Incarto n. 40.2008.1 __________
Lugano 28 aprile 2009
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 17 gennaio 2008 da
RI 1 rappr. dall’ RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 30 novembre 2007 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1679 RFD di __________
esperito il sopralluogo in data 27 marzo 2009,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1. Così come risulta dall’estratto del Sistema d’informazione fondiaria del Cantone Ticino (SIFTI), il mappale no. 1679 RFD di __________ è di proprietà delle signore __________, __________ e __________ in ragione di 1/3 ciascuno. Il qui ricorrente RI 1 è invece beneficiario di un diritto di usufrutto e di abitazione (vita natural durante) gravante quale onere fondiario il mappale in oggetto (cfr. iscrizione RF dg. 3454/5 del 16.03.1981).
2.
2.1. Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
2.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
2.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
3. Per la part. no. 1679 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 / 29 dicembre 2006, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'405'212.--.
Il reclamo interposto in data 26 gennaio 2007 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 30 novembre 2007.
L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito in data 12 settembre 2007 alla presenza delle parti, ha confermato la bontà della propria decisione in merito alle censure sollevate dal reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore cubimetrico di base ed il correttivo di vetustà applicato per l’edificio principale, il valore metrico ed il correttivo del -30% per il terreno che considera la reale situazione, nonché il valore di reddito, ribadendo che la prudenzialità adottata giustifica la stima complessiva esposta.
4. Con ricorso 17 gennaio 2008 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente conferma del valore di stima precedente stabilito in fr. 851'600.--. A mente del ricorrente l’UCS non avrebbe tenuto in considerazione elementi importanti per la determinazione dei diversi valori del fondo in particolare - per il valore metrico dell’edificio, di un correttivo di vetustà superiore al -28% (da fissare al -60%), che meglio contempera con l’anno di edificazione e con lo stato di conservazione dell’immobile; - per il valore metrico del terreno, di un correttivo superiore al -30% (da aumentare al -55%), che meglio considera l’eccessivo carico ambientale dettato dai rumori e dalle immissioni moleste provenienti dalle vicine Via __________ e incrocio Via __________ e le limitazioni d’edificabilità dovute ai parametri O.I.F. ed agli oneri fondiari; - per il valore di reddito, degli effettivi introiti dei canoni di locazione attuali.
5. In sede di sopralluogo esperito il 27 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che l’edificio ubicato sul mapp. 1679 si sviluppa su 6 livelli:
- PT, piano interrato verso monte con locali (2 garages e 1 deposito) aperti sul fronte EST con profondità di ca. 5 ml.;
- 1° piano, semi-interrato verso monte, con appartamento di 2 locali con entrata indipendente sul lato NORD, cantine, locali tecnici, lavanderia, riscaldamento (a nafta), con accesso anche sul lato SUD e sul lato OVEST (entrata principale);
- 2° / 3° e 4° piano, con 2 appartamenti per ogni piano di 4 locali + retro cucina non attrezzato + bagno-WC ciascuno;
piano mansardato, con 3 locali-solaio, un deposito di vecchi mobili, un WC separato e 2 ulteriori locali destinati a deposito.
L’entrata principale si trova sul lato OVEST tra il 2° e il 3° livello ed è posta ad una quota di ca. -5 ml. dal campo stradale di Via __________ – Via __________ (nel verbale di sopralluogo erroneamente indicata come Via __________).
L’edificio è stato costruito nel 1935 e non è mai stato migliorato. Lo stato attuale denota appieno la vetustà dello stesso e delle sue infrastrutture. Evidenti i segni di infiltrazione di acqua dal tetto e dalle pareti contro terra, come pure evidenti e preoccupanti sono le crepe e i cedimenti dei balconi. All’esterno, sul fronte EST, il fondo è pavimentato in asfalto, mentre sul lato NORD si trova una scalinata in cemento, così come pure sul lato SUD.
6. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, titolare di diritti reali sul mappale 1679 e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine (art. 34 segg. Lst.).
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
7.
7.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
7.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
7.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
7.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
8. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.
8.1. Il Tribunale, a seguito di quanto constatato con il sopralluogo, considera il correttivo di vetustà del -28% applicato dall’UCS come insufficiente e ritiene più adeguato alla fattispecie concreta il correttivo del -60%, ovvero il correttivo massimo previsto dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.. L’edificio, risalente al 1935 e mai migliorato negli anni, denota cattiva manutenzione e assenza di aggiornamento e di miglioria dal profilo tecnico e di finitura e le sue strutture portanti, basti pensare allo stato della gronda e dei balconi, appaiono in pessimo stato.
8.2. Come tutte le zone in prossimità del centro cittadino, la zona in questione risulta soggetta a elementi di disturbo, in particolare quelli provenienti e originati dalla Via __________ / Via __________ / Via __________, particolarmente trafficata in determinate ore della giornata, corrispondenti ai normali orari di punta. Il traffico è si intenso, ma non inusuale per una zona che si trova a diretto contatto con un centro urbano di dimensioni importanti. Di tutti questi fattori e di tutte le conseguenze negative che ne derivano, già si è tenuto conto nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale R7-3 del piano regolatore di __________, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in Fr./mq. 1'320.--, valore prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Inoltre proprio per considerare tutti quegli aspetti sfavorevoli al fondo (inconvenienti provenienti dalla vicina strada, oneri fondiari ecc.), l’autorità di prima istanza ha già proceduto all’applicazione di un correttivo del -30% su tutta la superficie. Il Tribunale non ritiene pertanto che nella fattispecie concreta vi sia ulteriore spazio per giustificare un’ulteriore riduzione del valore metrico del terreno, che viene qui confermato.
8.3. Per quanto attiene il valore di reddito il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobile vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19). Ora, il Tribunale ritiene di poter considerare attendibile i redditi dichiarati di complessivi CHF 62’000.—annui per i sette appartamenti e relativi posteggi, e ciò sulla base della documentazione prodotta dal ricorrente in sede di sopralluogo; redditi effettivi che risultano adeguati al tipo di costruzione e al grado di vetustà dell’immobile.
8.4. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
9.
9.1. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1679 RFD di __________ stabilito in fr. 890'655.--, come da scheda di calcolo annessa.
9.2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- è posta a carico delle parti, in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 2/3 per l’Ufficio cantonale di stima e del rimanente 1/3 per il ricorrente. L’UCS rifonderà inoltre al ricorrente, che si è avvalso della consulenza di un legale iscritto nell’apposito registro degli avvocati, l’importo di fr. 400.-- a titolo di ripetibili parziali.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 1679 RFD di __________ stabilito in Fr. 890'655.--, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- è posta a carico delle parti, in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 2/3 per l’Ufficio cantonale di stima e del rimanente 1/3 per il ricorrente. L’Ufficio cantonale di stima rifonderà inoltre al ricorrente l’importo di fr. 400.—a titolo di ripetibili parziali.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco