Incarto n.: 12.2003.155
Lugano 13 ottobre 2004/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2000.68 della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza 24 ottobre 2000 da
AO 1 rappr. dall' RA 2
contro
AP 1 rappr. da RA 1
con la quale l'istante ha chiesto la condanna della convenuta al versamento di fr. 25'760.85 per canoni di locazione e spese accessorie arretrate e il ripristino dell'oggetto locato, domanda che il Pretore ha accolto parzialmente con sentenza 2 settembre 2003 limitatamente all'importo di fr. 8'978.35;
appellante la convenuta con atto di appello del 15 settembre 2003, con cui chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di ridurre l'importo da lei dovuto a fr. 5'878.35 e di ripartire gli oneri processuali in ragione di 1/5 a carico della convenuta e di 4/5 a carico dell'istante, protestando spese e ripetibili;
mentre la controparte, con osservazioni del 17 ottobre 2003, propone la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto
in fatto: A. AP 1 ha preso in locazione dal 1° febbraio 1996 un appartamento di 3 locali adibito a studio di fisioterapia e fitness nello stabile denominato Casa __________, proprietà di AO 1, per una durata di 5 anni. Il contratto prevedeva una pigione annuale di fr. 24'000.-, da pagare in rate mensili anticipate di fr. 2'000.- ciascuna, con possibilità di disdetta la prima volta per il 31 gennaio 2001, mediante un preavviso di sei mesi (doc. A). AP 1 ha rescisso il contratto per il 30 settembre 1999 e ha concluso con __________ un contratto di sublocazione dal 1° giugno al 30 settembre 1999. Il tecnico __________ ha eseguito il 28 settembre 1999 un sopralluogo nei locali alla presenza di AP 1 e AO 1. La proprietaria ha invitato AP 1 a pagare il canone di locazione e le spese accessorie di agosto e settembre 1999 e a rifonderle i costi per le riparazioni eseguite nei locali da lei occupati, senza esito. La procedura di conciliazione si è svolta il 6 aprile 2000 davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ con esito infruttuoso.
B. AO 1 si è rivolta al Pretore di Riviera con istanza del 24 ottobre 2000, chiedendo che AP 1 fosse condannata a versarle fr. 25'760.85 a titolo di pigioni e spese accessorie arretrate e di ripristino dell'ente locato. All'udienza del 17 novembre 2000 l'istante ha confermato le domande di giudizio, alle quali si è opposta la convenuta. Esperita l'istruttoria, le parti sono comparse il 18 giugno 2002 al dibattimento finale, confermandosi nel contenuto dei rispettivi memoriali conclusivi.
C. Statuendo il 2 settembre 2003, il Pretore ha accolto l'istanza limitatamente all'importo di fr. 8'978.35 e ha posto la tassa di giustizia di fr. 750.- e le spese di fr. 3'200.- a carico di AP 1 per 1/3 e a carico di AO 1 per 2/3, riconoscendo a quest'ultima un'indennità di fr. 600.- per ripetibili ridotte.
D. AP 1 è insorta contro la citata sentenza con un appello del 15 settembre 2003 nel quale chiede che in riforma del giudizio impugnato l'importo da lei dovuto sia ridotto a fr. 5'878.35 e gli oneri processuali siano ripartiti secondo la reciproca soccombenza in ragione di 1/5 a carico della convenuta e di 4/5 a carico dell'istante, con l'obbligo per quest'ultima di rifondere all'appellante fr. 2'000.- per ripetibili.
Con le sue osservazioni del 17 ottobre 2003 AO 1 propone la reiezione dell'appello e la conferma del giudizio pretorile.
e considerando
in diritto: 1. Nella fattispecie il Pretore ha dapprima ritenuto che la convenuta doveva versare alla proprietaria l'importo di fr. 2'000.- per la pigione di febbraio 1996, oltre alle spese accessorie di fr. 755.- del 1999, non assunte dalla subconduttrice. Per quel che concerne il risarcimento dei danni e i costi del ripristino dei locali, il primo giudice ha accertato che l'istante aveva consegnato alla convenuta all'inizio del contratto un appartamento in uno stato a nuovo, e che la conduttrice lo aveva lasciato in cattive condizioni, con anomalie eccedenti la normale usura, ciò che aveva richiesto il ripristino provvisorio dell'impianto elettrico, la sostituzione del piatto della doccia e del miscelatore della vasca, la riparazione delle porte interne e delle finestre e il rifacimento dell'intonaco, la stabilitura e l'imbiancatura del soffitto e delle pareti. Egli ha ritenuto che i costi per la sostituzione del piatto della doccia, del gruppo miscelatore del bagno, per il ripristino provvisorio dell'impianto elettrico e per la sistemazione delle porte interne erano a carico della conduttrice. Per il rifacimento dell'intonaco, della stabilitura e dell'imbiancatura delle pareti e del soffitto, il Pretore ha constatato che nel giro di due anni si erano resi necessari due interventi per il rifacimento dell'intonaco, dovuti da un lato al carente stato di cura riservato dalla conduttrice alle infrastrutture e dall'altro alla cattiva esecuzione delle opere iniziali e di riparazione e alla scelta di materiali non adeguati all'uso. Ha pertanto ritenuto giustificato ripartire tra la proprietaria e la conduttrice il costo del rifacimento in ragione di metà ciascuna. In conclusione, il primo giudice ha condannato la convenuta a rifondere all'istante fr. 8'978.35 (pigione febbraio 1996 fr. 2'000.-, spese accessorie fr. 755.-, ½ spese per il rifacimento dell'intonaco fr. 3'100.-, ripristino dell'impianto elettrico fr. 663.55, riparazione porte interne fr. 369.25, sostituzione piatto doccia e miscelatore vasca fr. 615.55) e per il resto ha respinto l'istanza.
2. In questa sede l'appellante contesta solo l'obbligo di risarcire metà delle spese per il rifacimento dell'intonaco, in fr. 3'100.-. Essa rimprovera al Pretore di aver apprezzato erroneamente i fatti e di averle imputato una parte di responsabilità nella caduta dell'intonaco nonostante la perizia giudiziaria abbia escluso che la mancata aerazione dei locali potesse causare i danni riscontrati. La convenuta adduce che i danni sono dovuti alla cattiva esecuzione dell'intonaco e alla scelta di materiali inidonei all'uso previsto dal contratto (studio di fisioterapia con bagno turco), ciò che esclude la sua responsabilità.
3. Giusta l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto, caso contrario egli risponde del danno cagionato. Il locatore ha, in particolare, l'onere di provare l'esistenza di un difetto eccedente l'usura normale della cosa e il relativo danno (Lachat, Commentaire romand, n. 6 ad art. 267 CO).
4. Nella fattispecie la convenuta non contesta di aver ricevuto l'appartamento in buono stato (cfr. memoriale conclusivo della convenuta, pag. 4). Alla fine del contratto, nel settembre 1999, il verbale di sopralluogo compiuto da un tecnico alla presenza delle parti ha accertato l'esistenza di svariati difetti (doc. G), in particolare la caduta dell'intonaco dal soffitto in gesso del locale palestra attrezzi. La proprietaria aveva già fatto eseguire interventi di ripristino ai soffitti nel settembre 1998 (lettera __________ del 24 settembre 1998 allegata al doc. G, con fotografie) e il tecnico che si era occupato dei lavori di ristrutturazione dell'immobile aveva addebitato l'inconveniente al comportamento della conduttrice, che non arieggiava a sufficienza i locali e lasciava molta umidità (deposizione testimoniale __________, verbale del 6 febbraio 2001, pag. 2). Se non che, il perito giudiziario arch. __________ ha rilevato nel suo referto del 15 gennaio 2002 che un intonaco applicato su un soffitto non può cadere per insufficiente arieggiamento dei locali, ma di regola "per un'applicazione approssimativa del ponte adesivo sul calcestruzzo o in una composizione impropria dell'intonaco" (perizia, pag. 6). Il perito ha constatato sulla base dell'istruttoria (doc. N) che nel caso concreto era stato utilizzato un intonaco a base di gesso, materiale improprio all'uso in locali con un tasso di umidità superiore alla norma, come nello studio di fisioterapia occupato dalla convenuta (perizia pag. 7). La mancata aerazione dei locali da parte della conduttrice, rilevata dal tecnico __________ nel settembre 1998, non è dunque causale per la caduta dell'intonaco, contrariamente a quanto sostenuto dall'istante. In simili circostanze non si vede quale possa essere la responsabilità della conduttrice per i danni constatati ai soffitti, dovuti secondo le constatazioni peritali a una scelta errata del materiale o a una cattiva esecuzione dei lavori di ristrutturazione, di esclusiva pertinenza della proprietaria, rispettivamente degli artigiani esecutori dei lavori. L'appello è dunque fondato su questo punto e dalla somma dovuta all'istante deve essere stralciato l'importo di fr. 3'100.- per il rifacimento dell'intonaco.
5. La convenuta chiede che gli oneri processuali di prima sede siano ripartiti secondo la reciproca soccombenza, vale a dire nella misura di 1/5 per sé e di 4/5 per l'istante, tenuta inoltre a rifonderle un'indennità per ripetibili ridotte di fr. 2'000.-. L'esito dell'odierno giudizio impone invero una modifica della ripartizione dei costi processuali fra le parti per tenere conto del rispettivo tasso di soccombenza. Davanti al Pretore la convenuta, che rifiutava ogni responsabilità, si era opposta integralmente all'istanza e in definitiva deve versare all'istante fr. 5'878.35. Si giustifica pertanto di ripartire gli oneri processuali in ragione di ¼ a carico della convenuta e di ¾ a carico dell'istante. Quest'ultima deve inoltre rifondere alla convenuta un'equa indennità calcolata in base alle rispettive quote di soccombenza. Per l'ammontare dell'indennità, il giudice gode di ampio potere di apprezzamento e si ispira alla tariffa dell'Ordine degli avvocati (TOA) solo a titolo indicativo, senza esserne vincolato (Rep. 1985 pag. 96). Tenuto conto del valore di causa, del tipo di procedura e della reciproca soccombenza, l'indennità per ripetibili ridotte in favore della convenuta può essere stimata in fr. 1'000.- per la procedura di prima sede e in tale misura può parzialmente essere accolto l'appello sulla ripartizione delle tasse e delle ripetibili di prima sede.
6. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC).
Per questi motivi,
richiamato per le spese la vigente TG,
pronuncia: I. L'appello 15 settembre 2003 di __________ è parzialmente accolto e di conseguenza la sentenza 2 settembre 2003 è così riformata:
1. L'istanza è parzialmente accolta. Di conseguenza AP 1, __________, è condannata a versare a AO 1, __________, l'importo di fr. 5'878.35.
2. La tassa di giustizia di fr. 750.- e le spese di fr. 3'200.- sono poste a carico della convenuta per ¼ e a carico dell'istante per ¾. L'istante rifonderà inoltre alla convenuta fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.
II. Le spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 200.b) spese fr. 50.totale fr. 250.da anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico per ¼ e per ¾ a carico dell'appellata, con l'obbligo di rifondere all'appellante fr. 200.- per ripetibili ridotte.
III. Intimazione:
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Comunicazione alla Pretura del Distretto di Riviera
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario