Incarto n. 12.2001.00194
Lugano 28 agosto 2002/rgc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretaria
Zanetti, vicecancelliera
sedente per giudicare – quale autorità giudiziaria competente in materia arbitrale ai sensi dell’art. 3 del Concordato intercantonale sull’arbitrato (CIA) e dell’art. 2 del DL concernente l’adesione del Canton Ticino allo stesso concordato – il ricorso per nullità 28 novembre 2001 presentato da
__________ __________ entrambi rappr. dall’avv. __________
contro il lodo arbitrale 7 novembre 2001 pronunciato dall’arbitro unico avv. __________ nella vertenza che oppone i ricorrenti a
__________ __________ rappr. dall’avv. __________
chiedente la nullità della decisione impugnata in virtù dell’art. 36 lett. f CIA;
ricorso cui si oppone la controparte con osservazioni 20 dicembre 2001;
letto il lodo arbitrale ed esaminato il relativo incarto;
considerato
in fatto:
A. Con atto notarile di compravendita del 12 ottobre 1998 __________ e __________ acquistavano in ragione di metà ciascuno da __________ e __________ il fondo PPP n. __________ del fondo base part. n. __________ RFD di __________, nonché una quota di 2/11 di comproprietà del fondo PPP n. __________ dello stesso fondo base, corrispondenti il primo fondo ad un appartamento e il secondo a due parcheggi nella autorimessa del condominio denominato "Collina al lago" (doc. NN; estratti RF, doc. II richiamato).
II condominio non era ancora stato interamente edificato e gli acquirenti avevano la facoltà di operare delle scelte quo all'allestimento delle parti a loro assegnate in diritto d'uso esclusivo (in particolare per quanto concerneva gli aspetti di decorazione interna e le varie infrastrutture da inserire nell'appartamento; doc. NN, OO, PP, TT). Per i coniugi __________, la persona di riferimento per ogni loro questione era __________, che oltre ad essere proprietario per una quota di un mezzo dei fondi PPP sopra menzionati, era anche promotore immobiliare e progettista del condominio.
Il trapasso dei fondi di __________ non è stato tuttora iscritto a Registro fondiario e quindi i coniugi __________ non ne sono divenuti proprietari. Nel frattempo, __________ e __________ ottenevano giudiziariamente l'annotazione in loro favore della restrizione della facoltà di disporre ai sensi dell'art. 960 cpv. 1 cfr. 1 CC a carico di entrambi i fogli PPP interessati dall'atto di compravendita (doc. YY, ZZ; estratti RF, doc. II richiamato).
B. Nel rogito del 12 ottobre 1998, il prezzo di compravendita dei fondi veniva fissato in complessivi fr. 800'000.--, da corrispondere ratealmente, e meglio fr. 50'000.-- già pagati al momento della conclusione del contratto; fr. 300'000.-- da versare al termine della costruzione grezza; fr. 225'000.-- da pagare alla consegna dell'appartamento e fr. 225'000.-- da versare entro la data del trapasso di proprietà (doc. NN).
Gli acquirenti versavano un primo acconto di fr. 50'000.-- e un secondo acconto ridotto dalle parti di comune accordo da
fr. 300'000. a fr. 200'000.--, per complessivi fr. 250'000.-- (doc. TT; secondo il protocollo del 10.3.1999, la riduzione di fr. 100'000.-- veniva accordata quale garanzia per i maggiori costi sopportati dai coniugi __________ a seguito dei ritardi accumulati nella consegna dell'appartamento).
Inoltre, prima della sottoscrizione dell'atto di compravendita, gli acquirenti pagavano a __________ anche un importo di fr. 20'000.-- in nero per il secondo parcheggio nel condominio "__________" (risposta, pto. 2 e replica, premessa; v. anche doc. NN, pag. 11 e doc. VV)
C. La consegna dell'appartamento ai coniugi __________ veniva rinviata a più riprese. In un primo tempo la stessa era posticipata dal 15 ottobre 1998 al 26 marzo 1999 (doc. A, B, OO, QQ). In tale data, invece della prevista consegna veniva stilato un verbale che stabiliva un risarcimento danni forfetario di fr. 20'000.-- a favore degli acquirenti a causa del ritardo e che prevedeva la consegna dell'immobile per il 17/18.6.1999, nonché un'ulteriore pena convenzionale di
fr. 200.-- al giorno a carico dei venditori, nel caso fossero emersi ulteriori ritardi a far tempo dal 15.6.1999 (doc. C, D). La consegna veniva ulteriormente rinviata (doc. RR, SS, TT) fino all'inizio del mese di novembre 1999 per permettere ai venditori di eliminare i difetti riscontrati all'immobile ed elencati nei due protocolli SIA n. 1029 (doc. K, N, P, Q; v. anche doc. E, F). Le parti non trovavano però alcun accordo in merito alla responsabilità della mancata ultimazione dell'impianto elettrico e della sistemazione di determinati altri difetti. Dopo uno scambio di corrispondenza, il 15 novembre 2001 i venditori comunicavano la rescissione del contratto per inadempienza degli acquirenti, in particolare per il mancato pagamento del prezzo di acquisto conformemente alle condizioni contrattuali (doc. T, W). Il 22 novembre 1999, gli acquirenti contestavano la validità di tale disdetta, adducendo che il saldo del prezzo non era dovuto in quanto l'appartamento non sarebbe stato pronto per la consegna e quindi la rata di fr. 225'000.-- dovuta al momento della consegna non era esigibile (doc. U).
D. Le parti hanno stabilito di dirimere la controversia nelle vie dell’arbitrato a termini di diritto (doc. JJ) e, su loro domanda, il Presidente del Tribunale d’appello ha nominato l’avv. __________ di __________ quale Arbitro unico. Con petizione 19 aprile 2000 gli acquirenti hanno contestato la validità della rescissione del contratto formulata dai venditori, chiedendo l'assegnazione giudiziaria e l'iscrizione a Registro fondiario dei fondi oggetto dell'atto di compravendita del 12 ottobre 1998; dopodiché, gli acquirenti avrebbero provveduto al versamento del saldo residuo del prezzo (debitamente decurtato dei costi emersi a causa del ritardo nella consegna dell'appartamento, dei difetti riscontrati all'immobile e delle ipoteche legali degli artigiani frattanto iscritte a carico dei fondi, e meglio per fr. 311'152.-- sull'appartamento e per fr. 54'273.-- sull'autorimessa; v. estratti RF, doc. II richiamato). In via subordinata, in caso di accoglimento delle tesi dei venditori, gli acquirenti hanno richiesto la restituzione degli acconti già versati e degli importi pagati per i lavori supplementari, nonché la riduzione della pena convenzionale per recesso dal contratto, a loro modo di vedere eccessiva.
E. Con risposta 17 maggio 2000, i venditori hanno postulato la nullità del contratto di compravendita per vizio di forma poiché l'atto notarile del 12 ottobre 1998 non contemplava l'intero prezzo da corrispondere agli alienanti (segnatamente a causa dell'importo di fr. 20'000.-- versato in nero per il secondo posteggio). Di conseguenza i venditori hanno richiesto la vicendevole restituzione delle prestazioni, nonché la concessione di una trattenuta sull'importo da restituire agli acquirenti in considerazione delle diverse spese da loro sostenute e degli interessi nel frattempo maturati. In subordine, i venditori hanno richiesto il riconoscimento della rescissione contrattuale da loro operata e quindi la restituzione delle rispettive prestazioni unitamente a un'equa indennità comprensiva della pena convenzionale pari a fr. 120'000.--, così come previsto dall'atto di vendita. Infatti, gli acquirenti avrebbero rifiutato senza motivo la consegna dell'appartamento, in quanto dal mese di ottobre 1999 l'immobile sarebbe stato pronto per la consegna e quindi essi si sarebbero trovati in mora con il pagamento del saldo del prezzo, rendendo in tal modo giustificata la rescissione del vincolo contrattuale da parte dei venditori.
F. Con lodo arbitrale 7 novembre 2001, l'Arbitro unico ha stabilito che i venditori non potevano appellarsi alla nullità dell'atto a causa di un vizio di forma in quanto le parti avevano provveduto volontariamente e in gran parte ad adempiere i loro rispettivi obblighi contrattuali (tenuto conto anche del fatto che il contratto venuto in essere tra le parti era di natura mista che presentava sia i tratti di una compravendita sia i tratti di un appalto, in quanto il condominio "__________" doveva ancora essere in parte realizzato). L'atto notarile allestito dal notaio __________ era quindi da ritenersi valido.
L'arbitro è altresì giunto alla conclusione che la rescissione del contratto da parte dei venditori non era materialmente valida. Infatti, al momento della rescissione, i venditori non erano in grado di procedere alla consegna dell'immobile e quindi, di riflesso, gli acquirenti non potevano trovarsi in mora con il pagamento del prezzo. In particolare, al momento della consegna, l'impianto elettrico - benché modificato su richiesta degli acquirenti rispetto ai piani iniziali - non era ancora funzionante; a mente dell'arbitro, realizzazione e riparazione dell'impianto incombevano sui venditori, i quali avevano del resto provveduto ad installare un impianto elettrico provvisorio in luogo del modello desiderato dai coniugi __________ e si erano sempre occupati dell'esecuzione di tutte le modifiche d'opera richieste dagli acquirenti.
Infine l'Arbitro unico ha quantificato il saldo del prezzo di acquisto che gli acquirenti dovevano ancora versare ai venditori in fr. 372'520.-- (ossia detraendo dal prezzo di vendita complessivo di fr. 800'000.-- gli acconti già versati, un indennizzo per il ritardo pari a fr. 202'000.-- e fr. 24'625.-- a titolo di minor valore per i difetti, ma riconoscendo ai venditori fr. 49'145.-- per le opere supplementari svolte su richiesta dei coniugi __________). Nel contempo, una parte del saldo (fr. 353'157.--) doveva essere depositata su un conto bancario con firma collettiva a quattro di alienanti e acquirenti al fine di garantire la cancellazione da parte di __________ e __________ delle ipoteche legali degli artigiani iscritte sui fondi.
G. Con il ricorso per nullità __________ e __________ hanno rimproverato all'arbitro di aver emanato il lodo 7 novembre 2001 cadendo nell'arbitrio. In particolare, l'atto di compravendita sarebbe nullo a causa del vizio di forma derivante dall'errata attestazione del prezzo di vendita. Tale vizio di forma porterebbe a una nullità insanabile, mentre l'arbitro, contrariamente a norme imperative di diritto federale, ha stabilito che tale contratto doveva essere ritenuto valido. Nel caso concreto, dottrina e giurisprudenza citate dall'arbitro non sarebbero applicabili in quanto il contratto di compravendita non era ancora stato iscritto a Registro fondiario. Di conseguenza l'arbitro avrebbe dovuto unicamente decidere in merito alla restituzione delle prestazioni già effettuate. I ricorrenti sostengono inoltre che l'iscrizione a registro del trapasso di proprietà non potrebbe in nessun caso avvenire sulla scorta di un contratto nullo, in quanto dallo stesso non può essere dedotta una pretesa all'esecuzione dei rispettivi obblighi. Neppure il lodo rappresenterebbe una valida base per l'iscrizione a registro poiché esso attesterebbe che il rogito di compravendita del 12 ottobre 1998 sarebbe nullo e quindi l'Ufficiale dei registri dovrebbe respingere la richiesta d'iscrizione. A mente dei ricorrenti infine, l'eccezione di malafede non potrebbe essere invocata in quanto il contratto non sarebbe stato adempiuto nei suoi punti essenziali, segnatamente il pagamento completo o determinante del prezzo e la cessione delle quote di comproprietà con la relativa iscrizione a Registro fondiario.
Delle ulteriori censure dei ricorrenti e delle singole osservazioni dei resistenti dirà, per quanto necessario, nel seguito dei considerandi della decisione.
in diritto:
1. Il rimedio di diritto previsto dall'art. 36 CIA nei confronti di un lodo arbitrale è di carattere straordinario; come un ricorso per cassazione, esso è proponibile solo e in quanto sia dimostrata la ricorrenza degli estremi di uno o più motivi previsti dalla legge (Jolidon, Commentaire du concordat suisse sur l'arbitrage, Berna 1984, pag. 506; II CCA 28.4.1993 in re P./C. e 26.4.1999 in re BM SA/WKP SA).
I motivi invocati devono essere indicati esplicitamente dal ricorrente; in caso di dubbio sulla loro ricorrenza, il giudice respinge l'impugnazione (Jolidon, op. cit., pag. 501).
Il ricorso in esame si fonda sull'art. 36 lett. f CIA. Per costante e riconosciuta giurisprudenza federale una decisione è arbitraria se vi è valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove, oppure quando essa viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro e indiscusso, rispettivamente quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità (Jolidon, op. cit., pag. 515 ss.; Rüede/Hadenfeldt, Schweizerisches Schiedsgerichtsrecht, 2. ed., Zurigo 1993, pag. 345 ss.; II CCA 9.4.2001 in re SEI/F.G. SA). A questa Camera compete pertanto esclusivamente di vagliare se il lodo è inficiato d'arbitrio per i motivi addotti dal ricorrente; in particolare, l'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile. È pertanto doveroso scostarsi dalla scelta operata dall'arbitro soltanto se la stessa appare insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, oppure non sorretta da ragioni oggettive o lesiva di un diritto certo (DTF 126 Ia 170 e 122 III 319; Wehrli, Rechtsprechung zum Schweizerischen Konkordat über die Schiedsgerichtsbarkeit, Zurigo 1985, ad art. 36 lett. f. CIA, pag. 44 s.; Jolidon, op. cit., pag. 515; II CCA 9.4.2001 in re SEI/F.G. SA con ulteriori riferimenti; v. anche art. 3 cpv. 3 DL di applicazione del CIA).
Il giudice chiamato a chinarsi su di un ricorso per nullità ai sensi del Concordato è tenuto a procedere con prudenza alla valutazione del merito di un lodo arbitrale, intervenendo unicamente in casi di estrema gravità (Jolidon, op. cit., pag. 515).
2. Sulla scorta dell'art. 216 cpv. 2 CO, un contratto di compravendita che ha per oggetto un fondo richiede per la sua validità un atto pubblico. La forma autentica deve riguardare i punti oggettivamente e soggettivamente essenziali del negozio. L'effettivo prezzo di vendita rappresenta senza ombra di dubbio un elemento oggettivamente essenziale del contratto e quindi, di principio, una falsa attestazione del prezzo porta alla nullità del contratto per vizio di forma (art. 184 cpv. 1 CO; Tercier, Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 661 ss. e 669 s.; Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht AT, Berna 1998, n. 31.21 ss. e 31.23; Gauch/Schluep/Schmid/ Rey, Schweizerisches Obligationenrecht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 1034 ss.; Wiegand/Brunner, Vom Umfang des Formzwanges und damit zusammenhängende Fragen des Grundstückkaufvertrages, in: recht, 1/1993, pag. 7; ZBGR 80/1999, pag. 387 ss.).
I ricorrenti sostengono che i riferimenti dottrinali e giurisprudenziali riportati nel lodo arbitrale - secondo i quali il principio della nullità assoluta risulterebbe stemperato alla luce del principio dell'affidamento - non sarebbero applicabili nel caso concreto in quanto il contratto di compravendita del 12 ottobre 1998 non era stato ancora iscritto a Registro fondiario e in ogni caso lo stesso non era ancora stato adempiuto nei suoi punti essenziali. Tale censura non può trovare accoglimento.
Infatti, il Tribunale federale ha chiaramente stabilito che vi è abuso di diritto nell'invocazione del vizio di forma, quando il contratto è stato volontariamente adempiuto nei suoi punti importanti in coscienza del vizio di forma (Zbgr 1999, pag. 387 = Zbjv 135/1999, pag. 173 ss.; Dtf 112 II 107, 112 II 330, 115 II 338; Rep. 1998, pag. 221; Wiegand/Brunner, op. cit., pag. 6: "bei teilweiser Erfüllung bzw. bei Erfüllung zur Hauptsache"; Hess, Obligationenrecht I, 2. ed., Basilea/ Francoforte s.M. 1996, n. 12 ad art. 216 CO; Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht AT, Berna 1998, n. 31.30). In questi casi, l'eccezione del vizio di forma sollevata da una parte abusando della buona fede non è meritevole di protezione e quindi il contratto risulta essere valido a tutti gli effetti, e ciò indipendentemente dall’avvenuta iscrizione a registro (Merz, Berner Kommentar, Berna 1966, n. 487 s. ad art. 2 CC; Dtf 112 II 107).
Infatti, per stabilire se il contratto è stato adempiuto nei suoi punti essenziali, il giudice deve valutare tutte le circostanze del caso concreto (Scyboz/Gilliéron, CO & CC annotés, 6. ed. Losanna 1999, pag. 128 ad art. 216 CO; Schwenzer, op. cit., n. 31.30 s.; Wiegand/Brunner, op. cit., pag. 6; Dtf 112 II 107, 112 II 330, 116 II 700 e 115 II 331; Rep. 1998, pag. 221).
Nel caso in disamina, l'arbitro ha valutato con precisione le diverse risultanze di causa, giungendo alla corretta conclusione che le parti hanno adempiuto il contratto - che presenta peraltro i tratti sia di una compravendita sia di un appalto - in misura avanzata nei suoi punti principali. Infatti, gli acquirenti hanno provveduto a versare degli acconti sul prezzo di acquisto per complessivi fr. 250'000.-- (una parte del secondo acconto era stata ridotta di comune accordo tra le parti di fr. 100'000.--); del resto, i coniugi __________ avevano versato a __________ ulteriori fr. 20'000.-- per il secondo parcheggio nel condominio (doc. NN, TT, VV). Inoltre, come sottolineato dall'Arbitro unico, gli acquirenti non hanno mai rifiutato di provvedere al versamento degli ulteriori acconti sul prezzo di vendita, subordinando il pagamento alla consegna dell'appartamento e alla possibilità di ottenere il trapasso di proprietà (condizioni espressamente stabilite nell'atto notarile del 12 ottobre 1993, v. doc. NN, pto. 2, pag. 2 s.). Come si vedrà più dettagliatamente in seguito, gli acquirenti hanno rifiutato a giusta ragione la consegna dell'appartamento in quanto lo stesso presentava difetti di rilievo che dovevano essere ancora eliminati da parte dei venditori (v. protocolli SIA, doc. L e N; v. rapporto peritale 30 maggio 2001, risposta 3 alle domande di parte convenuta, in particolare v. elenco dei difetti; v. doc. NN, pto. 9, pag. 6).
D'altro canto, i venditori hanno provveduto a edificare il fondo alienato, circostanza che costituiva un elemento essenziale del contratto (doc. NN, pto. 8, pag. 4 s.; v. verbale di sopralluogo 10.4.2001). Inoltre, come rettamente stabilito dall'arbitro, dai numerosi verbali stilati dalle parti si evince che i venditori avevano ripetutamente esplicitato la loro volontà di perfezionare il contratto (v. in particolare doc. K; doc. A-C, F). Questi ultimi, peraltro, hanno invocato la nullità del contratto per la prima volta con l'allegato di risposta del 17 maggio 2000, vale a dire più di un anno e mezzo dalla stipulazione dell'atto notarile. È quindi palese che l’invocazione del vizio di forma da parte dei ricorrenti non può trovare protezione.
Si rileva inoltre che dalla documentazione agli atti emerge che, almeno fino all'inizio del mese di novembre 1999, entrambe le parti si sentivano vincolate al contratto con la ferma intenzione di adempiere integralmente i loro rispettivi obblighi (v. protocolli Sia di cui ai doc. K, N).
Infine, al contrario di quanto asserito dai ricorrenti, il Tribunale federale ha stabilito che se dalle circostanze emergono gli estremi di un abuso di diritto nell'invocare il vizio di forma, è possibile dedurre dal contratto una pretesa all'adempimento (csd. "Erfüllungsanspruch"; Dtf 112 II 107, 116 II 700; Zbgr 1999, pag. 391; Koller, Der Grundstückkauf, 2. ed., Berna 2001, § 3, n. 30 ss. e 96; Merz, Berner Kommentar, Berna 1966, n. 487 ad art. 2 CC). È quindi a ragione che in base al lodo arbitrale i coniugi __________ postulano l'iscrizione del trapasso di proprietà a Registro fondiario (v. in dettaglio infra consid. 7).
In conclusione, come rettamente evidenziato dall'Arbitro unico, il contratto essendo stato adempiuto nei suoi punti essenziali da entrambe le parti interessate, l'invocazione del vizio di forma da parte dei venditori appare contraria al principio della buona fede: ne discende quindi la validità del rogito del 12 ottobre 1998.
In ogni caso, si segnala che i ricorrenti hanno esplicitamente ammesso che i fatti sono stati riportati nel lodo in modo corretto e completo (ricorso, punto 2, pag. 2).
3. Per le ulteriori censure sollevate dai ricorrenti è doveroso segnalare che l'obbligo di motivazione di un ricorso ex art. 36 lett. f CIA comporta di indicare, come è prescritto anche per il ricorso di diritto pubblico (art. 90 cpv. 1 lett. b OG), in cosa consista il motivo di nullità e di dimostrare quali sono gli accertamenti che contrastano con gli atti di causa, rispettivamente quali sono i principi o le norme manifestamente violati (Jolidon, op. cit., pag. 517). In particolare il ricorrente è tenuto a fornire esattamente ogni elemento atto a sostenere la sua tesi, mostrando al giudice del ricorso i momenti costitutivi della pretesa manifesta errata valutazione degli atti di causa, in particolare indicando esattamente i documenti di causa che contraddicono le affermazioni dell'arbitro (Wehrli, Rechtsprechung zum Schweizerischen Konkordat über die Schiedsgerichts-barkeit, Zurigo 1985, ad art. 36 lett. f. CIA, pag. 45; Rüede/ Hadenfeldt, Schweizerisches Schiedsgerichtsrecht, ed. 2, pag. 352; Jolidon, op. cit., pag. 518). In base ai combinati art. 45 CIA e art. 3 cpv. 3 del DL concernente l'adesione del Canton Ticino al CIA, ai ricorsi per nullità, per quanto non regolato dal concordato stesso, sono applicabili per analogia le norme sul ricorso per cassazione. Nell'ambito di tale rimedio cantonale, l'art. 329 cpv. 2 lett. e CPC impone al ricorrente, pena la nullità del ricorso, di sostanziare il medesimo nel senso di fornirne i motivi di fatto e di diritto, laddove con ciò si deve intendere anche che sia dimostrato con un ragionamento preciso che l'apprezzamento delle prove o degli atti di causa è insostenibile e in aperto contrasto con la situazione reale o processuale (Cocchi/Trezzini, CPC massimato e commentato, Lugano 2000, n. 5 ss. ad art. 329 CPC). Inoltre, deve essere osservato che, in termini generali, non spetta al giudice di seconda istanza effettuare ricerche in un incarto, eventualmente copioso, onde sopperire a palesi carenze del ricorrente che non si è dato la pena di indicare da quali atti risultino le circostanze da lui allegate (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 4 ad art. 78 CPC e n. 5 ad art. 183 CPC). In altre parole, rispetto a rimedi di diritto con pieno effetto devolutivo, ossia di natura appellatoria, un ricorso per arbitrio ex art. 36 lett. f CIA impone al procedente un accresciuto onere di motivazione (Rep. 1995, 98; DTF 117 Ia 12; 107 Ia 186). D'altro canto, nel caso in cui la decisione arbitrale è stata motivata con precisione, l'autorità di ricorso può essere anche breve nelle proprie motivazioni (Jolidon, op. cit., pag. 516 s.).
4. L'Arbitro unico, al contrario di quanto più volte affermato dai ricorrenti, ha chiaramente stabilito che l'atto concluso il 12 ottobre 1998 era da ritenersi valido (lodo 7 novembre 2001, pto. 5 pag. 11) e pertanto egli si è chinato ad analizzare la validità della rescissione contrattuale dei venditori. Si osserva innanzitutto come a tale proposito le censure mosse dai ricorrenti non siano state sufficientemente sostanziate in quanto gli stessi hanno omesso di contestare puntualmente gli argomenti esposti dall'arbitro e di indicare le risultanze che avrebbero dovuto, se del caso, rappresentare la base della decisione arbitrale.
In primo luogo si rileva che gli acquirenti non si trovavano in mora con il pagamento del prezzo secondo l’art. 91 CO poiché ancora in data 22 ottobre 1999 l'opera presentava numerosi e rilevanti difetti che secondo le pattuizioni contrattuali avrebbero dovuto essere eliminati dai venditori (doc. NN, doc. K, N, O, A-C). Inoltre, sulla scorta degli atti di causa e in particolare delle risultanze peritali (rapporto peritale 30 maggio 2001, risposte 1, 2, 4 alle domande di parte attrice e risposta 3 alle domande di parte convenuta; complemento di perizia 5 luglio 2001, risposte 2 e 3; v. anche allegati fotografici), non si può neppure affermare che i difetti elencati nei protocolli SIA n. 1029 dell'8 e del 22 ottobre 1999 fossero da assimilare a "piccoli difetti", che secondo l'atto di compravendita non avrebbero ostato alla consegna dell'appartamento (v. doc. NN, pto 9, pag. 6). Al contrario di quanto preteso dai ricorrenti, il perito ha chiaramente stabilito che nell'ottobre 1999 l'appartamento non era abitabile poiché l'impianto elettrico non funzionava e che non era comunque pronto per la consegna poiché "alcune parti d'opera importanti non corrispondevano ai contenuti della descrizione tecnica. I difetti riscontrati non potevano essere qualificati come "piccoli difetti" in quanto riconducibili a delle sostanziali differenze rispetto a quanto pattuito nella base di contratto" (rapporto peritale 30 maggio 2001, risposta 3 alle domande di parte convenuta, in particolare v. elenco dei difetti; v. doc. NN, pto. 9, pag. 6).
Sulla scorta di una dettagliata valutazione delle risultanze di causa, l’arbitro è giunto alla conclusione che l’impianto elettrico, benché le modifiche fossero state richieste dagli acquirenti, doveva essere eseguito sotto la responsabilità di __________ (teste __________, pag. 1). Quest’ultimo si era peraltro adoperato per allestire un impianto elettrico provvisorio che sostituisse l’impianto definitivo. Anche dalla deposizione del teste __________, al contrario di quanto preteso dai ricorrenti, non si può desumere che gli acquirenti fossero responsabili della realizzazione dell'impianto elettrico (il teste __________ ha unicamente affermato che l'impianto della ditta __________ di __________ era stato allestito secondo le esigenze del signor __________, ma che esso era stato accettato da __________, il quale aveva direttamente ricevuto i piani e le descrizioni dell'installazione elettrica da parte dello stesso signor __________). Del resto, per tutte le modifiche desiderate dai compratori in relazione all'appartamento, il pagamento delle stesse avveniva su un conto di costruzione intestato ai ricorrenti (doc. NN, pto. 11, pag. 7; teste __________, pag. 1; v. anche doc. C, R, V, Z pag. 4, TT e lodo, pag. 17-20). A mente di questa Camera, la questione dell’impianto elettrico non è comunque determinante in quanto il perito ha stabilito con precisione che ancora nei mesi di ottobre e novembre 1999 l’appartamento non era pronto per la consegna a causa dei numerosi e rilevanti difetti (che dovevano essere eliminati sotto la responsabilità dei venditori).
Alla luce di quanto esposto si conclude che gli acquirenti erano legittimati a rifiutare la consegna dell'opera. Il successivo rifiuto di versare un ulteriore acconto sul prezzo era pertanto legittimo, mentre la rescissione contrattuale messa in opera dai ricorrenti il 15 novembre 1999 non è valida (doc. W). Detta rescissione è peraltro alquanto discutibile anche dal punto di vista formale poiché la parte venditrice non ha ossequiato il termine di 14 giorni previsto obbligatoriamente dall'atto di compravendita (doc. NN, pto. 18, pag. 9).
La rescissione contrattuale non è atta ad esplicare effetti giuridici e quindi, al contrario di quanto preteso dai ricorrenti, non sussistono i presupposti per un loro indennizzo pari al 15% del prezzo di vendita (doc. NN, pto. 18, pag. 10).
5. I ricorrenti sostengono, a torto e senza sostanziare partitamente la loro censura, che sulla scorta di un atto nullo non sarebbe possibile procedere all'iscrizione del trapasso di proprietà a Registro fondiario, rispettivamente che il lodo non rappresenterebbe un valido titolo per l'iscrizione. Come già rilevato, l’arbitro ha stabilito che l’atto di compravendita del 12 ottobre 1998 è da considerare valido (lodo arbitrale, pto. 5, pag. 11). Inoltre, il Tribunale federale ha riconosciuto che se dalle circostanze emergono gli estremi di un abuso di diritto nell'invocazione del vizio di forma, dal contratto si può dedurre una pretesa all'adempimento (Dtf 112 II 107, 116 II 700; Zbgr 1999, pag. 391 = Zbjv 2/1999, pag. 174; Koller, op. cit., n. 30 ss. e 96; Merz, op. cit., n. 487 ad art. 2 CC).
Infine, come giustamente rilevato dall'arbitro, il lodo debitamente cresciuto in giudicato, rappresenta un titolo giuridico valido per ottenere l'iscrizione a Registro fondiario del trapasso di proprietà (Rey, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Basilea/Francoforte s.M. 1998, n. 12 e 20 ad art. 665 CC). Quindi, in base al lodo arbitrale quale "Urteilssurrogat", l'Ufficiale del Registro fondiario sarà tenuto obbligatoriamente a iscrivere il trapasso di proprietà poiché sulla scorta dell'art. 44 cpv. 1 CIA il lodo dichiarato esecutivo dal Tribunale d'appello viene assimilato a una sentenza ordinaria alla quale l'Ufficiale dei registri deve attenersi (Jolidon, op. cit., pag. 548 ss.; Rüede/ Hadenfeldt, op. cit., pag. 308 ss.; Wehrli, op. cit., ad art. 44 CIA, pag. 51). Di conseguenza, anche le valutazioni esposte dall'arbitro a tale proposito devono essere confermate.
6. Per quanto riguarda i calcoli effettuati dall'arbitro per giungere alla quantificazione del saldo del prezzo ancora dovuto dagli acquirenti, nonché gli ulteriori aspetti finanziari contenuti nel lodo, i ricorrenti hanno ritenuto arbitrario il riconoscimento di una pena convenzionale di fr. 202'000.-- (fr. 182'000.-- corrispondenti a 910 giorni a
fr. 200.-- al giorno e fr. 20'000.--) in quanto la stessa sarebbe basata su un verbale (doc. C, pti. 4 e 5) che prevedeva unicamente un cambiamento nelle modalità di pagamento (in particolare gli acquirenti avrebbero dovuto versare l'intero prezzo entro metà aprile 1999).
A ragione l’arbitro ha stabilito che il verbale del 30 marzo 1999 (doc. C) costituiva un accordo raggiunto dalle parti in merito ad un indennizzo degli acquirenti per il ritardo accumulato dai venditori nella consegna dell’appartamento. Dall’analisi del verbale stesso si rileva anche che tra il punto 4 (indennizzo) e il punto 5 che regola una diversa modalità di pagamento del prezzo da parte dei coniugi __________ non vi è alcun nesso. Inoltre, il tenore dell'accordo del 30 marzo 1999 è stato ribadito in data 3 novembre 1999 da __________, il quale ha unicamente limitato nel tempo la pena convenzionale adducendo che i motivi del ritardo non erano imputabili a __________ (doc. R).
La conclusione adottata dall’arbitro riguardo alla quantificazione della pena convenzionale può quindi essere avallata alla luce delle risultanze di causa, in particolare visti l’entità dei difetti e il ritardo accumulato nella consegna dell’immobile. Non si ravvedono quindi gli estremi dell’arbitrio neppure in questa concreta circostanza.
7. Per quanto riguarda le censure mosse all'Arbitro unico riguardo alla decisione di versare il saldo del prezzo su di un conto vincolato dalla firma congiunta di tutte le parti al fine di cancellare le ipoteche degli artigiani nel frattempo iscritte sui fondi, si rileva ancora una volta che le stesse non sono sufficientemente sostanziate. Si osserva innanzitutto che la decisione arbitrale è volta a proteggere gli interessi di tutte le parti coinvolte. Inoltre, l’arbitro ha giustamente evidenziato che i venditori avevano già proposto in precedenza di prestare una garanzia bancaria ex art. 111 CO per il pagamento delle ipoteche legali degli artigiani (v. doc. CC, H, I, R, S)
In ogni caso, l'arbitro ha sostenuto la propria decisione riferendosi ad autorevole dottrina, segnatamente per quanto riguarda la possibilità di sostituire un'ipoteca legale con un altro tipo di garanzia (sottolineando che Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2. ed., Zurigo 1992, n. 888 ss. e 893). Inoltre, nel rogito del 12 ottobre 1998 i venditori si impegnavano a cancellare a loro spese eventuali ipoteche legali iscritte sui fondi (doc. NN, pto. 4, pag. 4).
8. Alla luce di quanto esposto ben si può concludere che il lodo arbitrale non può essere considerato siccome arbitrario, mentre il ricorso è in parte nullo, ossia formalmente irricevibile per carenza di motivazione (art. 329 CPC). Per il resto, il ricorso per nullità deve essere respinto. La decisione sulle spese, la tassa di giustizia e le ripetibili segue la soccombenza.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia: 1. Il ricorso per nullità 28 novembre 2001 presentato da __________ e __________, per quanto è ricevibile, è respinto.
2. Le spese (fr. 50.--) e la tassa di giustizia (fr. 2’950.--), anticipate dai ricorrenti, restano a loro carico. Essi rifonderanno inoltre alla controparte fr. 7'000.-- a titolo di ripetibili;
3. Intimazione:
- __________
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria