Incarto n. 12.2002.00008
Lugano 27 settembre 2002/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Rusca
segretario:
Zanetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2001.00032 della Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord, promossa con istanza 12 febbraio 2001 da
__________ rappr. dall’avv. __________
contro
__________ rappr. dallo studio legale __________
con cui l’istante ha chiesto in via principale l’annullamento della decisione 5 febbraio 2001 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio che stabiliva la validità delle disdette intimate in data 27 dicembre 1999 dalla __________ alla __________ relative ai contratti di locazione per degli immobili di carattere commerciale siti nel Comune di __________, adducendo che le stesse erano da ritenere abusive e, in subordine, l’annullamento della predetta decisione e la protrazione del contratto di locazione per ulteriori cinque anni, ossia fino al 31 gennaio 2006, protestando spese e ripetibili;
domanda avversata dalla convenuta con risposta 2 maggio 2001;
istanza che il Pretore, con decreto 20 dicembre 2001, ha stralciato dai ruoli, ponendo le spese e la tassa di giustizia di fr. 2'000.-- in ragione di 2/3 a carico dell’istante e obbligando quest’ultima a rifondere alla __________ l’importo di fr. 6'000.-- a titolo di ripetibili;
appellante l’istante che, con memoriale 7 gennaio 2002, chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di caricare interamente alla convenuta le spese e la tassa di giustizia di fr. 2'000.-- e condannare la __________ a rifondere alla __________
fr. 12'000.-- a titolo di ripetibili, con protesta di spese e ripetibili di seconda istanza;
mentre la convenuta, con osservazioni 1. febbraio 2002, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto in fatto:
che in data 27 dicembre 1999 la __________ ha disdetto i contratti di locazione venuti in essere tra le parti il 30 gennaio/7 marzo 1995 e il 24 dicembre 1996 (doc. A, B);
che la conduttrice ha presentato all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio l’istanza di annullamento della disdetta, adducendo che la disdetta era da ritenersi abusiva poiché avvenuta a seguito delle rivendicazioni fatte valere dalla __________, in particolare viste le reiterate richieste di eliminare i difetti riscontrati all’ente locato (doc. G, I - O); in subordine l’istante postulava altresì una prima protrazione del rapporto di locazione per almeno cinque anni ai sensi dell’art. 272 CO;
che con decisione 5 febbraio 2001, l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio ha stabilito che la __________ non aveva dimostrato sufficientemente l’abusività e il carattere ritorsivo della disdetta;
che quindi, il 12 febbraio 2001 la __________ adira il Pretore riprendendo in sostanza le motivazioni addotte in precedente sede;
che il 21 giugno 2001, ossia quando la procedura di contestazione della disdetta era ancora in corso, in applicazione dell’art. 259 b CO la __________ di __________ comunicava al locatore la rescissione unilaterale e con effetto immediato dei contratti di locazione stipulati il 30 gennaio/7 marzo 1995 e 24 dicembre 1996 relativi al mappale n. __________ RFD di __________ in quanto, a mente della stessa gli immobili presentavano difetti che pregiudicavano notevolmente l’idoneità dell’immobile all’uso cui esso era destinato;
che la __________ non ha reagito a tale rescissione contrattuale, accettando la riconsegna dell’ente locato da parte della __________;
che il 26 ottobre 2001 la __________ segnalava alla Pretura di Mendrisio-Nord la predetta rescissione unilaterale del contratto, postulando lo stralcio del procedimento in quanto lo stesso sarebbe divenuto privo di oggetto; l’istante postulava altresì l’applicazione per analogia dell’art. 72 PCF per la decisione in merito alla ripartizione di spese e ripetibili;
che con scritto 29 ottobre 2001 la locatrice confermava che la causa era divenuta priva di oggetto a seguito della riconsegna dell’ente locato da parte della __________ e pertanto non vi era più spazio per la valutazione della contestazione della disdetta e della protrazione della locazione, contestando altresì l’applicazione analogetica dell’art. 72 PCF per la decisione riguardo a spese e ripetibili;
che con decreto 20 dicembre 2001 il Pretore della Giurisdizione di Mendrisio-Nord stralciava la procedura dai ruoli ponendo le spese e la tassa di giustizia di fr. 2'000.-- a carico della __________ in ragione di 1/3 e a carico della __________ in ragione di 2/3, obbligando inoltre l’istante a rifondere alla controparte l’importo di fr. 6'000.-- a titolo di ripetibili;
che il Pretore, applicando per analogia l’art. 72 PCF e procedendo ad una valutazione sommaria della fattispecie, ha motivato la propria decisione assumendo che la riconsegna dei locali ai sensi dell’art. 259 b CO non appariva sprovvista di fondamento e che anche la domanda di protrazione dei contratti di locazione avrebbe potuto essere parzialmente accolta in misura di 3/5; invece, a mente del Pretore, la domanda principale sarebbe stata respinta in quanto l’istante non aveva offerto alcun mezzo di prova quo all’asserita abusività della disdetta;
che con appello 7 gennaio 2002, la __________ ha ribadito che la disdetta dei contratti di locazione era abusiva e pertanto la parte convenuta era da ritenere integralmente soccombente, con il conseguente accollo delle spese alla __________ e l’assegnazione di una cifra pari a fr. 12'000.-- per ripetibili a favore dell’appellante;
che delle osservazioni 1. febbraio 2002 presentate dalla __________ si dirà, per quanto necessario, nel seguito della decisione;
considerato in diritto:
che se una lite diventa priva di oggetto o di interesse giuridico (art. 351 CPC), per la decisione in materia di spese e ripetibili si applica per analogia l’art. 72 PCF (Rep. 1990, pag. 284; I CCA 22 febbraio 1993 in re B./B: e 27 settembre 1993 in re P./P.; II CCA 23 marzo 1994 in re I. SA e llcc./L. SA e llcc e 24 ottobre 1996 in re BFC/V.O. e llcc.), norma in virtù della quale, quando una lite diventa senza oggetto o priva d’interesse giuridico per le parti, il tribunale, udite le parti ma senza ulteriore dibattimento dichiara il processo terminato e statuisce, con motivazione sommaria, sulle spese, tenendo conto dello stato delle cose prima del verificarsi del motivo che termina la lite. In altre parole, si tratta perciò di valutare, sommariamente, quale possibilità di buon esito avrebbe avuto in concreto la causa (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 9 ss. ad art. 151 CPC e n. 4 ad art. 351 CPC; DTF 111 Ib 191);
che, come giustamente rilevato dal Pretore, a seguito della avvenuta riconsegna dell’ente locato da parte della __________ il procedimento relativo alla contestazione della disdetta siccome abusiva è divenuto privo di oggetto;
che dall’istruttoria è emerso che effettivamente l’ente locato presentava difetti rilevanti, con presenza di importanti infiltrazioni di acqua (doc. G, I O) e che perciò la __________ aveva accettato una riduzione della pigione per i mesi da luglio ad ottobre 1996 da fr. 174'680.-- a fr. 100'000.-- (doc. L);
che a giusta ragione il Pretore, come del resto già l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio, ha rilevato che l’istante non ha provato l’abusività della disdetta in quanto non vi è traccia di documenti che facciano concludere che la __________ abbia agito in modo abusivo e ritorsivo a seguito delle rivendicazioni della __________ __________: in particolare non è stato provato alcun nesso causale tra le rivendicazioni derivanti dal contratto di locazione e la disdetta degli enti locati; si rileva inoltre che l’asserzione della __________ secondo la quale la __________ avrebbe tentato inutilmente di indurre la conduttrice ad acquistare il bene locato non è sorretta da riscontri oggettivi e anche il fatto che la parte appellata avrebbe optato per la disdetta ordinaria rinunciando a comminare la disdetta per mora non è indicativo per stabilire l’abusività della disdetta (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 474 ss.; Svit-kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, n. 38 ss. ad art. 271 CO e n. 4 ss. ad art. 271a CO);
che la domanda formulata in subordine dalla __________ quo alla protrazione del rapporto locativo per ulteriori 5 anni avrebbe potuto essere accolta in larga misura (come stabilito dal Pretore, almeno in ragione di 3/5; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), tesi Zurigo 1995, pag. 46 s.; Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurigo 1990, pag. 29; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 497 ss.);
che a giusta ragione, valutando la situazione antecedente il motivo che ha posto fine alla lite, e meglio giungendo sulla scorta delle risultanze alla conclusione che la parte istante sarebbe risultata soccombente quo alla domanda principale e parzialmente soccombente quo alla richiesta di protrazione della locazione, il Pretore ha decretato di caricare sulla __________ 2/3 delle spese, nonché l’importo di fr. 6'000.-- a favore della __________ quale indennità per ripetibili;
che in base alle risultanze di causa la decisione pretorile va integralmente confermata, mentre l’appello deve essere respinto; le tasse e le spese seguono la soccombenza.
Per i quali motivi
pronuncia:
1. L’appello 7 gennaio 2002 della __________ è respinto.
2. Le spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 450.-b) spese fr. 50.-totale fr. 500.-sono poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata la somma di fr. 750.--.
3. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria