Incarto n. 12.2002.00047
Lugano 10 luglio 2002/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione - inc. no. LA.2001.00026 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - promossa con istanza 9 febbraio 2001 da
__________ rappr. dagli avv. __________
contro
__________ rappr. dallo studio legale __________
con cui l’istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 14 settembre 2000 e in subordine la protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2005;
domande avversate dal convenuto, che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il Pretore con sentenza 4 febbraio 2002 ha respinto;
appellante l'istante, con atto di appello 15 febbraio 2002, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di annullare la disdetta e in subordine di concederle una protrazione fino al 29 marzo 2003, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto, con osservazioni 11 aprile 2002, postula la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;
richiamato il decreto 18 febbraio 2002 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A. A far tempo dal 15 dicembre 1995 la __________ -ora in liquidazione- conduce in locazione il complesso immobiliare __________, sito sulle part. n. __________ e __________ RFD di __________, comprendente tra l'altro un albergo, un ristorante, una dépendance, un night-club, una piccola casa sulla strada principale e gli spazi annessi, di proprietà di __________. Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la fine di un anno civile, la prima volta il 31 dicembre 1999, prevedeva un corrispettivo di fr. 3'500.-- mensili, cui si aggiungeva una partecipazione alla cifra d'affari nella misura in cui questa avesse superato i fr. 1'000'000.-- annui (cfr. doc. A e B inc. UC).
B. Il 7 aprile 2000 l'avv. __________ si è aggiudicato ai pubblici incanti, con doppio turno d'asta, senza aggravio del contratto di locazione, la part. n. __________ RFD di __________ (doc. 3). Il 14 settembre 2000 egli ha significato alla conduttrice, su formulario ufficiale, la disdetta del contratto per il 29 marzo 2001 (doc. 2).
C. Tempestivamente adito da quest'ultima, che contestava la validità della disdetta e in subordine chiedeva una proroga del contratto, l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio, il 10 gennaio 2001, si è pronunciato per la validità della disdetta (doc. A).
D. Con l'istanza in rassegna, inoltrata alla Pretura competente, __________ in liquidazione chiede l'annullamento della disdetta, a suo dire significata in chiara violazione dell'art. 271a cpv. 1 CO: essa era stata in effetti intimata allorché era già pendente avanti all'Ufficio di conciliazione un'azione di contestazione nei confronti di una disdetta per mora significata il 4 agosto 2000 (doc. 4), poi stralciata dai ruoli per iniziativa della controparte; il convenuto aveva inoltre dichiarato di voler subentrare in una causa che opponeva l'istante al precedente proprietario; la disdetta era in ogni caso stata significata tardivamente e non poteva esserle opposta, non concernendo tutte le particelle originariamente oggetto del contratto di locazione. In subordine auspica la protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2005, esponendo i motivi gravosi che le deriverebbero in conseguenza della disdetta.
Il convenuto, all'udienza di discussione, ha chiesto di confermare la validità della disdetta e, non essendo a suo dire possibile rispettivamente giustificata un'eventuale protrazione, di far ordine alla conduttrice di lasciare l'ente locato a far tempo dal 29 marzo 2001.
E. Il Pretore, con la sentenza qui oggetto di impugnativa, ha confermato la validità della disdetta: a suo giudizio, la pendenza avanti all'Ufficio di conciliazione di un'istanza di contestazione relativa a una precedente disdetta inefficace non ostava alla validità della disdetta qui in discussione, che di fatto doveva essere considerata quale ripetizione di quest'ultima; il fatto che il convenuto avesse dichiarato, senza tuttavia aver in seguito messo in atto le proprie intenzioni, di voler subentrare in un'altra causa iniziata dal precedente proprietario era irrilevante, come irrilevante era la circostanza che la disdetta non si riferisse a tutti i fondi su cui sorgeva il complesso __________; per il resto la disdetta ossequiava i termini imposti dall'art. 261 CO. Quanto alla richiesta di protrazione, a prescindere dall'ammissibilità o meno di una richiesta in tal senso da parte del conduttore il cui contratto di locazione era stato disdetto dall'aggiudicatario a seguito di un doppio turno d'asta, nel caso di specie la stessa, ponderati gli interessi contrapposti delle parti, non poteva in ogni caso essere riconosciuta, visto e considerato da un lato che il contratto garantiva alla conduttrice la permanenza nell'ente locato solo fino al 31 dicembre 1999, ciò che comportava per lei il rischio di non poter ammortizzare completamente gli investimenti eseguiti, dall'altro che l'istante non aveva dimostrato di aver cercato una soluzione alternativa, tanto più che la società istante si trovava in liquidazione e aveva comunque potuto beneficiare di una proroga di fatto nelle more della presente procedura.
F. Con l'appello che qui ci occupa l'istante chiede nuovamente l'annullamento della disdetta, osservando che la stessa non era stata proposta simultaneamente da tutti i neoproprietari del complesso immobiliare; subordinatamente chiede il riconoscimento di una protrazione del contratto fino al 29 marzo 2003.
G. Delle osservazioni del convenuto, che postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto:
1. Giustamente, il primo giudice ha ritenuto che punto di partenza per decidere l'istanza fosse la sentenza del Tribunale federale, emanata nell'ambito dell'art. 261 CO, mediante la quale è stato sancito il principio secondo cui con il doppio turno d'asta i contratti di locazione di lunga durata non vengono a cadere, ma passano all'acquirente, il quale può dare la disdetta per la successiva scadenza legale a prescindere dall'urgente bisogno personale (cfr. DTF 125 III 123, 126 III 292; IICCA 19 aprile 2001 in re C./V.).
2. Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, il fatto che la disdetta qui in esame sia stata significata solo dall'aggiudicatario della part. n. __________ e non invece anche da quello della part. n. __________, né congiuntamente né tanto meno simultaneamente, non comporta assolutamente la nullità della stessa, nonostante oggetto del contratto originario fossero entrambe le particelle: l'art. 261 cpv. 2 CO consente in effetti espressamente al nuovo proprietario della cosa locata di dare la disdetta per la prossima scadenza legale. L'istante è in ogni caso assai malvenuta a sollevare questa censura, visto e considerato che anche l'altro neoproprietario, in quella stessa data, anche se con invio separato, aveva provveduto a disdire il contratto giusta l'art. 261 CO (doc. 3 inc. LA.01.00025/27 richiamati).
3. Ammessa con ciò la validità della disdetta 14 settembre 2000 con effetto al 29 marzo 2001, si tratta ora di esaminare se l'istante nelle particolari circostanze possa pretendere un'eventuale protrazione del contratto fino al 29 marzo 2003, fermo restando che il convenuto si è opposto a qualsiasi proroga del rapporto locativo.
La richiesta deve già essere respinta in ordine -salvo limitatamente alla circostanza che il contratto giungeva a scadenza nel dicembre 1999, che, come vedremo, è comunque infondata nel merito- per il fatto che l'appellante non ha assolutamente esposto i motivi per cui il giudizio pretorile sarebbe errato (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), non essendo ovviamente sufficiente la dichiarazione dell'appellante secondo cui "vengono pure censurati gli apprezzamenti che hanno indotto il Pretore a rifiutare la proroga della locazione, esame che egli doveva comunque eseguire d'ufficio" (appello p. 4).
A prescindere da quanto precede, nel caso di specie, è senz'altro a ragione che il Pretore, esaminati i contrapposti interessi delle parti in causa ai sensi dell'art. 272 CO, ha escluso la concessione della protrazione, visto che la parte istante, oltre a non aver dato prova di ricerche di enti sostitutivi, non aveva nemmeno reso verosimile -ancor prima che provato- di subire particolari effetti gravosi da tale circostanza: in presenza di un contratto che le garantiva la permanenza nell'ente locato solo fino al 31 dicembre 1999, essa doveva in effetti rendersi conto del rischio di non poter ammortizzare completamente gli investimenti da lei effettuati, dell'ordine di circa fr. 60'000.-- (doc. B, somma per altro relativa all'intero complesso __________, cfr. replica p. 2), per cui nelle particolari circostanze il suo desiderio di ulteriormente ammortizzare quegli investimenti, l'unico aspetto da lei evocato a sostegno di una protrazione, non concretizza ancora un effetto gravoso ai sensi della normativa (SVIT, Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 43 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 96; IICCA 27 luglio 1992 in re B./S., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA, 12 aprile 1998 in re G./M. e lc., 19 aprile 2001 in re C./V., 7 novembre 2001 in re R./C.), tanto più che gli stessi potranno semmai essere oggetto di una pretesa ex art. 260a cpv. 3 CO. In definitiva, non appare dunque giustificato concedere una protrazione all'istante, oltretutto in liquidazione, tanto più che nelle more della causa quest'ultima ha ormai già potuto beneficiare di una protrazione di fatto di 10 mesi ed altri 5 mesi sono trascorsi fino all'emanazione di questo giudizio -complessivamente, quindi, oltre 15 mesi- così che in buona sostanza già si è tenuto conto, in maniera oltretutto alquanto generosa, dei suoi interessi.
4. Ne discende la reiezione dell'appello.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 15 febbraio 2002 di __________ in liquidazione è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1'180.-b) spese fr. 20.--
Totale fr. 1'200.-da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 1'700.-- per ripetibili.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario