Incarto n. 12.2000.00204
Lugano 18 gennaio 2001/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no. LA.1999.00010 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 18 gennaio 1999 da
__________ ora __________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________ rappr. dall'avv. __________
con cui l’istante ha chiesto l'annullamento della disdetta 8 aprile 1998 e in subordine la protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2005;
domande avversate dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il Pretore con sentenza 18 ottobre 2000 ha parzialmente accolto, concedendo una proroga unica e definitiva del contratto fino al 29 settembre 2001;
appellante l'istante con atto di appello 30 ottobre 2000, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l'istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con osservazioni 24 novembre 2000 postula la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili;
richiamato il decreto 3 novembre 2000 con cui il vicepresidente di questa Camera ha respinto la richiesta dell'appellante volta a concedere l'effetto sospensivo al gravame;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.
Ritenuto
in fatto:
A. A far tempo dal 15 dicembre 1995 la __________ conduce in locazione il complesso immobiliare __________ a __________, comprendente tra l'altro un albergo, un motel, un ristorante e gli spazi annessi, di proprietà di __________. Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la fine di un anno civile, la prima volta il 31 dicembre 1999, prevedeva un corrispettivo di fr. 7'000.-- mensili, cui si aggiungeva una partecipazione alla cifra d'affari nella misura in cui questa avesse superato i fr. 2'000'000.-- annui (cfr. doc. A e B inc. UC).
B. Il 21 marzo 1996 è stato dichiarato il fallimento di __________
In seguito a ciò, l'amministrazione speciale del fallimento ha ritenuto in diverse occasioni di dover procedere nei confronti della conduttrice: con petizione 16 agosto 1996 (doc. L inc. UC), respinta in ordine il 25 agosto 1998 siccome non preceduta dalla necessaria procedura di conciliazione (doc. B), ripresentata in seguito, il 4 settembre 1998, avanti all'Ufficio di conciliazione (doc. C) e tuttora pendente, ha chiesto la revocazione del contratto di locazione ex art. 285 LEF; con istanza 6 febbraio 1997 (doc. O inc. UC), stralciata dai ruoli il 29 aprile 1997 per il mancato pagamento dell'anticipo spese (doc. S inc. UC), ha chiesto lo sfratto della conduttrice; l'8 aprile 1998 ha quindi disdetto il contratto con effetto al 31 dicembre 1999 (doc. D inc. UC).
C. Dopo aver adito -con esito per lei negativo- l'Ufficio di conciliazione (doc. A), con l'istanza in rassegna la conduttrice chiede l'annullamento della disdetta, a suo dire significata in chiara violazione dell'art. 271a cpv. 1 CO: la disdetta era stata in effetti intimata quando la causa di revocazione del contratto era ancora pendente (lett. d), nei 3 anni dalla soccombenza della controparte nel procedimento di sfratto (lett. e), rispettivamente dopo che quest'ultima aveva omesso di dar seguito a puntuali richieste di ripristino dell'ente locato (lett. a). In subordine auspica la protrazione del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2005, esponendo i motivi gravosi che le deriverebbero in conseguenza della disdetta.
La convenuta si è opposta all'istanza, contestando l'esistenza in concreto delle condizioni per poter annullare la disdetta rispettivamente per concedere una protrazione.
D. Il Pretore, con la sentenza qui oggetto di impugnativa, ha confermato la validità della disdetta: a suo giudizio, la pendenza dell'azione revocatoria, causa di natura prettamente esecutiva e non connessa con il contratto di locazione in essere, non ostava alla validità della disdetta; lo stesso discorso valeva per lo stralcio della procedura di sfratto, nel quale non si poteva in effetti ravvisare una soccombenza della parte locatrice; quanto alle richieste dell'istante volte ad una maggior manutenzione dell'ente locato, non era stato provato che le stesse fossero in relazione con la disdetta. Ritenuto tuttavia che la disdetta comportava effetti gravosi per l'istante, la quale durante gli anni aveva provveduto ad importanti e costosi interventi di miglioria, il giudice di prime cure ha ritenuto giustificato concederle una proroga del contratto fino al 29 settembre 2001.
E. Con l'appello l'istante chiede nuovamente l'annullamento della disdetta, contestando in sostanza che la pendenza di un'azione revocatoria non configuri un caso di applicazione dell'art. 271a CO. In subordine chiede che la protrazione venga estesa fino al 31 dicembre 2005.
Delle osservazioni della convenuta, che postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto:
1. Giusta l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. Ai sensi dell'art. 271a cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, semprechè il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva (lett. d), come pure nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore è risultato ampiamente soccombente (lett. d cifra 1) oppure ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui (lett. d cifra 4).
2. In questa sede l'istante non rimette in discussione, ritenendola implicitamente corretta, la tesi pretorile secondo cui lo stralcio della procedura di sfratto non potrebbe portare all'annullamento della disdetta che qui ci occupa, non configurando una soccombenza della controparte. Trattandosi in concreto di una questione di diritto, la mancata impugnazione di questa tesi non comporta tuttavia l'impossibilità per l'autorità di ricorso di riesaminarne il ben fondato, il giudice non essendo in effetti vincolato dalle tesi di diritto -corrette o errate che siano- formulate in causa dalle parti (art. 87 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 5 e 6 ad art. 86).
2.1 Nel caso di specie, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, la circostanza che l'istanza di sfratto inoltrata il 6 febbraio 1997 dalla convenuta sia stata stralciata dai ruoli, sia pure solo per il mancato pagamento dell'anticipo spese, comporta senz'altro l'annullamento della disdetta 8 aprile 1998 e ciò in applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 1 CO: la dottrina ha infatti avuto modo di precisare che la norma in questione si applica anche in caso di soccombenza del locatore in una procedura di sfratto (Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, Zurigo 1999, p. 447; Higi, Zürcher Kommentar, N. 237 ad art. 271a CO), ritenuto inoltre che la reiezione in ordine della causa -come è il caso in Ticino per lo stralcio per mancato anticipo delle spese giudiziarie- va equiparato ad un giudizio negativo nel merito (Higi, op. cit., N. 264 e 276 ad art. 271a CO); tanto più che il locatore ha in seguito omesso di ripresentare quella causa (Higi, op. cit., ibidem; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, N. 120 ad art. 271-271a CO; SVIT, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 51 ad art. 271a CO).
2.2 Ma tale conclusione si giustifica anche per un altro motivo.
Il Pretore, nonostante la massima inquisitoria vigente in materia (art. 274d cpv. 3 CO) e nonostante tali circostanze risultassero dall'incarto, ha in effetti omesso di considerare che l'istanza di sfratto 6 febbraio 1997 della convenuta era successiva all'inoltro da parte sua di una precedente disdetta 27 dicembre 1996 per mora del conduttore con effetto al 31 gennaio 1997, disdetta quest'ultima che la qui istante il 29 gennaio 1997 aveva provveduto a contestare avanti all'Ufficio di conciliazione (cfr. doc. O inc. UC); con l'inoltro dell'istanza di sfratto entrambe le procedure erano state trasmesse per giudizio al Pretore ex art. 274g CO (cfr. inc. no. LA.97.00025 richiamato). Ora, se è vero che lo stralcio dell'istanza di sfratto ha comportato la soccombenza della qui convenuta in quella procedura, è però altrettanto vero che ciò non ha avuto alcuna conseguenza sull'istanza di contestazione della disdetta, che di fatto è rimasta indecisa (cfr. per analogia, Higi, op. cit., N. 40 e segg. ad art. 274g CO). E proprio tale circostanza implica l'annullamento della disdetta 8 aprile 1998: se infatti si volesse ritenere ancora pendente quella procedura, risulterebbe chiaramente applicabile l'art. 271a cpv. 1 lett. d CO; diversamente, non essendo ipotizzabile una rinuncia a tale procedura da parte della qui istante -che in effetti avrebbe avuto come conseguenza la validità di quella disdetta e la fine del contratto per il 31 gennaio 1997- si dovrebbe ritenere che la stessa è stata implicitamente evasa tra le parti in via transattiva, transazione che va intravista nel fatto, pacificamente ammesso dalla convenuta davanti all'Ufficio di conciliazione (cfr. verbale 4 giugno 1998 inc. UC), che essa a seguito del pagamento degli arretrati da parte della conduttrice ha deciso di rinunciare a una successiva procedura di sfratto, lasciando di fatto cadere quella disdetta, fattispecie questa che può essere sussunta sotto l'art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO (IICCA 21 ottobre 1994 in re B./C.).
3. La disdetta 8 aprile 1998 deve in ogni caso essere annullata anche per il fatto che il 16 agosto 1996 la convenuta aveva inoltrato un'azione di revocazione del contratto di locazione ex art. 285 LEF, pacificamente pendente al momento dell'inoltro della disdetta qui in esame (art. 271a cpv. 1 lett. d CO), e ciò quantunque la causa sia stata in seguito respinta in ordine.
Contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure, il fatto che l'azione pendente fosse una semplice azione revocatoria ex art. 285 LEF non esclude affatto l'applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. d CO: parte della dottrina, facendo riferimento al messaggio del Consiglio federale (FF 1985 I 1270 e seg.), ritiene infatti che con la novella legislativa ora in vigore la protezione è stata estesa a tutte le procedure in relazione con la locazione (Jeanprêtre Pittet/Guinand/Wessner, Bail à loyer VII - La protection contre les congés, in FJS 362a p. 15; Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna 1994, p. 248; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 327 n. 39; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 479 n. 128; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995 p. 216; critici: Barbey, op. cit., N. 106 ad art. 271-271a CO; SVIT, op. cit., N. 30-32 ad art. 271a CO) ritenuto che tale nozione deve essere interpretata in modo estensivo (Higi, op. cit., N. 239 ad art. 271a CO; Lachat, op. cit., p. 480) e dunque comprende pure l'azione revocatoria avente per oggetto un contratto di locazione; altri autori, attenuando questo principio, sono per contro del parere che la protezione sia data unicamente in pendenza di una causa civile (Higi, op. cit., N. 242 ad art. 271a CO; Barbey, op. cit., N. 108 ad art. 271-271a CO), ciò che non è il caso in presenza di azioni che hanno per oggetto unicamente aspetti di diritto esecutivo (Higi, op. cit., N. 243 ad art. 271a CO; SVIT, op. cit., N. 29 ad art. 271a CO), quali le vertenze di rigetto dell'opposizione (Higi, op. cit., ibidem; Permann/Schaner, op. cit., ibidem; Lachat, op. cit., p. 479 n. 129): sennonché l'azione revocatoria di cui all'art. 285 LEF non è assolutamente assimilabile a una procedura di rigetto, né costituisce una causa di natura esclusivamente esecutiva, avendo effetti anche dal punto del diritto materiale civile (Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 3. ed., Berna 1983, N. 4 ad § 52 e N. 43 ad § 4), cosicché in presenza di una tale vertenza appare senz'altro lecito far capo alla protezione di cui all'art. 271a CO. Quand'anche, per ipotesi, si dovesse giungere alla conclusione che l'azione revocatoria in esame non sia di natura civile, un'analoga protezione sarebbe in ogni caso data in applicazione dell'art. 271 cpv. 1 CO (Lachat, op. cit., ibidem).
4. In accoglimento dell'appello, la disdetta 8 aprile 1998 deve pertanto essere annullata.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 30 ottobre 2000 di __________ in liquidazione è accolto.
Di conseguenza la sentenza 18 ottobre 2000 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, è così riformata:
1. L'istanza 18/19 gennaio 1999 è accolta e di conseguenza la disdetta 8 aprile 1998 è annullata.
2. La tassa di giustizia di fr. 2'700.-- e le spese di fr. 300.--, già anticipate dall'istante, sono poste a carico della convenuta, la quale rifonderà all'istante fr. 5'000.-- a titolo di ripetibili.
3. Intimazione: (invariato).
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1'450.-b) spese fr. 50.--
Totale fr. 1'500.-da anticiparsi dall’appellante, sono poste a carico dell’appellata, che rifonderà alla controparte fr. 2'500.-- per ripetibili di appello.
III. Intimazione a: __________;
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario