Incarto n. 11.1999.00066
Lugano, 5 maggio 2000/ld
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa __.__._____ (diritto di prelazione) della Pretura del Distretto di Leventina promossa con petizione del 10 aprile 1997 da
__________ __________, __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________ __________, __________)
contro
__________ __________, __________ __________ __________, __________, e __________ __________, __________ (patrocinati dall'avv. __________ __________, __________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 30 aprile 1999 presentato da __________ __________, __________ __________ e __________ __________ contro la sentenza emessa il 6 aprile 1999 dal Pretore del Distretto di Leventina;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. __________ __________, __________ __________ e __________ __________ sono comproprietari un terzo ciascuno della particella n. __________ RFD di __________ (25 780 m²). Il fondo – agricolo – rientra nel comprensorio di una masseria gestita da __________ __________, il quale è subentrato negli anni novanta al padre __________. Il 12 ottobre 1994 __________ __________ e __________ __________ hanno comunicato a __________ __________ l'intenzione di vendere le loro quote di comproprietà (due terzi) a __________ __________. __________ __________ ha reagito l'8 novembre 1994, dichiarando loro formalmente di esercitare il suo diritto di prelazione legale su entrambe le quote. Con atto pubblico del 24 maggio 1995 __________ __________ e __________ __________ hanno poi venduto le loro quote a __________ __________ per il prezzo di complessivi fr. 56 666.60, previa autorizzazione rilasciata il 28 aprile 1995 dalla Sezione dell'agricoltura. Un ricorso presentato da __________ __________ contro tale autorizzazione è stato respinto dal Consiglio di Stato il 17 aprile 1996.
B. Il 2 maggio 1996 __________ __________ si è rivolta al Pretore del Distretto di Leventina, facendo valere il suo diritto di prelazione sulle quote di comproprietà alienate e instando perché sulla particella n. __________fosse iscritta una restrizione della facoltà di disporre. La richiesta è stata accolta dal Pretore, inaudita parte, il 3 maggio 1996 e confermata dopo contraddittorio il 16 gennaio 1997. Il 10 aprile 1997 __________ __________ ha promosso causa contro __________ __________, __________ __________ e __________ __________, chiedendo al Pretore che fosse accertato il suo diritto di prelazione sulle quote di comproprietà alienate e che fosse ordinato all'ufficiale del registro fondiario di iscrivere tali quote a suo nome, dietro deposito di fr. 56 666.60 a favore dell'avente diritto. Nella loro risposta del 17 ottobre 1997 i convenuti si sono opposti alla petizione, chiedendo a loro turno che fosse accertato un diritto di prelazione prevalente in favore di __________ __________ quale affittuario agricolo e che fosse ordinato all'ufficiale del registro fondiario di iscrivere il trasferimento di proprietà “così come al rogito n. __________di data
24 maggio 1995 del notaio __________ __________ in __________ ”. Esperita l'istruttoria, nei loro memoriali conclusivi le parti hanno mantenuto le rispettive richieste, rinunciando al dibattimento finale.
C. Con sentenza del 6 aprile 1999 il Pretore ha accolto la petizione, ha accertato “la poziorità del diritto di prelazione della comproprietaria signora __________ __________, __________, rispetto a quello spettante all'affittuario signor __________ __________ ” (dispositivo n. 1.1) e ha ordinato all'ufficiale del registro __________ di trasferire le predette quote di comproprietà all'attrice per fr. 56 666.60, “previa reintroduzione dell'istanza di iscrizione a registro fondiario della relativa compravendita da parte del notaio rogante e deposito del suddetto importo da parte della signora __________ __________ a favore di chi di diritto” (dispositivo n. 1.2). Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 1400.–, sono state poste a carico dei convenuti in solido, tenuti a rifondere all'attrice fr. 3500.– per ripetibili.
D. Contro la sentenza appena citata __________ __________, __________ __________ e __________ __________ sono insorti con un appello del 30 aprile 1999 nel quale chiedono di respingere la petizione, di accertare “il diritto di prelazione prioritario del signor __________ __________ (…) sul fondo n. __________”, di ordinare all'ufficiale del registro fondiario l'iscrizione del trasferimento di proprietà “così come al rogito n. __________di data
24 maggio 1995 del notaio __________ __________ ” e di riformare la sentenza impugnata di conseguenza. In subordine essi postulano quanto meno l'annullamento dell'obbligo, per il notaio rogante, di introdurre una nuova istanza di iscrizione della compravendita a registro fondiario (dispositivo n. 1.2). Nelle sue osservazioni del 9 giugno 1999 __________ __________ propone di respingere l'appello e di confermare la __________ impugnata, senza opporsi alla domanda subordinata dei convenuti.
Considerando
in diritto: 1. Il Pretore ha accolto la petizione con l'argomento, in estrema sintesi, che il diritto di prelazione dell'attrice sulle quote di comproprietà alienate il 24 maggio 1995 da __________ __________ e __________ __________ prevale sull'analogo diritto di __________ __________. A suo parere, fra le parti è stato stipulato bensì un contratto di affitto agricolo. Al momento in cui sono state vendute le quote, tuttavia, la durata minima di tale diritto (6 anni) prevista dall'art. 7 cpv. 1 della legge federale sull'affitto agricolo (LAAgr: RS 221.213.2) non era ancora decorsa, onde “la preminenza del diritto di prelazione legale del comproprietario rispetto a quello dell'affittuario” (sentenza impugnata, consid. 7 in fine).
2. I convenuti sostengono, nell'appello, che il contratto di affitto agricolo sussiste almeno dal 1986 e che il lasso di sei anni “era già scaduto una volta al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita” (appello, pag. 6 in basso). Comunque sia – essi affermano – i requisiti cui soggiace la prelazione dell'affittuario non devono necessariamente essere dati al momento in cui tale diritto è esercitato; dandosi contestazione, è sufficiente che i requisiti di legge ricorrano al momento dell'emanazione della sentenza di merito (appello, pag. 7 in basso). E siccome in concreto l'affittuario “ha continuato anche in questi ultimi quattro anni a lavorare questo fondo quale titolare dell'azienda agricola di cui è proprietario” (appello, pag. 7 in alto), il termine di 6 anni è da considerare decorso “anche nella denegata ipotesi [in cui] si volesse far risalire la venuta in essere del nuovo contratto al gennaio 1991” (appello, pag. 7 nel mezzo).
3. L'attrice contesta l'esistenza stessa di un affitto agricolo. Sottolinea che, contrariamente a quanto reputa il Pretore, un contratto simile implica una grave restrizione della proprietà “paragonabile nel risultato a un'alienazione”, sicché la stipula di un tale negozio giuridico richiede il consenso di tutti i comproprietari (osservazioni, pag. 2 in basso e 3 in alto). Nella fattispecie tale unanimità non era data, tanto meno se si pensa che il contratto con __________ __________ è stato concluso a suo tempo da __________ __________, marito di __________ __________, al quale essa non ha mai conferito alcuna procura per rappresentarla nelle questioni relative al fondo (osservazioni, pag. 3 in basso). Anzi, dell'affitto essa è venuta a sapere solo in seguito alla lettera del 12 ottobre 1994 con cui gli altri due comproprietari la informavano di voler vendere le loro quote a __________ __________ (doc. B; osservazioni, pag. 5 nel mezzo). Né l'affitto agricolo è mai stato ratificato da parte sua, nemmeno per atti concludenti (osservazioni, pag. 6 in alto). In favore di __________ __________ non sussiste, ciò posto, alcun diritto di prelazione.
4. Secondo l'art. 647b cpv. 1 CC gli atti di amministrazione più importanti che riguardano una cosa in comproprietà, in particolare i cambiamenti di coltura o d'utilizzazione, la stipulazione o lo scioglimento di contratti di locazione, la partecipazione al miglioramento del suolo o la nomina d'un amministratore con facoltà eccedenti l'ordinaria amministrazione, sono decisi a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa. La conclusione di un contratto d'affitto rientra senz'altro fra gli “atti di amministrazione più importanti” (Brunner/Wichtermann in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 3 ad art. 647b; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 5ª edizione, n. 6 ad art. 647b CC con riferimenti; si veda anche il testo tedesco della disposizione: der Abschluss … von Mietund Pachtverträgen). Ciò non deve far trascurare in ogni modo che – come la giurisprudenza ha avuto modo di ricordare ancora recentemente – un contratto di affitto agricolo dev'essere chiaramente distinto da un contratto di locazione o di affitto ordinario, la legge istituendo al riguardo norme specifiche (DTF 125 III 432 consid. 3b/ee con richiami di dottrina).
5. Nel caso in esame il Pretore ha ritenuto che la stipulazione dell'affitto agricolo con __________ __________ costituiva uno fra gli “atti di amministrazione più importanti” nel senso dell'art. 647b cpv. 1 CC. Concluso dalla maggioranza dei comproprietari rappresentante in pari tempo la maggior parte della cosa (____________________e __________ __________ detenevano insieme i due terzi della particella), esso era nondimeno valido. Se non che, come assevera con pertinenza l'attrice (osservazioni all'appello, pag. 2), nei suoi effetti un negozio giuridico siffatto trascende addirittura la natura di un atto di amministrazione. Basti pensare che a determinate condizioni esso conferisce al beneficiario – diversamente dalla locazione o dall'affitto ordinario – un diritto di prelazione che prevale su quello garantito ai comproprietari dell'art. 682 cpv. 1 CC (art. 47 cpv. 2 e 49 cpv. 2 LDFR; Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2ª edizione, pag. 135 in basso n. 1798a; Pfäffli in: ZBGR 74/1993 pag. 190 nota 56), diritto cui i comproprietari possono rinunciare solo con atto pubblico (art. 681b cpv. 1 CC; Rey in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, op. cit., n. 1 e 4 ad art. 681b CC). La stipulazione di un contratto di affitto agricolo va considerata di conseguenza non solo come uno degli “atti di amministrazione più importanti”, ma finanche come un atto di disposizione sulla cosa a norma dell'art. 648 CC. Trattandosi di comproprietà, la validità di un simile atto richiede pertanto il consenso di tutti i comproprietari (art. 648 cpv. 2 CC; cfr. anche Meier-Hayoz, op. cit., n. 31 ad art. 647 CC).
6. Un altro problema è sapere se l'attrice abbia tollerato, in un modo o nell'altro, che __________ __________ subentrasse nel contratto di affitto agricolo quale cessionario dell'azienda del padre. Ora, giusta l'art. 19 LAAgr, se l'esercente di un'azienda agricola consistente in parte di terreno proprio e in parte di terreno affittato cede l'azienda ad altri, l'assuntore può dichiarare per scritto al locatore che intende continuare l'affitto complementare di un determinato lotto (cpv. 1). Se, nei tre mesi da quando ha ricevuto la dichiarazione, il locatore non vi si oppone o non chiede la conclusione di un nuovo contratto d'affitto, l'assuntore subentra nel contratto (cpv. 2). Secondo dottrina, nonostante il testo di legge, il cessionario non è tenuto a comunicare per scritto al locatore di voler continuare l'affitto “complementare”: basta che il locatore, venuto a conoscenza di ciò, tolleri il nuovo affittuario (Studer/ Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, pag. 141 nel mezzo; Paquier-Boinay, Le contrat de bail à ferme agricole: conclusion et droit de préaffermage, Losanna 1991, pag. 177 nel mezzo). L'onere della prova incombe in tal caso – come di regola – a chi da tale fatto intende dedurre il suo diritto (art. 8 CC), ossia in concreto ai convenuti.
a) Il Pretore ha ritenuto, sulla base della corrispondenza intercorsa tra le parti (in particolare sulla scorta del doc. 12), che l'attrice “usando la dovuta attenzione, doveva essere venuta a sapere del cambiamento dell'affittuario”, ragion per cui “il consenso non dovrebbe comunque essere escluso” (sentenza impugnata, consid. 5 in fine). Della stessa opinione sono i convenuti, stando ai quali “il marito della convenuta (…) già in data 22 gennaio 1991 ha informato i membri della comunione ereditaria fu __________ __________ che il fondo era stato affittato al signor __________ __________ ” (risposta, pag. 5 nel mezzo). L'attrice ribadisce invece – come detto – di aver “saputo per la prima volta dell'asserto contratto di affitto con il convenuto __________ __________ dalla lettera 12 ottobre 1994” (osservazioni all'appello, pag. 5 a metà).
b) Dal fascicolo processuale non emergono elementi che consentano di chiarire con un minimo di affidabilità se l'attrice potesse essere a conoscenza dell'avvicendamento intervenuto nell'affitto agricolo o, se non altro, nella conduzione dell'azienda. In una sua “relazione” (doc. T) allegata a uno scritto del 21 settembre 1990 (doc. S) __________ __________, cognato dell'attrice, indicava espressamente come affittuario il padre (“signor __________ __________ di __________ ”: primo foglio in alto). In una lettera del 22 gennaio 1991 (doc. 12), evocata anche dal Pretore, lo stesso __________ __________ accennava bensì al “signor __________, affittuario”, ma senza precisare se si trattasse del padre (con il quale l'attrice non contesta seriamente essere sorto un rapporto contrattuale) o del figlio. Il nome di quest'ultimo risulta invero da una fattura “per lavori eseguiti in località __________ in seguito ad alluvione 1987” (allegata al doc. 12), ma non si può desumere da ciò soltanto che l'attrice fosse in grado di riconoscere l'avvenuta cessione del contratto. Tanto meno se si pensa che il figlio collaborava alla conduzione della masseria già prima di assumerne la gestione (appello, pag. 3 in basso e 4 in alto), di modo che poteva anche apparire all'attrice come collaboratore dell'affittuario (si veda anche l'interrogatorio formale dell'attrice nell'inc. __________.__________.__________richiamato: verbale del 9 ottobre 1996, risposte n. 2, 3 e 5), e tanto meno ancora se si considera che la citata fattura, del 18 maggio 1989, precedeva la nota “relazione” acclusa allo scritto del 21 settembre 1990, in cui __________ __________ dichiarava: “Nel 1986 il prato passò al signor __________ __________ di __________, con il quale finora non ho stipulato nessun contratto, ma sempre eseguito il tutto verbalmente con ricevute mie degli affitti anno per anno” (doc. T, primo foglio nel mezzo).
c) Ne segue che nessuna concreta risultanza istruttoria permette di ritenere che l'attrice abbia avuto conoscenza dell'assunzione del contratto di affitto agricolo da parte di __________ __________ fino al momento in cui ha ricevuto la nota lettera del
12 ottobre 1994 (doc. B). Contrariamente all'opinione degli appellanti, dagli atti non risulta nemmeno che dopo di allora l'attrice abbia accettato il subingresso per atti concludenti: anzi, l'8 novembre 1994 essa ha dichiarato formalmente di esercitare il suo diritto di prelazione (doc. C) e in seguito si è sempre opposta alla prelazione vantata dall'affittuario con lettere del 5 e 27 luglio 1995 (doc. F e I), come pure nel citatato ricorso al Consiglio di Stato del 2 agosto 1995 (doc. P, pag. 2, punto 1), oltre che nel procedimento cautelare avviato il 2 maggio 1996 (inc. __________.__________.__________richiamato). Per di più, essa ha rifiutato il 17 gennaio 1997 (doc. V) l'unico pagamento del fitto avvenuto in suo favore il 29 novembre 1996 (doc. U), fitto che in precedenza era sempre stato versato al cognato (doc. N e T).
d) Se ne conclude che, senza il consenso dell'attrice, __________ __________ non poteva subentrare al padre in qualità di affittuario e non ha perciò alcun diritto di prelazione a norma dell'art. 47 cpv. 2 LDFR. L'attrice è, in altri termini, la sola titolare di un diritto del genere (art. 682 cpv. 2 CC), che per altro essa ha validamente esercitato – come si è visto – l'8 novembre 1994 (v. anche la sentenza impugnata, consid. 3 in fine). Nel suo risultato il giudizio del Pretore merita dunque conferma e a giusta ragione l'ufficiale del registro fondiario è stato invitato a iscrivere in nome dell'attrice le quote di comproprietà oggetto della compravendita. Ciò comporta il rigetto dell'appello già per tale ragione: dato che __________ __________ non è potuto subentrare validamente nei diritti del padre, per vero, non giova esaminare le critiche mosse dagli appellanti alla durata dell'affitto.
7. Gli appellanti chiedono, in subordine, che dal dispositivo n. 1.2 della sentenza impugnata sia stralciata l'ingiunzione al notaio rogante di presentare una nuova istanza di iscrizione della compravendita a registro fondiario. Su questo punto essi rimproverano al Pretore di avere statuito oltre le domande dell'attrice, la quale ha sempre chiesto che fosse direttamente ordinata l'iscrizione del trapasso di proprietà in suo favore, previo deposito del prezzo di fr. 56 666.60. Nelle sue osservazioni all'appello l'attrice eccepisce che “il notaio è un pubblico funzionario e può essere costretto a inviare gli atti all'Ufficio dei registri”, ma per finire riconosce che “l'ordine diretto dal Giudice all'Ufficio dei registri è sufficiente e il dispositivo del Pretore può essere rettificato in sede di appello” (pag. 9 in fondo). In effetti non è dato a divedere – né il Pretore spiega – perché una sentenza passata in giudicato (che è un titolo giustificativo) e il versamento di fr. 56 666.60 non dovrebbero bastare all'attrice per conseguire direttamente l'iscrizione a proprio nome, nel registro fondiario, delle quote di comproprietà alienate da __________ __________ e __________ __________. Dettando di propria iniziativa ulteriori condizioni senza che ciò si imponesse per legge o per contratto, il Pretore si è sospinto oltre le richieste di giudizio (art. 86 CPC). Al proposito l'appello va dunque accolto e la sentenza impugnata riformata.
8. Per quel che è della domanda principale, gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza dei convenuti (art. 148
cpv. 1 CPC). Quanto alla subordinata, gli appellanti ottengono causa vinta, ma di ciò non può essere resa responsabile l'attrice, la condizione censurata dagli appellanti (reintroduzione dell'istanza di iscrizione a registro fondiario e della relativa compravendita da parte del notaio rogante) riconducendosi all'iniziativa del primo giudice. In tale misura si giustifica perciò di non riscuotere spese e di non assegnare ripetibili, che nemmeno potrebbero essere addebitate allo Stato, il quale non è parte in causa (Rep. 1997 pag. 137 consid. 4). Il dispositivo sulle spese e le ripetibili di primo grado, infine, può rimanere invariato, l'esito del sindacato odierno non incidendo apprezzabilmente né sul loro ammontare né sul loro addebito.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L'appello è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 1.2 della sentenza impugnata è così riformato:
L'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Leventina è invitato a iscrivere a nome di __________ __________, __________, il trasferimento delle quote di comproprietà di __________ __________ (1/3) e di __________ __________ (1/3) relative alla particella n. __________RFD di __________ (rogito del 24 maggio 1995, n. __________, del notaio __________ __________) per il prezzo di fr. 56 666.60, previo deposito di tale somma da parte di __________ __________ a favore dell'avente diritto.
Per il resto l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia ridotta fr. 600.–
b) spese fr. 50.–
fr. 650.–
sono posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2000.– per ripetibili ridotte di appello.
3. Intimazione:
– avv. __________ __________, __________;
– avv. __________ __________ __________, __________.
Comunicazione:
– Pretura del Distretto di Leventina;
– Ufficio dei registri del Distretto di Leventina.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario