Incarto n. 11.1999.00113
Lugano 21 luglio 2000/ld
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa __.__.______ (servitù) della Pretura della giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del 10 settembre 1997 da
__________, __________ (patrocinato dall'avv. __________, __________)
contro
__________, __________ (patrocinato dall'avv. __________, __________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolta l'appellazione del 13 settembre 1999 presentata da __________ contro la sentenza emanata il 30 giugno 1999 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Città;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. __________ r è proprietario della particella n. __________RFD di __________, appartenuta ai coniugi _________ e ___________________ e prima ancora a __________. Il fondo confina con la particella n. __________, appartenente ad __________, e con la n. __________, già proprietà di __________ e ora di __________ SA. Nel dicembre del 1983 __________ e __________ d hanno sottoscritto con __________ e __________, comproprietari della particella n. __________, come pure con __________ e __________ __________, proprietari della particella n. __________, un contratto di costituzione, modifica e cancellazione di servitù mediante il quale hanno pattuito vari diritti reali limitati a carico, rispettivamente a favore delle particelle n. __________, __________, __________, __________e __________. In particolare essi hanno stipulato quanto segue:
Diritto di superficie quale servitù a carico della particella n. __________e a favore della particella n. __________ (autorimessa lettera A) e __________ (autorimessa lettera B) RFD di __________, per la costruzione di due autorimesse, con relativo diritto di accesso, nella parte inferiore della particella n. __________, a confine con la particella n. __________.
Le spese di manutenzione delle due autorimesse e relativo accesso, vengono ripartite in ragione di ½ (un mezzo) ciascuno tra i proprietari delle particelle n. __________e __________ RFD di __________.
A registro fondiario quest'ultima servitù è stata iscritta come diritto di superficie per la costruzione di un'autorimessa (con relativo accesso) a favore delle particelle __________ e __________.
B. Il 30 gennaio 1997 __________, aggiudicatosi ai pubblici incanti la particella n. __________, ha sottoscritto una dichiarazione nella quale si impegnava a riconoscere ad __________ la proprietà sul posteggio nell'autorimessa contrassegnata con la “lettera A”. Il 4 giugno 1997 __________, __________ e __________ SA hanno pattuito quanto segue:
Premesso che a registro fondiario (dg. __________) a favore della part. n. __________ e __________ RFD __________ è iscritto un diritto di superficie a carico della part. __________RFD __________: i. D. di superficie per la costruzione di una autorimessa con relativo accesso;
visto che nel frattempo sulla part. __________RFD Muralto sono stati costruite due autorimesse con quattro posteggi: A,B,C,D e il contenuto della servitù iscritta non rispecchia l'attuale situazione, si desidera regolare la stessa anche a registro fondiario e si procede come segue:
1. l'attuale servitù menzionata sopra (dg. __________) viene cancellata a registro fondiario;
2. vengano costituite le seguenti servitù:
2.1 a carico della part. n. __________RFD __________ e a favore della part. n. __________RFD __________ viene costituita una servitù di diritto gratuito per un posto auto nell'autorimessa, e meglio sul posteggio “D” colorato in blu sulla planimetria allegata.
2.2 a carico della particella n. __________ RFD __________ e a favore della particella n. __________RFD __________ viene costituita una servitù di diritto gratuito per un posto auto nell'autorimessa, e meglio sul posteggio “A” colorato in giallo sulla planimetria allegata.
Le citate operazioni sono state eseguite a registro fondiario il 6 giugno 1997.
C. Il 10 settembre 1997 __________, sostenendo di essere stato dolosamente indotto in errore, ha convenuto __________ davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città, chiedendo che fosse annullata la convenzione del 4 giugno 1997, che fosse cancellata l'iscrizione a registro fondiario e che fosse reinscritta la precedente servitù. In via cautelare egli ha instato perché fosse ordinato all'ufficiale del registro fondiario di inscrivere in via provvisoria la servitù cancellata e in subordine di inscrivere una restrizione della facoltà di disporre a carico del fondo del convenuto. Il 12 settembre 1997 il Pretore ha ordinato, senza contraddittorio, la postulata restrizione della facoltà di disporre a carico della particella n. __________, confermando tale misura l'11 novembre 1997 a seguito dell'adesione formulata dal convenuto. __________ si è nondimeno opposto, il 13 novembre 1997, alla petizione. Nei successivi atti scritti le parti hanno mantenuto le loro posizioni. Esperita l'istruttoria, nei rispettivi memoriali conclusivi le parti hanno confermato le loro domande, rinunciando al dibattimento finale.
D. Con sentenza del 30 giugno 1999 il Pretore ha respinto la petizione. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 1'000.–, sono state poste a carico dell'attore, tenuto a rifondere al convenuto fr. 3'500.– per ripetibili.
E. Contro la sentenza predetta __________ è insorto il 13 settembre 1999 con un appello nel quale chiede che la petizione sia accolta e il giudizio impugnato riformato di conseguenza. Nelle sue osservazioni del 12 ottobre 1999 __________ propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza del Pretore.
Considerando
in diritto: 1. Il Pretore ha escluso un comportamento doloso da parte del convenuto (rispettivamente del suo patrocinatore), la convenzione del 4 giugno 1997 indicando chiaramente il contenuto delle iscrizioni a registro fondiario e l'attore non potendo ignorare a che cosa si riferisse l'iscrizione di una servitù riguardante un'autorimessa con due posti auto. Egli ha negato altresì che il convenuto abbia ingannato l'attore per avere indicato a quest'ultimo che il contenuto della servitù iscritta non rispecchiava la reale situazione d'uso dei posteggi, anche perché dall'istruttoria era emerso che sin dalla costruzione, nel 1980, il convenuto utilizzava due posteggi. Il Pretore ha escluso infine l'eventualità di un errore essenziale, non intravedendo su quali condizioni di fatto l'attore si fosse trovato in errore, e ha rimproverato allo stesso di non avere assunto le necessarie informazioni sul contenuto della servitù. Da ultimo il primo giudice ha negato l'esistenza di una lesione ai danni dell'attore e nemmeno ha ravvisato un abuso da parte del convenuto.
2. L'appellante ribadisce che le premesse alla nota convenzione sono manifestamente e volutamente erronee e che la situazione è stata creata ad arte per indurlo in errore. Egli rileva che già al momento della costruzione delle autorimesse, nel 1980, esistevano quattro posteggi e che il convenuto non ha mai usato i due posteggi attribuiti alla particella n. __________, ma semmai quelli attribuiti all'altro fondo. Afferma inoltre di avere firmato la convenzione in buona fede, convinto dalle asserzioni della controparte e del suo legale, come pure da quelle dei precedenti proprietari e dei nuovi proprietari della particella n. __________.
3. Secondo l'art. 28 CO vi è dolo quando una parte determina l'altra a concludere un contratto inducendola volutamente in errore o sfruttando illecitamente un errore già esistente e del quale avrebbe dovuto renderla attenta (Rep. 1993 pag. 172). Affinché tale disposizione sia applicabile devono ravvisarsi i presupposti dell'illiceità e del rapporto di causalità tra l'atteggiamento ingannevole e il consenso della parte (Schwenzer in: Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2a edizione, n. 3–14 ad art. 28 CO).
a) In concreto risulta dagli atti che il 30 gennaio 1997, poco prima che la particella n. __________finisse agli incanti, il precedente patrocinatore del convenuto ha avvicinato l'attore, spiegandogli il problema dei posteggi e dicendogli che il suo assistito avrebbe rinunciato ad avanzare offerte di acquisto nel caso in cui gli fosse stato riconosciuto il diritto al posteggio (deposizione avv. __________: verbali, pag. 9). La stessa sera le parti hanno poi sottoscritto nell'ufficio del legale una dichiarazione mediante la quale l'attore (e a quel momento la moglie) si impegnava a riconoscere al convenuto la proprietà sul posteggio nell'autorimessa “lettera A colorata in blu sulla planimetria” (doc. 10). Quattro mesi dopo le parti, unitamente alla nuova proprietaria della particella n. __________, hanno sottoscritto la nota convenzione del 4 giugno 1997 (doc. 12).
b) Contrariamente all'opinione dell'appellante, non può dirsi che le premesse della citata convenzione siano manifestamente e volutamente erronee, ove appena si consideri che esse riprendono sostanzialmente le iscrizioni del registro fondiario. Certo, tenuto conto della deposizione dell'arch. __________ (per il quale le autorimesse sono state costruite nel 1980: verbali, pag. 4), la frase “visto che nel frattempo sono state costruite due autorimesse con 4 posteggi” non è un esempio di chiarezza, ma ciò non basta a denotare un dolo nei confronti dell'attore. Tanto meno si può affermare che il convenuto o il suo legale abbiano intenzionalmente voluto ordire un inganno (cfr. Schwenzer, op. cit., n. 11 ad art. 28 CO). È vero che la convenzione menziona solo il diritto di superficie concesso al fondo dell'attore, ma la situazione con la proprietaria dell'altra particella era già stata regolata il 4 ottobre 1996 (doc. 9), mentre con la firma della convenzione del 4 giugno 1997 costei ha unicamente consentito a costituire un diritto su un'altra autorimessa (v. le planimetrie allegate ai doc. 9 e 12).
c) La situazione di fatto, del resto, non era conforme al contenuto della servitù. In primo luogo, considerato che le quattro autorimesse erano già state edificate nel 1980 (vedi anche doc. 3), l'indicazione contenuta nell'atto pubblico del 14 dicembre 1983 (doc. 4), il quale menziona due autorimesse e la relativa iscrizione a registro fondiario (doc. A e B), non erano corrette. In secondo luogo, i precedenti proprietari del fondo appartenente all'attore hanno dichiarato che al momento dell'acquisto era stato loro detto che avrebbero ottenuto un diritto di superficie per un'autorimessa (un posto auto) e un posteggio. Per di più, il venditore __________ li aveva informati che avrebbero potuto fruire anche di un secondo posto auto situato nell'autorimessa medesima. Essi, inoltre, prelevavano un affitto per l'uso della seconda autorimessa, che versavano a __________, allora proprietario della particella n. __________. Infine, essi hanno aggiunto che il convenuto usava l'altra autorimessa con gli altri due posti auto (deposizione __________: verbali, pag. 6 e doc. 10). Per finire, anche la __________SA ha accettato di precisare tale stato di cose (doc. 9). È possibile che per l'avv. __________, legale della banca, la situazione giuridica per la sua cliente fosse apparentemente migliore, ma in fin dei conti questa ha firmato l'accordo, né l'attore pretende che la banca sia stata indotta in errore dal convenuto. Si aggiunga che l'appellante neppure si confronta con l'argomentazione del Pretore, secondo cui al momento della firma l'interessato non poteva ignorare di essere titolare di una servitù iscritta a registro fondiario su un'autorimessa comprendente due posteggi, anche perché “si può chiedere a qualcuno di riconoscere un diritto a favore di qualcun altro quando si ammetta che il primo è titolare di questo diritto” (sentenza, pag. 6). Ciò posto, l'appello, su questo punto, è destituito di buon diritto.
4. L'appellante ribadisce che, comunque sia, la convenzione è nulla poiché viziata da errore essenziale. Egli rileva di avere erroneamente considerato che a registro fondiario vi era un'iscrizione che non rispecchiava la realtà, ovvero che a carico del fondo del convenuto era iscritto un diritto di superficie per una sola autorimessa, mentre nel frattempo erano state costruite due autorimesse. Egli sostiene inoltre che, ove avesse saputo della reale situazione, non avrebbe sottoscritto l'accordo, il convenuto non potendo ignorare l'errore oggettivamente essenziale in cui egli versava.
a) Per l'art. 23 CO il contratto non obbliga chi vi fu indotto da errore essenziale. L'errore è essenziale segnatamente quando verte su una determinata condizione di fatto, che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti d'affari e la cui importanza è riconoscibile anche dal profilo oggettivo (art. 24 cpv. 1 n. 4 CO; Schwenzer, op. cit., n. 20–23 ad art. 24 CO; DTF 123 III 203 consid. 2). Non è essenziale, invece, l'errore che riguarda solo i motivi del contratto (art. 24 cpv. 2 CO; DTF 118 II 62 consid. 3b). L'errore essenziale va ammesso solo con riserbo e deve prevalere chiaramente sul carattere vincolante del contratto (Gauch/Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 6ª edizione, pag. 144 n. 785).
b) Nella fattispecie l'istruttoria non permette di riscontrare gli estremi denunciati dall'attore. Come si è visto (consid. 3c), la situazione di fatto non coincideva con le iscrizioni nel registro fondiario, né l'attore – come detto – è stato indotto in errore dal convenuto. Inoltre mal si comprende, né l'interessato spiega, per quale motivo egli avrebbe rinunciato a un posto auto se a registro fondiario vi era l'indicazione di sole due autorimesse, anziché di quattro, e che pacificamente l'una di esse era attribuita alla particella n. __________. Nemmeno appare verosimile che l'attore, intenzionato ad acquistare l'immobile, non si sia recato sul luogo e non abbia scorto le quattro autorimesse, chiaramente visibili dalla strada (fotografie allegate al verbale di sopralluogo). Tanto meno si può dire che l'interessato abbia rinunciato a un posteggio senza controprestazione, poco prima dell'incanto il noto legale avendo spiegato all'attore che il convenuto avrebbe rinunciato a formulare offerte di acquisto qualora egli avesse riconosciuto il diritto al posteggio (deposizione avv. __________: verbali, pag. 9). E siccome l'appellante non nega che ciò sia avvenuto, nemmeno si può dire che la cessione del diritto di usare un'autorimessa sia avvenuta senza contropartita.
5. L'appellante invoca, in via abbondanziale, la nullità della convenzione per manifesta violazione dell'art. 21 CO. In base a tale norma, verificandosi una sproporzione manifesta fra la prestazione e la controprestazione in un contratto, la cui conclusione fu da una delle parti conseguita abusando dei bisogni, della inesperienza o della leggerezza dell'altra, la parte lesa può, nel termine di un anno, dichiarare che non mantiene il contratto e chiedere la restituzione di quanto avesse già dato. Le condizioni, cumulative (Huguenin Jacobs in: Kommentar zum schweizerischen Privat-recht, OR I, op. cit., n. 1 ad art. 21 CO), sono l'esistenza di una sproporzione manifesta tra la prestazione e la controprestazione in un contratto, da determinare in base ai rispettivi valori oggettivi (Huguenin Jacobs, op. cit., n. 6 ad art. 21 CO; Kramer in: Berner Kommentar, n. 16 segg., in particolare n. 20 ad art. 21 CO; DTF 123 III 292 consid. 6), l'esistenza di una situazione di bisogno di una parte (Huguenin Jacobs, op. cit., n. 11 ad art. 21 CO; Kramer, op. cit., n. 36 segg. ad art. 21 CO; DTF cit., consid. 5), oppure l'inesperienza o la leggerezza della parte stessa (trattasi di presupposti alternativi: cfr. Kramer, op. cit., n. 34 ad art. 21 CO), come pure il fatto che l'altra parte approfitti con consapevolezza di tale situazione per concludere quel contratto a lei apertamente favorevole (Huguenin Jacobs, op. cit., n. 14 ad art. 21 CO; Kramer, op. cit., n. 33 ad art. 21 CO).
Nella fattispecie, a prescindere dal fatto che non è dato a divedere quale sia la manifesta sproporzione fra le due prestazioni, nulla induce a supporre che la rinuncia a un'offerta di acquisto dell'immobile non compensi il valore dell'uso di un posteggio coperto. L'interessato neppure pretende di essersi trovato in una situazione di bisogno, né ha invocato una sua leggerezza o la mancanza di esperienza, non bastando al riguardo che egli non sia un giurista. Se mai la circostanza di essersi presentato da solo a un pubblico incanto e di avere acquistato un immobile costituisce un indizio sulle sue capacità di concludere negozi giuridici. Infine nemmeno può dirsi che egli sia stato messo sotto pressione dal convenuto, già per il fatto che dalla prima dichiarazione del 30 gennaio 1997 (doc. 11) alla convenzione 4 giugno 1997 (doc.12) sono trascorsi quattro mesi. Ciò posto l'appello, infondato, è destinato all'insuccesso.
6. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 500.–
b) spese fr. 50.–
fr. 550.–
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2'000.– per ripetibili.
3. Intimazione a:
– avv. __________, __________;
– avv. __________, __________.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente Il segretario