Incarto n. 11.2004.161
Lugano 9 gennaio 2006/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2002.747 (azione confessoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 2 dicembre 2002 da
AO 3 AO 1 AO 2 e AO 4 formanti la comunione ereditaria fu __________ (patrocinati dall' PA 2 )
contro
AP 1 e già in cui è subentrata quale erede la stessa AP 1 (patrocinata dall' PA 1 );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 9 dicembre 2004 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 17 novembre 2004 in luogo e vece del Pretore dal Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. AO 1, AO 2, AO 4 e AO 3, formanti la comunione ereditaria fu __________, sono proprietari della particella n. 2608 RFD di __________, su cui sorge una casa d'abitazione. Il fondo fronteggia la __________, oltre la quale si trova la particella n. 2338 appartenente a __________ e AP 1, anch'essa edificata e sottoposta al regime della proprietà per piani. I fondi beneficiano di vicendevoli servitù di limitazione di destinazione e di costruzione costituite mediante contratto del 2 giugno 1971 tra __________ e __________, allora proprietari della particella n. 2338, e la __________, cui apparteneva la particella n. 2608. L'accordo prevedeva, tra l'altro, che “sui detti mappali possono essere costruite solo ville a carattere residenziale comprendenti due piani con un appartamento per piano oltre un seminterrato con servizi, compreso un eventuale appartamento di servizio”. Le servitù sono state iscritte nel registro fondiario il 2 dicembre 1971.
B. Il 28 febbraio 2000 i proprietari della particella n. 2338 hanno presentato una domanda di costruzione per essere autorizzati a sostituire il tetto piano della casa con una copertura a falde. Con decisione del 4 maggio 2000 il Comune di __________ ha rilasciato la licenza edilizia, respingendo l'opposizione di __________, allora proprietario della particella n. 2608. Il 26 gennaio 2001 i proprietari della particella n. 2338 hanno introdotto una variante del progetto, volta a creare “quattro falde sfalsate in altezza per permettere l'agibilità del solaio nella parte centrale”. __________ ha nuovamente formulato opposizione, ma il 12 novembre 2001 il Comune ha rilasciato la licenza edilizia. Su ricorso di __________, con decisione del 30 aprile 2002 il Consiglio di Stato ha nondimeno annullato la licenza e ha rinviato gli atti all'autorità comunale perché esperisse verifiche. Statuendo il 13 giugno 2002, il Municipio ha nuovamente rilasciato la licenza edilizia. Tale decisione è passata in giudicato.
C. Il 2 dicembre 2002 AO 3, AO 2, AO 4 e AO 1 si sono rivolti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, perché fosse vietato a __________ e AP 1, già in via cautelare e con la comminatoria dell'esecuzione effettiva, di “costruire il piano/sottotetto” oggetto della licenza edilizia rilasciata dal Comune il 13 giugno 2002, permettendo solo lavori di manutenzione del tetto piano esistente. Inoltre essi hanno chiesto che fosse ordinato ai convenuti di “cessare e/o impedire immediatamente ogni turbativa della servitù” a favore della loro particella n. 2608, fosse ordinato loro di ripristinare “l'originale stato dell'immobile” e di eliminare “ogni costruzione nel frattempo eseguita e intesa a realizzare il piano/sottotetto”. Statuendo inaudita parte quello stesso 2 dicembre 2002 in luogo e vece del Pretore, il Segretario assessore ha ordinato a __________ e AP 1 di sospendere immediatamente i lavori controversi, ammettendo la manutenzione del tetto. Vista l'inosservanza dei convenuti, egli ha ripetuto l'ingiunzione il 18 dicembre 2002 con la comminatoria dell'art. 292 CP. Essendosi i convenuti dichiarati disposti a rispettare l'ordine, il 30 aprile 2003 il Segretario assessore ha stralciato dai ruoli il procedimento cautelare (inc. DI.2002.820).
D. Nel frattempo, con risposta del 26 febbraio 2003 __________ e AP 1 hanno proposto di respingere la petizione. __________ è deceduto il 10 marzo 2003 e in lite gli è subentrata quale unica erede la stessa AP 1. Nella loro replica del 31 marzo 2003 gli attori hanno postulato altresì l'eliminazione di qualsiasi costruzione nel frattempo eseguita. I convenuti non hanno duplicato. Esperita l'istruttoria, durante la quale l'arch. __________ è stato chiamato a redigere una perizia, al dibattimento finale gli attori hanno confermato le loro domande, precisando che oggetto delle loro richieste è ogni opera costruttiva e che l'eliminazione/demolizione si riferisce a “tutto quanto costruito sopra il tetto piano”. AP 1 ha ribadito il suo punto di vista.
E. Con sentenza del 17 novembre 2004 emanata in luogo e vece del Pretore il Segretario assessore ha accolto parzialmente la petizione, ha vietato a AP 1 – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di “costruire il piano/sottotetto/tetto, nonché di eseguire ogni e qualsiasi lavoro/opera” oggetto della nota licenza edilizia, ordinandole inoltre di “eliminare/demolire, entro novanta giorni dalla crescita in giudicato della sentenza, ogni costruzione nel frattempo eseguita e intesa a realizzare il piano/sottotetto/ tetto, nonché ogni e qualsiasi lavoro/opera oggetto della detta licenza edilizia”. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 1500.–, sono state poste per un quarto a carico degli attori e per il resto a carico della convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr. 550.– complessivi per ripetibili ridotte.
F.Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorta con un appello del 9 dicembre 2004 per ottenere che la petizione sia respinta e il giudizio impugnato riformato di conseguenza. Nelle loro osservazioni del 31 gennaio 2005 AO 3, AO 2, AO 4 e AO 1AO 1 propongono di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata.
Considerando
in diritto: 1. L'appellabilità di una sentenza dipende dal valore delle domande, determinato in base alle conclusioni prese nell'ultimo atto di causa davanti al Pretore (art. 15 CPC). Nelle liti relative a servitù il valore litigioso è quello che i diritti controversi hanno per il fondo dominante, rispettivamente quello che corrisponde alla svalutazione del fondo serviente se essa è maggiore (art. 9 cpv. 3 CPC; cfr. anche Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. I, Berna 1990, n. 9.5 ad art. 36, pag. 284). In concreto gli attori hanno indicato nella petizione un valore litigioso di “oltre fr. 8000.–”. I convenuti non hanno mosso contestazioni al riguardo. Nulla osta dunque, sotto questo profilo, alla ricevibilità dell'appello (I CCA, sentenza inc. 11.1997.24 del 6 febbraio 1998, consid. 8b).
2. Il Segretario assessore ha rilevato anzitutto che lo scopo delle vicendevoli servitù era, in concreto, quello di assicurare il carattere residenziale dei fondi limitandone la densità abitativa, ma anche quello di contenere l'altezza delle costruzioni attraverso la limitazione del numero di piani. Esclusa una violazione della servitù di limitazione di destinazione, la convenuta non avendo chiesto di destinare a uso abitativo gli spazi formati con le “quattro falde sfalsate in altezza” della variante edilizia, egli ha esaminato se quest'ultima fosse compatibile con la servitù di limitazione di costruzione. Al riguardo egli ha ritenuto che, pur non vietando la servitù di sostituire il tetto piano con uno a falde, l'opera progettata non poggia più sulla soletta della precedente copertura, bensì su quattro pareti a perimetro rettangolare poggianti, a loro volta, sul vecchio tetto. Ne ha concluso che, tenendo conto dell'innalzamento del colmo di quasi 3.5 m e delle notevoli dimensioni interne del nuovo spazio, l'opera prevista configura l'aggiunta di un nuovo piano all'edificio ed è pertanto incompatibile con la servitù.
3. L'appellante sostiene che, contrariamente all'opinione del Segretario assessore, la servitù in rassegna non limita l'altezza delle costruzioni, ma solo il numero dei piani, tant'è che non fa riferimento ad altezza di sorta, la quale del resto è ininfluente sul numero dei piani ricavabili secondo la configurazione del tetto. Né lo spazio creato con le “quattro falde sfalsate in altezza” della variante edilizia incide sulla densità abitativa, non avendo accesso proprio e nemmeno allacciamenti propri, onde la sua inabitabilità. A parere dell'appellante, poi, il Segretario assessore ha violato il principio della proporzionalità, poiché considerata la distanza tra gli edifici delle parti l'incidenza della costruzione sulla vista dal fondo degli attori poco o nulla muta rispetto a quella che gli attori avrebbero sopra un normale tetto a falde.
4. I criteri preposti all'interpretazione di una servitù sono già stati enunciati dal Segretario assessore (consid. 8.1). Ai fini del presente giudizio basti dunque rammentare che ogni servitù va interpretata restrittivamente e non deve limitare i diritti del fondo serviente più di quanto occorra al suo normale esercizio (Petitpierre in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª edizione, n. 10 seg. ad art. 738; Steinauer, Les droits réels, vol. II, 3ª edizione, pag. 395 n. 2293 seg.). Ora, in concreto la servitù è iscritta nel registro fondiario come diritto di “limitazione di destinazione e di costruzione” a carico della particella n. 2338 e in favore della particella n. 2608 (doc. C e D). L'iscrizione è chiara, ma telegrafica (cfr. Steinauer, op. cit., pag. 393 n. 2290). Per sapere in che misura tale servitù limiti la destinazione e la costruzione sul fondo serviente occorre far capo così al titolo di acquisto. E dal contratto di costituzione del 2 giugno 1971 si evince senza equivoco che sul fondo serviente possono essere costruite solo ville a carattere residenziale di due piani, con un appartamento per piano e un seminterrato con servizi, compreso un eventuale appartamento di servizio (doc. B). Ciò significa che oltre ai due piani già esistenti, la convenuta non può erigere nulla. Certo, la servitù non stabilisce limiti di altezza, né l'altezza è determinante per fissare il numero di piani, ma ciò poco interessa. Nella fattispecie la servitù precisa univocamente che leciti sono solo due piani con un appartamento per piano, più un seminterrato con servizi, compreso un eventuale appartamento di servizio. Nient'altro.
5. Ciò posto, è necessario esaminare se l'opera prevista dalla nota variante edilizia (doc. P) sia conciliabile con la servitù. Se non che, l'edificio della convenuta ha già due piani (doc. R). Dagli atti risulta che “la nuova copertura, a perimetro rettangolare e a quattro falde, sarà sfalsata in altezza con uno scalino di 115 cm, che sarà tamponato su tre lati con un serramento apribile con vetro trasparente, mentre sul quarto lato con un serramento fisso e chiuso alla vista” (doc. P: variante). Come risulta dalle fotografie allegate al verbale di sopralluogo del 22 gennaio 2003 nell'inc. DI.2002.820 (richiamato) e dalla perizia giudiziaria, sopra la soletta del secondo piano dell'immobile è prevista la costruzione di un tetto a padiglione nella cui parte centrale è prevista la formazione di un locale, a sua volta sormontato da un tetto a padiglione, di circa 90 m² (18 x 5 m) con un'altezza minima di 2.28 m e una massima di 3.11 m (doc. N, piani allegati alla domanda di costruzione doc. P). Quanto l'appellante intende edificare configura pertanto, né più né meno, un piano attico, ovvero un piano sopra il cornicione, arretrato rispetto alla facciata (Battaglia, Grande dizionario della lingua italiana, vol. I, pag. 818).
È vero che nella fattispecie il locale non è abitabile (perizia, risposta n. 1), nel senso che non ha servizi propri, ed è destinato unicamente a creare un “solaio praticabile” (deposizione __________ del 15 gennaio 2005: verbali, pag. 1 in fondo). A parte il fatto però che la nozione di abitabilità secondo il diritto amministrativo poco giova al diritto civile e che di regola un solaio non prevede finestre a vista su tre lati, nel caso specifico l'opera aggiunge – comunque sia – un piano all'edificio. L'altezza media di 2.70 m, del resto, è praticamente identica a quella dei piani inferiori dell'immobile (si veda pianta e sezione longitudinale dell'opera e la sezione longitudinale dell'edificio nel fascicolo richiamato dal Comune di __________). Non a caso una vicina ha descritto l'opera come “una specie di casetta sopra il tetto piano di prima” (deposizione __________ del 10 gennaio 2003, pag. 4 in fondo nell'inc. DI. 2002. 820 richiamato). Tutto induce quindi a concludere che, assimilabile a un piano aggiuntivo, l'opera risulta incompatibile con la servitù di limitazione di costruzione.
6. Argomenta l'appellante che, essendo lei libera di costruire un tetto a falde, la variante edilizia rientra nei limiti del piano regolatore. La tesi è inconferente. Che il progetto sia conforme al piano regolatore e che un tetto a falde non contrasti di per sé con la servitù in questione è senz'altro possibile, ma ciò nulla toglie alla circostanza che nella fattispecie la convenuta non si è limitata a formare un tetto a falde: ha profittato dell'occasione per creare un piano attico aggiuntivo. Né si può dire, come sostiene l'appellante, che la differenza tra il progetto originario e la variante del 13 giugno 2002 sia minima, ove appena si consideri che rispetto alla soletta su cui poggia il nuovo tetto il colmo passa da 1.71 m ai 3.51 m della variante (doc. P e pianta con sezione longitudinale annessa alla variante di domanda di costruzione nel fascicolo richiamato dal Comune di __________). Ne discende che, manifestamente destituito di buon diritto, l'appello è destinato all'insuccesso.
7. Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre alle controparti, che hanno presentato osservazioni al ricorso, un'equa indennità a titolo di ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 750.–
b) spese fr. 50.–
fr. 800.–
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alle controparti fr. 1500.– complessivi per ripetibili.
3. Intimazione a:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
terzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La segretaria