Incarto n. 40.2008.2 __________
Lugano 27 aprile 2009
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 15 maggio 2008 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emanata il 18 aprile 2008 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di stima determinato da aggiornamenti particolari
relativamente al mappale no. 2743 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 27 marzo 2009,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
1.3. Per la part. no. 2743 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato in fr. 627'379.--.
2. L’art. 8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima.
3. Per la part. no. 2743 RFD di __________, con la notifica di decisione per aggiornamento particolare, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'349'571.--.
Il reclamo interposto in data 14 febbraio 2007 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 18 aprile 2008.
Dopo aver esperito il sopralluogo in data 12 settembre 2007, l’autorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo - che per stabilire il valore a nuovo dei fabbricati sono stati fissati dei parametri secondo caratteristiche costruttive e tipologie di edifici riscontrabili nella maggioranza dei casi, che in circostanze ritenute particolari possono essere corretti e modificati per ottenere un valore metrico corrispondente alla situazione di fatto; - che i valori utilizzati per la determinazione del valore a reddito rispecchiano quelli esistenti nella zona per stabili aventi caratteristiche abitative similari - e che il valore complessivo della proprietà risulta prudenziale rispetto al mercato immobiliare esistente.
4. Con ricorso 15 maggio 2008 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di stima. A mente del ricorrente l’UCS ha erroneamente anteposto al correttivo di vetustà del 10% un correttivo di classe del 20% per il valore metrico degli edifici, non coerente alla realtà della situazione, rispettivamente non ha considerato le restrizioni pianificatorie (arretramenti) e gli elementi di disturbo arrecati al fondo (immissioni moleste d’inquinamento fonico e d’aria provenienti dalla prospicente Via __________), omettendo di applicare dei correttivi di adeguamento al valore metrico del terreno. Inoltre, per questa seconda censura, il ricorrente si lamente per il fatto che l’UCS non l’abbia esaminata e motivata nell’ambito dell’evasione del reclamo.
5. In sede di sopralluogo esperito il 27 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che il mappale confina verso EST con la Via __________, a SUD con la __________, a OVEST con un giardino di altra proprietà e a NORD con una particella edificata.
L’edificio è strutturato su 3 piani fuori terra e un piccolo mansardato per il corpo principale, mentre il corpo annesso verso NORD è formato da un semi-interrato (negozio e deposito) e un rialzato accluso allo Studio medico dentistico.
Al PT dell’edificio principale si trovano l’accesso principale, i locali tecnici (con riscaldamento a gas), ascensore e un negozio; al 1° piano lo studio medico dentistico del proprietario; al 2° piano un ufficio e al piano mansardato un piccolo appartamento di 3 locali.
L’intero edificio è stato ristrutturato completamente nel 2003/2004. La sua struttura è massiccia con muratura esterna in sasso con cappotto, serramenti in PVC/alluminio di qualità superiore, vetri isolanti, con finiture da considerare normali.
6. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
7.
7.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
7.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
7.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
7.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
8. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) accoglie il ricorso per i motivi che seguono.
8.1. Per l’edificio principale il Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di classe del +20% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della casa costatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale). Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.
8.2. Le circostanze di fatto in cui si trova il fondo giustificano per il Tribunale l’applicazione al valore metrico del terreno (zona) del correttivo del -10%, che del resto già l’UCS aveva correttamente riconosciuto nella sua decisione emessa nell’ambito della revisione generale dei valori di stima ufficiali. Mal si comprendono, perché del resto nemmeno argomentate, le motivazioni che hanno indotto l’autorità di prima istanza ad escluderlo nel contesto del nuovo calcolo nella procedura per “aggiornamenti particolari”. Suddetto correttivo era giustificato allora come lo è oggi.
9.
9.1. Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 2743 RFD di __________ stabilito in fr. 1'264'070.--, come da scheda di calcolo annessa.
9.2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 600.00 è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, parte soccombente.(art. 38 cpv. 3 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto ed i valori ufficiali di stima del mappale no. 2743 RFD di __________ stabiliti in fr. 1'264'070.-- come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia di fr. 600.-- e posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco