Incarto n. 12.2003.14
Lugano 16 luglio 2003/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire in materia di locazione nella causa inc. n. SF.2002.00243 della Pretura di Lugano, sezione __________, e più precisamente sull’istanza di sfratto 29 ottobre 2002 promossa da
__________ patrocinato da: __________
contro
__________
nonché sull’istanza di contestazione della disdetta e protrazione della locazione
presentata il 1. luglio 2002 alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione __________ -causa inc. n. LA.2002.00088- da
__________
contro
__________ patrocinato da: __________
sulle quali il Segretario Assessore si è pronunciato il13 dicembre 2002, respingendo l’istanza di contestazione della disdetta e, in accoglimento dell’istanza di sfratto, facendo ordine a __________ di liberare l’appartamento sito in via __________ a __________, entro dieci giorni dall’intimazione del decreto di sfratto;
appellante __________ con atto di appello 23 dicembre 2002, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di dichiarare inefficace la disdetta 19 aprile 2002 e con ciò di respingere l’istanza di sfratto;
mentre la controparte, con osservazioni 10 febbraio 2003, postula la reiezione del gravame;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto in fatto:
A. A far tempo dal 1. marzo 1993 __________ conduce in locazione un appartamento di tre locali sito in via __________ a __________. Il contratto tra le parti prevedeva un canone di locazione annuale di fr. 14'400.--, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 1'200.-- cadauna. Il rapporto di locazione, di durata indeterminata, poteva essere disdetto con un preavviso di tre mesi, la prima volta per il 29 marzo 1994 (doc. D). A seguito della vendita dell’ente locato, il 17 settembre 1996 __________ subentrava quale nuovo proprietario al precedente locatore, signor __________ di __________ (doc. 2) e il 20 settembre 2001, l’amministrazione del suddetto immobile veniva affidata alla __________ (doc. 1).
B. Con raccomandata 13 marzo 2002, il locatore intimava a __________ di versare entro il termine di trenta giorni l’importo di fr. 3'600.--, corrispondente alle pigioni scoperte per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2002 (doc. 3); nello stesso scritto la locataria veniva diffidata nel senso che trascorso infruttuosamente tale termine, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO.
Il 19 aprile 2002 il locatore notificava la disdetta per mora del contratto di locazione, con effetto a decorrere dal 31 maggio 2002 (doc. 4). Contemporaneamente, nei confronti della locataria veniva avviata una procedura esecutiva per il pagamento dell’importo di fr. 4'800.-- per canoni di locazione non pagati nel periodo gennaio - aprile 2002 (doc. 7 rich. da UC).
C. Il 17 maggio 2002 __________ contestava tempestivamente la validità della disdetta presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Viganello, adducendo “che l’ente pubblico avrebbe dovuto continuare a pagare le pigioni arretrate come faceva in precedenza” (v. verbale di discussione 6.6.2002 presso Ufficio di conciliazione di Viga-nello di cui al doc. 1 rich. da UC) e postulando la protrazione del contratto di locazione.
Con decisione 25 giugno 2002 l’Ufficio di conciliazione stabi-liva che la conduttrice si trovava in mora con il pagamento del canone di locazione per il periodo gennaio - marzo 2002; pertanto, avendo il locatore rispettato i termini legali, la disdetta 19 aprile 2002 era valida ed esplicava i propri effetti a partire dal successivo 31 maggio 2002 (v. doc. 11 rich. da UC).
D. Il 28 giugno 2002 __________ ricorreva contro la decisione dell’Ufficio di conciliazione, postulandone l’annullamento e chiedendo la proroga del rapporto di locazione venuto in essere con il signor __________ di __________. La conduttrice ha affermato che la somma di fr. 4'800.-- richie-sta da __________ per pigioni impagate nel periodo da gennaio ad aprile 2002 – oggetto anche di una procedura esecutiva avviata nei suoi confronti dallo stesso __________ – non sarebbe dovuta in quanto ella non avrebbe concluso il contratto di locazione con quest’ultimo, bensì con il signor __________ di __________.
Il difetto di identità tra il creditore indicato nel contratto di locazione e il creditore indicato nel precetto esecutivo (doc. 7 rich. da UC), sarebbe stato altresì riconosciuto dal Segretario Assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5 nell’ambito di una procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione avviata da __________ producendo quale titolo il contratto di locazione di cui sopra (Inc. n. EF.__________).
E. Il 30 luglio 2002 __________ ha presentato una istanza di ricusa nei confronti del Pretore del Distretto di Lugano, sezione __________, avv. __________ poiché a suo modo di vedere vi sarebbero stati motivi di inimicizia personale, siccome il 10 novembre 1995 la stessa istante aveva sporto denuncia penale nei suoi confronti. Con decisione 26 agosto 2002 (Inc. n. 12.2002.00142), questa Camera ha respinto la suddetta istanza di ricusa poiché la denuncia penale, peral-tro sfociata in un non luogo a procedere nei confronti del Pretore, non è stata ritenuta motivo sufficiente per fondare una ricusa del magistrato; del resto, secondo questa Came-ra, le circostanze non permettevano di riscontrare né indizi di inimicizia personale del giudice nei confronti della parte, né motivi gravi da giustificare oggettivamente il rischio di una sua parzialità. Questa decisione non è stata impugnata dalla conduttrice.
Il 29 ottobre 2002 __________ ha avviato nei confronti di __________ una procedura di sfratto dall’appartamento di __________.
F. Con sentenza 13 dicembre 2002 il Segretario Assessore confermava la validità della disdetta e accoglieva l’istanza di sfratto formulata da __________, ordinando a __________ di lasciare l’ente locato entro dieci giorni dalla notifica del decreto. A mente del primo giudice, la fattispecie configura un caso di applicazione dell’art. 257d CO che prevede la possibilità di pronunciare la disdetta straordinaria del contratto di locazione se il conduttore si trova in mora con il pagamento del canone di locazione e se egli omette di versare il corrispettivo entro un termine di trenta giorni. Nel caso in esame, la diffida di pagamento delle pigioni arretrate è stata notificata alla conduttrice con raccomandata 13 marzo 2002. Allo scadere del termine di trenta giorni previsto dalla legge, il locatore, con modulo ufficiale del 19 aprile 2002, ha notificato la disdetta della locazione con effetto al 31 maggio 2002.
Il Segretario Assessore ha concluso che la conduttrice non aveva provveduto al pagamento delle pigioni reclamate nella predetta diffida nel termine di trenta giorni previsto dalla legge e pertanto la disdetta 19 aprile 2002 era valida. In ogni caso, anche se le pigioni per i mesi di gennaio e febbraio 2002 fossero state versate dall’Ufficio del sostegno sociale e dell’inserimento circostanza negata dal locatore - la conduttrice sarebbe stata in mora con il pagamento della pigione per il mese di marzo 2002 (l’Ufficio del sostegno so-ciale e dell’inserimento aveva infatti garantito il pagamento delle pigioni solo fino al mese di febbraio 2002), così che la disdetta per mora risultava valida. Infine, visto che la disdet-ta era stata data per mora del conduttore, la protrazione del rapporto di locazione era esclusa (art. 272a CO.
G. Con appello 23 dicembre 2002 __________ censura la decisione del Segretario Assessore adducendo che il creditore __________ sarebbe soggetto inesistente, che l’istanza di ricusa formulata nei confronti del Pretore del Distretto di Lugano, sezione __________, avv. __________ esplicherebbe i propri effetti nei confronti di tutti i tribunali del Cantone Ticino. Inoltre, la decisione 26 agosto 2002 (Inc. n. 12.2002.00142) con la quale questa Camera ha respinto la suddetta istanza di ricusa sarebbe errata e quindi la procedura di sfratto sarebbe tuttora sospesa, anche perché in ogni caso non vi sarebbe rimedio contro la ricusazione di un magistrato. L’appellante ha infine sostenu-to di non essere stata convocata all’udienza di discussione tenutasi in Pretura il 14 ottobre 2002.
Delle osservazioni della parte appellata si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
considerato in diritto:
1. L’art. 257d CO stabilisce che quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per iscritto un termine per il pagamento – per i locali di abitazione detto termine è almeno di trenta giorni – e avvertirlo che scaduto infruttuosamente questo termine il rapporto di locazione sarà disdetto. Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha carattere perentorio e deve essere in ogni caso ossequiato (II CCA 13.9.2001, inc. n. 12.2001.112).
Il conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto ex art. 257d CO è confrontato con due alternative: versare il corrispettivo insoluto entro il termine, oppure provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrat-tuale, segnatamente perché la pigione è stata validamente compensata, poiché il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a ridurre il corrispettivo, oppure in considerazio-ne del fatto che la pigione è stata depositata presso l’Ufficio di conciliazione (art. 259g CO; SVIT, Schweizerisches Miet-recht, 2. ed., Zurigo 1998, n. 17 ss. ad art. 257d CO; Higi, Zürcher Kommentar, Zurigo 1994, n. 13 ss. ad art. 257d CO; II CCA 13.9.2001 inc. no. 12.2001.112). Se il conduttore non paga entro il termine fissato, rispettivamente se non dimostra che il mancato pagamento non configura una violazione del contratto, il locatore può recedere dal contrat-to con un preavviso di almeno trenta giorni per la fine di un mese (art. 257d cpv. 2 CO). La disdetta inoltrata allo scade-re infruttuoso del predetto termine deve essere redatta su formulario ufficiale, pena la sua nullità (art. 266l cpv. 2 CO).
2. Dagli atti si evince avantutto che l’appellante, al momento della ricezione della diffida di pagamento delle pigioni arretrate formulata da parte del locatore il 13 marzo 2002 in applicazione dell’art. 257d CO, aveva omesso il pagamento della pigione per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2002, ossia per tre mensilità, pari a fr. 3'600.-- (doc. 3).
Dall’istruttoria emerge che nel termine fissato dal locatore per il pagamento delle tre mensilità arretrate, né la condut-trice, né terzi per conto della conduttrice hanno effettuato alcun versamento. Al contrario, all’udienza di discussione che si era tenuta il 6 giugno 2002 all’Ufficio di conciliazione di Viganello (v. doc. 1 rich. da UC), __________ ha indirettamente riconosciuto di essere in mora con il pagamento del canone di locazione affermando “che l’ente pubblico avrebbe dovuto continuare a pagare le pigioni arretrate come faceva in precedenza”, cosa che invece non è avvenuta.
Del resto, si rileva che con decisione 28 gennaio 2002, l’Ufficio del sostegno sociale aveva garantito la copertura dei canoni di locazione limitatamente ai due mesi di gennaio e febbraio 2002. Il locatore ha però affermato di non avere ricevuto neppure la somma dovuta per quei due mesi (v. verbale di discussione 10 dicembre 2002, inc. n. SF.2002. 00243; doc. 5 rich. da UC).
In ogni caso, è certo che il corrispettivo per il mese di marzo 2002, richiesto dal locatore con la diffida 13 marzo 2002, non è mai stato versato dall’inquilina entro il termine peren-torio di trenta giorni ex art. 257d CO.
Di conseguenza, alcuni giorni dopo lo scadere di questo termine, il 19 aprile 2002, non avendo riscontrato alcun versamento degli scoperti, il locatore ha inoltrato a __________ la disdetta per mora su formulario ufficiale (doc. 4).
Alla luce di quanto esposto si conclude che il locatore ha rispettato i termini di legge e le formalità sanciti dall’art. 257d CO. Ritenuto che anche il presupposto della mora del conduttore nel pagamento delle pigioni risulta adempiuto, la disdetta 19 aprile 2002 è da considerare valida.
Di transenna, si rileva che a seguito del trapasso di proprie-tà del 17 settembre 1996 relativo all’ente locato (doc. 2), fatto peraltro mai contestato dall’appellante, al precedente locatore signor __________ di __________ è validamente subentrato __________, al quale fino al 31 dicembre 2001 sono state regolarmente pagate le pigioni per l’ente locato da __________. Quest’ultima è quindi malvenuta quando sostiene che la parte appellata non è legittima creditrice degli importi dovuti a titolo di canone di locazione.
3. L’appellante ha sostenuto che l’istanza di ricusa presentata nei confronti del Pretore del Distretto di Lugano, sezione __________, avv. __________, contro la quale non vi sarebbe rimedio di diritto, avrebbe sospeso il procedimento poiché la decisione 26 agosto 2002 di questa Camera che respingeva la suddetta istanza di ricusa sarebbe errata (Inc. n. 12.2002.
00142); inoltre la ricusa esplicherebbe i propri effetti nei con-fronti di tutti i tribunali del Cantone Ticino. Queste censure sono palesemente infondate.
Infatti, sulla scorta dell’art. 31 cpv. 1 CPC il corso della causa rimane sospeso fino alla decisione del giudice competente in merito alla cognizione dei motivi di ricusa. La procedura di merito viene però riattivata dopo che la decisio-ne del giudice adito diventa definitiva, segnatamente se non viene impugnata. In concreto, la decisione 26 agosto 2002 della Seconda camera civile del Tribunale d’appello che respingeva l’istanza di ricusa formulata da __________ nei confronti del Pretore avv. __________, non è stata impugnata dalla qui appellante con ricorso di diritto pubblico al Tribunale federale, così che detta sentenza è divenuta definitiva (v. I CDP TF 9.4.1998 inc. n. 1P.457/ 1998 in re F. M./Y.M. e I CC TF 29.3.1999 inc. n. 5P.78/ 1999 in re G.R./J.A.B.).
Inoltre, la procedura di ricusa presentata contro il Pretore (art. 27 CPC) riguarda unicamente questo magistrato e non esplica effetti né nei confronti del Segretario Assessore della stessa Pretura, né tantomeno rispetto agli altri tribunali del cantone. Infatti, i motivi di ricusa sollevati da una parte si riallacciano unicamente a rapporti specifici tra la parte e il giudice, in particolare in presenza di una grave inimicizia o per altre gravi ragioni.
In ogni caso, le decisioni 23 dicembre 2002 (Inc. n. LA.2002.00088 e n. SF.2002.00243) sono emanate dal Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione __________, avv. __________ e non dal Pretore, così che ogni e qualsiasi censura di parzialità del magistrato si rivela priva di fondamento.
4. Inconferente è pure la censura di __________ e secondo la quale ella non sarebbe stata convocata alla udienza di discussione tenutasi in Pretura il 14 ottobre 2002.
Infatti, la citazione a partecipare a tale udienza è stata spedita dalla Pretura tramite invio raccomandato del 4 settembre 2002 (v. busta di intimazione sub atto VII). __________ non ha ritirato la raccomandata che è stata ritornata dall’Ufficio postale di __________ alla Pretura allo scadere del termine di giacenza di sette giorni. Secondo costante giurisprudenza, l’invio giudiziario a mezzo raccomandata è reputato notificato quando viene ritirato all’Ufficio postale oppure, se ciò non avviene, il settimo e ultimo giorno di giacenza (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ss. ad art. 120 CPC e m. 1 e n. 429 e 433 ad art. 124 CPC; DTF 123 III 492 e 117 III 4). Non si ravvede quindi alcuna lesione del diritto di essere sentito dell’appellante.
5. Alla luce dei precedenti considerandi si deve concludere che la disdetta pronunciata il 19 aprile 2002 nei confronti di __________ è da ritenersi valida a tutti gli effetti e pertanto lo sfratto dall’immobile sito in via __________ a __________ deve essere confermato.
L’appello viene respinto poiché infondato in ogni suo punto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). La circostanza che la parte appellata, non rappresentata da un legale, ha prodotto uno scritto di una sola pagina a titolo di osservazioni all’appello, determina un’indennità per ripetibili a suo favore di fr. 100.--.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
1. L’appello 23 dicembre 2002 di __________ è respinto.
2. Le spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 150.-b) spese fr. 50.--
Totale fr. 200.-restano a carico dell’appellante, la quale rifonderà alla parte appellata l’importo di fr. 100.-- a titolo di indennità.
3. Intimazione:
- __________
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione __________
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario