Incarto n. 12.2001.00104
Lugano 28 novembre 2001/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire in materia di locazione nella causa - inc. no. SF.2000.00208 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - e più precisamente sull'istanza di sfratto 14 luglio 2000 promossa da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________ rappr. dall'avv. __________
nonché sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 23 giugno 2000 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ (inc. no. 108/00) da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________ rappr. dall'avv. __________
sulle quali il Pretore si è pronunciato, con sentenza 3 luglio 2001, con cui ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta, e, in accoglimento dell'istanza di sfratto, ha fatto ordine a __________ di liberare entro 10 giorni dall'intimazione di quel giudizio l'intero stabile sito sulla part. n. __________RFD di __________, adibito ad uso commerciale, segnatamente a __________ e __________, denominato __________
appellante __________ con atto di appello 16 luglio 2001, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere l'istanza di contestazione della disdetta e di respingere l'istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la controparte, con osservazioni 9 agosto 2001, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 19 luglio 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto:
A. Dal 1° maggio 1989 __________, di cui __________ e __________ erano azionisti in ragione del 50% ciascuno, conduce in locazione lo stabile sito sulla part. n. __________RFD di __________, adibito a __________ / __________ e denominato __________, di proprietà di __________ (doc. B). Il 14 febbraio 1996 essa ha provveduto a sublocare l'intero stabile a __________, concedendogli inoltre l'uso delle attrezzature, impianti, mobilio e materiale di sua proprietà: quest'ultimo contratto prevedeva il pagamento di una pigione iniziale di fr. 7'600.-- mensili (doc. C).
B. L'11 luglio 1997 __________ è stata radiata d'ufficio dal registro di commercio in virtù dell'art. 89 ORC (doc. E).
Nel frattempo, il 15 maggio 1996, a seguito del fallimento di __________ __________, a quel momento amministratore unico di __________, si era aggiudicato ai pubblici incanti la particella in questione, con aggravio del contratto di locazione (doc. D).
C. Il 10 aprile 2000 il nuovo proprietario, rilevando di essere subentrato alla __________ nel contratto di sublocazione in forza di un accordo verbale con il subconduttore, ha diffidato quest'ultimo ex art. 257d CO a pagare entro 30 giorni le pigioni e le spese accessorie arretrate per complessivi fr. 147'000.-- (doc. G). La somma in questione non essendo stata interamente soluta nel termine assegnato, il 25 maggio 2000 egli gli ha significato la disdetta straordinaria del contratto con effetto al 30 giugno 2000 (doc. H). Da qui la presente causa.
D. Il 14 luglio 2000 __________ (in seguito: istante), osservando come l'ente locato non fosse stato liberato alla scadenza del termine di disdetta, ha adito la Pretura con un'istanza di sfratto. In precedenza, il 23 giugno 2000 __________ (in seguito: convenuto) aveva provveduto a contestare la disdetta avanti all'Ufficio di conciliazione, evidenziando come in realtà tra le parti non vi fosse alcuna relazione contrattuale diretta e men che meno un accordo su una pigione di fr. 7'600.-- mensili, fermo restando inoltre che la pigione pretesa dalla controparte era manifestamente eccessiva e con ciò abusiva.
In applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta al giudice dello sfratto.
E. Con il giudizio qui impugnato il Pretore ha innanzitutto accertato che dalla documentazione agli atti risultava che le parti avevano inteso continuare nel contratto di locazione già in essere tra __________ ed il convenuto e che con il subingresso dell'istante la pigione dovuta, che in precedenza assommava a fr. 7'600.-mensili, era rimasta invariata. Escluso che il convenuto potesse richiamarsi all'asserita pigione abusiva, all'affermata malafede dell'istante nonché all'abuso di diritto da parte di quest'ultimo, il giudice di prime cure, preso atto che l'istante aveva correttamente fatto capo alla procedura di cui all'art. 257d CO, ha pertanto concluso per la reiezione dell'istanza di contestazione della disdetta e per il benfondato dell'istanza di sfratto.
F. Con l'appello il convenuto chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e con ciò di respingere l'istanza di sfratto.
L'appellante ribadisce in sostanza le argomentazioni già sviluppate in prima sede: innanzitutto censura la conclusione del giudice di prime cure circa l'esistenza di un contratto di locazione fra le parti, ritenendo che alla __________ sarebbe semmai subentrata la società semplice composta da lui e dall'istante congiuntamente; nemmeno risultava l'accordo di una pigione di fr. 7'600.-mensili, fermo restando che restava inoltre da valutare la censura sollevata circa l'abusività della pigione pretesa dalla controparte.
G. Delle osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
considerando
in diritto:
1. L'appellante contesta anche in questa sede l'esistenza di un contratto di locazione tra le parti, ritenendo errato il giudizio pretorile che aveva ammesso la circostanza già a seguito della morte economica e giuridica di __________.
Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, la morte economica e giuridica di __________ a seguito della sua radiazione ex art. 89 ORC - pacifica tra le parti (appello p. 7, osservazioni p. 3; cfr. pure Von Steiger, Das Recht der Aktiengesellschaft in der Schweiz, Zurigo 1966, p. 355; Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, Berna 1996, § 55 N. 143 e § 56 N. 151 e seg.) non può di per sé fondare la legittimazione attiva dell'istante o eventualmente della società semplice composta da entrambe le parti: l'ordinamento giuridico svizzero esclude in effetti che un organo o gli azionisti possano subentrare nella posizione di una società anonima, a maggior ragione se - come in concreto - di fatto già liquidata e perciò sciolta e stralciata dal registro di commercio. È piuttosto a seguito di uno specifico accordo tra l'istante e il convenuto, che nelle particolari circostanze si è instaurato un rapporto contrattuale diretto tra loro: l'esistenza di tale accordo è stata provata dal doc. F, regolarmente sottoscritto dal convenuto ("premesso che il sig. __________ è in possesso di un regolare contratto d'affitto, di durata indeterminata, con il proprietario dello stabile, sig. __________ "), nonché dalla testimonianza di __________, moglie del convenuto ("da quando questa società non esiste più l'affitto è pagato al signor __________. Non esiste però un contratto scritto con quest'ultimo. Io non ho partecipato alle trattative e alle pattuizioni relative a questo contratto: ha fatto tutto mio marito senza la mia partecipazione"), mentre da parte sua il convenuto non è stato in grado di provare che il suo consenso fosse conseguente a un vizio di volontà (art. 23 e segg. CO) o a una sua eventuale incapacità di discernimento (art. 16 CC).
2. Quanto all'importo della pigione, va confermato il giudizio pretorile che l'ha quantificato in fr. 7'600.- mensili, tale accertamento basandosi sulle ricevute (doc. N, U-U6), su altri documenti (doc. P) e sulla testimonianza di __________ i, anche se quest'ultima ha indicato un importo leggermente inferiore ("ad un certo punto è subentrato il signor __________ il quale ci disse che dovevamo pagare fr. 7'500.-- al mese di subaffitto … A me risulta però che __________ ne pretenda fr. 7'500.-- al mese … Lui [il convenuto] mi ha sempre detto che deve pagare fr. 7'500.-- al mese").
L'impegno assunto nel corso del 1989 dall'istante, in qualità di amministratore unico di __________, di versare al convenuto fr. 4'000.-- mensili quale salario per la gestione dell'esercizio pubblico non modifica questo stato di fatto: intanto si trattava di un impegno assunto da __________, entità giuridica ora non più esistente; inoltre quella pattuizione era stata superata dalla sottoscrizione, nel corso del 1996, del contratto di sublocazione di cui al doc. C, ove per altro il convenuto aveva espressamente dichiarato di voler gestire in proprio l'esercizio pubblico, ciò che del resto è stato confermato sia dalla teste __________ ("So che in origine __________ versava a mio marito fr. 4'000.-- lordi per la gerenza e quindi la direzione dell'esercizio pubblico. Questo versamento a un certo punto si è interrotto ma non so dire quando. Posso però dire che già prima di apprendere della radiazione della società, questi versamenti erano stati interrotti") sia dall'istante in sede di interrogatorio formale (ad 6 e 7.1). Ad ogni buon conto, anche se si ammettesse la pattuizione di una pigione complessiva di soli fr. 3'600.--, è indubbio che al momento in cui al convenuto è stata intimata la comminatoria di cui all'art. 257d CO egli sarebbe comunque stato, almeno parzialmente, in mora.
3. Resta infine da valutare la censura circa la pigione abusiva, che secondo l'appellante renderebbe vana l'eventuale pretesa creditoria dell'istante e che sorprendentemente non sarebbe stata oggetto di disamina da parte del giudice di prime cure.
La censura, oltretutto formulata dalla parte solo al condizionale ("resterebbe …"), deve essere dichiarata irricevibile, non risultando dal gravame le ragioni di fatto e di diritto a sostegno della stessa e non essendo possibile il richiamo, implicitamente postulato dall'appellante, all'esposizione delle circostanze contenute negli allegati di prima sede (Cocchi / Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 21 ad art. 309). La stessa è comunque infondata anche nel merito, l'appellante - come del resto già accertato dal Pretore con ordinanza 14 settembre 2000 - non avendo nell'occasione seguito la corretta procedura per sanzionare con la riduzione l'eventuale carattere abusivo della pigione pretesa dall'istante (art. 270 e segg. CO), che quindi, almeno per il passato, deve essere considerata assodata.
4. Ne discende la reiezione dell'appello, del tutto infondato.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede, ridotte, per i motivi già indicati dal primo giudice (art. 414 CPC), seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 16 luglio 2001 di __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 950.-b) spese fr. 50.--
Totale fr. 1'000.-da anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 1'000.-- per ripetibili.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario