Incarto n. 12.2000.00044
Lugano 10 agosto 2000/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa in materia di locazione -inc. no. LA.1998.00035 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 19 febbraio 1998 da
__________ rappr. dallo studio legale __________
contro
__________ rappr. dallo studio legale __________
con cui l'istante ha chiesto che fosse accertata la validità della disdetta straordinaria 20 giugno 1997 da lei notificata con effetto al 31 dicembre 1997;
domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell'istanza, e che il Pretore, con sentenza 24 febbraio 2000, ha integralmente respinto;
appellante l'istante con atto di appello 9 marzo 2000, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la sua istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre i convenuti, con osservazioni 17 aprile 2000, postulano la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. __________ conduce in locazione a far tempo dal 1977 i locali commerciali al pianterreno in __________ a __________, adibiti a lavanderia, di proprietà degli avv. _________ e __________, in virtù dapprima di un accordo verbale e successivamente di un contratto sottoscritto tra le parti il 6 agosto 1986 (doc. A): quest'ultimo, di durata determinata fino al 31 marzo 1992 e rinnovabile di 3 anni in 3 anni in caso di mancata disdetta con un preavviso di 9 mesi, prevedeva una pigione scalare.
B. Nel corso del 1992 tra le parti sorsero le prime divergenze, segnatamente con riferimento alla pigione dovuta dalla conduttrice: i locatori tra il gennaio 1993 ed il settembre 1996 provvidero pertanto a intimare 22 aumenti del canone di locazione, prontamente contestati dalla conduttrice. Con sentenza 26 febbraio 1996 (doc. B) questa Camera accertava l'ammontare delle pigioni dovute alle varie scadenze.
In seguito le parti intavolavano delle trattative per liquidare tutti i contenziosi esistenti tra loro: nondimeno i locatori, il 13 maggio 1997, fecero spiccare alla conduttrice un precetto esecutivo di fr. 138'036.85 (doc. C).
C. Con scritto 20 giugno 1997 la conduttrice ha significato la disdetta straordinaria del contratto di locazione per il 31 dicembre 1997 e in via subordinata la disdetta ordinaria per il 31 marzo 1998 (doc. 1.1).
Tempestivamente adito dai locatori, che contestavano la validità della disdetta straordinaria (doc. 1), l'Ufficio di conciliazione, con decisione 5 gennaio 1998 (doc. E), ne ha deciso l'annullamento.
D. Con l'istanza in rassegna __________ chiede che sia accertata la validità della disdetta straordinaria da lei notificata: essa evidenzia in sostanza che la grave inimicizia con i locatori, dimostrata dalle numerose notifiche d'aumento della pigione e dall'inoltro del precetto esecutivo, nonché il suo precario stato di salute conseguente al logorio psicologico causatole dai locatori, non le rendevano più possibile la continuazione della locazione fino al termine ordinario di disdetta.
I convenuti si sono opposti all'istanza, contestando l'esistenza di motivi giustificanti una disdetta straordinaria.
E. Con il giudizio qui impugnato il Pretore ha respinto l'istanza.
Il giudice di prime cure, pur avendo ammesso che il rapporto tra le parti potesse essersi deteriorato in conseguenza delle cennate contestazioni e procedure giudiziarie, ha tuttavia ritenuto che tra loro non vi fosse ancora un'inimicizia tale da non permettere la continuazione della locazione, tanto più che il contratto sarebbe giunto a scadenza solo 3 mesi dopo e che l'istante, nell'ente locato, svolgeva unicamente la propria attività commerciale; quanto al precario stato di salute dell'istante, l'istruttoria non aveva evidenziato se lo stesso, al momento in cui era stata notificata la disdetta, potesse configurare un motivo grave sì da giustificare una rescissione anticipata della locazione; ad ogni buon conto, fosse per ipotesi anche dato un motivo grave giustificante la disdetta straordinaria, ben difficilmente l'istante sarebbe sfuggita dall'obbligo di corrispondere la pigione fino al termine ordinario di disdetta (art. 266g cpv. 2 CO).
F. Con l'appello l'istante chiede di riformare il giudizio pretorile nel senso di accogliere integralmente la sua istanza.
Essa ribadisce l'esistenza di una grave inimicizia tra le parti, comprovata dall'accanimento dei convenuti nei suoi confronti, e l'aggravamento del suo stato di salute nel giugno 1997, pure dovuto alle pressioni psicologiche dei convenuti: a suo parere, tali circostanze giustificherebbero senz'altro la rescissione anticipata del contratto di locazione.
G. Delle osservazioni con cui i convenuti postulano la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto:
1. Per l'art. 266g cpv. 1 CO, ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto di locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.
La norma concretizza il principio della clausula rebus sic stantibus; in altri termini la legge concede ad entrambi i partner contrattuali la possibilità (eccezionale) di disdire anzitempo la locazione, qualora intervenga un considerevole mutamento delle circostanze non prevedibile al momento della conclusione del contratto (Higi, Zürcher Kommentar, N. 6 e 31 ad art. 266g CO; Wessner, La résiliation du bail à loyer pour justes motifs, in: 10. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 15 e segg.; Zihlmann, Das Mietrecht, Zurigo 1995, p. 108; IICCA 10 giugno 1997 in re R./G., 25 luglio 2000 in re B./K.).
Per "motivi gravi" la legge intende delle circostanze eccezionali, sconosciute e imprevedibili al momento della conclusione del contratto (o di un suo rinnovo), laddove può trattarsi sia di circostanze oggettive di carattere generale, ma anche di motivi soggettivi, riguardanti sia la persona che disdice il contratto che la controparte, ma deve in ogni caso trattarsi di motivi, non ascrivibili a chi pronuncia la disdetta (Higi, op. cit., N. 36 e segg. ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 17; IICCA 19 aprile 1994 in re C. SA/K.), che rendano la continuazione del contratto talmente insostenibile da non essere più giustificata pur considerando anche gli interessi della controparte (Higi, op. cit., N. 29 e segg. ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 17; DTF 122 III 262; ICCTF 24 ottobre 1994 in re K./C. SA, consid. 1a con rif.; IICCA 14 gennaio 1994 in re A./B. e lc., 10 giugno 1997 in re R./G., 25 luglio 2000 in re B./K.). Ovviamente, i motivi gravi fatti valere dalla parte disdicente devono già essere presenti al momento dell'inoltro della disdetta (Higi, op. cit., N. 40 ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 23; DB 1997 N. 6 n. 4). La disdetta deve infine essere significata immediatamente dopo l'avverarsi del motivo grave, ritenuto che un ritardo nella notifica permette di concludere che la continuazione della locazione non è insostenibile (Higi, op. cit., N. 33 ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 23).
L'autorità giudiziaria deve decidere tale questione tenendo conto di tutte le circostanze della fattispecie, così come prescritto dall'art. 4 CC (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997 p. 442; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 13 ad art. 266g CO; Higi, op. cit., N. 30 ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 15; ICCTF 23 novembre 1998 in re F./R.; Rep. 1998 p. 228), fermo restando che nel caso in cui il termine ordinario della locazione è prossimo le condizioni per ammettere una disdetta straordinaria dovranno essere più rigorose (Higi, op. cit., N. 32 ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 18).
2. L'istante ritiene innanzitutto che il suo grave stato di salute, comprovato dai certificati medici agli atti, costituirebbe in concreto un giusto motivo per disdire anticipatamente il contratto di locazione (SVIT, op. cit., N. 16 ad art. 266g CO; Higi, op. cit., N. 48 ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 19; cfr. pure DB 1997 N. 7 e 9). Non è così.
2.1 Agli atti sono stati versati 3 certificati medici relativi all'istante.
Il primo, datato 23 ottobre 1997, attesta che la paziente è in cura regolare per ipertensione arteriosa, ernia iatale con esofagite grado II, attacchi ischemici transitori ripetuti (luglio 1997), stato dopo endarterectomia della carotide sinistra per stenosi del 70% e sindrome ansio-depressiva reattiva. Nello stesso il medico curante dr. med. __________ puntualizza che attualmente la situazione clinica è compensata dal profilo somatico mediante prescrizione di una complessa farmacoterapia e che permane uno stato ansioso con componente depressiva verosimilmente secondario alla situazione professionale (doc. D).
Il secondo, allestito il 4 febbraio 1998, certifica che la paziente è in cura regolare presso di lui dal 1993 per quelle affezioni -a cui si è ora aggiunto un aneurisma della biforcazione dell'arteria cerebri media, nel gennaio 1998- ritenuto che gli attacchi ischemici risalivano al luglio 1997, mentre lo stato dopo endarterectomia della carotide all'agosto 1997. In esso si legge pure che lo stato clinico della paziente è particolarmente dominato da una sindrome ansiosa, con componente depressiva, che nel tempo ha verosimilmente concorso alla genesi dell'ipertensione arteriosa e alle sue conseguenze trombo-emboliche e che si è così giunti all'insorgenza di plurimi attacchi ischemici transitori cerebrali nel luglio 1997, che hanno trovato una sanzione angiochirurgica il 13 agosto successivo. Il medico aggiunge che in seguito è stato pure evidenziato un aneurisma a carico di un'arteria cerebrale che, per evitare un'emorragia dalle possibili conseguenze invalidanti, è stato sanato con un trattamento neurochirurgico il 28 gennaio 1998; egli, consapevole che lo stato ansio-depressivo era in gran parte legato alla situazione professionale, rammenta infine di aver incoraggiato la paziente a rinunciare alla sua attività lavorativa (doc. F).
Il terzo, che reca la data del 9 settembre 1999, conferma le già menzionate affezioni dell'istante. Il medico precisa che dopo l'intervento neuro-chirurgico del gennaio 1998 la paziente continua il suo trattamento con una complessa farmacoterapia ed inoltre ha adottato uno stile di vita più calmo e rilassato che meglio si addice alla prevenzione di incidenti cardio-circolatori; egli conclude che l'istante, in particolar modo, deve proteggersi da contingenze particolarmente emotive e situazioni di tensione che accentuerebbero la sua sindrome ansiosa (doc. G).
2.2 Da quanto precede, si ha che le affezioni riconducibili all'ipertensione arteriosa, ovvero gli attacchi ischemici transitori ripetuti e lo stato dopo endarterectomia della carotide sinistra per stenosi del 70%, nonché l'aneurisma della biforcazione dell'arteria cerebri media sono sicuramente successivi all'inoltro della disdetta e sono pertanto ininfluenti per la questione della sua validità (Higi, op. cit., N. 40 ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 16).
Precedenti alla disdetta sono unicamente l'ernia iatale con esofagite grado II e la sindrome ansio-depressiva reattiva: l'istante -cui incombeva l'onere della prova (Higi, op. cit., N. 68 ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 23; DB 1997 N. 7 n. 5)- non ha tuttavia provato che tali affezioni si fossero prodotte o comunque acuite a cavallo del giugno 1997 e che dunque la disdetta di cui al doc. 1.1 sarebbe stata da lei prontamente pronunciata a seguito di tale eventuale nuova situazione clinica, come prescritto dalla dottrina già citata in precedenza; dal certificato di cui al doc. F si evince anzi che l'istante era in cura presso il suo medico per quelle affezioni regolarmente già a far tempo dal 1993, ovvero ancor prima che il contratto sia rinnovasse tacitamente nel marzo 1995, per cui essa non può prevalersi in questa sede di una situazione che le era già nota a quel momento (Higi, op. cit., N. 42 ad art. 266g CO; IICCA 25 luglio 2000 in re B./K.). A prescindere da quanto precede, questa Camera non ritiene che quelle affezioni siano tali da non poter consentire alla parte la continuazione del rapporto contrattuale fino al successivo termine ordinario di disdetta, tanto più che lo stesso medico curante, a fronte di queste -oltre che di altre più gravose affezioni (cfr. doc. D, F e G)- si è in definitiva limitato ad incoraggiare l'istante (non è nemmeno dato a sapere quando ciò sia avvenuto) ad abbandonare la propria attività lavorativa (doc. F), senza che ciò invero costituisse una soluzione obbligata o una necessità.
3. L'istante ritiene che in ogni caso la grave inimicizia tra le parti, comprovata dall'inoltro da parte dei convenuti di ben 22 aumenti del canone di locazione -ed alle vertenze giudiziarie che ne erano seguite- e di un precetto esecutivo, sarebbe senz'altro tale da giustificare la disdetta straordinaria (Higi, op. cit., N. 49 ad art. 266g CO). A torto.
3.1 I 22 aumenti della pigione risalgono pacificamente al periodo gennaio 1993 - settembre 1996. In base ai principi dottrinali in precedenza evocati essi non possono pertanto giustificare una disdetta significata a distanza di oltre 8 mesi, nel giugno 1997. Pur potendosi ammettere che la circostanza possa aver eventualmente pregiudicato o comunque deteriorato il rapporto tra le parti, nulla permette di concludere che tra loro vi fosse oggettivamente una grave inimicizia e non piuttosto una -ancorché complessa- divergenza d'opinione (Higi, op. cit., N. 49 ad art. 266g CO) con riferimento all'ammontare delle pigioni dovute; a conferma della scarsa rilevanza della circostanza, si osserva che, pur confrontata con alcuni aumenti della pigione prima del giugno 1994, l'istante nel marzo 1995 non si era opposta a un rinnovo tacito del contratto per altri 3 anni.
3.2 L'inoltro, il 5 maggio 1997, di un precetto esecutivo per fr. 138'036.85 (doc. C) non può a sua volta assurgere a valido motivo per la disdetta straordinaria.
L'istante ha invero atteso oltre 5 settimane dalla notificazione di quel precetto -avvenuta il 13 maggio- prima di significare alla controparte la disdetta straordinaria, periodo di tempo che appare decisamente eccessivo per raffronto a quanto teorizzato dalla dottrina, che esige la pronuncia della disdetta direttamente dopo che si è prodotto il motivo grave (Higi, op. cit., N. 59 ad art. 266g CO; Wessner, op. cit., p. 23). L'inoltro del precetto esecutivo da parte dei convenuti non è del resto avvenuto per malanimo, bensì, come da essi precisato con lo scritto 6 maggio 1997 all'indirizzo del patrocinatore della controparte (doc. 2.3.1), unicamente per scongiurare la prescrizione delle proprie pretese.
4. I motivi gravi addotti dall'istante non giustificano pertanto in concreto una disdetta straordinaria del contratto di locazione.
Non va neppure dimenticato che il contratto sarebbe comunque giunto a scadenza dopo soli 3 mesi, circostanza che innalzava ancor di più l'asticella per ammettere l'esistenza di un motivo grave giustificante la disdetta straordinaria: in casi del genere, anzi, la dottrina ritiene che ben difficilmente la continuazione del contratto possa essere considerata improponibile per la parte disdicente (Higi, op. cit., N. 32 ad art. 266g CO).
5. Il giudizio di primo grado che ha confermato la nullità della disdetta 20 giugno 1997 é dunque ineccepibile e l’appello, manifestamente infondato, deve pertanto essere respinto.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
per i quali motivi
visti gli art. 148 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 9 marzo 2000 di __________ è respinto.
II. Gli oneri processuali di complessivi fr. 500.-- (con una tassa di giustizia di fr. 480.-e le spese di fr. 20.--), da anticipare dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 500.-- per ripetibili.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura di Lugano, Sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario