situazione di disagio, dovendo attualmente occupare un'unica camera, in quanto la loro madre aveva riservato una stanza alla propria attività di cucitrice parzialmente al proprio domicilio (istanza 28 agosto 2003 p. 3). La documentazione fotografica versata agli atti (doc. _ inc. n. DI.2003.105, verbale di sopralluogo), a parte evidenziare un certo disordine nell'appartamento, non consente tutto sommato di confermare l'esistenza di una situazione di particolare disagio dovuto alla mancanza di spazio, che per altro era stata tranquillamente "sopportata" fino ad oggi (istanza 28 agosto 2003 p. 3, risposta 16 ottobre 2003 p. 4). In ogni caso, fosse anche provata, non si vede in che modo la stessa possa giustificare la disdetta in esame, essendo in ogni caso chiaro, vista anche l'età dei bambini, che nei prossimi anni l'appartamento al pianterreno non verrà verosimilmente impiegato per creare loro una sola camera supplementare. Certo si potrebbe ipotizzare che la signora __________ trasferisca il suo "atelier" al pianterreno, liberando con ciò una camera. A giudizio della scrivente Camera, questa soluzione, teoricamente fattibile, non è tuttavia praticabile nel caso concreto: secondo il corso normale della vita non si può infatti ritenere che nelle medesime circostanze una famiglia avrebbe optato per questa soluzione, che comportava pur sempre un costo mensile di fr. 450.-, decisamente importante per il budget della famiglia __________ (a p. 4 delle conclusioni le locatrici emblematicamente avevano dichiarato che l'attività di cucitrice costituiva un'irrinunciabile fonte di guadagno per sopperire alle spese del sostentamento familiare), e ciò unicamente per permettere alla moglie di poter eseguire con maggior agio la sua attività di cucitrice, che oltretutto non era nemmeno fissa, ma precaria, dipendendo in sostanza dal fatto che __________ avesse lavoro in eccedenza.
Le locatrici rilevano infine che il signor __________, docente titolare, dal settembre 2003 e per i successivi 5 anni, di una classe di scuola elementare che contava fra i suoi allievi una bambina non vedente, aveva a sua volta la necessità di disporre di supplementari ed adeguati spazi lavorativi anche presso il suo domicilio e ciò allo scopo di avere materiali e supporti informativi adeguati alla funzione che gli veniva richiesta (doc. _ inc. n. DI.2003.102). La circostanza non può essere presa in considerazione già per il semplice fatto che nulla permette di ritenere che le locatrici ne fossero già a conoscenza al momento in cui è stata significata la disdetta (Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 119 ad art. 271 CO; Weber, op. cit., N. 33 ad art. 271/271a CO). In ogni caso non è dato a sapere quale sia lo spazio imposto dai materiali e dai supporti informativi in questione, per altro nemmeno indicati in dettaglio, rispettivamente se gli stessi non possano comunque trovare un'ubicazione idonea, eventualmente con qualche accorgimento, nell'appartamento già a disposizione della famiglia.
6. A prescindere da quanto precede, la disdetta avrebbe dovuto essere considerata abusiva già per il fatto che la stessa era stata significata a distanza di soli tre giorni da che il conduttore e __________ avevano avuto un battibecco in merito all'utilizzo (rumoroso) del giardino da parte dei figli di quest'ultima. Nonostante __________ -per altro ovviamente interessata all'esito della liteabbia dichiarato in sede di interrogatorio formale di non essere stata a conoscenza dell'episodio prima di aver significato la disdetta, a giudizio di questa Camera il provvedimento adottato nei confronti risulta pertanto essere una chiara ripicca nei confronti dell'inquilino.
7. Ne discende la reiezione dell'appello delle locatrici, oltretutto irricevibile in quanto la decisione sull'istanza inc. n. DI.2003.105, il cui valore litigioso era inferiore a fr. 8'000.-, non era appellabile (art. 411 cpv. 1 CPC), e l'accoglimento del gravame del conduttore, ciò che impone di accogliere l'istanza inc. n. DI.2003.102, tranne per quanto riguarda la domanda con cui la parte aveva chiesto di annullare la decisione dell'Ufficio di conciliazione di __________: la richiesta di conferma o di annullamento della decisione dell'Ufficio di conciliazione è infatti una domanda inammissibile poiché il ricorso all'autorità giudiziaria, dopo la pronuncia dell'Ufficio, non va inteso quale procedura di appello, di verifica di quel giudizio, ma invece quale azione giudiziaria a sé stante e indipendente (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 10 ad art. 404; II CCA 17 giugno 1994 inc. n. 53/94, 11 marzo 1996 inc. n. 12.95.330).
8. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 29 dicembre 2003 di __________ è accolto.
Di conseguenza la sentenza 19 dicembre 2003 della Pretura della giurisdizione di __________, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1. L'istanza 25 agosto 2003 di __________ è accolta.
Di conseguenza, la disdetta 19 maggio 2003 è annullata.
2. Le spese e la tassa di giustizia di fr. 150.- sono a carico di __________ e __________, che rifonderanno a __________ fr. 1'500.- a titolo di ripetibili.
3. L'istanza 28 agosto 2003 di __________ e __________ è respinta.
II. Le spese della procedura d’appello di cui al dispositivo I consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 80.b) spese fr. 20.-
Totale fr. 100.da anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico delle appellate, che rifonderanno alla controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.
III. L’appello 31 dicembre 2003 di __________ e __________ è respinto.
IV. Le spese della procedura d’appello di cui al dispositivo III consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 80.b) spese fr. 20.-
Totale fr. 100.da anticiparsi dalle appellanti, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 150.- per ripetibili di appello.
V. Intimazione a: - avv. __________
studio legale __________
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di ________
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario