Incarto n. 12.1999.00238
Lugano 2 febbraio 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa a procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori (inc. DI.99.305 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna) promossa con istanza 4 ottobre 1999 da
__________
rappr. dallo Studio legale __________
contro
__________
concernente il locale denominato "__________", sito ad __________ nello stabile in via __________ che ospita l'Hotel __________;
istanza che il pretore ha accolto con decreto 1. dicembre 1999, pronunciando lo sfratto immediato del convenuto;
appellante __________ che, in riforma della decisione impugnata, postula la reiezione dell'istanza;
lette le osservazioni all'appello, presentate dalla banca istante con allegato 27 dicembre 1999;
esaminati gli atti dell'incarto;
considera
in fatto e in diritto:
1. Il contratto di locazione in esame è stato concluso il 18 novembre 1997 per una pigione annua di fr. 18'000.- e per una durata determinata, ossia fino al 31 novembre 2002, con opzione per ulteriori cinque anni alle stesse condizioni (doc. A). Fallito il locatore, la banca istante è subentrata nel contratto in seguito ad aggiudicazione del bene immobile -al doppio turno d'asta- del 22 febbraio 1999 (doc. J). Nella forma scritta e su modulo ufficiale la nuova locatrice ha disdetto il contratto per il 30 settembre 1999 (doc. E). Constatato come dopo quella data il conduttore non avesse liberato i locali adibiti a esercizio pubblico, la banca ha presentato l'istanza in esame.
2. Il pretore ha decretato lo sfratto, in particolare dopo aver constatato la regolarità della disdetta notificata brevi manu al conduttore in data 31 marzo 1999.
3. Con il presente appello __________ sostiene di non essere mai venuto a conoscenza della disdetta, da cui deduce la validità del contratto di locazione. In particolare ricorda di aver sporto denuncia penale contro la teste sentita dal pretore che, contrariamente alla verità, avrebbe dichiarato che il conduttore aveva aperto la busta presentatagli e aveva preso conoscenza del suo contenuto, ossia della comunicazione di disdetta della locazione.
Nelle sue osservazioni la resistente sostiene la tempestività e la validità della disdetta, provate sia sulla base della testimonianza di __________, sia dei brevetti del notaio __________.
4. La denuncia penale per falsa testimonianza è sfociata in un non luogo a procedere del Procuratore pubblico, fondato su diversi motivi fra i quali la nullità della menzionata deposizione testimoniale. A prescindere da quella decisione (peraltro formalmente estranea alla presente procedura), il problema della validità della prova dev'essere esaminato d'ufficio in virtù dell'art. 142 cpv. 2 CPC, dal momento che -accertati determinati presuppostil'art. 238bis CPC prevede espressamente la nullità dell'atto processuale in questione (art. 142 cpv. 1 lett. c CPC). In particolare vi è nullità della testimonianza in seguito all'inosservanza "delle disposizioni relative all'assunzione dei testimoni (artt. 228, 234 cpv. 3, 4) e alla loro audizione (artt. 235, 238 cpv. 2 e 3)". A ben vedere, la sola carente verbalizzazione dei preliminari della deposizione testimoniale non può essere motivo di nullità, ma è indubitabile che un'esatta verbalizzazione costituisce la prova immediata del loro ossequio, tant'è che l'art. 238bis cpv. 2 CPC impone che l'adempimento dei medesimi "deve risultare dal verbale". E' quindi anzitutto in base al quel documento, sottoscritto dal testimonio e da chi ha diretto l'udienza, che la questione va risolta.
L'esame del teste, previsto dall'art. 234 CPC, almeno per quanto riguarda i capoversi 3 e 4, concerne una qualità fondamentale, ossia la sua neutralità rispetto alle parti in causa e la sua indifferenza nei confronti dell'esito della vertenza. L'art. 235 CPC concerne un'altra caratteristica della prova testimoniale, rappresentata dall'ammonimento alla persona comparsa per deporre sul suo obbligo di testimoniare e di dire la verità, accompagnato dall'informazione sulle conseguenze di natura penale per il caso di falsa testimonianza. Il capoverso 2 della stessa norma indica che al teste dev'essere letta la formula del giuramento o della promessa; udita la formula egli esplicitamente dovrà giurare o promettere (cpv. 3). Tutti questi elementi non rappresentano pure formalità, ma servono a distinguere una qualsiasi narrazione di fatti -ancorché effettuata davanti al giudice- dalla testimonianza, intesa come mezzo di prova contemplato dal codice di procedura. Soggettivamente per la persona del teste, le norme in esame sono atte a renderlo attento sull'importanza processuale delle sue dichiarazioni le quali, salvo prova del contrario, saranno ritenute corrette e rispondenti alla verità, e il rispettivo verbale beneficerà della credibilità pubblica (Cocchi / Trezzini, art. 238 CPC, n. 1). Proprio in merito al rito di assunzione del teste e alla sua verbalizzazione appare indicativa l'introduzione della sanzione della nullità con la modifica di legge del 25 marzo 1975, intesa per imporre al giudice l'ossequio più rigoroso di quelle disposizioni di legge "senza le quali la testimonianza resta una dichiarazione informe ed inefficace" (Rep 1989, 250 e rif. ivi). E' pertanto con maggior rigore che deve avvenire la valutazione del verbale di assunzione dei testi.
5. Nel caso concreto, assumendo come teste __________, ossia la persona che ha tentato di intimare brevi manu la disdetta della locazione in data 31 marzo 1999, il pretore ha testualmente verbalizzato: "Eseguito l'esame giusta l'art. 234 CPC e deferito il giuramento secondo l'art. 235 CPC, il teste risponde alle domande del giudice: …" (cfr. verbale 30 novembre 1999). Ciò che riassuntivamente potrebbe indicare, nell'intenzione del verbalizzante, l'ossequio di tutte le avvertenze previste dalle norme citate. Sennonché, simile indicazione -ancorché formalmente esatta- finisce per equivalere ad altre formule del tipo "il teste ammonito giura e depone", facilmente rintracciabili in numerosi incarti del processo civile ticinese; si tratta di indicazioni di comodo, certamente corrispondenti a un disbrigo più veloce della spesso onerosa incombenza processuale di assunzione dei testi, per lungo tempo ammesse dalla giurisprudenza e interpretate in favore della validità formale della prova (Rep 1964, 264). Esse tuttavia non sono più ammissibili dopo la modifica di legge, proprio a dipendenza dell'esigenza di ottenere dal verbale una prova immediata del rispetto di norme che, singolarmente, hanno un ben determinato significato in funzione del valore della prova (Rep. 1989, cit.). Nel caso concreto, la testimonianza di __________, dev'essere pertanto considerata nulla.
6. Venendo a mancare quella prova, si pone il problema di sapere se la notifica della disdetta, così come descritta dall'istante, può essere considerata altrimenti provata. Su quel fatto, l'istante ha prodotto (sub doc. F e G) la copia di due brevetti notarili con i quali il notaio __________ ha raccolto la testimonianza di __________ e di __________ (presente in occasione della pretesa notifica), deferendo loro preliminarmente il giuramento ai sensi del Codice di procedura civile ticinese. Sennonché, contrariamente a quanto sostiene la resistente, anche queste prove -di natura documentale- non fanno fede del fatto da provare. L'art. 9 CC (ripreso letteralmente dall'art. 197 CPC), cui la banca istante fa riferimento, indica che i registri pubblici e i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro contenuto. Ciò non significa che ogni atto rivestito della forma pubblica goda di tale particolare forza probante; infatti, premesso che -in linea di principio- la forma pubblica può concernere solo circostanze o atti giuridici indicati dal diritto federale (Kummer M., in Comm. di Berna, 1966, art. 9 CC, N. 25 e 35 segg.), la testimonianza qualificata è data esclusivamente sugli elementi accertati personalmente da chi (secondo il diritto cantonale) è abilitato all'allestimento di atti pubblici. In altre parole è la qualifica della persona competente ("Urkundsperson") -nel nostro Cantone il pubblico notaio (art. 1 LN)a conferire al suo accertamento "ex propriis sensibus" la portata di cui all'art. 9 CC (Kummer, op. cit., art. 9 CC, N. 43; Cocchi / Trezzini, art. 197 CPC, n. 2 e 3).
Nel caso concreto, a prescindere da qualsiasi considerazione sulla competenza del pubblico notaio a raccogliere testimonianze nella forma normalmente riservata al giudice civile (su cui è lecito esprimere qualche dubbio), si deve concludere che il contenuto dei due brevetti notarili (doc. F e G) non può godere di forza probante qualificata già per il fatto che il notaio ha svolto esclusivamente ruolo di verbalizzante, ma non ha riferito nulla che abbia personalmente sperimentato. Ma i documenti in esame nemmeno possono pretendere, a motivo della forma pubblica conferita loro, di avere forza probante alcuna dal momento che le prove ammesse dal Codice di procedura civile sono solo quelle enumerate all'art. 188, laddove i testimoni possono venire assunti soltanto ad opera del giudice (art. 236 cpv. 1 CPC). Altre forme di testimonianza, conosciute in altri sistemi giuridici, in particolare esteri, non sono previste nel nostro Cantone, all'infuori di quanto indica l'art. 20 cpv. 3 LALEF.
7. La disdetta è un'espressione unilaterale di volontà che necessita di essere ricevuta dal destinatario; essa esplica perciò i suoi effetti quando entra nella sfera d'influsso di questi: non può pertanto essere escluso che la notifica della disdetta avvenga addirittura prima che il destinatario ne prenda personalmente conoscenza (Zihlmann, Das Mietrecht, ed. 2, p. 105; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 413 e 414). Poiché l'istante sostiene che la notifica è avvenuta fra presenti, ma -per quanto esposto in precedenza- non sono state provate le modalità da lei sostenute, s'impone di verificare se i fatti, così come ammessi dall'appellante, bastino a configurare una regolare notifica. In particolare egli sostiene che la busta chiusa gli è stata consegnata, ma che non ha voluto né aprirla, né tenerla in suo possesso, né firmare una ricevuta di consegna, e ciò perché non recava il suo indirizzo, ma quello della __________; d'altra parte ammette che le persone che si sono recate al suo domicilio di __________ il 31 marzo 1999 insistevano perché egli aprisse la busta che conteneva il formulario di disdetta, ma che egli le invitò "a procedere con la regolare notifica postale" (appello, p. 3).
La notifica di un atto è perfetta senza che, oltre alla sua rimessa nella sfera d'influsso del destinatario, questi ne prenda effettivamente conoscenza, ossia ne legga il contenuto (Thilo, A quel moment la résiliation du bail est-elle effective ?, in JT 1954, p. 546 e 547; Engel, Traité des obligations en droit suisse, ed. 2, p. 133; Higi, in Comm. di Zurigo, 1995, art. 266 - 266o CO, N. 38). D'altra parte, la consegna di un atto personalmente al destinatario non sempre equivale a una regolare notifica, in particolare di fronte a un atteggiamento di resistenza o di rifiuto. In questi casi la dottrina valuta diversamente il comportamento del destinatario a seconda che il rifiuto di prendere in consegna l'atto sia o no giustificato (Higi, op. cit., ibidem e rif. a Kramer, in Comm. di Berna, 1986, art. 1 CO, N. 93), rispettivamente sia o no conforme al principio dell'affidamento, per concludere che se il destinatario rifiuta in malafede di ricevere una dichiarazione, il giudice può considerare la notifica come avvenuta al momento della presentazione (Engel, op. cit., p. 134).
8. Nel caso concreto, a prescindere da ogni considerazione su quale sia stata l'effettiva indicazione del destinatario sulla busta da consegnare, insistendo presso l'appellante -come questi ammette- affinché prendesse in consegna la busta, gli incaricati della notifica, ossia i signori __________ e __________, nella sostanza non hanno fatto altro che indicargli direttamente che lui e non altri era il destinatario del documento; pertanto il fatto che egli abbia giustificato il suo atteggiamento negativo, riferendosi a un diverso indirizzo, appare come argomento di comodo per non prendere in consegna in quel momento la disdetta del contratto di locazione. Né il convenuto ha contestato di aver saputo cosa contenesse quell'invio personale; né va dimenticato che, proprio per tener lontana l'eventuale fine del rapporto di locazione, egli -come ha sostenuto in questa causa- era intervenuto attivamente nella procedura esecutiva a carico del precedente locatore, era al corrente dell'avvenuta aggiudicazione dell'immobile e del fatto che la nuova locatrice avrebbe potuto disdire la locazione ("che occorreva inoltrarmi regolare disdetta su formulario ufficiale") (appello, p. 2). Tutto ciò porta a concludere che l'appellante, ha rifiutato immotivatamente la consegna personale della disdetta scritta, così che la sua notifica dev'essere ammessa come avvenuta in quell'occasione (Kramer, op. cit., ibidem), rispettivamente che i motivi addotti dal conduttore per opporsi alla consegna del documento sono stati sostenuti in malafede. Nulla muta, considerando che l'appellante avrebbe rispedito la busta alla banca, versandola in una bucalettere ad __________: in quel momento infatti, la notifica doveva essere considerata come già validamente avvenuta.
9. Rettamente la sentenza impugnata ricorda che, in seguito alla vendita all'asta dell'immobile ed essendo stato richiesto il doppio turno, il contratto di locazione non annotato passa all'acquirente in virtù dell'art. 261 cpv. 1 CO. Questi può disdire il rapporto per la prossima scadenza legale (art. 261 cpv. 2 CO) anche in assenza del presupposto dell'urgente bisogno personale (DTF 125 III 123). D'altra parte l'art. 266d CO prevede che nella locazione di locali commerciali (com'è il caso in concreto) ogni parte può disdire il contratto con preavviso di sei mesi per la scadenza determinata dall'uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione.
Nel caso in esame, non essendo noto alcun termine d'uso nella regione del Locarnese, fa stato la fine dei trimestri stabiliti dall'inizio del contratto, ossia -poiché la locazione ha avuto inizio il 1. dicembre 1997 per terminare il 31 novembre 2002- la fine di febbraio, di maggio, di agosto e di novembre. Ne consegue che la disdetta notificata il 31 marzo 1999 non può esplicare effetti per la fine di settembre, ma per il termine valido successivo, ossia per la fine di novembre 1999 (art. 266a cpv. 2 CO).
Sennonché, l'istanza di sfratto in esame è stata presentata il 4 ottobre 1999, ossia prima di tale data. Per questo motivo essa non può essere accolta: infatti, la giurisprudenza cantonale ha stabilito ormai da tempo che, quando la locazione non ha ancora preso termine -come può accadere se il locatore disdice il contratto per un termine non corretto e lo stesso è riportato alla scadenza successiva- l'istanza di sfratto è prematura: al momento dell'introduzione dell'istanza manca infatti il presupposto sostanziale dell'inesistenza di una causa valida per l'occupazione dei vani locati di cui all'art. 506 CPC (per tutte: Rep 1996, 248 n. 80).
10. La sentenza impugnata non può così trovare conferma e l'appello di __________, ancorché per motivi completamente diversi da quelli addotti in questa sede, dev'essere accolto. Proprio a dipendenza di questa singolare circostanza, esistono giusti motivi perché le conseguenze pecuniarie del processo vengano caricate alla parte soccombente in prima sede, mentre siano ripartite in parti uguali per quanto concerne la procedura d'appello.
Per i quali motivi,
richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia:
I. L'appello 13 dicembre 1999 di __________ è accolto. Di conseguenza la decisione 1. dicembre 1999 del Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna è così riformata:
1. L'istanza di sfratto 4 ottobre 1999 è respinta.
2. Le spese e la tassa di giustizia di fr. 100.-, da anticipare dall'istante, restano a suo carico. Essa rifonderà alla controparte fr. 200.- per ripetibili.
II. Le spese e la tassa di giustizia della procedura d'appello, per complessivi fr. 300.-, già anticipati dall'appellante, restano carico delle parti in ragione di metà ciascuna; compensate le ripetibili.
III. Intimazione: - __________
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagana, Locarno
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario