Incarto n. 40.2006.6 __________
Lugano 29 agosto 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Giorgio Caprara arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 2485 e 2745 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 11 luglio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. I valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:
- CHF 23’006.- per il mapp. no. 2485 RFD di __________;
- CHF 13'004.- per il mapp. no. 2745 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato il valore di stima del mapp. no. 2745 e per quanto concerne il mapp. no. 2485 ha in sostanza stralciato il valore di reddito considerando unicamente il valore metrico e applicando un coefficiente dello 0.50 per il calcolo del valore venale.
Il valore ufficiale di stima di quest’ultimo mappale è stato pertanto stabilito in CHF 17'006.-.
3. Con ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione dei valori di stima ad una cifra simbolica.
Ciò poiché gli edifici si trovano in prossimità di una postazione lancia mine da fortezza gemello del calibro di 12 cm e di alcuni stand di tiro che arrecano dei disturbi tali da azzerare di fatto i valori degli immobili. La posizione dei citati impianti e la loro incidenza a livello fonico emergono del resto dal doc. 5.5 allegato al ricorso.
L’aumento delle stime risulta inoltre del tutto ingiustificato sia per rapporto alla specifica realtà di __________, confrontato da tempo con un mercato immobiliare in profonda crisi e con la conseguente forte riduzione dei valori commerciali dei fondi sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano, dove le nuove stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento generando una palese e marcata disparità di trattamento.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato quanto segue:
- Mapp. no. 2745: è presente un edificio rustico composto da un unico locale utilizzato come cucina/soggiorno e da un soppalco destinato a spazio notte. Lo finiture e lo stato di conservazione sono buoni, ritenuto che sono stati portati a termine degli interventi di ristrutturazione che si sono protratti dal 1992 sino al 2005.
- Mapp. no. 2485: è presente un edificio agricolo rustico ristrutturato parzialmente nel 1991 e utilizzato come deposito – magazzino. La struttura è in buono stato, mentre le finiture e l’impiantistica sono inesistenti. Sono stati uditi importanti rumori provenienti da un vicino stand di tiro.
A mente del ricorrente i due fondi si trovano in una zona valangaria (rossa) e soggetta al nuovo piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici e impianti protetti (PUC – PEIP).
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
- Mapp. no. 2485: come appurato in sede di sopralluogo si tratta in realtà di un edificio rustico parzialmente ristrutturato nel 1991 e attualmente utilizzato come deposito/magazzino. Ritenuto che si trova essenzialmente nello stato originario di stalla con fienile ed è completamente privo di impiantistica deve essere considerato alla stregua di un edificio accessorio e valutato come tale, riducendo il valore metrico a nuovo da CHF/mc 216.- a CHF/mc 151.- e aumentando il relativo correttivo della vetustà dal -23% al -44%, valori che meglio si adattano alla fattispecie concreta. Visto lo stato complessivo del rustico e la sua ubicazione non è realisticamente possibile computare un qualsiasi valore di reddito.
- Mapp. no. 2745: in realtà non può essere considerato un edificio principale poiché si tratta di un semplice grottino senza alcun servizio igienico, di dimensioni ridotte e completamente ristrutturato in un arco di tempo che va dal 1992 al 2005. Le buone finiture giustificano il mantenimento di un valore metrico a nuovo di CHF/mc 216.-, mentre il correttivo della vetustà deve essere ridotto dal -22% al -5% in considerazione del fatto che la ristrutturazione è stata portata a termine di recente. Viste le ridotte dimensioni e l’ubicazione dell’edificio non può realisticamente essere computato alcun valore di reddito.
7.2.
La disparità di trattamento lamentata dal ricorrente, in particolare in relazione alla presunta marcata differenza di trattamento tra le città come Lugano e i paesi delle valli come __________, è una censura troppo generica e difficilmente verificabile nella misura in cui i fondi e i valori di reddito che dovrebbero servire da paragone non sono meglio specificati. In ogni caso, si tratterebbe di confrontare fondi situati in regioni e zone completamente diverse per le loro intrinseche caratteristiche e possibilità di sfruttamento, un’operazione che, per questi motivi, si rivela inattuabile alla luce di quanto disposto dall’art. 17 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 2 Lst.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 6'006.- per il mapp. no. 2485 RFD di __________ e in CHF 9'004.- per il mapp. no. 2745 RFD di __________, come da schede di calcolo annesse.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 6'006.- per il mapp. no. 2485 RFD di __________ e in CHF 9'004.- per il mapp. no. 2745 RFD di __________, come da schede di calcolo annesse.
2. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi