Incarto n. 12.2002.00032
Lugano 4 novembre 2002/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. no. OA.2000.00010 della Pretura del Distretto di Blenio promossa con petizione 9 giugno 2000 da
__________ __________ __________ tutti rappr. dallo studio legale __________
Contro
__________ __________ entrambi rappr. dall'avv. __________
con la quale è chiesta la condanna dei convenuti al pagamento dell'importo di Fr. 50'000.-, in ragione di metà ciascuno, oltre interessi a saldo del prezzo di una compravendita immobiliare e che il Pretore, con sentenza 16 gennaio 2002, ha accolto.
Appellanti i convenuti i quali, con atto d'appello 4 febbraio 2002, chiedono la riforma del primo giudizio nel senso di respingere integralmente le domande di petizione, mentre le controparti, con osservazioni 12 marzo 2002, postulano la reiezione dell'appello e la conferma del primo giudizio.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa
Considerato
in fatto ed in diritto
1. __________ e __________ hanno acquistato, il 14 dicembre 1994, da __________, __________ e __________ la part. __________ RFD di __________ per il prezzo di Fr. 550'000.- (cfr. rogito n. 76 della notaia __________, doc. B). I modi del pagamento di questo prezzo erano costituiti da due versamenti bancari, eseguiti, di Fr. 150'000.- e Fr. 50'000.-, dall'assunzione di un mutuo ipotecario di Fr. 300'000.- e, per la rimanenza di Fr. 50'000.-, da una speciale pattuizione che prevedeva il pagamento "mediante una riduzione sistematica del 10% (dieci per cento) da parte dell'arch. __________ a su tutti i mandati che i signori __________, __________ e __________ o la loro ditta gli conferiranno. Il pagamento potrà avvenire nei termini di un minimo di due anni ed un massimo di cinque anni".
Trascorsi cinque anni senza che i venditori avessero, nel frattempo, affidato all'arch. __________ incarichi d'architetto, essi hanno chiesto agli acquirenti il pagamento dell'importo di Fr. 50'000.- e, rifiutando le controparti il versamento, hanno presentato azione giudiziaria che il Pretore, con sentenza 16 gennaio 2002, ha accolto.
2. Con appello 4 febbraio 2002 i coniugi __________ chiedono che la sentenza di prime cure sia riformata nel senso che la petizione sia respinta poiché la reale volontà delle parti non era assolutamente quella di obbligare gli acquirenti a pagare un importo in contanti qualora non fossero stati affidati mandati all'arch. __________; anzi i venditori avevano, alla luce delle trattative intercorse per la definizione del prezzo, consapevolmente rinunciato ad ogni prestazione in danaro nel caso che gli ultimi Fr. 50'000.- non fossero stati soluti secondo le modalità espresse nel contratto.
Di opinione contraria gli appellati che, con osservazioni 12 marzo 2002, chiedono la reiezione dell'appello osservando che la particolare pattuizione litigiosa rappresenta una clausola d'architetto assolutamente indeterminata e, quindi, nulla con la conseguenza di non poter liberare il debitore dall'obbligazione di pagare integralmente il prezzo della compravendita.
3. L'espressione letterale della clausola litigiosa non indica quale sarebbe stata la conseguenza nel caso che l'importo residuo di Fr. 50'000.- non fosse stato pagato, totalmente o parzialmente, attraverso lo sconto sui lavori d'architetto, da affidare dai venditori all'arch. __________, entro il previsto termine di cinque anni.
Determinare giudizialmente, di fronte al contrasto tra le parti, tale conseguenza potrebbe rappresentare un esercizio di interpretazione del contratto oppure di completazione dello stesso. Infatti, tutto ciò che risulta dalla lettera o dallo spirito del contratto appartiene al campo dell'interpretazione che poggia sulle parole, sulle idee e sull'economia del contratto mentre, quando la questione da risolvere rappresenta una situazione che le parti non hanno disciplinato si è in presenza di una lacuna che spetta al giudice completare come l'avrebbero fatto dei contraenti ragionevoli in conformità con lo spirito e l'armonia del contratto (SJ 1978, 494; DTF 111 II 260 consid. 2a).
Nel caso di specie non vi è concreta pattuizione attorno agli obblighi nel caso di mancata attribuzione dei mandati d'architetto e di conseguente impossibile imputazione sul prezzo della compravendita degli sconti sugli onorari (lacuna) mentre vi è prova, attraverso la documentazione di causa e la testimonianza della notaia rogante l'atto di compravendita, di una determinata genesi del contratto e di certe previsioni di regolamentazione poi abbandonate (interpretazione).
4. Nell'uno e nell'altro caso la soluzione non può che essere uniforme nella direzione che nulla è più dovuto ai venditori trascorso il termine di cinque anni senza che questi abbiano affidato incarichi all'arch. __________.
È questa la conseguenza logica, conforme all'economia del contratto, dell'analisi realistica delle volontà delle parti, interpretate o che avrebbero espresso qualora avessero previsto tale evenienza, che l'istruttoria di causa ha permesso di evidenziare.
4.1. L'iniziale prezzo della transazione immobiliare (era previsto dapprima un diritto di compera poi risoltosi in compravendita) era stato indicato, dai compratori, in Fr. 500'000.-. In seguito il prezzo è stato aumentato a Fr. 550'000.- perché cosi i venditori volevano e accettato dai compratori solo con la particolare modalità di pagamento del supplemento di Fr. 50'000.- attraverso lo sconto su onorari per futuri mandati d'architetto affidati dagli stessi venditori al compratore arch. __________ il quale, come appare dalla deposizione testimoniale della notaia, aveva accettato di buon grado questa soluzione, anche se l'importo di Fr. 500'000.- era il massimo che si poteva permettere, perché, in definitiva, lo avvantaggiava dandogli occasione di lavoro e di guadagno. È così pacifica la volontà dei compratori di non pagare la maggiorazione dell'iniziale prezzo se non solo e soltanto attraverso lo sconto sugli onorari. Lo dimostra ancora il fatto che un'aggiunta proposta dalla notaia - nel senso di pagare, alla scadenza del termine di cinque anni, l'eventuale rimanenza non coperta dagli sconti sugli onorari in contanti ma per un importo massimo (cfr. doc. 5) - incontrò l'opposizione dei compratori e fu tralasciata al momento della rogazione dell'atto notarile di compravendita.
Tutto questo senza che i venditori, che avevano ricevuto la bozza del contratto con questa aggiunta dovuta all'iniziativa della notaia (cfr. messaggio telefax in doc. 5), esprimessero reazioni attorno a tale clausola e senza che, in occasione della rogazione dell'atto, si meravigliassero della scomparsa di tale precisazione. E ciò dimostra che anche i venditori dovevano essere consapevoli del fatto che quell'importo, che avevano ottenuto in più sul prezzo che i compratori erano disposti ad assumere, poteva e doveva essere onorato solo attraverso il conferimento di incarichi professionali all'arch. __________ ed il relativo conteggio del concordato sconto sugli onorari.
La stessa notaia afferma poi di non aver avuto alcun dubbio che le parti si erano accordate per togliere la clausola da lei proposta e di non aver ritenuto opportuno prevedere cosa sarebbe successo se non tutto l'importo fisse stato soluto, con i previsti sconti, nel termine di cinque anni poiché sembrava pacifico che il conferimento di mandati d'architetto avrebbe potuto continuare anche successivamente.
4.2. Questo sviluppo degli intendimenti delle parti e dei loro comportamenti, dall'inizio della trattativa sino alla stipulazione definitiva della compravendita, permette di concludere per un accordo, relativo alla clausola di soddisfacimento del residuo prezzo di Fr. 50'000.-, che fosse unico ed esclusivo e non lasciasse spazio ad altro diverso modo di pagamento. Se questa è la soluzione in via interpretativa, altrettanto si ottiene volendo completare il contratto poiché, con quelle premesse, contraenti ragionevoli avrebbero escluso qualsiasi pagamento in contanti e deciso piuttosto una proroga del termine per soddisfare l'adempimento della particolare clausola contrattuale.
Del resto la realizzazione dell'accordo e l'ottenimento del pagamento supplementare dipendeva solo dai venditori i quali non possono ora, se non in mala fede, tentare di ottenere una prestazione in contanti sostituiva di quella che hanno impedito si realizzasse.
5. L'appello deve così essere accolto e la sentenza pretorile riformata nel senso di respingere la petizione.
Le spese e le ripetibili di prima e seconda sede seguono la soccombenza degli attori e appellati.
Per i quali motivi
visti, per le spese, gli art. 147 e seg. CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
I. L'appello 4 febbraio 2002 di __________ e arch. __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 16 gennaio 2002 del Pretore supplente della giurisdizione di Blenio viene così riformata:
1. La petizione 9 giugno 2000 è respinta.
2. Le tasse in complessivi Fr. 1'500.- e le spese di giustizia per
Fr. 300.-, da anticiparsi dagli attori, rimangono a loro carico
con l'obbligo di rifondere, in solido, alla controparte Fr. 4'000.per ripetibili.
II. Le spese della procedura d'appello consistenti in:
-tassa di giudizio Fr. 700.-
-spese Fr. 50.totale Fr. 750.anticipate dagli appellanti sono a carico, in solido, degli appellati che, sempre in solido, verseranno alla controparte Fr. 2'000.- per ripetibili d'appello.
III. Intimazione a: -__________
Comunicazione alla Pretura di Blenio
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario