Incarto n. 12.2001.00070
Lugano 28 giugno 2001/rgc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire in materia di locazione nella causa - inc. no. DI.2001.00058 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città - e più precisamente sull'istanza di sfratto 3 aprile 2001 promossa da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________ rappr. dall'avv. __________
nonché sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 15 marzo 2001 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________ rappr. dall'avv. __________
sulle quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 2 maggio 2001, con cui ha accertato la validità della disdetta 13 febbraio 2001 e decretato lo sfratto di __________ e __________ dai locali commerciali occupati in __________ a __________ ("__________");
appellanti questi ultimi con atto di appello 11 maggio 2001, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di annullare la sentenza di sfratto e di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la controparte, con osservazioni 12 giugno 2001, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 15 maggio 2001 con cui il vicepresidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A. Con contratto 2 agosto 1999 (doc. A) __________ e __________ hanno concesso in locazione a __________ e __________ i locali commerciali formanti il "__________" in __________ a __________. __________ non ha tuttavia sottoscritto il contratto in questione.
B. L'11 gennaio 2001 __________ e __________, con un'unica raccomandata, sono stati diffidati ex art. 257d CO a pagare entro 30 giorni le pigioni relative al periodo novembre 2000 - gennaio 2001, pari a fr. 11'109.- (doc. B). Non essendo intervenuto alcun pagamento nel termine assegnato, __________ e __________ il 13 febbraio 2001 hanno significato loro, con due distinti formulari ufficiali, la disdetta straordinaria del contratto con effetto al 31 marzo 2001 (doc. D-E). Da qui la presente causa.
C. Con istanza 15 marzo 2001 __________ e __________ hanno contestato avanti all'Ufficio di conciliazione la disdetta, evidenziando da un lato come la stessa non fosse formalmente valida non riportando per esteso il nome dei locatori né l'ammontare delle pigioni alla base della mora e rilevando dall'altro come tali importi fossero comunque estinti per compensazione rispettivamente non fossero dovuti in quanto essi potevano pretendere una riduzione della pigione. A loro volta, il 3 aprile 2001 __________ e __________, rilevando come l'ente locato non fosse stato liberato alla scadenza del termine di disdetta, hanno adito la Pretura con un'istanza di sfratto.
In applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta al giudice dello sfratto.
D. Con il giudizio qui impugnato il Pretore, dopo aver indicato i motivi che lo avevano indotto a rifiutare l'assunzione delle prove offerte dalle parti, ha innanzitutto riconosciuto al solo __________, e non alla moglie __________, la quale in effetti non aveva firmato il contratto, la posizione di conduttore, confermando con ciò la correttezza della procedura di disdetta adottata dai locatori; in via abbondanziale ha evidenziato che, secondo la dottrina, in presenza di locali commerciali non vi era comunque la necessità di notificare separatamente a tutti i colocatari la diffida e la disdetta. Escluso che il conduttore potesse prevalersi in concreto dell'eccezione di compensazione e della facoltà di depositare o ridurre la pigione, di cui in ogni caso non si era avvalso nei 30 giorni dalla notifica della diffida, rispettivamente che la disdetta fosse avvenuta abusivamente al solo scopo di troncare eventuali discussioni, il giudice di prime cure ha pertanto concluso per la validità della stessa ed il benfondato dell'istanza di sfratto.
E. Con l'appello che qui ci occupa __________ e __________ chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di annullare la sentenza di sfratto e di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta.
Gli appellanti contestano preliminarmente il fatto che il Pretore abbia rifiutato di assumere le prove offerte dalle parti. Nel merito ribadiscono che la posizione di conduttore non andava unicamente riconosciuta a __________, bensì anche alla moglie __________, così che pure a quest'ultima, separatamente, avrebbe dovuto essere inviata la diffida dell'11 gennaio 2001: il mancato ossequio di tale formalità rendeva nulla la disdetta. Quest'ultima era in ogni caso da annullare, siccome abusiva e contraria alle regole della buona fede, in quanto __________ a suo tempo aveva promesso di tener conto degli investimenti da essi effettuati.
F. Delle osservazioni con cui i locatori postulano la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
considerando
in diritto:
1. Gli appellanti contestano innanzitutto, siccome errato, il giudizio con cui il primo giudice ha rifiutato di assumere alcune prove offerte dalle parti, da lui ritenute ininfluenti per l'esito della fattispecie. Essi chiedono pertanto di dichiarare la nullità o di annullare la sentenza.
La censura non necessita in realtà di essere vagliata: non avendo gli appellanti preteso in questa sede l'assunzione di quelle prove - l'unica soluzione consentita dal codice di rito in casi del genere (art. 309 cpv. 2 lett. g CPC) - essa rimane in effetti fine a sé stessa, senza alcuna influenza pratica sull'esito della causa.
2. Nel merito gli appellanti ribadiscono di essere entrambi conduttori e che, non avendo i locatori inviato separatamente a __________ la diffida di cui all'art. 257d CO, la disdetta 13 febbraio 2001 sarebbe nulla.
2.1 Il giudizio con cui il Pretore ha concluso che la posizione di conduttore poteva essere riconosciuta in concreto solo a __________ e non alla moglie __________ - il che comportava la validità della disdetta, ossequiosa dell'art. 257d CO - può senz'altro essere confermato.
Giusta l'art. 16 CO se per un contratto non vincolato per legge a forma alcuna qual'è senz'altro un contratto di locazione (IICCA 8 agosto 1995 in re C./F.) - i contraenti hanno convenuto una data forma, in difetto di essa si presumono non obbligati (cpv. 1); fermo restando che, se la forma convenuta è quella scritta, è tra l'altro necessaria la firma di tutti i contraenti che mediante il medesimo rimangono obbligati (cpv. 2, con rinvio all'art. 13 cpv. 1 CO).
Nel caso di specie il contratto di locazione (doc. A), pur indicando quali conduttori entrambi gli appellanti, è stato pacificamente sottoscritto dal solo __________, ma non dalla moglie __________, per cui in base alle disposizioni appena indicate si deve presumere che essa di principio non ne sia vincolata. Avendo gli appellanti escluso avanti al Pretore che __________ abbia nell'occasione rappresentato la moglie (cfr. replica p. 3) e non avendo essi preteso per il resto, se non per la prima volta in sede di appello e dunque in maniera irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), una sua successiva ratifica per atti concludenti, ben si può concludere che essa non sia vincolata dallo stesso. Il fatto che la diffida sia stata intestata ad entrambi, che siano state significate due separate disdette e che nell'istanza di sfratto i locatori abbiano indicato l'esistenza di un contratto di locazione con entrambi gli appellanti, nulla muta in proposito, i locatori avendo dichiarato di aver agito così nell'erronea convinzione di un obbligo legale in tal senso (duplica p. 4); quand'anche però essi fossero stati convinti che la posizione di conduttore andava attribuita ad entrambi, ciò non sarebbe stato in ogni caso ancora sufficiente, in assenza di una ratifica del contratto per atti concludenti da parte di __________ - non comprovata - per riconoscerle tale posizione. Tanto più che a questi indizi se ne contrappongono altri, di tenore opposto: in particolare, in 2 occasioni (lettere 6 settembre 2000 e 24 gennaio 2001, cfr. inc. UC), era stato il solo __________ a indirizzarsi ai locatori con riferimento al contratto di locazione, dando con ciò a sua volta l'impressione che la moglie non avesse nulla a che vedere con lo stesso.
2.2 Se anche si volesse ammettere, per ipotesi, che __________ fosse effettivamente parte del contratto di locazione in qualità di conduttrice, accanto al marito, l'esito della vertenza che qui ci occupa non sarebbe comunque diverso.
Contrariamente a quanto ritenuto dagli appellanti, la dottrina più autorevole ha in effetti avuto modo di precisare che, a meno che ci si trovi confrontati con un'abitazione familiare (art. 266n CO), il locatore in presenza di più conduttori è sì tenuto a significare a ciascuno di essi un'eventuale disdetta, e per analogia anche un'eventuale comminatoria ex art. 257d CO, ma non è assolutamente necessario che tale comunicazione avvenga separatamente per ciascuno di loro (Higi, Zürcher Kommentar, N. 120 delle note preliminari agli art. 253-274g CO con rif.; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 287 n. 23; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 48 n. 10 e p. 413; cfr. pure Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, Vol. 3, 1995-1997, n. 33).
Ora, nel caso di specie è del tutto pacifico che a Tito e __________ sia stata inviata, ancorché con un'unica raccomandata, la diffida di cui all'art. 257d CO (doc. B), rispettivamente che ad entrambi sia stata significata, in questo caso separatamente, la disdetta del contratto (doc. D-E). Se ne deve concludere che la procedura adottata dai locatori per disdire il contratto è senz'altro ossequiosa delle norme di legge.
3. Accertata così la validità della disdetta, resta da esaminare se, come preteso dagli appellanti, la stessa non sia eventualmente abusiva o contraria alle regole della buona fede (art. 271 CO), in quanto significata dai locatori dopo aver in precedenza promesso alla controparte di tener conto nell'ambito del pagamento della pigione dei lavori da quest'ultima eseguiti nell'ente locato.
Tale circostanza, puntualmente contestata dai locatori (duplica p. 4), avrebbe dovuto essere comprovata in sede d'istruttoria. Sennonché gli appellanti, gravati dell'onere della prova (art. 8 CC), non sono assolutamente stati in grado di dimostrarla. È ben vero che in una lettera datata 6 settembre 2000 (cfr. inc. UC) __________ riferisce della garanzia da parte dei locatori circa il pagamento di determinati importi quale aiuto iniziale (fr. 5'000.-) o ancora di un accordo con loro con riferimento alle difficoltà iniziali e ai lavori eseguiti nell'ente locato: ora, a parte il fatto che in concreto si tratta pur sempre di allegazioni di parte, prive con ciò di qualsiasi rilevanza probatoria, dal tenore di quella lettera si evince chiaramente che per le difficoltà iniziali e i lavori eseguiti le parti si sarebbero tutt'al più accordate di non versare la cauzione contrattuale di fr. 10'000.- (cfr. doc. A), ma non certo di non pagare o compensare eventuali pigioni; tanto più che le pigioni non solute, che hanno portato alla disdetta per mora, oltretutto ampiamente superiori ai fr. 5'000.- eventualmente promessi, concernevano i mesi da novembre 2000 a gennaio 2001. La tesi degli appellanti, rimasta allo stadio di puro parlato, deve pertanto essere disattesa.
4. Ne discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 11 maggio 2001 di _________ e __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 380.b) spese fr. 20.-
Totale fr. 400.da anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 400.- per ripetibili.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario