Incarto n. 12.2003.86
Lugano 2 giugno 2004/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2002.00233 della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con istanza 18 ottobre 2002 da
APPE1 rappr. da RAPP1
contro
APPO1 rappr. da RAPP2
volta ad ottenere l'annullamento della disdetta 16 luglio 2002 e in subordine la
protrazione del contratto di locazione fino al 31 marzo 2007, domande avversate dal
convenuto e che il Segretario assessore, con sentenza 28 aprile 2003, ha integralmente
respinto;
appellante l'istante con atto di appello 9 maggio 2003 con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza, protestando spese e ripetibili;
mentre il convenuto con osservazioni 23 maggio 2003 postula la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. __________ APPE1 conduce in locazione, a far tempo dal 1992, un appartamento di 4 1/2 locali nel blocco A dell'immobile denominato __________a __________di proprietà di __________ APPO1h, in forza di un contratto, che attualmente prevede una pigione di fr. 1'003.- mensili.
Il 16 luglio 2002 il proprietario ha disdetto in via ordinaria il contratto di locazione per il 31 marzo 2003. Seppur richiesto di indicare i motivi alla base della disdetta (doc. C p. 19 inc. UC), egli non ha fornito alcuna giustificazione.
2. L'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, tempestivamente adito dalla conduttrice, ha confermato la validità della disdetta ed ha concesso una prima protrazione del contratto di locazione fino al 30 settembre 2004.
3. Non soddisfatta di quella pronuncia, la conduttrice si è rivolta al Segretario assessore, il quale, con il querelato giudizio, ha tuttavia concluso per l'infondatezza delle sue domande.
Con l'appello che qui ci occupa, avversato dalla controparte, essa ribadisce pertanto le richieste formulate in prima sede, ovvero l'annullamento della disdetta siccome abusiva e in subordine la protrazione del contratto fino al 31 marzo 2007.
4. La legge non esige che la disdetta, per essere valida, debba essere motivata (Lachat, Le bail à loyer (citato in seguito: Bail), p. 468; Lachat, Commentaire Romand (citato in seguito: CR), N. 10 ad art. 271 CO; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, p. 436; Higi, Zürcher Kommentar, N. 113 ad art. 271 CO). Se richiesta, la parte che dà la disdetta è tuttavia tenuta a motivarla (art. 271 cpv. 2 CO): scopo della disposizione è in effetti di permettere alla parte che riceve la disdetta di valutare con cognizione di causa l'opportunità o meno di contestarla oppure di chiedere un'eventuale protrazione (Lachat, Bail, ibidem; Lachat, CR, ibidem; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 111 ad art. 271 CO; II CCA 1° aprile 2004 inc. n. 12.2004.4). Se, nonostante la richiesta di motivazione, la parte che dà la disdetta rifiuta di indicarne le ragioni, non si deve necessariamente concludere per l'abusività della disdetta (mp 1996 p. 110). La circostanza costituisce tuttavia un serio indizio a favore del suo carattere abusivo (Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1994, p. 226; Lachat, Bail, p. 469; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Higi, op. cit., N. 155 seg. ad art. 271 CO; SVIT, Mietrecht Kommentar, 2. ed., N. 51 ad art. 271 CO; Weber, Basler Kommentar, 3. ed., N. 32 ad art. 271/271a CO).
5. Nel caso di specie la disdetta significata all'istante deve senz'altro essere annullata. Come appena visto, un primo serio indizio a favore dell'abusività è dato già dalla circostanza che il convenuto, seppur espressamente richiesto dalla controparte, non ha ritenuto di indicare, né nella fase preprocessuale né in quella processuale, quali fossero i motivi alla base di quel provvedimento, trincerandosi dietro il fatto che si trattava di una disdetta ordinaria. Ma a favore dell'abusività della disdetta vi è soprattutto il fatto che questa particolare misura è stata adottata, oltretutto il medesimo giorno, nei confronti di due soli inquilini, l'istante e __________ (cfr. inc. UC 51/2002 richiamato), quelli che più di altri (teste __________ p. 10; cfr. doc. 2, doc. D p. 4 e 8 inc. UC) si erano esposti nei confronti dell'amministrazione dello stabile, tra ottobre 2001 e maggio 2002, con tutta una serie di richieste, formulate perlopiù a nome di tutti gli inquilini, in merito alle modalità di calcolo della pigione ed alle condizioni di manutenzione delle parti comuni, quali la lavanderia, la cantina e i posteggi esterni (teste __________ p. 16; cfr. il carteggio sub doc. C, doc. D inc. UC e doc. 2-10 inc. UC 51/2002 richiamato). Lo stesso amministratore ha del resto ammesso che gli unici inquilini che avevano formulato reclamazioni particolari erano stati per l'appunto l'istante e la signora __________ (teste __________ p. 8), guarda caso proprio quelli che sono stati in seguito oggetto di una disdetta. La disdetta in questione, significata in definitiva per disfarsi di un inquilino "scomodo" -dopo che in precedenza l'amministratore si era per altro offerto di lasciar partire con un termine di preavviso ridotto chi non era contento della situazione (testi __________ p. 9 e __________ p. 16; cfr. doc. D p. 16 seg. inc. UC e doc. 3 inc. UC 51/2002 richiamato), ventilando addirittura l'eventualità di una disdetta (cfr. doc. D p. 12 inc. UC)- deve pertanto essere considerata abusiva, se non già in applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. a CO, quanto meno giusta l'art. 271 cpv. 1 CO (II CCA 11 marzo 1996 inc. n. 12.95.330).
6. Da qui l'accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 9 maggio 2003 di __________ APPE1 è accolto.
Di conseguenza la sentenza 28 aprile 2003 della Pretura del distretto di Bellinzona, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1. L'istanza 18 ottobre 2002 di __________ APPE1 è accolta.
Di conseguenza, la disdetta 16 luglio 2002 è annullata.
2. La tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese di fr. 150.- sono a carico del convenuto, che rifonderà alla controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili.
3. … (invariato)
§ … (annullato)
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 550.b) spese fr. 50.-
Totale fr. 600.da anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico dell'appellato, che rifonderà alla controparte fr. 600.- per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona
Terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario