Incarto n. 12.2001.00196
Lugano 8 luglio 2002/kc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Rusca
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per giudicare nella causa - inc. DI. 2001. 66 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con istanza 9 marzo 2001 da
__________ e __________ (entrambi rappr. dall' avv. __________)
contro
__________ e __________ (entrambi rappr. dall'avv. __________)
con la quale è stata chiesta la condanna dei convenuti al pagamento della somma di
fr. 18'000.- oltre interessi, con protesta di spese e ripetibili;
domanda cui i convenuti si sono opposti e sulla quale il Pretore si è pronunciato con sentenza 19 novembre 2001, accogliendo parzialmente l'istanza, ossia condannando i convenuti al pagamento di fr. 8'000.- oltre interessi al 5% dal 16 febbraio 2001;
appellanti i convenuti con allegato 30 novembre 2001 con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza;
mentre gli istanti con scritto 31 dicembre 2001, rinunciando a presentare osservazioni, postulano la conferma della sentenza pretorile, con protesta di spese e ripetibili;
letti gli atti e i documenti prodotti;
considerato
in fatto e in diritto:
1. Il 18 luglio 2000 i signori __________ in qualità di conduttori e i signori __________ in qualità di locatori hanno sottoscritto un contratto di locazione relativo a un appartamento di 4 locali e mezzo a __________, località __________. Il contratto stabiliva l'inizio della locazione per il 1° dicembre 2000 e una durata determinata di 5 anni con possibilità, nel seguito, di rinnovo di anno in anno. La pigione annua di fr. 22'800.- avrebbe dovuto essere soluta in rate mensili anticipate di fr. 1'900.- cadauna (doc. A dell'inc. richiamato dall'ufficio di conciliazione), mentre la garanzia di fr. 1'900.avrebbe dovuto essere versata, conformemente alla cifra 9.2., al più tardi alla firma del contratto.
2. Gli istanti hanno versato la cauzione in misura di fr. 2'000.- su un conto deposito presso la __________ soltanto il 23 novembre 2000, come risulta dal contratto di deposito controfirmato dal convenuto __________ il 25 novembre 2000 (doc. B). Da quel documento bancario risulta però anche che lo stesso giorno il locatore ha sottoscritto la dichiarazione con cui autorizzava la banca a liberare il deposito a favore degli istanti. A giustificazione di tale insolito modo di agire, gli istanti sostengono di avervi acconsentito dopo che i locatori avrebbero loro negato la consegna delle chiavi, ovvero dichiarando di non voler più concedere loro in locazione l'appartamento se essi non avessero presentato entro il lunedì successivo, 27 novembre, gli estratti UEF in merito alla loro solvibilità: condizione divenuta inutile, dal momento che gli istanti hanno immediatamente ammesso di avere esecuzioni a loro carico e che il signor __________ fece loro capire che a quelle condizioni non era più d'accordo con la locazione. I convenuti invece, pur ammettendo di aver chiesto alle controparti di produrre un estratto debitorio, affermano che il contratto di locazione sarebbe stato sciolto per volontà comune delle parti, e meglio che gli istanti vi avrebbero rinunciato per atti concludenti. In sostanza i convenuti negano di aver voluto recedere unilateralmente dal contratto. Comunque, con raccomandata 29 novembre 2000, essi hanno poi confermato agli istanti la nullità del contratto di locazione, a causa del mancato versamento della cauzione nei termini contrattuali previsti e del fatto che a carico loro esistessero procedure esecutive (doc. C).
3. Di conseguenza gli istanti, che avevano già disdetto il precedente contratto di locazione del loro appartamento di __________ con effetto al 30 novembre 2000 (teste __________, precedente locatrice degli istanti) sono stati costretti a cercare una nuova sistemazione, tanto che, l'11 dicembre 2000, hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione con i coniugi __________, avente per oggetto una casetta di cinque locali con giardino in località "__________" in territorio di __________ (doc. F). Con l'istanza in rassegna i signori __________ pretendono, a titolo di risarcimento del danno, una somma pari alla differenza fra il canone dell'attuale locazione, pari a fr. 2'200.- mensili, e la pigione che avrebbero pagato ai convenuti di fr. 1'900.mensili; e ciò per il periodo durante il quale era stato concluso il primo contratto, ossia per cinque anni. Il credito complessivo ammonta pertanto a fr. 18'000.-
4. I convenuti hanno postulato la reiezione dell'istanza sostenendo che le parti avrebbero deciso di comune accordo lo scioglimento del contratto di locazione. Inoltre gli istanti non avrebbero ossequiato all'obbligo di ridurre nel limite del possibile il danno siccome hanno scelto un'abitazione più grande (per sei persone invece di quattro) e di conseguenza più costosa. Non sarebbe nemmeno vero che gli istanti si siano trovati nell'urgenza di reperire una nuova sistemazione, ritenuto che il precedente contratto di locazione (doc. E) avrebbe potuto essere disdetto per il 30 aprile 2002: in tal modo essi avrebbero potuto trovare una sistemazione meno costosa di quella scelta.
5. Il Pretore, con la sentenza impugnata, ha parzialmente accolto l'istanza: considerato che -per poter recedere dal contratto- i convenuti avrebbero dovuto fissare alla controparte un termine per l'adempimento del medesimo, in particolare per quanto riguarda il deposito della cauzione, conclude che la mancata messa a disposizione della casa rappresenta inadempienza contrattuale che giustifica la richiesta di un risarcimento danni ex art. 97 cpv. 1 CO. In quest'ambito il primo giudice ha comunque ridotto la pretesa degli istanti, argomentando che almeno nel periodo di due anni (durata dell'attuale locazione) agli istanti è possibile trovare un'altra sistemazione con una pigione meno elevata.
6. In questa sede gli appellanti rimproverano anzitutto al Pretore di non aver tenuto nel debito conto la circostanza del tardivo versamento della garanzia contrattuale. L'argomento è inconsistente già perché non può essere contestato che i locatori, al momento della pattuizione -ossia quando formalmente la garanzia avrebbe dovuto essere versata (doc. A, punto 9.2.)- non hanno chiesto nulla in tal senso ai conduttori, addirittura sottoscrivendo essi stessi il contratto di locazione; hanno poi pacificamente mantenuto tale atteggiamento di indifferenza fino al 25 novembre quando, senza riserve, hanno controfirmato il documento bancario di apertura del conto di deposito della cauzione (doc. B). Sono pertanto malvenuti, già in base al principio dell'affidamento, individuando nel mancato (o tardivo) deposito un motivo di recesso dal contratto. E' poi almeno scorretto ciò che essi hanno messo per scritto il 29 novembre 2000 all'indirizzo dei conduttori (doc. C), ossia che la caparra non è mai stata versata; affermazione oggettivamente inspiegabile, se si osserva che il giorno 25 novembre essi -come detto- avevano controfirmato il documento bancario, prendendo atto -per forza di cose- che il deposito era avvenuto in data 23 novembre. Conseguendone che il motivo addotto appare piuttosto come un pretesto per non concretizzare quella locazione. Ma tant'è, poiché -come correttamente considerato dal Pretore- nell'ambito dell'art. 257e CO, se il conduttore non procede al deposito della garanzia, il locatore -prima della consegna dell'ente locato- può recedere dal contratto procedendo in conformità con gli art. 107 e segg. CO (Zihlmann, Das Mietrecht, ed. 2, pag. 62; Higi, in Comm. di Zurigo, 1994, art. 257e CO, N. 14). Né può essere escluso che la pattuizione sulla garanzia costituisca un punto accessorio della locazione, ciò che escluderebbe la menzionata possibilità di recesso (Zihlmann, op. cit., ibidem).
In concreto gli appellanti, sottoscrivendo il contratto di locazione senza che contestualmente venisse versata la cauzione pattuita, hanno implicitamente rinunciato -come afferma il primo giudice- all'adempimento di quella prestazione nei termini contrattuali. Nel seguito, avessero voluto -per il quello stesso motivo- recedere dal contratto, avrebbero dovuto costituire in mora i conduttori e poi procedere in base all'art. 107 CO. Ciò che non hanno fatto, in particolare omettendo di fissare alle controparti un termine ulteriore per il versamento della cauzione; in sede di interrogatorio formale il signor __________ ha d'altra parte confermato che le telefonate ricevute dal signor __________ prima dell'incontro del 25 novembre 2000 non concernevano solleciti per il deposito della garanzia (IF __________, risposta 8). Altre risultanze, in particolare di senso opposto, sono assenti dall'incarto. In tal modo, il recesso dal contratto per il motivo in esame sarebbe ingiustificato.
A titolo abbondanziale può essere ancora osservato, come giustamente rilevato dal Pretore , che il mancato versamento della garanzia entro il termine pattuito non costituirebbe motivo di disdetta del contratto per mora del conduttore ex art. 257d CO. Ma nemmeno può essere in concreto ipotizzata l'applicabilità dell'art. 82 CO poiché, al momento fissato per l'inizio della locazione, la garanzia era stata prestata (cfr. Higi, op. cit., ibidem).
7. In secondo luogo gli appellanti, peraltro contraddicendo loro precedenti prese di posizione, affermano che l'estratto UEF dei conduttori non presentava una situazione disastrata a tal punto da non rendere possibile la locazione (appello, pag. 3 in fine), e ciò per confortare la tesi che sarebbero proprio stati i signori __________ a non più insistere nel mantenimento del contratto (ibidem) tanto da chiedere al signor __________ di acconsentire alla liberazione della garanzia. Orbene, anzitutto va preso atto che gli appellanti hanno abbandonato la tesi, sostenuta in prima sede, dell'assenza di contratto (cfr. conclusioni, ad 4); inoltre, senza prendere partito per la tesi dello scioglimento consensuale o del recesso da parte dei conduttori (appello, ad 5 in fine), essi comunque escludono la rescissione del contratto da parte loro. A sostegno dei fatti così esposti, oltre alla menzionata liberazione della cauzione, sottolineano la circostanza per cui i signori __________ avrebbero mancato l'appuntamento di lunedì 27 novembre per consegnare la documentazione loro richiesta. Al proposito si osserva tuttavia che, ancorché in replica gli istanti abbiano affermato che le parti si sono accordate per la restituzione della cauzione, in quella stessa allegazione hanno precisato che ciò era avvenuto dopo che il signor __________ aveva comunicato il proprio unilaterale diniego a consegnare le chiavi agli istanti, diniego che avveniva quattro giorni prima del pattuito inizio della locazione. Che così siano andate le cose è confermato dall'istruttoria laddove risulta che, ammesso da parte del conduttore di avere in corso esecuzioni, controparte gli aveva fatto capire che a quelle condizioni non era più d'accordo di dargli la casa in locazione, così che l'incontro controverso era stato ritenuto inutile (IF __________, risposte 4 e 5). Ciò che ancora non significa che le parti abbiano sciolto consensualmente la locazione; comunque, sussistessero dubbi sulla rescissione del contratto (unilaterale o consensuale), essi sono stati dissipati dalla chiara presa di posizione dei locatori nel già ricordato scritto 29 novembre ai conduttori (doc. C): nel medesimo essi concludono: L'aver sottaciuto questo elemento (la presenza di esecuzione a carico dei signori __________) al momento della sottoscrizione del contratto di locazione e il mancato versamento della caparra non possono che rendere nullo ogni e qualsiasi contratto. Da ciò non si può oggettivamente dedurre se non la volontà dei soli locatori di annullare, ossia di non volersi attenere alla pattuita locazione per i motivi indicati, osservando al proposito che, mentre del mancato versamento della garanzia è stato detto ampiamente sub 6 della presente decisione, in causa la situazione debitoria di controparte non è stata posta a giustificazione di alcunché; d'altra parte si potrebbe comunque osservare che né l'assenza di esecuzioni -che si sappia- è stata mai posta come condizione della locazione, né la richiesta di informazioni in tal senso risulta essere stata formulata alla firma del contratto, né la presenza di esecuzioni ignota al locatore per non essersi tempestivamente informato potrebbe comportare l'applicabilità dell'art. 28 CO (mp 1997, pag. 20).
Se ne deve così concludere -a conferma della decisione pretorile- che il recesso dal contratto da parte degli appellanti è stato del tutto ingiustificato, così che il pregiudizio patito dai conduttori dev'essere risarcito in virtù dell'art. 97 cpv. 1 CO.
8. Gli appellanti -infine- contestano anche la valutazione del danno operata dal Pretore che avrebbe omesso di considerare la mancata ricerca da parte degli istanti di sistemazioni alternative meno onerose, rispettivamente il loro interesse esclusivo ad occupare un'abitazione più spaziosa e quindi più cara. Sennonché, gli istanti hanno provato il breve lasso di tempo a loro disposizione: da un lato cioè l'impossibilità di occupare l'immobile dei convenuti e, dall'altro, il permesso loro concesso dalla locatrice precedente -in seguito a quanto accaduto- di restare dov'erano ancora per un mese oltre il termine del 30 novembre, ma non oltre (teste __________). Né si può oggettivamente pretendere che in così poco tempo gli istanti trovassero una sistemazione loro confacente a un prezzo che non superasse quello pattuito con i convenuti a suo tempo.
Appare comunque corretta la conclusione del primo giudice che, tenuto conto della prima possibile disdetta del nuovo contratto di locazione (__________) al 31 dicembre 2001, ha limitato al periodo di due anni il computo del danno. Non v'è invece motivo, né vengono addotti elementi concreti per ulteriormente ridurre il risarcimento così come fissato.
9. La sentenza impugnata deve così essere pienamente confermata. Tasse e spese d'appello seguono la soccombenza degli appellanti, mentre alla parte resistente non sono dovute indennità poiché ha rinunciato alla presentazione di osservazioni all'appello.
Motivi per i quali,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia: 1. L'appello 30 novembre 2001 di __________ e __________, é respinto.
2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 500.-, anticipati dagli appellanti, restano a loro carico.
3. Intimazione:
– __________
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario